Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

coproprietaire223

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Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

Mon syndic s'obstine à me facturé des frais correspondant à 300 euros, alors qu'il devrait légalement être répartis.  Le problème à été exposé lors de l'assemblée, mais les autre copropriétaire n'ont pas réagit (de peur de devoir payer, ou par solidarité avec le syndic, ou par méconnaissance de la loi).  Une actions en justice n'aurait pas beaucoup de sens et ne serait certainement pas rentable.  Le syndic s'obstine à facturer ce montant, et refuse de fournir une explication claire concerant les raison de cette facturation.  Il m'est meme impossible de contater tous les copropriétaires en direct, puisque je n'ai pas leurs coordonnées.

Que faire, y a t il un solution quelconque pour éviter la dictature du syndic ?  Y a-t-il un organisme qui pourrait m'aider ?

luc

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

Vous ne donnez pas de détails pourqu'on puisse vous aider directement.

Il est un fait que si le syndic sait que vous n'allez pas en justice, qu'il s'obstinera à rien changer.

300 € pendant cinq ans est plus que les frais d'un avocat.

Vous pouvez contacter entre autres les services juridiques de :
- Legal Hotline pour tout problème concernant l'immobilier
- SNP pour les propriétaires (inclus ceux d'un appartement)
- CNIC uniquement pour les copropriétaires.

Personnellement je préfère le dernier, puisque j'en suis un membre actif.

(...) mais les autre copropriétaire n'ont pas réagit (de peur de devoir payer, ou par solidarité avec le syndic, ou par méconnaissance de la loi). (...)

Motivations classiques.

Lisez un manuel sur la psychologie de masse. Dans un groupe de 100 copropriétaires seulement 10% vont poser des questions et seulement 1 va peut-être réagir.

C'était déjà comme cela dans le temps des Romains. En cas de rébellion d'une légion ils le "décimait" (= en exécutant 1 sur 10). C'était suffisante pour mater toute rébellion future dans ce légion.

Maintenant on utilise certes des méthodes moins violentes, mais avec presque le même résultat: rendre toute opposition inefficace.

Mais tout n'est pas perdu. Appliquez systématiquement la devise "Convaincre avec respect". C'est pas facile, mais vous allez constater que le syndic devra lentement mais sûrement adapter son attitude à la loi.

petitfuret

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

Bonjour,

Etes-vous copropriétaire-résident ou bien votre bien est-il loué ?

Panchito-9340

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

Bonjour,

Savez-vous s'il y a des commissaires aux comptes dans votre copropriété?

coproprietaire223

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

Bonjour,

Savez-vous s'il y a des commissaires aux comptes dans votre copropriété?

Je suis commissaire au comptes (vérificateur), et également membre du conseil de gérance, je viens d'être désigné par la copropriété lors de la dernière réunion (il y a un mois).  J'ai également envoyé une lettre recommandée(afin de poser des questions), en tant que commissaire au compte, et n'ai eu aucune réponse depuis plus d'un mois (silence radio).

coproprietaire223

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

Bonjour,

Etes-vous copropriétaire-résident ou bien votre bien est-il loué ?

Je suis résident, et de plus, je viens d'être désigné membre du conseil de gérance, vérificateur aux compte lors de la dernière réunion de copropriété.

Merci encore pour votre réponse

PS : La communication est complètement bridée par le syndic, et de nombreux corporpiétaires ignore la situation.  Je n'arrive pas à les contacter car le syndic refuse de me donner leurs coordonnées.  J'envisage de crée un blog sur l'immeuble (et d'en faire la publicité dans l'immeuble), afin de rétablir la communication entre les copropriétaire/locataires de l'immeuble, s'agit il d'une bonne idée ?

petitfuret

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

Etes-vous nombreux ?
Avez-vous une concierge ?
Avez-vous un chien à promener ?

Les échanges d'idées  et de coordonnées sont parfois favoriisés par des rencontres fortuites...

Panchito-9340

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

En tous cas, en tant que commissaire aux comptes, vous allez faire rapport de la situation comptable à la prochaine AG et vous pourrez en profiter pour poser "officiellement" vos questions en prenant à témoin l'ensemble des copropriétaires. Le Syndic sera alors obligé de vous en fournir tous les détails. Ensuite si vous les jugez insatisfaisants, vous avez parfaitement le droit de conseiller aux copropriétaires de refuser l'approbation des comptes. Vous avez donc toutes les cartes en main!
De plus, déjà en tant que simple propriétaire vous aviez le droit de demander à consulter les pièces justificatives (les factures). Mais, au fond, ces 300€ correspondent à quoi?

christopheEU

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

salut salut,

Je ne vais pas apporter du neuf a cette discution, mais si j'etais toi la premiere chose a faire est de savoir ce qui a ete fait !
Voir si cela a bien ete fait (correctement) ...et ensuite demander un devis a d'autres prestataires de services pour verifier si le montant que l'on te reclame est justifie!

Je suis coproprietaire depuis maintenant deux ans et je m'apercois qu'il n'est pas evident de trouver un bon syndic!!!!

Je vais pas etaler tous les problemes ici, mais lis ceci et tu te rendras compte a quoi il faut s'attendre DES FOIS
Attention, j'ai pas dit que tous les syndics se valaient !

http://www.coproprietaires.be/plan.html

J'ai contacte certaine emission afin de voir si il ne voulait pas faire un reportage sur les syndics car je croise des personnes qui vivent dans d'autres residences et qui rencontre les memes problemes que moi...
C'est en pour parler...:-)

Car j'ai beau envoyé des courriers a l'IPI afin de signaler des problemes de gestions de certains syndics je n'obtiens jamais de reponse !
Y'a t il un pilote dans l'avion...

Comme dirait un de mes responsables...rien de tel qu'un bon coup de pied dans la taupiniere..:-)

Bonne journée
Christophe

immorp

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

salut salut,

Je ne vais pas apporter du neuf a cette discution, mais si j'etais toi la premiere chose a faire est de savoir ce qui a ete fait !
Voir si cela a bien ete fait (correctement) ...et ensuite demander un devis a d'autres prestataires de services pour verifier si le montant que l'on te reclame est justifie!

Je suis coproprietaire depuis maintenant deux ans et je m'apercois qu'il n'est pas evident de trouver un bon syndic!!!!

Je vais pas etaler tous les problemes ici, mais lis ceci et tu te rendras compte a quoi il faut s'attendre DES FOIS
Attention, j'ai pas dit que tous les syndics se valaient !

http://www.coproprietaires.be/plan.html

J'ai contacte certaine emission afin de voir si il ne voulait pas faire un reportage sur les syndics car je croise des personnes qui vivent dans d'autres residences et qui rencontre les memes problemes que moi...
C'est en pour parler...:-)

Car j'ai beau envoyé des courriers a l'IPI afin de signaler des problemes de gestions de certains syndics je n'obtiens jamais de reponse !
Y'a t il un pilote dans l'avion...

Comme dirait un de mes responsables...rien de tel qu'un bon coup de pied dans la taupiniere..:-)

Bonne journée
Christophe

Le site dont vous parlez est un ramassis d'âneries, et en particulier la page http://www.coproprietaires.be/fhonor.html
Il ne mérite même pas qu'on y réponde...

coproprietaire223

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

christopheEU a écrit : salut salut,

Je ne vais pas apporter du neuf a cette discution, mais si j'etais toi la premiere chose a faire est de savoir ce qui a ete fait !
Voir si cela a bien ete fait (correctement) ...et ensuite demander un devis a d'autres prestataires de services pour verifier si le montant que l'on te reclame est justifie!

Je suis coproprietaire depuis maintenant deux ans et je m'apercois qu'il n'est pas evident de trouver un bon syndic!!!!

Je vais pas etaler tous les problemes ici, mais lis ceci et tu te rendras compte a quoi il faut s'attendre DES FOIS
Attention, j'ai pas dit que tous les syndics se valaient !

http://www.coproprietaires.be/plan.html

J'ai contacte certaine emission afin de voir si il ne voulait pas faire un reportage sur les syndics car je croise des personnes qui vivent dans d'autres residences et qui rencontre les memes problemes que moi...
C'est en pour parler...:-)

Car j'ai beau envoyé des courriers a l'IPI afin de signaler des problemes de gestions de certains syndics je n'obtiens jamais de reponse !
Y'a t il un pilote dans l'avion...

Comme dirait un de mes responsables...rien de tel qu'un bon coup de pied dans la taupiniere..:-)

Bonne journée
Christophe

Le site dont vous parlez est un ramassis d'âneries, et en particulier la page http://www.coproprietaires.be/fhonor.html
Il ne mérite même pas qu'on y réponde...

Le problème est un petit peu plus compliqué que cela, il ne s'agit pas de travaux.
J'ai été condamné en justice pour non payement de charges (la façon dont le syndic m'a attaqué était illégale, il m'ont piégé, mais de toute façon, je suis condamné, j'accepte donc la décision du tribunal).
j'ai ensuite régle le solde de ma condamnation auprès de l'huissier, y compris les indemnité de procédure, statuées par le juge, et servant à payé l'avocat de la copropriété.
Le syndic à décidé de me facturé arbitraire de frais de justice supplémentaire au travers des charge de copropriété.
Lorsque j'ai évoqué le problème devant la copropriété, certain copropriétaire était de mon coté, car il considèrait que le syndic doit respecter la loi.  D'autres copropriétaires (y compris le président du conseil de gérance) soutenait le comportement du syndic, en comptant sur le fait que je n'irais pas en justice.
Mon problème est que la majorité des copropriétaires ne sont toujours pas au courant de la situation, car lors de la réunion de copropriété, un paquet de procuration avait été envoyées au syndic.  Lorsque le président du conseil de gérance est arrivé, il n'était meme pas au courant de des procuration lui avait été adressée, et qu'il représentait un nombre impressionnant de copropriétaires.
Le compte rendu de réunion était évidemment lacunaire, et ne reseignait que le point de vue du syndic sur le sujet...

Je voudrais vous poser quelque questions :
Comment briser la loi de silence, et entrer en contact avec le reste des copropriétaires ?  J'avais penser à la création d'un Blog sur l'immeuble, et de la publicité auprès des locataires et coprorpiétaires.
J'ai décidé de ne pas acquité la somme demandée, mais toutefois, afin d'évité les frais supplémentaires, j'ai fait des avances sur charge, en précisant au niveau de la communication qu'elle ne peuvent pas servir à payer les honoraires d'avocats indus.  Est ce légal ?
Je viens d'être élu membre du conseil de gérance, commissaire aux compte (ce qui montre que j'ai quand meme un minimum de soutient).  Est ce que cela ne pourrait pas m'aider à résoudre de litige, ou à entrer en communication avec les autres copropriétaire et régler ce litige sans être obliger de les agresser en justice ?

Merci encore pour toute vos response, elle me sont d'une grande aide..

luc

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

D'abord mentionner sur le bulletin de virement dans la zone libellé "paiement sous réserve", tant que le problème n'est pas réglé.

Envoyer une lettre au syndic, avec info au commissaire aux comptes, dans laquelle vous détaillez les sommes exigés par le syndic, vos paiements et la somme litigieuse.

Comme commissaire aux comptes faire de sorte que votre rapport annuel 2008 soit envoyé aux CP avec l'invitation à l'AG.

Dans votre rapport mentionner le fait que mettre à charge de la partie adverse le montant complet ou partie des frais de l'autre partie des frais de justice est contraire au jugement et peut être considéré comme une escroquerie, sauf si les statuts (= acte notarié) disent le contraire.

Personnellement je trouve, comme j'ai dit hier à l'AG de mon ACP, qu'un commissaire aux comptes avec un conflit d'intérêt possible doit renoncer à sa fonction, sauf si l'AG accepte explicitement cette situation.

Vous devez donc dans l'introduction de votre rapport mentionner clairement et succinctement le problème.

Même si l'AG accepte cette situation, votre rapport peut toujours être considéré comme partial par le Juge, sur proposition de l'un ou autre CP.

petitfuret

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

En tant que vérificateur aux comptes, vous devriez avoir accès à tous les documents comptables et notamment  aux extraits de compte reprenant le versement des charges par chaque lot...dont les coordonnées  personnelles sont reprises sur ces pièces...

coproprietaire223

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

En tant que vérificateur aux comptes, vous devriez avoir accès à tous les documents comptables et notamment  aux extraits de compte reprenant le versement des charges par chaque lot...dont les coordonnées  personnelles sont reprises sur ces pièces...

Merci encore pour l'info.  Je pensais aussi aux factures envoyées par le syndic aux copropriétaires.  Il peut sembler normal de vérifiier la validité de ces factures (y compris celle qui m'a été envoyée), et de contacter les copropriétaires au besoin...
Je parlait également dans l'un de mes précédents messages de faire un blog sur internet.  Est ce que quelqu'un pourrait me dire si cela pourrait se retourner contre moi.
Une autre question, lorsque le compte rendu d'assemblée est visiblement incorrect, quel est la procédure pour le contester ?

Vous êtes super sympa, merci encore pour toutes ces réponse...

PS: j'ai été élu commissaire aux comptes après avori clairement expliquer le litige aux copropriétaires.  Je pense que la plupart des copropriétaires pensaient que le syndic n'avait pas encore eu le temps de régulairser la situation, en tenant compte de ma protestation.  Il ne pensaient pas que ce litige subsiterait et que le syndic s'obstinerai dans sa démarche...

petitfuret

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

PV pas correct ?  Vous pouvez devant le juge de paix demander l'annulation d'une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive...
Qu'entendez-vous par " pas correct" ?
Le PV d'une AG  doit mentionner les décisions valablement prises durant cette AG, ni avant, ni après...

coproprietaire223

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

D'abord mentionner sur le bulletin de virement dans la zone libellé "paiement sous réserve", tant que le problème n'est pas réglé.

Envoyer une lettre au syndic, avec info au commissaire aux comptes, dans laquelle vous détaillez les sommes exigés par le syndic, vos paiements et la somme litigieuse.

Comme commissaire aux comptes faire de sorte que votre rapport annuel 2008 soit envoyé aux CP avec l'invitation à l'AG.

Dans votre rapport mentionner le fait que mettre à charge de la partie adverse le montant complet ou partie des frais de l'autre partie des frais de justice est contraire au jugement et peut être considéré comme une escroquerie, sauf si les statuts (= acte notarié) disent le contraire.

Personnellement je trouve, comme j'ai dit hier à l'AG de mon ACP, qu'un commissaire aux comptes avec un conflit d'intérêt possible doit renoncer à sa fonction, sauf si l'AG accepte explicitement cette situation.

Vous devez donc dans l'introduction de votre rapport mentionner clairement et succinctement le problème.

Même si l'AG accepte cette situation, votre rapport peut toujours être considéré comme partial par le Juge, sur proposition de l'un ou autre CP.

D'après ce que vous m'expliquer, il ne servira pas à grand chose que je rende un rapport en tant que vérificateur aux comptes.  Il me faudra donc probablement démissionner.  Toutefois, compte tenu du fait que j'ai une absence totale de confiance vis à vis du syndic, je ne suis pas pressé de le faire
Encore un petit merci pour les conseils...

coproprietaire223

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

PV pas correct ?  Vous pouvez devant le juge de paix demander l'annulation d'une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive...
Qu'entendez-vous par " pas correct" ?
Le PV d'une AG  doit mentionner les décisions valablement prises durant cette AG, ni avant, ni après...

Il y a notamment une erreur importante : j'ai été élu nouveau membre du conseil de gérance, commissaire au compte, cela à été sanctionné par un vote.  Dans le compte rendu, aucun commissaire au compte n'est renseigné ???  Cela ne devait pas les arranger.
Vous parler d'aller devant le juge de paix, qui paye les frais ?  je dois le faire dans le cadre de quelle procédure ?

christopheEU

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

salut salut,

heu, juste une question d'apres ce que je peux lire et comprendre, il y'a une difference entre :

commissaire aux comptes
une personne faissant partie du conseil de gerance

?????????????

Qu'est qu'un commissaire aux comptes ?

Je suis nouveau proprietaire (2ans )et je fais parti du conseil de gerance de mon batiment depuis plus de 6mois et je n'ai jamais entendu parler d'un commissaire aux comptes !

Merci pour vos eclaircissements...
Bonne journée
Christophe

petitfuret

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

Oui et non.
Touq deux  relèvent d'un mandat gratuit qui engage la responsabilté civile de celui qui l'accepte en cas de " rapports" contestés par d'autres lots.

Le conseil de gérance surveille et approuve la conduite du syndic dans sa gestion quotidienne.... gare aux déparages ou actes illicites qui pourraient être contestés par d'autres lots devant la justice (même action au pénal), la responsabilité civile des membres du conseil de gérance peut être mise en cause. Le syndic préfère travailler entre amis...

Le vérificateur aux comptes a accès à toute la comptabilité pour vérifier l'exactitude des opérations du même nom. C'est sur son travail de contrôle que l'AG est sensée se baser pour approuver les comptes et décharger le syndic de toute responsabilité.. Là encore la responsabilité civile du vérificateur est engagée au cas d'opérations douteuses qu'il aurait couvertes et découvertes par l'un ou l'autre lot.

luc

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Re : Help !! Frais facturés à titre privatifs au lieu d'être répartis

petitfuret a écrit : PV pas correct ?  Vous pouvez devant le juge de paix demander l'annulation d'une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive...
Qu'entendez-vous par " pas correct" ?
Le PV d'une AG  doit mentionner les décisions valablement prises durant cette AG, ni avant, ni après...

Il y a notamment une erreur importante : j'ai été élu nouveau membre du conseil de gérance, commissaire au compte, cela à été sanctionné par un vote.  Dans le compte rendu, aucun commissaire au compte n'est renseigné ???  Cela ne devait pas les arranger.
Vous parler d'aller devant le juge de paix, qui paye les frais ?  je dois le faire dans le cadre de quelle procédure ?

J'ai eu un problème similaire en 2001 et perdu devant le Juge de Paix. Motif: je n'ai pas prouvé que c'était un faux en écritures. La seule preuve valable est un jugement au pénal.

Morale: il faut une plainte au pénal. Je ne le conseille pas, sauf dans des cas graves, puisque cela va bloquer de fait votre ACP.

Vous êtes, suivant le PV, membre du conseil de gérance. C'est suffisant pour votre action. En cas d'absence de commissaire aux comptes tous le membres de ce conseil ont accès à la comptabilité. Comme un contrôle contradictoire par plusieurs membres est possible, le conflit d'intérêt est moins pertinente.