vente d'un bien loué

tototristan · #1 02-11-2008 13:16:38

Bonjour,
Suite à des problèmes de locataire peu scrupuleux.
Si on veut vendre un bien qui est loué, faut-il avertir le locataire ?
Si oui, comment ? par recommandé ?
C'est peut-être le meilleur moyen de ne plus avoir d'ennuis avec des locataires.
Qui doit donner le renom? Le futur acheteur après l'acte de vente ?
Merci pour l'info

PIM · #2 02-11-2008 13:27:07

Sous réserve de dispositions expresses contraires dans le bail concerné, il n'y a pas d'obligation d'informer le locataire de la mise en vente, ni de la vente.

Mais, en pratique, il est difficile de vendre sans faire visiter et de faire visiter sans avoir l'accès par le locataire.
L'organisation des visites est normalement prévue dans les baux courants.

Le fait de mettre en vente et/ou de vendre ne change rien dans votre relation contractuelle avec le locataire et ne génère pas, pour vous (bailleur actuel), un droit de résiliation anticipé.

Ce n'est que l'acquéreur (si on parle d'un bail logement affecté à la résidence principale du locataire) qui pourra, dans certains cas, résilier pour occupation personnelle, selon modaalités à respecter (cfr notre FAQ àce sujet)

tototristan · #3 02-11-2008 15:48:25

merci pour l'info. Et comment puis-je exercer un droit de résiliation anticipé ?
Il est en tort et en plus je ne sais pas le mettre dehors ! Sauf les formules habituelles. Je dois constituer un dossier en béton pour ne pas perdre de l'argent. Exact que le futur acquéreur peut le mettre dehors pour occupation personnelle comme moi d'ailleurs. Mais il est en train de commencer à démolir ma maison en n'aérant pas et malgré mes démarches pour améliorer la ventilation ( ventilation centralisée ). De plus il a déjà fait le coup chez son propriétaire précédent.
Comment exercer un droit de résiliation anticipé sans perdre d'argent ? Je n'ai pas envie de l'occuper personnellement, je suis bien chez moi.
Les locataires sont trop protégés et certains en abusent surtout avec un propriétaire comme moi qui est de bonne foi et qui fait son possible.
Et j'ai travaillé dur pour cette maison et ce locataire est exigeant comme si tout lui était acquis. C'est incroyable des attitudes comme cela.
Je suis écoeuré, complètement dégoûté.

PIM · #4 02-11-2008 15:57:21

Ne mélangeons pas les problèmes.

Je vous ai expliqué que la mise en vente ne génère pas, pour vous, un droit de résiliation.

Les problèmes selon lesquels il "démolit votre maison" et que vous voulez résilier le bail pour ce motif-là, c'est autre chose.

tototristan · #5 02-11-2008 16:16:27

merci pour l'info.
Mais comment résilier le bail avec un locataire qui est dangereux pour la préservation de mon bien ?
Comment s'en débarasser ? Alors que ce bien n'est pas loué cher dans ma région et qu'il y avait beaucoup de personnes intéressées par cette location.
J'ai l'impression d'être coincé. J'ai l'impression de n'avoir aucun droit par rapport à un locataire de mauvaise foi. C'est ça qui me dégoûte.
Et la justice ? Où est-elle ? Du côté du pauvre petit locataire qui en profite un max !.etc....
Après un premier recommandé envoyé cette semaine, je vais en envoyer d'autres puis sur ma lancée demander une requête en conciliation devant le juge de paix. Je ne veux par perdre de temps. Je paie un emprunt pour cette maison. Malgré le différent peut-il ne pas payer son loyer pour raison x ? Je me méfie énormément de ce locataire et je ne lui fais plus aucune confiance.

AADIP · #6 03-12-2008 12:17:40

Je vous ai expliqué que la mise en vente ne génère pas, pour vous, un droit de résiliation.

Ne pensez-vous pas (tenant compte des délais de réalisation d'une vente et du laps de temps encouru pour voir se réaliser le transfert effectif de propriété qui ouvrira, au nouveau propriétaire, le droit d'adresser son congé au locataire pour raisons d'occupation personnelle) que, afin de gagner ce temps, souvent perdu au détriment du vendeur, le bailleur actuel, dont l'acheteur deviendra subrogé dans ses droits, puisse signifier, avant le transfert de propriété, son préavis au locataire pour occupation personnelle ?

Cette façon de procéder offrant de toute façon le délais de six mois de préavis permettant au locataire de se "retourner".

Cordialement,

kaplan · #7 03-12-2008 14:39:27

AADIP a écrit :

Citation :Je vous ai expliqué que la mise en vente ne génère pas, pour vous, un droit de résiliation.
Ne pensez-vous pas (tenant compte des délais de réalisation d'une vente et du laps de temps encouru pour voir se réaliser le transfert effectif de propriété qui ouvrira, au nouveau propriétaire, le droit d'adresser son congé au locataire pour raisons d'occupation personnelle) que, afin de gagner ce temps, souvent perdu au détriment du vendeur, le bailleur actuel, dont l'acheteur deviendra subrogé dans ses droits, puisse signifier, avant le transfert de propriété, son préavis au locataire pour occupation personnelle ?
Cette façon de procéder offrant de toute façon le délais de six mois de préavis permettant au locataire de se "retourner".
Cordialement,

Pour faire court , c'est non car à mon avis illégal !!

AADIP · #8 03-12-2008 15:00:11

Pour faire court , c'est non car à mon avis illégal !!

Pourquoi, sur quelle base juridique vous appuyez-vous ?

Pourriez-vous étayer ?

D'avance merci.

kaplan · #9 03-12-2008 15:07:09

Le nouvel acquéreur ne peut envoyer le renom au locataire ( pour occupation personnelle ou autre ) qu' à partir de la signature de l'acte authentique , pas avant.

kaplan · #10 03-12-2008 15:09:47

Que deviendrait le renom envoyé par le bailleur pour occupation personnelle du futur acquéreur au locataire si la vente n'a finalement pas lieu ?

AADIP · #11 03-12-2008 15:48:36

Que deviendrait le renom envoyé par le bailleur pour occupation personnelle du futur acquéreur au locataire si la vente n'a finalement pas lieu ?

C'est effectivement une des questions dans la question qui est posée ...

Imaginons un autre cas de figure :

Un bailleur qui projette de revenir habiter dans un bien lui appartenant avise de bonne foi et en bonne et due forme son locataire.

Le renom cours donc pour une période de 6 mois ...

Dans l'intervalle, le propriétaire reçois une offre d'emploi inopinée, qu'il accepte, pour une fonction à prester, ... à l'étranger.

Que devient dès lors le statut du renom adressé précédemment au locataire, puisque au final, le propriétaire n'occupera plus l'immeuble comme envisagé initialement ...

L'autre question est :

Si en partance pour l'étranger, notre propriétaire revend finalement son bien à un amateur désireux d'entrer dans l'immeuble rapidement, étant subrogé dans les droits et devoirs du précédant propriétaire du renom initial, profitera-t-il de cet circonstance ou devra-t-il, attendre la passation des actes de vente pour ré-adresser un nouveau renom ...

Permettez-moi d'en douter et de ne trouver aucune essence d’illégalité à ce concours de circonstances ...

pfffff · #12 03-12-2008 15:55:28

Si le congé est donné pour occupation personnelle, il faut notamment que:

- le bien soit occupé personnellement par le bailleur (actuel, et non pas futur et éventuel) ou un de ses parents (pour faire court);
- le congé mentionne l'identité de l'occupant prévu;
- les lieux soient occupés par la personne indiquée durant une période de deux ans prenant court au plus tard dans l'année qui suit l'expiration du préavis;
A défaut, et si le bailleur ne justifie pas d'une circonstance exceptionnelle, le preneur a droit à 18 mois de loyer.
(pour le détail, article 3§2 loi sur bail résidence principale).

Selon moi, le montage que vous envisagez aboutirait à un résultat qui ne respecterait pas les conditions ci-dessus >>> indemnité équivalente à 18 mois (ouch).

Reste à voir si les "circonstances exceptionnelles" peuvent être invoquées.
A mon avis non étayé, c'est non...

grmff · #13 03-12-2008 17:14:11

C'est un montage extrêmement risqué. En effet, le congé doit mentionner l'IDENTITE du futur occupant...

A défaut, 18 mois d'indemnité. Et pour une telle somme, promis que le locataire se renseignera...

Gof-2118 · #14 03-12-2008 23:53:17

A moins que quelque asbl garantit ses membres contre les preneurs qui se sentent floués ... wink

Sérieusement, cette hypothèse n'a pas beaucoup de sens.

kaplan · #15 04-12-2008 11:16:09

Gof a écrit :

A moins que quelque asbl garantit ses membres contre les preneurs qui se sentent floués ...
Sérieusement, cette hypothèse n'a pas beaucoup de sens.

les pauvres membres de l' AADIP

AADIP · #16 04-12-2008 18:55:02

les pauvres membres de l' AADIP

Pour faire court , c'est non car à mon avis illégal !!

C'est un montage extrêmement risqué. En effet, le congé doit mentionner l'IDENTITE du futur occupant...

A moins que quelque asbl garantit ses membres contre les preneurs qui se sentent floués ...

...

Symptomatique cette rhétorique de l’opposition systématique et les insinuations douteuses quant à nos interventions dans ce Forum … smile

Bien sur, nous nous y attendions, nous savons que nous marchons, ici, sur des œufs wink

Comme au bout du compte nous nous voulons avant tout constructif, permettez-nous, à nouveau, de préciser nos vues quant au sens réel de notre questionnement.

En suite de quoi, pouvons-nous vous proposer, comme le suggère aimablement Monsieur Deckers, de créer un fil de discussion exclusivement réservé au dénigrement de notre association, qui, nous ne voyons pas pour quelles raisons, semble vous déplaire … hmm

En liminaire, la question était de savoir si un propriétaire devait être affaibli dans la vente de son immeuble par un laps de temps considérable, vu les contraintes et dispositions légales en matière de bail à résidence principale, qui viennent, sans aucun doute, dévaluer son bien.

Les « montages illégaux » que vous soupçonnez, n’ont pas court, ne vous en déplaise, dans notre association.

Soyez donc convaincus que notre approche de la question était sans malice.

Ceci dit, avant toute chose, nous reconnaissons et nous nous réjouissons de la protection qu’à voulu offrir le législateur aux locataires en instaurant une période de 6 mois dans ce cadre afin de lui permettre de se « retourner »

Après analyse de la question par un de nos juriste, il apparaît que dans sa grande sagesse, le législateur a prévu ce cas de figure, et qu’il existe une possibilité légale de pallier à ces soucis en raccourcissant les délais de prise de possession réelles du bien par le nouveau propriétaire.

Nous nous réjouissons de la chose car les membres de notre association seront, à présent, encore un peu plus protégés dans leurs droits, sans risque aucun d’une éventuelle sanction ... wink

Bien à vous,

PIM · #17 04-12-2008 19:04:47

En suite de quoi, pouvons-nous vous proposer, comme le suggère aimablement Monsieur Deckers, de créer un fil de discussion exclusivement réservé au dénigrement de notre association, qui, nous ne voyons pas pour quelles raisons, semble vous déplaire …

Je n'ai pas souvenance d'avoir écrit qu'il fallait créer un fil réservé au dénigrement de votre association !!!
J'étais intervenu dans je ne sais plus quel fil pour dire qu'il ne fallait pas mélanger les sujets et qu'il était possible d'en créer un spécifique pour débattre de votre association.
Evidemment, si débattre c'est dénigrer...

AADIP · #18 04-12-2008 19:19:09

J'étais intervenu dans je ne sais plus quel fil pour dire qu'il ne fallait pas mélanger les sujets et qu'il était possible d'en créer un spécifique pour débattre de votre association.

Bonsoir Monsieur Deckers,

C'est bien entendu comme cela que nous l'entendons, mais vous avouerez que les remarques à nous adressées dernièrement tiennent plus du dénigrement que du débat ... smile

Bien à vous, avec notre plus parfaite considération.

Gof-2118 · #19 04-12-2008 20:00:06

AADIP a écrit :

créer un fil de discussion exclusivement réservé au dénigrement de notre association, qui, nous ne voyons pas pour quelles raisons, semble vous déplaire …

Cher Monsieur Dimmers, je regrette sincèrement que vous ayez confondu une touche d'ironie avec un acte de dénigrement, à moins qu'il ne s'agisse d'une preuve de votre capacité d'auto-dérision.

AADIP a écrit :

En liminaire, la question était de savoir si un propriétaire devait être affaibli dans la vente de son immeuble par un laps de temps considérable, vu les contraintes et dispositions légales en matière de bail à résidence principale, qui viennent, sans aucun doute, dévaluer son bien.

Les uns diront que c'est une bonne chose que l'immeuble en vente soit loué à des conditions de marché normales et que cela incitera quelque candidat-acquéreur à considérer sérieusement l'investissement au regard du rapport effectif, d'autres par contre estimeront que cela ne convient pas à leur projet de pouvoir investir rapidement les lieux à acquérir, d'autres encore... C'est finalement une question de perception et de point de vue.

AADIP · #20 04-12-2008 20:29:24

Cher Gof,

Merci pour votre message,

Nous prenons bonne note de vos intentions courtoises et des possibilités d'échanger nos points de vues de façon adulte et ce, sans trop de prise de tête ...

En ce qui concerne notre capacité d'auto-dérision, comptez sur nous pour envisager cette possibilité avec le plus grand sérieux ... wink

vente d'un bien loué

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