Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

PIM · #1 05-10-2008 20:57:16

Voici donc, cher Monsieur Deckers, l’exemple d’un glissement de terrain tout à fait d’aplomb …

Merci aussi de ne pas avoir oublié de revenir pour soutenir votre thèse.

L'histoire est bien ficelée, mais je n'oserais pas prétendre que dans le cas soulevé initialement par "gougloux" (qui ferait d'ailleurs bien de nous raconter sa suite aussi), votre exemple soit applicable.

Il me paraît en effet que "votre" jeune couple a pu éviter la taxation en jouant sur la contradiction "bâti" et "non bâti" (en l'espèce les quotités de terrain échangées).

Il s'agit dans la question initiale posée d'un terrain sur lequel on bâti une villa, puis on divise le terrain dans sa partie non bâtie pour revendre celle-ci.
Ce qui n'est tout de même pas la même chose que dans votre exemple.

Mais n'oublions pas que s'il existe des fiscalistes, c'est bien parce que cette matière est "à interprétations" et jurisprudence diverse...

AADIP · #2 05-10-2008 20:39:55

Je me dois de relever que vous n'étayez pas vraiment votre point de vue (à moins qu'il n'ait changé suite à ma réponse) et qu'il ne suffit pas de dire que l'administration , dans certains cas, a tort... pour que le contribuable ait d'office raison.

Voici donc les faits ...

Un jeune couple avait fait l'acquisition d'une parcelle de terrain à bâtir dans le but d'y ériger une maison uni-familliale pour abriter leur famille.

Malheureusement, lors de la demande de permis de bâtir, les autorités communales concernées ont exigé qu'une voirie d'accès soit réalisée, et ce, aux frais exclusifs des propriétaires.

Cette charge énorme en rapport du budget que le couple comptait allouer à la construction de leur « nid », les contraint à abandonner leur projet et à revendre le terrain.

Un promoteur, leur proposa d'« échanger » le terrain en contre-partie de plusieurs appartements dans le complexe immobilier qu'il envisageait de construire sur le terrain.

Au terme de l'opération, notre jeune couple se vit propriétaire de ces appartements et au final considérèrent que l'opération s'était avérée intéressante d'un point de vue patrimoniale.

C'était compter sans l'intervention de l'administration fiscale qui jugea bon de tenter de taxer la plus value réalisée par le jeune couple.

C'est ainsi qu'il leur fut adressé une note d'imposition de quelques 161.000 €

Opposition fut faite contre cette tentative de taxation et une action en réclamation fut introduite.

Cette action reposait sur le fait que lors de la revente du terrain, des appartements y étaient déjà construits par le promoteur ... et que, partant, n’était d’application, ni l’article 90.8 du CIR 92 qui considère que sont des revenus divers :

« Les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles non bâtis. »

Pas plus que l’article 90, 10° du CIR 92 qui vise, quant à lui :

« les plus-values réalisées à l’occasion d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis s’il s’agit :

a) de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux ;

b) de biens bâtis qui ont été acquis par la voie de donations entre vifs ;

c) de biens non bâtis qui ont été acquis à titre onéreux… sur lesquels un bâtiment à été érigé par le contribuable. »* *(c’est nous qui souligons)

Au terme des différents arguments présentés, l'administration fut contrainte de faire volte face et d'annuler la taxation illégalement sollicitée.

Voici donc, cher Monsieur Deckers, l’exemple d’un glissement de terrain tout à fait d’aplomb … smile

Cordialement,

AADIP · #3 13-09-2008 18:29:52

Je me dois de relever que vous n'étayez pas vraiment votre point de vue (à moins qu'il n'ait changé suite à ma réponse) et qu'il ne suffit pas de dire que l'administration , dans certains cas, a tort... pour que le contribuable ait d'office raison.

Compte tenu d'un agenda chargé, permettez-nous de revenir vers vous dans le courant de la semaine prochaine afin de satisfaire à votre demande.

Dans l'intervalle, nous vous souhaitons un excellent week-end.

PIM · #4 11-09-2008 23:07:06

Pour ne pas glisser dans un sous-entendu délicat qui voudrait laisser croire que nos interrogations soient douteuses, il nous semble opportun de rappeler qu'en Belgique, la Cour de cassation a consacré le droit de la voie la moins imposée.

Je n'en doute pas non plus.
C'était juste pour le plaisir du jeu de mots, cette référence au glissement de terrain.

A ce titre, dans un cas similaire à celui qui nous occupe dans ce sujet, un des membres de notre association à réalisé l'économie d'une taxation de quelques 161.000 € illégalement réclamés par l'administration.

Un cas similaire ?
Pourriez-vous être un peu plus explicite ?

Ce dossier nous laisse à penser qu'il ne faut pas toujours se fier à l'avis de l'administration qui semble, parfois, défendre d'autres intérêts que ceux du contribuable.

L'administration n'est pas parole d'évangile et elle se fait souvent remonter les bretelles et c'est tant mieux. C'est notamment à cela que servent les fiscalistes.

Mais, lorsqu'une question est posée ici, il convient de donner des éclairages adéquats.

Je me dois de relever que vous n'étayez pas vraiment votre point de vue (à moins qu'il n'ait changé suite à ma réponse) et qu'il ne suffit pas de dire que l'administration , dans certains cas, a tort... pour que le contribuable ait d'office raison.

AADIP · #5 11-09-2008 22:04:07

J'avais bien compris votre tentative de "glissement de terrain".... mais cela m'étonnerait que cela fonctionne.

Cher Monsieur Deckers,

Pour ne pas glisser dans un sous-entendu délicat qui voudrait laisser croire que nos interrogations soient douteuses, il nous semble opportun de rappeler qu'en Belgique, la Cour de cassation a consacré le droit de la voie la moins imposée.

En "bon père de famille", il est donc légitime que tout un chacun se questionne sur les possibilités que nous offrent les Lois qui nous régissent pour tenter d'en tirer le parti le plus honorable dans le cadre de la préservation de nos intérêts propres.

A ce titre, dans un cas similaire à celui qui nous occupe dans ce sujet, un des membres de notre association à réalisé l'économie d'une taxation de quelques 161.000 € illégalement réclamés par l'administration.

Ce dossier nous laisse à penser qu'il ne faut pas toujours se fier à l'avis de l'administration qui semble, parfois, défendre d'autres intérêts que ceux du contribuable.

Bien entendu, nous conviendrons que ce type de démarche doit en valoir la chandelle ...

Ceci dit, nous ne pouvons que vous féliciter du travail par vous réalisez dans ce forum et de l'éclairage que nous avons conscience que vous offrez à ses participants.

Soyez assuré que notre intervention est donc "participative" smile

Cordialement,

PIM · #6 10-09-2008 23:29:17

Ces remarques vous sont, bien entendu adressées dans un but constructif et nous nous réjouirons de l'écho que vous leurs réserverez afin d'éclairer tout un chacun.

Je n'en doute pas.

En liminaire, il convient de relever que la parcelle de 80 ares, dans son ensemble, est à présent bâtie.

J'avais bien compris votre tentative de "glissement de terrain".... mais cela m'étonnerait que cela fonctionne.

Comment pouvez-vous affirmer que l'achat de la parcelle de 15 are convoitée est "non bâtie" ?

Comment pouvez-vous affirmer l'inverse ?

Ce n'est pas la parcelle de 80 ares qui est intégralement bâtie. C'est un terrain sur lequel il y a probablement une habitation d'env. 200 m² au sol.

D'ailleurs, très souvent, lorsqu'on reçoit le revenu cadastral, il est décomposé en partie bâtie et partie terrain....

Considérer que les 80 ares sont bâtis et que par voie de conséquence en revendre une partie, c'est à considérer comme bâti et en outre comme résidence principale du vendeur.... et donc non taxable .... c'est bien essayé, mais cela ne marchera pas.

En réalité, il s'agit bien d'un morceau de terrain non bâti..., qui ne pourra être vendu que moyennant délivrance d'un permis de lotir. Et on a rarement procédé au lotissement d'un immeuble bâti lol

La solution alternative ce serait, par exemple, que le proprio actuel des 80 ares fasse construire lui-même une 2e maison et qu'il la revende... Mais, cela n'ira pas non plus, car pour éviter la taxation sur plus-value, il faudrait qu'il y soit domicilié....

Quant à savoir comment l'administration procédera à son calcul, je suppose que ce sera sur base d'une règle de 3.

Mais comme signalé par Gof, le ruling existe....

AADIP · #7 10-09-2008 22:46:31

Cher Monsieur Deckers,

Comment pouvez-vous affirmer que l'achat de la parcelle de 15 are convoitée est "non bâtie" ?

En liminaire, il convient de relever que la parcelle de 80 ares, dans son ensemble, est à présent bâtie.

Si l'acheteur acquière une partie de cette entité à raison des 15 ares désirés AVANT sa séparation cadastrale, il s'agit en l'occurrence d'une partie de parcelle bâtie ...

Cette partie de parcelle pourrait dès lors n'être pas soumise à taxation sur une quelconque plus value ... pour autant que le propriétaire bénéficie de l'application de l'article 93bis invoqué plus avant.

Quant bien même, dans l'éventualité d'une taxation, sur quelle base l'administration déterminerait-elle la plus value réalisée en regard de l'article 340 CIR ?

Ces remarques vous sont, bien entendu adressées dans un but constructif et nous nous réjouirons de l'écho que vous leurs réserverez afin d'éclairer tout un chacun.

Dans l'intervalle, soyez assuré de notre plus parfaite considération.

PIM · #8 10-09-2008 07:39:46

AADIP a écrit :

Le propriétaire est il domicilié depuis plus d'une année dans l'habitation qu'il a fait construire et la parcelle de terrain est-elle d'un lot ?
Si c'est le cas, toute taxation ne devrait elle pas être évitée en vertu de l'article 93bis du code des impôts ?
Extrait du C.I.R.
Art. 93bis. - Par dérogation à l'article 90, 10°, ne sont pas imposables les plusvalues constatées à l'occasion :
1° de la cession à titre onéreux de l'habitation pour laquelle la déduction pour habitation peut, pour toute la période comprise entre le 1er janvier de l'année qui précède celle au cours de laquelle a eu lieu l'aliénation et la date de celleci, être accordée en application de l'article 16
...
Cordialement,

Ce que vous invoquez, concerne la revente d'une propriété bâtie. Ici, il s'agit de la revente d'un terrain non bâti.

AADIP · #9 10-09-2008 06:49:56

Le propriétaire est il domicilié depuis plus d'une année dans l'habitation qu'il a fait construire et la parcelle de terrain est-elle d'un lot ?

Si c'est le cas, toute taxation ne devrait elle pas être évitée en vertu de l'article 93bis du code des impôts ?

Extrait du C.I.R.

Art. 93bis. - Par dérogation à l'article 90, 10°, ne sont pas imposables les plusvalues constatées à l'occasion :

1° de la cession à titre onéreux de l'habitation pour laquelle la déduction pour habitation peut, pour toute la période comprise entre le 1er janvier de l'année qui précède celle au cours de laquelle a eu lieu l'aliénation et la date de celleci, être accordée en application de l'article 16

...

Cordialement,

gougloux · #10 09-09-2008 13:32:05

gougloux a écrit :

dans le cas présent...
Le terrain initial fait 80 ares.
La partie qui pourrait m'être vendue 15.
La plus value est calculée au prorata du nombre d'ares vendus ?

...qqun sait ???

gougloux · #11 09-09-2008 13:30:59

merci pour les conseils... vous tient au courant ;-)

PIM · #12 09-09-2008 13:16:32

construire sur une partie du terrain; une fois l'habitation construite, faire borner une partie du terrain en vue d'y délimiter deux parcelles (celle déjà construite et celle à construire). Cette solution n'impliquerai pas le lotissement et la viabilisation du terrain.

Cela me laisse perplexe....

A mon (humble) avis, vous confondez avec ce concept-ci:
un terrain sur lequel 2 bâtiments sont construits (ce qui suppose la délivrance des permis d'urbanislme adéquats) et ensuite on fait un acte de division entre les 2 lots bâtis. Cela ne nécessite pas de permis de lotir.

Mais, et c'est là que votre raccourci est un peu rapide, cela ne veut pas dire que vous pouvez construite un 2e bâtiment sur le terrain initial... sans permis.

Bref, cette matière complexe est règlée, pour la région wallonne, par le Cwatup: voir ici ...

gougloux · #13 09-09-2008 13:04:56

dans le cas présent...

Le terrain initial fait 80 ares.

La partie qui pourrait m'être vendue 15.

La plus value est calculée au prorata du nombre d'ares vendus ?

Gof-2118 · #14 09-09-2008 13:02:39

PIM a écrit :

Je ne partage pas l'analyse de Gof.

Pim a raison. Autant pour moi. Voici un extrait d'une information disponible sur fisconet.be

Les bénéfices ou profits occasionnels, c.-à-d. pratiquement tous les bénéfices ou profits réalisés en dehors de l'exercice d'une activité professionnelle et ne résultant pas d'opérations de gestion normale d'un patrimoine privé consistant en biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers, sont imposables à l'IPP, à titre de revenus divers.
(…)
Ces bénéfices ou profits ne constituent pas des revenus divers lorsqu'ils résultent d'opérations qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes :
1° être relatives à des biens immobiliers, valeurs de portefeuille et objets mobiliers
normalement compris dans un patrimoine privé;
2° constituer des actes qu'un bon père de famille accomplit habituellement en vue d'accroître, de conserver ou de faire fructifier son patrimoine privé. Constituent cependant, le cas échéant, des revenus divers (…), certaines plus-values réalisées, même dans le cadre de la gestion d'un patrimoine privé, sur des immeubles non bâtis ou sur des immeubles bâtis situés en Belgique.

gougloux · #15 09-09-2008 11:34:28

A l'urbanisme on ma dit que lorsqu'on achète un grand terrain on peut:

- diviser ce terrain en parcelles; ce qui necessite un permis de lotir...et la viabilisation de ces parcelles.

- construire sur une partie du terrain; une fois l'habitation construite, faire borner une partie du terrain en vue d'y délimiter deux parcelles (celle déjà construite et celle à construire). Cette solution n'impliquerai pas le lotissement et la viabilisation du terrain.

... (j'avais eu cette info lorsque je m'étais renseigné pour un terrain "trop grand" pour moi tout seul... que j'avais envisagé d'acheter pour en revendre une partie.)

PIM · #16 09-09-2008 11:04:16

c'est pas ce qu'ils m'avaient raconté à l'urbanisme...

qu'ont-ils dit ?

grmff · #17 09-09-2008 11:00:10

Si le terrain dispose déjà de son numéro de parcelle cadastrale, il n'y a pas de division, effectivement.

Sinon, si c'est un seul terrain pour le cadastre, il y a bien une division à faire, et donc une demande de lotissement (même si le lotissement sera de deux maisons dont un déjà contruite) ou de division.

Et une demande de lotissement, cela ne se fait pas en deux coups de cuiller à pot, comme dit Pim.

Pour ce qui est de la plus-value, on y échappe à ma connaissance pas: C'est à déclarer en cadre XV case 1205/2205 (imposition 33% de la plus value si vente endéans les 5 ans) ou case 1206/2206 (imposition à 16.5% pour les ventes entre 5 et 8 ans.)

gougloux · #18 09-09-2008 10:58:50

PIM a écrit :

Citation :Pour ce qui est de l'urbanisme, le terrain est bel et bien en zone d'habitat... et normalement il n'y a pas de demande de lotissement à établir car l'habitation du propriétaire actuel et déjà construite et habitée... et il ne devrait y avoir qu'une seule parcelle à borner...donc pas de lotissement
Vous mélangez les notions.
Il a un terrain de 80 ares, à bâtir, sur lequel il a construit, avec permis de bâtir (permis d'urbanisme).
Il envisage de diviser son terrain en 2 lots (80 ares deviennent 65 + 15), le 2e lot (celui que vous envisagez d'acheter) étant destiné à recevoir, lui aussi, une construction.
Il faut un permis de lotir.

aaahh..

c'est pas ce qu'ils m'avaient raconté à l'urbanisme...

...permis de lotir = lotissement = viabilisation du terrain ????

PIM · #19 09-09-2008 10:52:40

Pour ce qui est de l'urbanisme, le terrain est bel et bien en zone d'habitat... et normalement il n'y a pas de demande de lotissement à établir car l'habitation du propriétaire actuel et déjà construite et habitée... et il ne devrait y avoir qu'une seule parcelle à borner...donc pas de lotissement

Vous mélangez les notions.

Il a un terrain de 80 ares, à bâtir, sur lequel il a construit, avec permis de bâtir (permis d'urbanisme).

Il envisage de diviser son terrain en 2 lots (80 ares deviennent 65 + 15), le 2e lot (celui que vous envisagez d'acheter) étant destiné à recevoir, lui aussi, une construction.

Il faut un permis de lotir.

gougloux · #20 09-09-2008 10:41:20

PIM a écrit :

Je ne partage pas l'analyse de Gof.
S'il y a spéculation, il y a d'office taxation (33 % + centimes additionnels)
S'il n'y a pas spéculation (gestion patrimoine), il y a taxation aussi, mais à un taux réduit à 16,5 % (pour du non-bâti, pour la période entre la 5e & 8e année).
Le ruling éventuel devrait être introduit par le contribuable, cad le vendeur (et pas l'acheteur).
Mais, indépendamment de ce qui précède, il faut d'abord voir avec l'urbanisme si la division du terrain est possible ou non. Il faut en outre demander un permis de lotir, etc.
Bref, cela ne se fait pas en 5 minutes ce genre d'opération.
Il est assez "amusant" de relever que c'est le candidat-acquéreur qui se préoccupe de l'éventuelle taxation sur la plus-value du vendeur... Il vous a donné ses chiffres ?....

Pour ce qui est de l'urbanisme, le terrain est bel et bien en zone d'habitat... et normalement il n'y a pas de demande de lotissement à établir car l'habitation du propriétaire actuel et déjà construite et habitée... et il ne devrait y avoir qu'une seule parcelle à borner...donc pas de lotissement

Non...je n'ai pas pas de chiffres...mais préfère savoir de quoi il va me parler lors de notre RV...

nb: le terrain est en région wallonne.

gougloux · #21 09-09-2008 08:48:29

Bonjour à tous,

Dans le cadre de notre recherche active de terrain à bâtir, nous avons, par pur hasard, rencontrer quelqu'un qui pourrait être prêt à nous vendre un terrain.

Le propriétaire a acheté une grande parcelle (+/-80 ares) il y a 3 ou 4 ans, à fait construire son habitation sur une partie, et serait éventuellement disposé à borner et vendre une parcelle qui reste à délimiter (+/- 15ares).

Le problème qui se présente, et qui pourrait freiner le propriétaire à vendre maintenant est la taxe sur la plus value à laquelle il serait soumis.

D'après mes recherches sur le net; il serait taxé à hauteur de 33% sur la plus value.

Mes questions sont les suivantes:

- comment calculer concrètement la plus value ?

- dans l'hypothèse d'une vente, existe-t-il une solution pour réduire la taxation sur la plus value ?

D'avance, merci pour vos précieux conseils

Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

Re : Taxation sur la plus value sur la revente d'un morceau de terrain...

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