Cash flow attractif

mjollnir · #1 16-09-2008 14:41:23

Hello tous,

j'ai en projet un achat d'un bien immobilier afin de le louer.

Mon cash flow, positif, après travaux se situerait entre 400 et 500 euros. En net donc, tous frais retirés (mensualités, precompte immo, assurances). Je ne compte pas sortir d'argent de ma poche concernant le prêt, je financerai uniquement les quelques travaux nécessaires à la finition du bien.

Malgré cette rentrée mensuelle intéressante, on me conseille d'attendre.. qu'en pensez-vous? Personnellement je ne vois pas ce qui rendrait cet achat une mauvaise affaire, même si l'immo baissait, les loyers ne suivront pas d'autant je pense. A-t-on déjà vu les loyers baisser de moitié par ex, comme peuvent le faire le prix des biens?

Merci pour vos lanternes

grmff · #2 16-09-2008 15:00:55

Si l'opération est positive, si vous n'entamez pas trop votre crédit, et si le montant est dans vos cordes, pourquoi hésiter?

Faut pas évidemment qu'il s'agisse d'un invest de 3.000.000 qui vous rapporte 500€/mois alors que vous n'avez pas la moindre marge et que ce soit la faillite si un locataire ne vous paye pas pendant 6 mois...

Si vous en le faites, pas, je suis preneur... lol

mjollnir · #3 16-09-2008 15:16:51

C'est un investissement d'un peu plus de 200.000 euros.

Mes revenus personnels sont de 1700+680 euros (2380 net)

Après achat se rajouteront 1550 euros de revenus locatif + 400 euros après travaux que je finance hors prêt.

Les mensualités du prêt de 1300 à 1400 euros en fixe (respectivement 25 et 20 ans), soit un peu moins de 1600 euros à payer par mois en y rajoutant les frais annexes relatifs au bâtiments.

Je n'ai aucun crédit en cours (hormis la mastercard liée à mon compte à vue mais qui n'a jamais été en situation d'impayé) et suis propriétaire.

Le prix du bien a été baissé par le proprio, voyant qu'il ne se vendait pas au prix qu'il en voulait initialement.

Le fait est que le marché semble baisser -> encore attendre? et s'il remonte?

On voit souvent des indicateurs du prix de l'immo (trevi), mais pas pour les loyers, ça existe?

Francis · #4 16-09-2008 17:00:27

Etes-vous certain d'obtenir votre crédit? Les banques sont devenues très prudentes et votre crédit comprend, je crois, le prix d'achat mais aussi les frais.
Etes-vous certain que les travaux prévus entraîneront une augmentation des loyers?

Si tout est positif, cela me semble une affaire viable mais soyez prudent !!!

grmff · #5 16-09-2008 17:05:35

Si vous êtes déjà proprio, et sans dettes, les banques vous suivront.

Foncez...

mjollnir · #6 17-09-2008 08:57:13

La plus value escomptée consiste en la transformation des combles en un logement supplémentaire. Que dit le code à ce sujet, peut-on louer des combles? (région liège)

immorp · #7 17-09-2008 11:17:36

mjollnir a écrit :

La plus value escomptée consiste en la transformation des combles en un logement supplémentaire. Que dit le code à ce sujet, peut-on louer des combles? (région liège)

Cette transformation nécessite un permis d'urbanisme...

mjollnir · #8 17-09-2008 11:23:51

Voilà l'astuce! yikes Je suis sûr qu'ils ne l'ont pas obtenu.. je vois demain avec l'agent cool

jmnil · #9 17-09-2008 11:58:07

Vue l'inertie du marché immobilier, la situation économique actuelle (credit crunch) et la bulle que nous avons connu depuis une dizaine d'années je ne vois aucune raison pour une remontée des prix avant 2 ou 3 ans.
Pour rappel si les prix nominaux stagnent ce qui signifie qu'avec notre inflation record la valeur effective de l'immo a baissé de près de 6% depuis un an.

Ceci dit votre projet m'a l'air très sain et notamment le ratio loyer/prix de vente.

La situation économique actuelle me paraissent de bons arguments pour obtenir un baisse supplémentaire de la part du vendeur.

Francis · #10 17-09-2008 14:39:42

Tant que vous y etes, Mjollnir, vérifiez la réalité des baux et des loyers ! et si le bâtiment est en ordre urbanistiquement avec la division en plusieurs appartements ou studios (affectation ?).
Il faut parfois gratter et aller au dela des apparences. Si c'est votre 1er achat d'investissement immobilier, montrez-vous prudent. Il vaut mieux rater une bonne affaire que se retrouver avec une mauvaise. Ne prenez pas pour argent comptant les dires de l'agent immobilier. Ils ne sont pas tous compétents et honnêtes (except PIM).

PIM · #11 17-09-2008 15:37:15

Ne prenez pas pour argent comptant les dires de l'agent immobilier. Ils ne sont pas tous compétents et honnêtes (except PIM)

.... Ni du propriétaire, ni du notaire, ni du géomètre-expert (except Francis)

mjollnir · #12 17-09-2008 18:37:53

D'après ce que m'a dit l'agent immobilier, le batiment n'est pas soumis au permis de location (divisions > 28m²).

Il m'a aussi dit que l'urbanisme ne met pas son nez dans les batiments dont les divisions sont supérieurs à 28m², vrai ? yikes

Quand vous dites de m'assurer que le batiment est bien en ordre, qu'y a-t-il d'autre à vérifier?

grmff · #13 17-09-2008 19:07:17

L'urbanisme met son nez dans tout. De la couleur des chassis à l'abris de jardin, en passant par la hauteur des haies et ... l'occupation des logements.

Ce n'est pas parce que votre immeuble de rapport n'a pas besoin de permis de location que vous pouvez y faire n'importe quoi. La création de logement nécessite des permis.

Francis · #14 18-09-2008 08:04:59

Et surtout, il n'y a pas de prescription pour les infractions urbanistiques.

à vous lire, une petite lumière orange commence à clignoter de plus en plus au fond de mon cerveau. Méfiance !

grmff · #15 18-09-2008 08:42:23

Le problème est bien entendu que les Service d'Urbanisme sont complètement incapable (et n'en ont souvent pas la volonté) de vous donner la situation urbanistique d'un immeuble...

mjollnir · #16 19-09-2008 09:30:10

Last news:

J'ai visité le bien hier. Batiment à rafraichir (ce qui signifie bien à rafraichier et pas à rénover comme certains agents immobilier on tendence à confondre).

Bonne situation, quartier calme, poss parking, commerces, accès autoroutes..

Concernant le grenier, il faut refaire une partie du plancher, le couvrir, isoler, faire l'elec et la plomberie, bref presque tout. Il n'y a pas d'évacution prévue pour les eaux usées! Alors que l'ancien proprio voulait également en faire un logement.. étrange.. Il y a bien une descente type goutiere qui n'est pas utilisée, c'est peut-être envisageable de l'utiliser (avec broyeur).

Le toit est nickel. Compteurs séparés sauf pour le gaz.

L'agent immo va contacter l'urbanisme et me donner leur statut des lieux.

Si c'est ok avec l'urbanisme et qu'une descente d'eaux est possible je ferai une offre plus bas que ce que veut le proprio.. le marché est en ma faveur pour l'instant smile Si ça ne passe pas tant pis il y en aura d'autres

mjollnir · #17 24-09-2008 14:33:38

Lorsque l'on fait une offre directement à un agent immobilier, qui est garant de l'originalité du papier?

Peut-on impliquer un notaire dans la signature d'une proposition à un agent immo?

Voici les clauses suspensives que je compte mettre:

- obtention prêt
- offre limitée à x jours
- permis d'urbanisme valide pour location du grenier

J'oublie quelque chose?

Gof-2118 · #18 24-09-2008 14:54:54

Pour quitte et libre de toute hypothèque ... Relisez le contrat Pim et faites en une offre sur cette base. Au moins ce sera complet.

Pour ce qui est de la question de l'originalité du papier, je ne comprends pas bien l'hypothèse.

PIM · #19 24-09-2008 15:07:06

Lien vers modèle offre d'achat

garant de l'originalité du papier?

(?)

luc · #20 24-09-2008 17:43:27

mjollnir a écrit :

Lorsque l'on fait une offre directement à un agent immobilier, qui est garant de l'originalité du papier?

Dans la cas de signature en phases (donc sans que tous les parties soient présent en même temps) est selon moi l'agent immobilier "garant de l'originalité".

Surtout s'il est agréé IPI et si la mission de vente a été confié à cet agent par le vendeur.

C'est donc l'agent immobilier qui est garant de l'originalité de la signature, du contrôle de l'identité des signataires, ... et du fait que le document n'a pas été changé après la pose de première signature.

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