Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

gougloux · #1 09-09-2008 08:48:29

Bonjour à tous,

Dans le cadre de notre recherche active de terrain à bâtir, nous avons, par pur hasard, rencontrer quelqu'un qui pourrait être prêt à nous vendre un terrain.

Le propriétaire a acheté une grande parcelle (+/-80 ares) il y a 3 ou 4 ans, à fait construire son habitation sur une partie, et serait éventuellement disposé à borner et vendre une parcelle qui reste à délimiter (+/- 15ares).

Le problème qui se présente, et qui pourrait freiner le propriétaire à vendre maintenant est la taxe sur la plus value à laquelle il serait soumis.

D'après mes recherches sur le net; il serait taxé à hauteur de 33% sur la plus value.

Mes questions sont les suivantes:

- comment calculer concrètement la plus value ?

- dans l'hypothèse d'une vente, existe-t-il une solution pour réduire la taxation sur la plus value ?

D'avance, merci pour vos précieux conseils

cochise · #2 09-09-2008 09:03:56

gougloux a écrit :

- dans l'hypothèse d'une vente, existe-t-il une solution pour réduire la taxation sur la plus value ?

De la patience...

Après 5 ans cela passe à 16.5% et après 8 ans, nada.

gougloux · #3 09-09-2008 09:08:42

cochise a écrit :

gougloux a écrit :
- dans l'hypothèse d'une vente, existe-t-il une solution pour réduire la taxation sur la plus value ?
De la patience...
Après 5 ans cela passe à 16.5% et après 8 ans, nada.

C'est bien ce que je craignais....

Dans ce cas précis comment calculer la taxe qu'aura à payer le vendeur ???

Gof-2118 · #4 09-09-2008 10:05:54

L'article 90 du CIR précise :

Les revenus divers sont :
1° sans préjudice des dispositions du 8°, du 9°et du 10°, les bénéfices ou profits, quelle que soit leur qualification, qui résultent, même occasionnellement ou fortuitement, de prestations, opérations ou spéculations quelconques ou de services rendus à des tiers, en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle, à l'exclusion des opérations de gestion normale d'un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers

D'après les quelques explications données, il me semble qu'il ne s'agit pas en l'espèce d'une opération de spéculation, mais au contraire d'une gestion normale du patrimoine privé et qu'en conséquence, la taxation sur plus-value pourrait être évitée.

Si l'acheteur veut en avoir le coeur net avant de se lancer dans l'opération, il lui suffit d'introduire une demande ruling fiscal sur base de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Quelques extraits de cette loi vous permettront d'y voir plus clair :

Par décision anticipée, il y a lieu d'entendre l'acte juridique par lequel le Service public fédéral Finances détermine conformément aux dispositions en vigueur comment la loi s'appliquera à une situation ou à une opération particulière qui n'a pas encore produit d'effets sur le plan fiscal.
La décision anticipée ne peut emporter exemption ou modération d'impôt.
(...)
La demande de décision anticipée est adressée par écrit au Service public fédéral Finances. Elle doit être motivée.
Elle doit contenir :
- l'identité du demandeur et, le cas échéant, des parties et des tiers concernés;
- la description des activités du demandeur;
- la description complète de la situation ou de l'opération particulière;
- la référence aux dispositions légales ou réglementaires sur lesquelles devra porter la décision.

C'est donc une procédure qui permet de savoir à quelle sauce fiscale on sera mangée.

gougloux · #5 09-09-2008 10:21:49

Merci pour vos explications....

Il y a donc p-e une chance de limiter les dégâts... ;-)

PIM · #6 09-09-2008 10:34:31

Je ne partage pas l'analyse de Gof.

S'il y a spéculation, il y a d'office taxation (33 % + centimes additionnels)

S'il n'y a pas spéculation (gestion patrimoine), il y a taxation aussi, mais à un taux réduit à 16,5 % (pour du non-bâti, pour la période entre la 5e & 8e année).

Le ruling éventuel devrait être introduit par le contribuable, cad le vendeur (et pas l'acheteur).

Mais, indépendamment de ce qui précède, il faut d'abord voir avec l'urbanisme si la division du terrain est possible ou non. Il faut en outre demander un permis de lotir, etc.

Bref, cela ne se fait pas en 5 minutes ce genre d'opération.

Il est assez "amusant" de relever que c'est le candidat-acquéreur qui se préoccupe de l'éventuelle taxation sur la plus-value du vendeur... Il vous a donné ses chiffres ?....

gougloux · #7 09-09-2008 10:41:20

PIM a écrit :

Je ne partage pas l'analyse de Gof.
S'il y a spéculation, il y a d'office taxation (33 % + centimes additionnels)
S'il n'y a pas spéculation (gestion patrimoine), il y a taxation aussi, mais à un taux réduit à 16,5 % (pour du non-bâti, pour la période entre la 5e & 8e année).
Le ruling éventuel devrait être introduit par le contribuable, cad le vendeur (et pas l'acheteur).
Mais, indépendamment de ce qui précède, il faut d'abord voir avec l'urbanisme si la division du terrain est possible ou non. Il faut en outre demander un permis de lotir, etc.
Bref, cela ne se fait pas en 5 minutes ce genre d'opération.
Il est assez "amusant" de relever que c'est le candidat-acquéreur qui se préoccupe de l'éventuelle taxation sur la plus-value du vendeur... Il vous a donné ses chiffres ?....

Pour ce qui est de l'urbanisme, le terrain est bel et bien en zone d'habitat... et normalement il n'y a pas de demande de lotissement à établir car l'habitation du propriétaire actuel et déjà construite et habitée... et il ne devrait y avoir qu'une seule parcelle à borner...donc pas de lotissement

Non...je n'ai pas pas de chiffres...mais préfère savoir de quoi il va me parler lors de notre RV...

nb: le terrain est en région wallonne.

PIM · #8 09-09-2008 10:52:40

Pour ce qui est de l'urbanisme, le terrain est bel et bien en zone d'habitat... et normalement il n'y a pas de demande de lotissement à établir car l'habitation du propriétaire actuel et déjà construite et habitée... et il ne devrait y avoir qu'une seule parcelle à borner...donc pas de lotissement

Vous mélangez les notions.

Il a un terrain de 80 ares, à bâtir, sur lequel il a construit, avec permis de bâtir (permis d'urbanisme).

Il envisage de diviser son terrain en 2 lots (80 ares deviennent 65 + 15), le 2e lot (celui que vous envisagez d'acheter) étant destiné à recevoir, lui aussi, une construction.

Il faut un permis de lotir.

gougloux · #9 09-09-2008 10:58:50

PIM a écrit :

Citation :Pour ce qui est de l'urbanisme, le terrain est bel et bien en zone d'habitat... et normalement il n'y a pas de demande de lotissement à établir car l'habitation du propriétaire actuel et déjà construite et habitée... et il ne devrait y avoir qu'une seule parcelle à borner...donc pas de lotissement
Vous mélangez les notions.
Il a un terrain de 80 ares, à bâtir, sur lequel il a construit, avec permis de bâtir (permis d'urbanisme).
Il envisage de diviser son terrain en 2 lots (80 ares deviennent 65 + 15), le 2e lot (celui que vous envisagez d'acheter) étant destiné à recevoir, lui aussi, une construction.
Il faut un permis de lotir.

aaahh..

c'est pas ce qu'ils m'avaient raconté à l'urbanisme...

...permis de lotir = lotissement = viabilisation du terrain ????

grmff · #10 09-09-2008 11:00:10

Si le terrain dispose déjà de son numéro de parcelle cadastrale, il n'y a pas de division, effectivement.

Sinon, si c'est un seul terrain pour le cadastre, il y a bien une division à faire, et donc une demande de lotissement (même si le lotissement sera de deux maisons dont un déjà contruite) ou de division.

Et une demande de lotissement, cela ne se fait pas en deux coups de cuiller à pot, comme dit Pim.

Pour ce qui est de la plus-value, on y échappe à ma connaissance pas: C'est à déclarer en cadre XV case 1205/2205 (imposition 33% de la plus value si vente endéans les 5 ans) ou case 1206/2206 (imposition à 16.5% pour les ventes entre 5 et 8 ans.)

PIM · #11 09-09-2008 11:04:16

c'est pas ce qu'ils m'avaient raconté à l'urbanisme...

qu'ont-ils dit ?

gougloux · #12 09-09-2008 11:34:28

A l'urbanisme on ma dit que lorsqu'on achète un grand terrain on peut:

- diviser ce terrain en parcelles; ce qui necessite un permis de lotir...et la viabilisation de ces parcelles.

- construire sur une partie du terrain; une fois l'habitation construite, faire borner une partie du terrain en vue d'y délimiter deux parcelles (celle déjà construite et celle à construire). Cette solution n'impliquerai pas le lotissement et la viabilisation du terrain.

... (j'avais eu cette info lorsque je m'étais renseigné pour un terrain "trop grand" pour moi tout seul... que j'avais envisagé d'acheter pour en revendre une partie.)

Gof-2118 · #13 09-09-2008 13:02:39

PIM a écrit :

Je ne partage pas l'analyse de Gof.

Pim a raison. Autant pour moi. Voici un extrait d'une information disponible sur fisconet.be

Les bénéfices ou profits occasionnels, c.-à-d. pratiquement tous les bénéfices ou profits réalisés en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle et ne résultant pas d'opérations de gestion normale d'un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers, sont imposables à l'IPP, à titre de revenus divers.
(…)
Ces bénéfices ou profits ne constituent pas des revenus divers lorsqu'ils résultent d'opérations qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes :
1° être relatives à des biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers
normalement compris dans un patrimoine privé;
2° constituer des actes qu'un bon père de famille accomplit habituellement en vue d'accroître, de conserver ou de faire fructifier son patrimoine privé. Constituent cependant, le cas échéant, des revenus divers (…), certaines plus-values réalisées, même dans le cadre de la gestion d'un patrimoine privé, sur des immeubles non bâtis ou sur des immeubles bâtis situés en Belgique.

gougloux · #14 09-09-2008 13:04:56

dans le cas présent...

Le terrain initial fait 80 ares.

La partie qui pourrait m'être vendue 15.

La plus value est calculée au prorata du nombre d'ares vendus ?

PIM · #15 09-09-2008 13:16:32

construire sur une partie du terrain; une fois l'habitation construite, faire borner une partie du terrain en vue d'y délimiter deux parcelles (celle déjà construite et celle à construire). Cette solution n'impliquerai pas le lotissement et la viabilisation du terrain.

Cela me laisse perplexe....

A mon (humble) avis, vous confondez avec ce concept-ci:
un terrain sur lequel 2 bâtiments sont construits (ce qui suppose la délivrance des permis d'urbanislme adéquats) et ensuite on fait un acte de division entre les 2 lots bâtis. Cela ne nécessite pas de permis de lotir.

Mais, et c'est là que votre raccourci est un peu rapide, cela ne veut pas dire que vous pouvez construite un 2e bâtiment sur le terrain initial... sans permis.

Bref, cette matière complexe est règlée, pour la région wallonne, par le Cwatup: voir ici ...

gougloux · #16 09-09-2008 13:30:59

merci pour les conseils... vous tient au courant ;-)

gougloux · #17 09-09-2008 13:32:05

gougloux a écrit :

dans le cas présent...
Le terrain initial fait 80 ares.
La partie qui pourrait m'être vendue 15.
La plus value est calculée au prorata du nombre d'ares vendus ?

...qqun sait ???

AADIP · #18 10-09-2008 06:49:56

Le propriétaire est il domicilié depuis plus d'une année dans l'habitation qu'il a fait construire et la parcelle de terrain est-elle d'un lot ?

Si c'est le cas, toute taxation ne devrait elle pas être évitée en vertu de l'article 93bis du code des impôts ?

Extrait du C.I.R.

Art. 93bis. - Par dérogation à l'article 90, 10°, ne sont pas imposables les plusvalues constatées à l'occasion :

1° de la cession à titre onéreux de l'habitation pour laquelle la déduction pour habitation peut, pour toute la période comprise entre le 1er janvier de l'année qui précède celle au cours de laquelle a eu lieu l'aliénation et la date de celleci, être accordée en application de l'article 16

...

Cordialement,

PIM · #19 10-09-2008 07:39:46

AADIP a écrit :

Le propriétaire est il domicilié depuis plus d'une année dans l'habitation qu'il a fait construire et la parcelle de terrain est-elle d'un lot ?
Si c'est le cas, toute taxation ne devrait elle pas être évitée en vertu de l'article 93bis du code des impôts ?
Extrait du C.I.R.
Art. 93bis. - Par dérogation à l'article 90, 10°, ne sont pas imposables les plusvalues constatées à l'occasion :
1° de la cession à titre onéreux de l'habitation pour laquelle la déduction pour habitation peut, pour toute la période comprise entre le 1er janvier de l'année qui précède celle au cours de laquelle a eu lieu l'aliénation et la date de celleci, être accordée en application de l'article 16
...
Cordialement,

Ce que vous invoquez, concerne la revente d'une propriété bâtie. Ici, il s'agit de la revente d'un terrain non bâti.

AADIP · #20 10-09-2008 22:46:31

Cher Monsieur Deckers,

Comment pouvez-vous affirmer que l'achat de la parcelle de 15 are convoitée est "non bâtie" ?

En liminaire, il convient de relever que la parcelle de 80 ares, dans son ensemble, est à présent bâtie.

Si l'acheteur acquière une partie de cette entité à raison des 15 ares désirés AVANT sa séparation cadastrale, il s'agit en l'occurrence d'une partie de parcelle bâtie ...

Cette partie de parcelle pourrait dès lors n'être pas soumise à taxation sur une quelconque plus value ... pour autant que le propriétaire bénéficie de l'application de l'article 93bis invoqué plus avant.

Quant bien même, dans l'éventualité d'une taxation, sur quelle base l'administration déterminerait-elle la plus value réalisée en regard de l'article 340 CIR ?

Ces remarques vous sont, bien entendu adressées dans un but constructif et nous nous réjouirons de l'écho que vous leurs réserverez afin d'éclairer tout un chacun.

Dans l'intervalle, soyez assuré de notre plus parfaite considération.

Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

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