urbanisme: combles et pas appartement...

miniose · #1 08-09-2008 08:26:14

Gof a écrit :

Il importe peu que vous décidiez de poursuivre ou non votre achat, il serait prudent que vous consultiez sans tarder un avocat, comme suggéré par plusieurs intervenants déjà, ne serait-ce que pour mettre au point la manière dont se dérouleront les opérations futures.
Bien à vous (et tenez-nous informés )

oui je comprends l'importance d'un soutien juridique, mon mari connaît un avocat il va se renseigner....

le truc ce sont les frais supplémentaires, on n'a pas prévu ça!!! mais on a conscience de l'importance de se protéger.

on vous tiendra au courant, c'est promis et merci pour vos précieux conseils, vous m'avez beaucoup aidé...

Gof-2118 · #2 06-09-2008 15:54:47

Il importe peu que vous décidiez de poursuivre ou non votre achat, il serait prudent que vous consultiez sans tarder un avocat, comme suggéré par plusieurs intervenants déjà, ne serait-ce que pour mettre au point la manière dont se dérouleront les opérations futures.

Bien à vous (et tenez-nous informés )

miniose · #3 05-09-2008 13:35:38

PIM a écrit :

Citation :je regarde déjà d'autres appart, car si j'ai bien compris je peux demander 10% de la valeur du bien plus mon acompte...
N'allez pas trop vite en besogne !
L'indemnité évoquée par Gof ne s'obtient pas automatiquement: elle doit résulter d'une décision judiciaire... Et ça, c'est une autre histoire....
Vérifiez aussi ce qui est prévu au compromis de vente sous le chapitre "sanctions".
Citation :chez le vendeur, pourquoi on risque de perdre notre accompte?
Il sera, en tout cas, plus difficile à récupérer que s'il avait été consigné chez le notaire.
Le compromis a été signé chez le notaire ?

oui vous avez raison, puis j'aime le potentiel que m'offre cette appart, il y a beaucoup de travaux à faire... mais c'était prévu...

si la commune régularise ce bien, on devra conclure un accord avec la vendeuse pour les travaux de sécurité. le notaire qu'on a consulté hier nous a dit qu'on pouvait même abaiser le prix de l'appartement pour compenser les coûts des travaux. ça sera sur base d'un devis bien sûr.

donc il nous reste plus qu'â attendre.... je vais écrire un courrier au fond du logement pour leur expliquer notre situation et surtout pour qu'il allonge l'échéance du prêt hypothécaire.

encore une question:
est-ce que la vendeuse peut-elle désider ne plus nous vendre ce bien?

merci pour votre soutien kiss

PIM · #4 05-09-2008 09:26:43

je regarde déjà d'autres appart, car si j'ai bien compris je peux demander 10% de la valeur du bien plus mon acompte...

N'allez pas trop vite en besogne !
L'indemnité évoquée par Gof ne s'obtient pas automatiquement: elle doit résulter d'une décision judiciaire... Et ça, c'est une autre histoire....

Vérifiez aussi ce qui est prévu au compromis de vente sous le chapitre "sanctions".

chez le vendeur, pourquoi on risque de perdre notre accompte?

Il sera, en tout cas, plus difficile à récupérer que s'il avait été consigné chez le notaire.
Le compromis a été signé chez le notaire ?

miniose · #5 05-09-2008 08:42:27

PIM a écrit :

miniose a écrit :
oui le notaire est au courant pour l'acompte, il est stipulé dans le compromis.
La question est: "où est l'acompte ?: chez le notaire ou chez le vendeur" ?

chez le vendeur, pourquoi on risque de perdre notre accompte?

PIM · #6 05-09-2008 08:40:54

miniose a écrit :

oui le notaire est au courant pour l'acompte, il est stipulé dans le compromis.

La question est: "où est l'acompte ?: chez le notaire ou chez le vendeur" ?

miniose · #7 05-09-2008 08:29:35

PIM a écrit :

L'acompte est consigné chez le notaire ?

oui le notaire est au courant pour l'acompte, il est stipulé dans le compromis.

miniose · #8 05-09-2008 08:28:52

Gof a écrit :

Cela « arrangerait » sans doute beaucoup de monde que vous signiez dès à présent l’acte authentique et que vous payiez le solde du prix.
Mais prudence, prudence car, en ce faisant, pour perdez vos munitions. Que feriez-vous en effet si l’urbanisme soumettait la régularisation à l’exécution de travaux onéreux ? A Bruxelles, le service d’incendie et d’aide médicale urgente doit, en matière d’immeubles à appartements, rendre un avis obligatoire dans le cadre d’un permis d’urbanisme. Le terme avis peut ici abuser quelque peu en ce qu’il s’agit d’un avis qualifié en droit d’avis conforme. Cela veut dire que cet avis doit être suivi, sans possibilité de dérogation. Autrement dit, la commune ne peut délivrer le permis d’urbanisme que si celui impose les travaux décidés par les pompiers dans leur avis préalable. Après travaux, les pompiers doivent effectuer une nouvelle visite des lieux et délivrer une attestation de (non-)conformité à leur avis.
Les travaux imposés de la sorte par l’avis des pompiers concernent la sécurité dans le bâtiment et ne se limitent pas au logement que vous achetez : compartimentage des logements et leur réfraction au feu, moyens de lutte contre l’incendie, évacuations de secours, … Le coût de ce type de travaux, qui peuvent affecter tous les logements de la copropriété, se monte très rapidement à plusieurs dizaines de milliers d’euros et se pose ensuite la question de savoir qui va les financer : le vendeur, vous, la copropriété, …
Obtenir un permis d’urbanisme à Bruxelles ne va pas toujours très vite et le délai de trois mois me paraît quelque peu optimiste. Si vous signez l’acte, où vous logeriez-vous en attendant de pouvoir occuper les lieux, qui remboursera votre prêt hypothécaire, etc.
Bref, il y a tellement d’incertitudes, notamment sur le plan financier, que personnellement je refuserais de payer le prix au vendeur aussi longtemps qu’il n’aura pas livré la chose convenue, c’est-à-dire un appartement en ordre sur le plan de l’urbanisme.
Je vous rappelle également que c'est le vendeur qui à commis une faute et que le compromis de vente vous permet en principe de réclamer la résolution de la vente à ses torts, moyennant dommages et intérêts (soit, en général, la restitution de l'acompte + 10 % du prix d'achat). En signant l'acte l'authentique sans autre forme de procès, vous "couvrez" la faute du vendeur en quelque sorte, sans même vous en apercevoir.
Les enjeux pour vous sont beaucoup trop importants et vous échappent en partie. C’est pourquoi il est indispensable de vous faire assister dans cette affaire par un avocat. Cela vous coûtera de l’argent, certes, mais cela peut vous éviter de très gros ennuis par la suite, notamment financiers. Si le notaire peut être un conseiller en matière de vente immobilière, ce n’est pas son rôle véritable de dénouer un contentieux.

merci beaucoup pour toutes ces explications. big_smile

en effet , le notaire qu'on a vu hier nous a expliqué la même chose... déjà je ne voulais pas signer sans l'accord de la commune mais si en plus il y a d'important travaux à faire, alors là encore moins...

je crois que je commence à en avoir marre de cette situation, car j'ai l'impression qu'on n'aura jamais cet appart.

donc on attend encore et toujours l'avis de la commune et on avisera après!!

je regarde déjà d'autres appart, car si j'ai bien compris je peux demander 10% de la valeur du bien plus mon acompte...

j'en parlerai à mon mari ce soir...

merci pour tout, je me sens moins vulnérable avec tout ça.

PIM · #9 04-09-2008 16:45:06

L'acompte est consigné chez le notaire ?

Gof-2118 · #10 04-09-2008 12:31:06

Cela « arrangerait » sans doute beaucoup de monde que vous signiez dès à présent l’acte authentique et que vous payiez le solde du prix.

Mais prudence, prudence car, en ce faisant, pour perdez vos munitions. Que feriez-vous en effet si l’urbanisme soumettait la régularisation à l’exécution de travaux onéreux ? A Bruxelles, le service d’incendie et d’aide médicale urgente doit, en matière d’immeubles à appartements, rendre un avis obligatoire dans le cadre d’un permis d’urbanisme. Le terme avis peut ici abuser quelque peu en ce qu’il s’agit d’un avis qualifié en droit d’avis conforme. Cela veut dire que cet avis doit être suivi, sans possibilité de dérogation. Autrement dit, la commune ne peut délivrer le permis d’urbanisme que si celui impose les travaux décidés par les pompiers dans leur avis préalable. Après travaux, les pompiers doivent effectuer une nouvelle visite des lieux et délivrer une attestation de (non-)conformité à leur avis.

Les travaux imposés de la sorte par l’avis des pompiers concernent la sécurité dans le bâtiment et ne se limitent pas au logement que vous achetez : compartimentage des logements et leur réfraction au feu, moyens de lutte contre l’incendie, évacuations de secours, … Le coût de ce type de travaux, qui peuvent affecter tous les logements de la copropriété, se monte très rapidement à plusieurs dizaines de milliers d’euros et se pose ensuite la question de savoir qui va les financer : le vendeur, vous, la copropriété, …

Obtenir un permis d’urbanisme à Bruxelles ne va pas toujours très vite et le délai de trois mois me paraît quelque peu optimiste. Si vous signez l’acte, où vous logeriez-vous en attendant de pouvoir occuper les lieux, qui remboursera votre prêt hypothécaire, etc.

Bref, il y a tellement d’incertitudes, notamment sur le plan financier, que personnellement je refuserais de payer le prix au vendeur aussi longtemps qu’il n’aura pas livré la chose convenue, c’est-à-dire un appartement en ordre sur le plan de l’urbanisme.

Je vous rappelle également que c'est le vendeur qui à commis une faute et que le compromis de vente vous permet en principe de réclamer la résolution de la vente à ses torts, moyennant dommages et intérêts (soit, en général, la restitution de l'acompte + 10 % du prix d'achat). En signant l'acte l'authentique sans autre forme de procès, vous "couvrez" la faute du vendeur en quelque sorte, sans même vous en apercevoir.

Les enjeux pour vous sont beaucoup trop importants et vous échappent en partie. C’est pourquoi il est indispensable de vous faire assister dans cette affaire par un avocat. Cela vous coûtera de l’argent, certes, mais cela peut vous éviter de très gros ennuis par la suite, notamment financiers. Si le notaire peut être un conseiller en matière de vente immobilière, ce n’est pas son rôle véritable de dénouer un contentieux.

miniose · #11 04-09-2008 07:47:43

Gof a écrit :

Je m’inspire ici très largement des propos, que je partage par ailleurs, des professeurs Bernard Dubuisson et Patrick Wéry, (« La conclusion du contrat de vente par l’entremise d’un agent immobilier », in La mise en vente d’un immeuble – hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, 2005).
L’agent immobilier est tenu par un devoir d’information et de conseil. Il est le professionnel de l’immobilier et doit, à ce titre, utilement informer son client sur les différentes facettes de l’opération immobilière qu’envisage ce dernier. Si le client est une source importante d’informations, l’agent reste tenu de vérifier celles qui lui sont transmises. Il doit en outre, en sa qualité de professionnel disposant d’une compétence et de connaissances nécessaires à la parfaite compréhension de l’opération immobilière envisagée, compléter le tableau avec les données dont ne dispose pas son client, mais qui sont néanmoins nécessaires. Cela comprend notamment l’obligation de récolter toute information qui a « une influence sur la validité, l’efficacité ou l’utilité de l’opération evisagée ».
Sur le plan urbanistique et de l’affectation des lieux en particuliers, l’agent doit s’enquérir préalablement à la vente de la situation urbanistique de l’immeuble et en informer utilement l’acquéreur. « Il veillera à ce que son dossier contienne un certificat d’urbanisme conforme aux exigences de la Région » concernée.
A défaut de respecter ces devoirs, il risque de voir sa responsabilité contractuelle engagée vis-à-vis de son client, et sa responsabilité extra-contractuelle à l’égard de la partie contractante de ce dernier.
Cordialement,

Bonjour Gof et merci pour toutes les explications.

Le notaire nous a répondu, en nous disant que la demande de régularisation a été envoyée à la commune. il a demandé à la vendeuse de se procurer une attestation déclarant que le dossier est en cours de traitement auprès de la commune.
il nous informe aussi, que la procedure va prendre 3 mois, mais qu'avec le document attestant que la demande a été introduite auprès de la commune, cela suffit pour signer la vente. yikes

je suis, bien sûr, contre de signer avant d'avoir la declaration de la commune disant que le bien est repris comme "appartement".

on a pris rendez-vous avec un autre notaire pour en parler, on le voit cette après-midi. je vous tiens au courant....

quand je pense que mon souhait était simplement d'avoir notre chez nous..

bien à vous,

grmff · #12 03-09-2008 21:32:50

Merci à Gof pour ces excellentes explications. C'est technique, c'est fort juridique, mais c'est clair et très instructif.

Merci monsieur le Juriste en chef...

immorp · #13 03-09-2008 20:17:15

Quel métier !

Gof-2118 · #14 03-09-2008 16:11:00

Je m’inspire ici très largement des propos, que je partage par ailleurs, des professeurs Bernard Dubuisson et Patrick Wéry, (« La conclusion du contrat de vente par l’entremise d’un agent immobilier », in La mise en vente d’un immeuble – hommage au professeur Nicole Verheyden-Jeanmart, Larcier, 2005).

L’agent immobilier est tenu par un devoir d’information et de conseil. Il est le professionnel de l’immobilier et doit, à ce titre, utilement informer son client sur les différentes facettes de l’opération immobilière qu’envisage ce dernier. Si le client est une source importante d’informations, l’agent reste tenu de vérifier celles qui lui sont transmises. Il doit en outre, en sa qualité de professionnel disposant d’une compétence et de connaissances nécessaires à la parfaite compréhension de l’opération immobilière envisagée, compléter le tableau avec les données dont ne dispose pas son client, mais qui sont néanmoins nécessaires. Cela comprend notamment l’obligation de récolter toute information qui a « une influence sur la validité, l’efficacité ou l’utilité de l’opération evisagée ».

Sur le plan urbanistique et de l’affectation des lieux en particuliers, l’agent doit s’enquérir préalablement à la vente de la situation urbanistique de l’immeuble et en informer utilement l’acquéreur. « Il veillera à ce que son dossier contienne un certificat d’urbanisme conforme aux exigences de la Région » concernée.

A défaut de respecter ces devoirs, il risque de voir sa responsabilité contractuelle engagée vis-à-vis de son client, et sa responsabilité extra-contractuelle à l’égard de la partie contractante de ce dernier.

Cordialement,

immorp · #15 03-09-2008 15:04:08

Juste une petite question….
Si l’intermédiaire agent immobilier a pris connaissance de l’acte de propriété des vendeurs ainsi que de l’acte de base de l’immeuble, deux documents dans lesquels le bien est repris comme « appartement », pensez-vous que l’on puisse encore lui reprocher de ne pas avoir vérifié auprès de l’urbanisme ?

Gof-2118 · #16 03-09-2008 14:08:52

C'est en effet très perturbant.

Il semblerait que cette situation est relativement fréquente pour des immeubles divisés juridiquement avant la fin du siècle dernier.

Entre-temps, j'ai pu constater une prise de conscience de cette problématique au niveau de beaucoup d'études notariales à l'occasion de la division juridique.

PIM · #17 03-09-2008 13:29:52

Merci Gof pour cette réponse circonstanciée.

Ce qui est perturbant (sur base de ce qui a été exposé ici), c'est que le bien vendu soit repris dans l'acte de base comme appartement (et pas combles).
Or, pour faire cet acte de division, le notaire de l'époque, a certainement dû joindre des plans, fixer des quotités, etc..... et consulter l'urbanisme..... qui n'aurait pas manqué, le cas échéant, de se manifester...

Bref, comme déjà dit, il me paraît urgent de consulter un avocat, avec toutes les pièces du dossier....

Gof-2118 · #18 03-09-2008 11:27:16

Vous êtes confrontés à une situation relativement fréquente mais néanmoins ennuyeuse.

Sur le plan civil, vous avez acheté un bien qui a été qualifié d’appartement par le vendeur et l’acheteur, mais sur le plan urbanistique, cet appartement s’avère ne pas en être un.

Les règlements d’urbanisme sont pourtant d’ordre public. Cela veut dire qu’ils prévalent dans le cas d’espèce aux normes civiles et le bien acheté sont des combles et non pas un appartement. En occupant les lieux à titre d’habitation, vous commettez une infraction urbanistique. S’agissant d’une infraction continue dans le temps, celle-ci n’est pas susceptible de prescription extinctive, en sorte que même dans 10 ans l’on peut encore vous ennuyer à ce propos.

Comme l’a déjà soulevé Pim, votre contrat de vente a ce que l’on appelle une cause. En droit, la cause fait l’objet de théories assez complexes. L’on pourrait résumer que la cause du contrat de vente que vous avez conclu est l’achat d’un appartement pour vous y loger. Au sens du Code civil, la cause doit être licite pour que le contrat soit valable. Or, vous commettriez une infraction aux lois de l’urbanisme en habitant un bien qui n’est pas du logement. Je serais donc tenté d’affirmer que votre contrat est nul.

Une autre cause de nullité d’un contrat est-ce que l’on appelle l’erreur. Vous pensiez acheter un appartement, alors qu’il s’agit en fait de combles. Il y a donc erreur sur l’objet de la vente. Cette erreur est excusable dans votre chef, puisque vous avez visité un bien qui est tout à fait habitable. En outre, ce bien a été vendu par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier, qui, pour respecter son obligation professionnelle d’information, aurait dû s’enquérir auprès des autorités compétentes sur la situation urbanistique du bien.

Je suis donc d’avis que vous pouvez mettre en cause la responsabilité contractuelle du vendeur, même si celui-ci n’avait pas une parfaite connaissance de la situation urbanistique de son bien. Vous pouvez également, me semble-t-il, engager la responsabilité extra-contractuelle de l’agent pour défaut d’information.

Ce n’est pas le notaire qui va régler cette affaire. Même s’il peut jouer un rôle de conciliateur, ce n’est pas son rôle.

Il serait dès lors utile que vous adressiez une lettre de mise en demeure au vendeur et à l’agent dans laquelle vous exposez clairement les informations qui vous ont été communiqués par l’administration, à votre initiative. Vous indiquez clairement qu’il était votre intention d’acheter un appartement, c’est-à-dire une habitation conforme aux lois d’urbanisme, conformément aux termes du compromis de vente, et non pas des combles. Poursuivez en indiquant que vous constatez que le vendeur n’est pas en mesure de livrer la chose promise (un appartement conforme) conformément au contrat de vente.

Selon les sanctions prévues dans votre compromis, vous finalisez vos propos, soit en exigeant l’annulation de la vente aux torts du vendeur, soit en le poursuivant, mais moyennant dommages et intérêts.

Vu la complexité de cette affaire, il vous est très vivement conseillé de consulter d’urgence un avocat spécialisé en droit de l’immobilier (www.avocat.be) et ce d’autant plus que des conséquences fiscales sont liées à une vente immobilière (obligation du paiement des droits d’enregistrement dans un délai déterminé).

J’ai connaissance d’un cas similaire au vôtre. Aujourd’hui, l’urbanisme exige un permis d’urbanisme pour pouvoir affecter le bien au logement, ce qui engendre un coût phénoménal pour la mise en conformité (réfraction au feu, évacuation de secours, …), y compris des parties communes de l’immeuble.

Mais surtout, n’oubliez pas que ce n’est pas vous qui avez commis la faute …

Bien à vous,

miniose · #19 03-09-2008 09:58:51

PIM a écrit :

Citation :- il y a un syndic ? non car l'immeuble est petit
Ce n'est pas la taille de l'immeuble qui détermine la nécessité d'un syndic...
Il y a copropriété, il faut un syndic (qui peut être l'un des copropriétaires)
Citation :il y a une condition suspensive de prêt dans le compromis ? oui de deux semaines mais elles sont passées depuis longtemps
Si l'organisme de prêt ne veut pas vous consentir de prêt, compte tenu du problème urbanistique invoqué, vous auriez dû faire appel à cette condition suspensive
Citation :la vendeuse est de mauvaise foi
Je ne serais pas aussi catégorique.
Sur base de ce que vous indiquez, elle a elle-même acheté il y a env. 10 ans ce qui lui a été vendu comme appartement et qu'elle vous revend comme tel.
Il faut voir ce qui est mentionné dans son propre titre de propriété, avant de l'accuser...

il y a un syndic, c'est une tournante entre co-propriétaire

pour la close suspensive: on a sû après les 2 semaines que ce n'était pas régularisé à la commune, puis nous ne voulons pas de ce bien si ce n'est pas reconnu à la commune comme "appartement". car sinon le prix est totalement différent, entre "appartement" et "comble" il n'y a pas photo.

je dis que la vendeuse est de mauvaise foi car elle ne bouge pas. puis on l'a eu au téléphone, et elle ne veut rien entendre. pour elle il faut qu'on se retourne vers les anciens propriétaires. c'est un peu fort comme réaction. car elle a signé un compromis qui comprend un appartement, et qui est en règle auprés de l'urbanisme (c'est spécifié dedans). alors oui elle est de mauvaise foi. mad

excusez moi pour mon énervement mais c'est difficile comme situation, surtout quand on n'y connaît rien à l'immobilier.

merci du temps que vous m'accordez pour me répondre

miniose · #20 03-09-2008 09:51:59

Gof a écrit :

Encore une question, mais qui a son importance : le bien a-t-il été vendu par l'intermédiaire d'un agent immobilier ?

oui un agent immobilier du réseau ****** (identification supprimée par le modérateur: cfr règlement)

miniose · #21 02-09-2008 11:55:24

bonjour,

avec mon mari on a signé un compromis de vente pour un appartement. arpès on a été au fond du logement de bxl pour faire une demande de prêt.

le fond nous a demandé plusieurs documents pour assurer son investissement, dont un document de la commune déclarant que le bien et repris comme "appartement". mon mari se rend à l'urbanisme d'anderlecht et découvre avec surprise que le bien est repris comme "combles".

nous sommes novice et donc nous avons fait plusieurs erreur, la première est que nous avons pris le même notaire que la vendeuse.

la date limite de signature était le 14/08/08, nous sommes deseprérés car le notaire ne bouge pas trop (enfin son assistante), nous téléphone jamais. donc on ne sait pas quoi faire pour débloquer la situation.

nous sommes un peu devant un mur, nous avons envoyé un courrier recommandé au notaire pour lui expliquer notre situation.

nous attendons sa réponse....

je recherche des conseils et des témoignages du même genre.

nous avons peur que la commune refuse de régulariser le bien et par ce fait de perdre notre acompte.

merci de votre attention

urbanisme: combles et pas appartement...

Re : urbanisme: combles et pas appartement...

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