Election de Command

ben1 · #1 29-04-2008 21:47:17

Bonsoir à tous!
j aimerai bien avoir des informations sur ce qu'on entend dire par"élection de command"
mes sincères remerciemnets de votre précieuse aide!

grmff · #2 29-04-2008 22:02:24

Voyez votre notaire... ou notaire.be

Je vous ai pointé spécifiquement la page sur l'élection de command.

perseverant · #3 30-04-2008 08:49:09

Sur www.notaire.be, vous pouvez également consulter le cahier des charges uniforme des ventes publiques. On y traite de l'élection de command. En gros, il y a élection de command quand une personne (adjudicataire) se réserve cette faculté en achetant en vente publique et qu'elle désigne ensuite un tiers, véritable acheteur.
Cette procédure sert donc pour ne pas apparaître en salle de vente.

Mais attention : on a 24 H pour se rendre chez un huissier et faire signifier au notaire le changement d'acheteur sinon le fisc estimera qu'il a eu 2 ventes et donc 2 taxations.

ben1 · #4 30-04-2008 21:42:16

Je vous serai reconnaissant de bein vouloir me répondre sue cette difficulté:

la vente publique (suite à un jugement de 19 mai 2006) a eu lieu le
12 NOVEMBRE 2007.Mais l'adjudication se fera avec absence de surenchère.Le 27 novembre 2007 à minuit l'adjudication est devenue définitive.
Le 28 novembre l'adjudicataire s'est présenté chez le notaire pour demander de faire la déclaration de command. Le notaire a refusé.
A votre avis qui a raison (je vous informe que l'acheteur a assigné le notaire devant le référé).Je suis le vendeur que dois je faire? J 'ai peur que ça traine? Merci

Gof-2118 · #5 01-05-2008 08:48:29

ben1 a écrit :

Je vous serai reconnaissant de bein vouloir me répondre sue cette difficulté:
la vente publique (suite à un jugement de 19 mai 2006) a eu lieu le
12 NOVEMBRE 2007.Mais l'adjudication se fera avec absence de surenchère.Le 27 novembre 2007 à minuit l'adjudication est devenue définitive.
Le 28 novembre l'adjudicataire s'est présenté chez le notaire pour demander de faire la déclaration de command. Le notaire a refusé.
A votre avis qui a raison (je vous informe que l'acheteur a assigné le notaire devant le référé).Je suis le vendeur que dois je faire? J 'ai peur que ça traine? Merci

Ci-après un extrait d'un jugement du tribunal de première instance de Bruxelles du 4 février 2003.

Attendu que la vente avec déclaration de command est celle où l’acquéreur apparent, ou le commandé, se réserve de se substituer comme acheteur véritable, ou comme command , une autre personne qu’il désignera plus tard et au seul égard de laquelle le contrat produira ses effets (De Page, Traité élémentaire de droit civil, t. IV, no 279);
Que ce mécanisme, qui produit des effets civils et des effets fiscaux, est soumis à différentes conditions d’application, dont seuls les aspects civils intéressent le présent débat;
Qu’ainsi, et comme le reconnaît d’ailleurs le défendeur, la condition de publicité de la déclaration de command dans un acte authentique est sans objet en l’espèce puisqu’elle concerne l’administration fiscale qui ne demanderait en ce cas qu’un droit de mutation pour les deux opérations;
Attendu que pour que la déclaration de command produise ses effets entre les parties l’acte de vente, il faut que la faculté de déclarer un command soit formellement indiquée dans celui-ci;
Qu’en l’espèce, la faculté d’élire command a été expréssement indiquée dans le compromis de vente du 25 janvier 1989, feu M. C... se réservant de désigner l’éventuel command « ultérieurement »;
Qu’il faut encore que la déclaration de command soit acceptée par un command capable et réalisée aux mêmes conditions que le contrat passé entre le vendeur et le commandé (Cass., 18 févr. 1932, Pas., 1932, I, 74; Cass., 6 déc. 1951, Pas., 1952, I, 179; Cass., 22 avril 1960, Pas., 1960, I, 978; Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civil français, t. X, no 215, pp. 253 et 254; De Page, t. IV, 4e éd., mise à jour par A. Meinertzhagen-Limpens, p. 410, no 330); que seule l’acceptation de la déclaration de command aura pour effet de constituer ce dernier comme acquéreur définitif; qu’à l’inverse, la nullité éventuelle de l’acceptation ou son inexistence aura pour effet de constituer définitivement le commandé en cette qualité (Planiol et Ripert, op. cit., no 215, p. 254, note 2);

Il faut cependant nuancer ces explications en ce que la réserve d'élection de command en matière de vente sur saisie immobilière est de droit.

Voici ce que précise l'article 1590 du Code judiciaire en matière de saisie-exécution immobilière :

L'adjudicataire peut élire command à la condition d'en faire la déclaration devant le notaire commis ou de la lui signifier au plus tard le premier jour ouvrable qui suit celui ou expire le délai legal de surenchère. Cette déclaration est inscrite ou mentionnée au pied du procès-verbal d'adjudication.
L'adjudicataire est garant de la solvabilité et de la capacité civile de son command.

Bien que ne connaissant pas bien cette procédure, je déduis néanmoins de ce texte que l'adjudicataire doit :
- soit élire command à la fin des enchères au plus tard au moment où le notaire dresse l'acte authentique d'adjudication, en sorte que l'élection soit reprise dans cet acte,
- soit faire signifier cette élection par voie d'huissier, mais au plus tard le lendemain.

Autrement dit, la démarche que l'adjudicataire entreprend lui-même le lendemain, sans l'intervention d'un huissier, est à mon sens irrecevable.

Bien à vous,

ben1 · #6 01-05-2008 10:51:35

Une petite préision pour Monsieur GOF que je tiens à remercier:

Le bien en question n'a pas été saisi mais c'est parceque mon exépouse et moi meme nous ne sommes pas mis d'accord sur le sort du bien car chacun souhait l'attribution préférentille et le tribunal nous a débouté tout les deux et ordonner une vente publique.

Me seconde remarque : passer par un huissier est ce une obligation??
svp aider moi..Mes remerciemnts.

perseverant · #7 01-05-2008 11:18:37

Oui c'est obligatoire. Dans la pratique, cela constitue même parfois une difficulté parce que il n'est pas toujours aisé de trouver un huissier qui puisse agir si vite. C'est pourquoi il est souvent choisi et averti avant la vente publique.

Ce cas n'est pas si rare. Lorsqu'un bien indivis entre époux est vendu, si l'un des deux peut acheter sa moitié indivise en vente publique, il ne subit que 1 % de taxation calculé sur la valeur vénale de tout le bien plutôt que les taux prévu spar les droits d'enregistrement (10 ou 12, 5 % selons les Régions) qui seraient calculés sur la 1/2 du bien, que les autres candidats adjudicataires devraient, eux, supporter. Cela constitue pour le coindivisaire un avantage financier important par rapport aux autres candidats adjudicataires. mais voilà ! Si on apparaît en personne, dans certains cas, cela peut indisposer l'ex-conjoint et augmenter les enchères. Alors, on utilise l'élection de command. Je suppose que l'on est dans ce cas de figure.

ben1 · #8 01-05-2008 11:35:29

Merci cher perseverant...j'ai omis de vous informer que l'adjucataire qui souhaitait faire "election de command" s'est présenté lui -meme le 28 novembre 2007 ( 24 heures aprés que la vente est devenue définitive) avec son notaire.

Est ce que le fait de se présenter avec un notaire ne le dispense pas de passer par un huissier?
Autre chose l'article 1590 dit ceci: "L'adjudicataire peut élire command à la condition d'en faire la déclaration devant le notaire commis ..."
A votre avis la citation en référé introduite par l'adjudicataire apparent est -elle recevable et fondée?

perseverant · #9 01-05-2008 11:43:40

nous sommes en matière fiscale. C'est l'article 159 du Code des droits d'enregistrement qui compte :

"Sont exemptés du droit proportionnel et soumis au droit fixe général :

1° les déclarations de command, à condition:

a) que la faculté de déclarer command ait été réservée dans l'acte d'adjudication ou de vente;

b) que la déclaration soit faite par acte authentique;

c) qu'elle soit notifiée par exploit d'huissier de justice au receveur de l'enregistrement ou que l'acte soit présenté à la formalité, au plus tard le cinquième jour ouvrable qui suit celui de l'adjudication ou du contrat.

A défaut d'exécution de ces conditions, la déclaration de command est considérée comme une revente pour l'application du présent code. Par dérogation à ce qui précède :

a) la déclaration de command dans les adjudications qui ont eu lieu légalement sous la condition suspensive de l'absence de surenchère, doit, pour être exemptée du droit proportionnel, être faite devant le notaire qui a procédé à l'adjudication ou lui être signifiée au plus tard le cinquième jour ouvrable qui suit celui où expire le délai légal de surenchère;

b) la déclaration de command dans les adjudications par suite de surenchère sur aliénation volontaire d'immeubles, doit, pour être exemptée du droit proportionnel, être faite devant le notaire qui a procédé à l'adjudication ou lui être signifiée au plus tard le cinquième jour ouvrable qui suit celui de l'adjudication.

Dans ces cas, la déclaration est inscrite ou mentionnée au pied du procès-verbal d'adjudication, sans qu'il soit besoin de la notifier au receveur de l'enregistrement;

Il faut un huissier, point.

perseverant · #10 01-05-2008 11:46:44

Qant à la signification, Gof a déjà tout expliqué. Le texte dit "signifié". Cela implique, d'après moi, un huissier.

ben1 · #11 01-05-2008 12:07:15

Merci encore une fois cher perseverant..
Voici ce que le notaire ,semble t-il, a dit à l'adjudicataire apparent le jour(28/11/2207) lorsqu' il s'est présenté avec son notaire pour la déclaration de command:
Attendu que Monsieur le Notaire X , notaire associé de la première citée a refusé d'en prendre acte en précisant:"....je vous ai expliqué que le receveur de l'enregistrement de Bruxelles 2 auprés duquel je dois faire enregistrer l'acte considérait qu'il ne pouvait y avoir application de l'article 159,1° du code des droits d'enregistrement ne s'agissant pas d'une vente publique faite légalement sous la condition suspensive de l'absence de surenchère...Toutefois, et comme je vous en ai déjà fait part, vous pouvez élire command pour Madame Y, sans application du dit article 159;1°, mais à condition que les montants suivants soient payés..."

Il s'agit d'un passage rapporté par l'adjudicataire apparent dans sa citation.
MERCI de vos lumières et de m'éclaircir ce passage? Est ce que le notaire a raison?

je vous informe que que le document que j'ai signé le 12 NOVEMBRE 2007 avec l'adjudicataire apparent : PV d'adjudication condition suspensive ABSENCE DE surenchère.

MILLE MERCI JE SUIS NUL PART.....

perseverant · #12 01-05-2008 14:15:54

Je vous ai donné les principes et lois en la matière. Il m'est impossible de répondre plus avant sans connaître le dossier. En effet, trop d'inconnues existent (clause éventuelle d'attribution préférentielle dans les conventions de divorce, termes exacts du cahier des charges, du PV d'adjudication, de la computation exacte des délais, etc... ). En principe, votre notaire peut vous répondre plus précisément. Il est en tout cas le mieux placé.

ben1 · #13 01-05-2008 14:34:25

Je n'ai pas de notaire , il s'agit d'un notaire désigné par le tribunal , il n'y'a pas eu de convention de divorce, chacun de nous souhaitait l'attribution préférentielle mais le tribunal nous a débouté...Le PV d'adjudication prévoyait la condition suspensive de l'absence de surenchère...Mon avocat ce n'est pas sa spécialité, sincèrement , je ne comprends rien..rien...

PIM · #14 01-05-2008 17:17:45

@ ben1: j'ai relu votre fil de discussion précédent et votre démarche ici laisse à nouveau perplexe.

Vous commencez par poser une question à l'allure simple, comme ici: "qu'est-ce qu'une élection de command", mais, en réalité, vous êtes déjà beaucoup plus loin, à savoir dans une question complexe, où des juristes (notaires, etc.) se chamaillent déjà.

Que venez-vous donc chercher dans ce forum ?
Vous dites chaque fois, comme dans l'autre fil, "je ne comprends rien" ou "aidez-moi", en apportant un morceau de plus au puzzle.
Bizarre comme dialogue.

Et ce qui m'épate encore plus, c'est qu'une vente publique de novembre 2007 n'ait apparemment pas encore fait l'objet du paiement intégral du prix de vente.... (on est tout de même quelques mois plus tard).

Le litige sur "élection de command ou pas "suspend-t-elle l'exigibilité du paiement du prix ? Cela m'étonnerait.
Bizarre, mais je suppose que le morceau suivant du puzzle va arriver...

ben1 · #15 01-05-2008 18:54:51

Tout dabord, je tiens à vous remerciez de ce formidable forum...je suis vraiment perdu, le notaire soutien une idée, l'acheteur considère qu'il a été lésé et moi co-vendeur, je ne suis nul part.
L'adjudicataire apparent voulait faire "election de command" à mon ex-epouse (qui occupe les lieux pour le moment), je ne sais pas;est ce que ce sont des manoeuvres dilatoires pour retarder indifiniment la vente? je suis dirigé vers votre forum car on m a parlé du bien de ce forum et des pistes et conseilles qui prodiguent..et pour vous dire j'ai appris beaucoup de choses..Merci d'apporter vos contributions à cette difficulté..Encore mes remerciements...

Gof-2118 · #16 01-05-2008 20:22:07

Ben,

Pim à raison lorsqu’il affirme que vous n’y allez qu’au compte-gouttes et que cela est perturbant.

Bon, résumons-nous, sans mélanger les aspects fiscaux et civils. Ce sont uniquement ces derniers qui nous intéressent pour l’heure.

Du fait de votre divorce naît ce que l’on appelle une indivision post-communautaire (je pars du principe que vous étiez marié sous le régime de la communauté des biens, légale ou conventionnelle).

A défaut d’un partage amiable des biens en commun, et de votre immeuble en particulier, le partage peut être demandé par la voie judiciaire (ce qui a été le cas pour vous si j’ai bien compris).

Dans le cadre de cette procédure, le juge peut ordonner que les biens qui ne sont pas commodément partageables soient vendus, le Code judiciaire précisant que pour les immeubles, cela se fait par une vente publique ordinaire (c’est toujours votre cas, si je ne m’abuse).

Dans le cadre d’une vente publique ordinaire ordonnée par un juge suite à une demande de partage judiciaire, l’article 1590 du Code judiciaire trouve à s’appliquer, en sorte que l’élection de command est de droit. Cet article subordonne cependant à ce que l’élection se fasse soit au moment de la vente, c’est-à-dire par déclaration au notaire avant que celui-ci ne dresse l’acte authentique d’adjudication, soit au plus tard le lendemain, par signification à l’intervention d’un huissier de justice.

Selon vos informations, il m’a semblé comprendre que cette procédure n’a pas été respectée en sorte qu’il faut aujourd’hui considérer que l’adjudicataire-commandé a emporté la vente sans pouvoir la céder à son command, si ce n’est en opérant une nouvelle vente distincte de celle-ci.

Mais finalement, comme l’a suggéré Pim, tout ceci n’est pas votre problème, à moins qu’il manquerait encore quelque détail … (croustillant) ?

Bien à vous,

ben1 · #17 01-05-2008 21:23:52

Je vous en remercie GOF, les mots me paraissent pauvre pour vous dire merci...

je suis co-propriétaire (co-vendeur avec mon ex-épouse), c 'est son compagnon qui a voulu faire "élection de command".(pour rappel: la vente a eu lieu le 12 novembre 2007 avec condition suspensive de l'absence de surenchère. Le 27 novembre 2007 à minuit, la vente est devenue définitive.
Le 28 novembre 2007, l'adjucataire se présente avec son notaire chez le notaire qui a conclu la vente pour élir command. ce dernier refuse.

Je vous confirme que votre raisonnement de départ est EXCELLENT.

grmff · #18 01-05-2008 21:27:54

Qu'imaginer en plus comme complication?

Par exemple que le commandé est insolvable, et que pour une raison ou une autre, il ne soit pas commode de faire une revente sur folle enchère?

ben1 · #19 02-05-2008 20:36:36

Grmff a écrit :

Qu'imaginer en plus comme complication?
Par exemple que le commandé est insolvable, et que pour une raison ou une autre, il ne soit pas commode de faire une revente sur folle enchère?

Une dernière question SVP: D'aprés ce que j'ai compris, la citation en référée de l'adjudicataire apparent n' est pas recevable? MERCI MILLE FOIS..
une seconde question pourquoi son avocat a pris ce risque? MERCI

Gof-2118 · #20 02-05-2008 22:44:09

ben1 a écrit :

Une dernière question SVP: D'aprés ce que j'ai compris, la citation en référée de l'adjudicataire apparent n' est pas recevable? MERCI MILLE FOIS..
une seconde question pourquoi son avocat a pris ce risque? MERCI

A la première question, il ne faut pas confondre recevabilité d'une demande et son caractère bien fondé. En plus, sans avoir vu le dossier en entier, ce qui est impossible sur un forum, vous en conviendrez, il n'est quasi pas possible de répondre à une telle question.

A la deuxième question, cela regarde cet avocat et son client, du moins me semble-t-il.

Bien à vous,

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