précompte à charge du locataire ?

moi · #1 23-04-2008 10:12:31

bonjour à tous,

voilà, je tiens une commerce et mon proprio me réclame le cadastre à payer dans son entierté. Ne suis je pas sencée payer quu'ne partie ??

aidez moi svp

EDIT Modérateur: changé le titre du message ("très urgent") en quelque chose de + significatif...

Erico · #2 23-04-2008 10:34:45

moi a écrit :

bonjour à tous,
voilà, je tiens une commerce et mon proprio me réclame le cadastre à payer dans son entierté. Ne suis je pas sencée payer quu'ne partie ??
aidez moi svp

il faut voir ce qu'il est indiqué dans le contrat mais faire payer le précompte immobilier par le preneur est tout à fait légal pour un bail commercial

moi je le fais payer à mes locataires commerciaux

maintenant bien sûr si c'est un bâtiment divisé en plusieurs parties et que vous n'en louez qu'une bien sûr vous ne devez payer le précompte que pour cette partie louée

moi · #3 23-04-2008 10:39:41

merci pour votre rapidité. Justement je n'utilise que le rez de chaussée et les autres appartements appartiennent au proprio.

Je ne devrais donc payer qu'une partie du précompte et pas dans son entierté ? parce que 800 € c'est énorme !

comment fixer le montant que je devrais ? où puis je m'adresser pour lui faire donner raison ?

merci

PIM · #4 23-04-2008 10:47:34

Vous ne devez évidemment supporter (pour autant que ce soit prévu au bail) que la partie de précompte afférente au rez commercial et pas à la partie logement (qu'en outre vous n'occupez pas).

L'administration du cadastre devrait pouvoir donner une ventilation entre la partie commerce et les logements.

Posez d'abord la question au bailleur.

Erico · #5 23-04-2008 10:48:29

moi a écrit :

merci pour votre rapidité. Justement je n'utilise que le rez de chaussée et les autres appartements appartiennent au proprio.
Je ne devrais donc payer qu'une partie du précompte et pas dans son entierté ? parce que 800 € c'est énorme !
comment fixer le montant que je devrais ? où puis je m'adresser pour lui faire donner raison ?
merci

j'ai été rapide, parce que venais justement sur le site à ce moment là
800 € n'est pas nécessairement énorme, ça dépend de la partie que vous louez

moi quand je conclus un contrat avec mes locataires je leur dis approximativement combien ils auront à payer chaque année, ainsi pas de surprise

pour calculer vous même, pas évident vu que c'est leproprio qui reçoit l'avertissement extrait de rôle, moi mon bâtiment est divisé en plusieurs parties, j'ai une matrice cadastrale pour chaque partie et je calcule à partir de ça

par exemple pour un des commerces le revenu cadastral de base( net) est 575,11 € je le multiplie par l'index de l'année x le taux d'imposition et j'obtiens le précompte
et je donne le calcul précis à mon locataire sans aucun problème pour qu'il puisse vérifier

moi · #6 23-04-2008 11:01:29

pim : Vous ne devez évidemment supporter (pour autant que ce soit prévu au bail) que la partie de précompte afférente au rez commercial et pas à la partie logement (qu'en outre vous n'occupez pas).

Nous navons fais qu'un bail oral et pendant 2 ans, il me réclame le pi de la maison entière alors que je n'utilise que le RDC. Pdt ces 2 ans, je payais jsuqu'à ce qu'on m'informe ( un ami ) que je ne devais plus le faire tant qu'il n'y a pas de bail.

Erico · #7 23-04-2008 11:09:29

moi a écrit :

pim : Vous ne devez évidemment supporter (pour autant que ce soit prévu au bail) que la partie de précompte afférente au rez commercial et pas à la partie logement (qu'en outre vous n'occupez pas).

Nous navons fais qu'un bail oral et pendant 2 ans, il me réclame le pi de la maison entière alors que je n'utilise que le RDC. Pdt ces 2 ans, je payais jsuqu'à ce qu'on m'informe ( un ami ) que je ne devais plus le faire tant qu'il n'y a pas de bail.

un bail commercial oral !!

ah là là

on en aura déjà lu sur ce forum !

cochise · #8 23-04-2008 13:13:28

Erick a écrit :

un bail commercial oral !!
ah là là
on en aura déjà lu sur ce forum !

Ha! Ca promet du sport en effet.

Erico · #9 23-04-2008 13:14:01

sérieux c'est pour une caméra cachée ou quoi ?

moi · #10 23-04-2008 18:52:43

je suis malheureusement sérieuse, le bail écrit a été fait y a peu de temps.

j'aurais besoin qu'on m'oriente et non qu'on ironise svp, je savais pas vers qui me tourner

Erico · #11 23-04-2008 19:07:59

moi a écrit :

je suis malheureusement sérieuse, le bail écrit a été fait y a peu de temps.
j'aurais besoin qu'on m'oriente et non qu'on ironise svp, je savais pas vers qui me tourner

désolé d'ironiser, mais bon ça nous semble tellement fort de café !!!

ok c'est écrit maintenant, si vous voulez qu'on vous aide dites nous ce qui est stipulé par écrit alors

cela dit je crois qu'on vous a déjà orienté pas mal non ?

PIM · #12 23-04-2008 19:42:49

le bail écrit a été fait y a peu de temps.

C'est un bail commercial ou écrit, finalement ?

Et pour expliquer le concept du revenu cadastral (d'où découle le précompte immobilier): l'administration (SPF Finances) fixe le revenu cadastral pour l'immeuble complet. Mais elle est en mesure de faire une ventilation entre la partie "rez commercial" et les logements.

Si le bail prévoit que le précompte est à charge du locataire, cela n'est pas autorisé pour les logements, mais c'est possible par exemple pour un rez commercial (ou des bureaux, etc.).

Donc, il faut :
- vérifier ce qui est prévu dans votre bail à ce sujet
- demander au propriétaire le détail du montant réclamé, en lui indiquant que vous n'avez pas à supporter le précompte sur la partie logement
- si vous avez indûment payé l'année dernière, lui réclamer le remboursement du trop versé.

ps: ne vous inquiétez pas des réponses spontanées d'"Erick", nous on a l'habitude

Erico · #13 23-04-2008 20:02:57

mes réponses sont spontanées !

je ne suis pas le seul à être étonné de pareille situation ( voir la réaction de Cochise)

et je crois avoir donné pas mal de renseignements utiles non ? et avoir bien orienté la personne, non ?

et bon la question :" c'est un bail commercial ou écrit finalement ?" ben euh sorry, mais moi je la trouve peu bizarre non ?

sans rancune

PIM · #14 23-04-2008 20:06:32

C'est un bail commercial ou écrit, finalement ?

Il y a un mot qui est spontanément resté dans mon clavier....

Il faut lire :

C'est un bail commercial verbal ou écrit, finalement ?

mes réponses sont spontanées !

Spontané ne veut pas dire "dénué de fondement"

Par ailleurs, même si effectivement on peut s'étonner de l'existence du bail commercial verbal, je crois que, sans que je sois un spécialiste en la matière, cela reste parfaitement valable.... même si c'est à déconseiller.
Mais ne compliquons pas l'affaire.

moi · #15 23-04-2008 20:14:32

Pim : Donc, il faut :
- vérifier ce qui est prévu dans votre bail à ce sujet
- demander au propriétaire le détail du montant réclamé, en lui indiquant que vous n'avez pas à supporter le précompte sur la partie logement
- si vous avez indûment payé l'année dernière, lui réclamer le remboursement du trop versé.

pour le dernier point, sans bail écrit, comment puis je faire une quelconque réclamation ... Je ne me fais pas d'illusion, je sais que ça doit finir dans les oubliettes.

En revanche, ce qui m'importe , c'est comment prendre les meilleures dispositions maintenant.

Je vous remercie à tous pour vos aides, particulièrement à PIM pour la clarté de ses explications.

PIM · #16 23-04-2008 20:29:31

pour le dernier point, sans bail écrit, comment puis je faire une quelconque réclamation

Cela n'a rien à voir avec bail écrit ou non: c'est légalement interdit de faire supporter par le locataire le précompte immobilier sur le logement.

Donc, si vous avez la ventilation commerce/logement et le montant exact qui vous est imputable (cad le précompte uniquement sur le commerce) et que vous avez payé trop, à cause de la partie logement, il doit vous le rembourser.

Si pas d'accord: conciliation chez le juge de paix...

ps: vous n'avez pas répondu: c'est un bail écrit ou verbal, finalement ?

Erico · #17 23-04-2008 20:35:56

question idiote, j'ai reçu trois matrices cadastrales car mon bâtiment est divisé en 3 parties, mais il n'est pas fait allusion à commerce ou logement ?
en fait dans les 3 parties deux sont des commerces, une est un logement

PIM · #18 23-04-2008 20:41:43

Erick a écrit :

question idiote, j'ai reçu trois matrices cadastrales car mon bâtiment est divisé en 3 parties, mais il n'est pas fait allusion à commerce ou logement ?
en fait dans les 3 parties deux sont des commerces, une est un logement

Si vous posez la question à l'administration, elle pourra vous préciser "ce qui est quoi"...

Gof-2118 · #19 23-04-2008 20:53:06

Cher moi (ça me fait penser à Liberski et Janin --> Allo c'est moi. Oui, c'est moi tongue ),

Vous louez donc un rez-de-chaussée que vous affectez "principalement (...) à l'exercice d'un commerce de détail ou à l'activité d'un artisan directement en contact avec le public." (Art. 1er des dispositions du Code civil relatives aux baux commerciaux).

Vous payez un loyer, donc vous pouvez prouver l'existence de ce bail. Et d'ailleurs la question n'est pas là, puisque ni vous ni le bailleur ne contestez ce fait. Par contre, il ne fait pas l'objet d'un écrit (enfin, c'est ce que j'ai compris), mais ce n'est pas obligatoire non plus.

Cela rend toutefois plus difficile la preuve de certains engagements pris dans le cadre de ce bail. Ceci dit, cela vaut autant pour vous que pour le bailleur.

Il y a un article 1728ter dans le Code civil qui dit :

§ 1. Sauf dans le cas où il a été expressément convenu que les frais et charges imposés au preneur sont fixés forfaitairement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles.
Ces frais et charges doivent être mentionnés dans un compte distinct.
Les documents établissant ces dépenses doivent être produits.
Dans le cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou à son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion.
§ 2. Les dispositions contractuelles contraires au paragraphe 1er sont nulles.
§ 3. Le présent article ne s'applique pas aux baux à ferme.

En matière de baux commerciaux, il est d'usage que le preneur (vous) prenne en charge le précompte immobilier et, en l'absence d'écrit, je pense qu'il est prudent de partir du principe que tel était la volonté commune du bailleur et du preneur au moment de la conclusion du bail.

Mais comme le précise l'article 1728ter, le bailleur doit produire un document établissant la dépense (puisque qu'il semblerait qu'aucun forfait n'ait été fixé = vous ne payez donc pas un loyer et des charges forfaitaires mensuelles). Il ne s'agit évidemment pas de n'importe quel document. Il s'agit de vous démontrer noir sur blanc quelle somme vous devez à titre de charges au moyen de justificatifs appropriés.

Demandez donc (par écrit, ça vaut mieux smile ) au bailleur de vous produire les pièces justificatives pertinentes relatives aux charges qu'il entend vous faire payer.

Pour le reste, comme cela a été souligné par d'autres intervenants, le fisc est tout à fait à même d'opérer une ventilation officieuse du revenu cadastral, permettant par là de déterminer la base imposable du précompte que vous auriez à supporter. Mais finalement, c'est le problème de votre bailleur d'obtenir cette ventilation.

Bien à vous,

Erico · #20 23-04-2008 21:42:18

PIM a écrit :

Erick a écrit : question idiote, j'ai reçu trois matrices cadastrales car mon bâtiment est divisé en 3 parties, mais il n'est pas fait allusion à commerce ou logement ?
en fait dans les 3 parties deux sont des commerces, une est un logement
Si vous posez la question à l'administration, elle pourra vous préciser "ce qui est quoi"...

non je me suis mal exprimé, chaque matrice correspond à une partie et je sais tout à fait à quelle partie elle correspond, mais quand ces matrices m'ont été envoyées, le bien n'était pas encore loué ...y a t'il une différence de calcul pour le précompte immoblier selon que telle ou telle partie est louée comme logement ou comme commerce

précompte à charge du locataire ?

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Re : précompte à charge du locataire ?

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