protection des copropriétaires

Zlurp · #1 14-05-2009 20:07:22

Bonjour,
Il devrait exister un contrat type pour tous les syndics , rédigé et délivré par une institution officielle incluant un minimum de services obligatoires. Le Syndic ajoute les services qu'il veut offrir en plus.
Une copie du contrat devrait obligatoirement être donnée aux propriétaires pour savoir quelles sont les conditions si on veut changer de syndic.
Le syndic se garde bien de dire si on arrive au terme de ses 5 ans de mandat (c'est à ce moment là qu'on peut le virer facilement)
La rédaction des PV devrait aussi être règlementée avec des points obligatoires Exemple: qui a reçu dse procurations et combien de voix cela représente, comment ont été calculées les voix lors d'un vote, comment sont interprétés les votes nuls, le nombre de voix pour ou contre une décision .
Les propriétaires devraient pouvoir contester l'Assemblée Générale après avoir reçu le P.V. car bien souvent le syndic écrit que des décisions ont été prises à l'unanimité alors que quelques propriétaires ont donné un avis négatif, d'ailleurs, les votes devraient obligatoirement être faits par écrit.
Une copie du contrat d'assurance devrait aussi être donnée aux propriétaires; on nous dit que le conseil de gérance est là pour contrôler. Je doute fort qu'il prend la peine de lire le contrat.
Les noms des candidats au conseil de gérance devrait être indiqués dans l'ordre du jour de l'A.G. pour que les propriétaires se renseignent un minimum sur les candidats.
Chaque syndic agit comme cela lui convient, en fonction des circonstances et de ses intérêts, modifie sa manière de faire chaque année, à croire qu'il n'ont eu aucune formation.
Il y a encore beaucoup de travail pour que les propriétaires ne soient plus pris pour des pompes à fric .
Je lis souvent que les propriétaires se laissent faire et c'est exact, mais pour faire entendre sa voix et faire respecter ses droits il faut une sacrée santé devant la mauvaise volonté des syndics et du conseil de gérance qui, dès qu'il est élu croit tout savoir et avoir autorité pour prendre des décisions.

Saxo · #2 14-05-2009 22:00:13

Bravo.

Il manque à votre catalogue :

des règles de présentation comptable uniformes pour toutes les copropriétés, qui permettent de comparer les charges et leur poids (notamment lors d'un achat), des règles de contrôle des comptes (par des gens compétents ET civilement responsables).
On se demande d'ailleurs pourquoi on donne décharge à un conseil de gérance (ni pourquoi ils se donnent quitus à eux-mêmes....)

Et surtout : la possibilité de mettre en cause facilement les syndics pour toutes les fautes qu'ils commettent (comme les commissions occultes qui vont dans leurs poches alors qu'elles doivent revenir à la copropriété).

D'ailleurs on se demande aussi pourquoi ils ont une assurance (si tant est qu'ils en aient une, ce qu'on ignore......).

coranixx · #3 14-05-2009 22:22:06

Saxo a écrit :

Bravo.
Il manque à votre catalogue :
des règles de présentation comptable uniformes pour toutes les copropriétés, qui permettent de comparer les charges et leur poids (notamment lors d'un achat), des règles de contrôle des comptes (par des gens compétents ET civilement responsables).
On se demande d'ailleurs pourquoi on donne décharge à un conseil de gérance (ni pourquoi ils se donnent quitus à eux-mêmes....)
Et surtout : la possibilité de mettre en cause facilement les syndics pour toutes les fautes qu'ils commettent (comme les commissions occultes qui vont dans leurs poches alors qu'elles doivent revenir à la copropriété).
D'ailleurs on se demande aussi pourquoi ils ont une assurance (si tant est qu'ils en aient une, ce qu'on ignore......).

Si c'est occulte, comment faites-vous pour les découvrir ?
C'est pas gentil, je sais.
Je n'aime pas les pétitions de principe.
Faut-il payer un syndic très cher, par exemple 20 €/appart/mois comme proposé par le CNIC dans le journal "l'écho" pour croire qu'il rentre dans les bienheureux intègres?

luc · #4 15-05-2009 00:53:11

coranixx a écrit :

(...)
Si c'est occulte, comment faites-vous pour les découvrir ?
C'est pas gentil, je sais.
(...)

On obtient toujours un ou l'autre document, après un bout de temps.

Parce que le soi-disant emmerdeur n'est pas seul. Statistiquement il est aidé à un moment ou l'autre "en silence" par parfois 50% de la majorité silencieuse.

Cela reste occulte, parce les autres CP ne sont pas informé du contenu réel de ce document. Parfois on le "montre" en AG, on promet de le joindre au PV, mais on ne le fait pas.

coranixx a écrit :

(...) Je n'aime pas les pétitions de principe. (...)

Changé d'avis? Voir vos posts précédents concernant certaines pétitions.

coranixx a écrit :

Faut-il payer un syndic très cher, par exemple 20 €/appart/mois comme proposé par le CNIC dans le journal "l'écho" pour croire qu'il rentre dans les bienheureux intègres?

Cet avis, publié dans un dossier du journal L'ECHO, a été donné initialement par un agent immobilier très réputé, membre de ce forum, mais moins actif sur ce forum ce dernier temps.

Un autre agent réputé va expliquer samedi, dans la langue de Vondel, comment on calcule l'honoraire minimal d'un syndic, en tenant compte entre autres de la complexité du travail (nombre des appartements, procès en cours, ...).

Si vous êtes un homme de qualité, vous y serez, vu votre besoin de trouver un bon syndic à un prix abordable.

coranixx · #5 15-05-2009 11:33:43

luc a écrit :

Cet avis, publié dans un dossier du journal L'ECHO, a été donné initialement par un agent immobilier très réputé, membre de ce forum, mais moins actif sur ce forum ce dernier temps.

Voilà le texte intégral de cet avis.

Le président du CNIC tient à mettre en garde les copropriétaires contre le manque de professionnalisme de certains syndics. « Il existe beaucoup de très bons syndics, mais il y en a aussi de plus en plus qui ne gèrent pas la copropriété en bons pères de famille, alors que c’est précisément ce que l’on attend d’eux. Ces syndics facturent généralement des honoraires assez faibles, presque ridiculement bas, ce qu’ils compensent par la constitution de provisions annuelles trop élevées pour des travaux, sur lesquels ils exigent une commission. La rémunération normale d’un syndic s’élève à environ 20 euros par appartement et par mois. Beaucoup exigent seulement 15 euros, certains allant jusqu’à 7 euros. Le cas échéant, le
copropriétaire ferait mieux de se méfier ! »

PIM · #6 15-05-2009 12:26:27

agent immobilier très réputé, membre de ce forum

agent immobilier / réputé / membre de ce forum: tout cela ne me paraît pas incompatible lol

ABSA · #7 15-05-2009 13:17:36

Cher totocane,

Il n'existe pas de contrat type de syndic actuellement mais c'est un projet au niveau de l'IPI.
Sachez cependant que le syndic est déontologiquement obligé de présenter son contrat lorsqu'il remet son offre. Ce qui permet à l'AG de faire son choix en connaissance.

Rédaction du pv, des propositions de modification de la loi sur la copropriété vont dans votre sens.

Une copie du contrat d'assurance doit être disponible pour tous les copropriétaires.

Au niveau de la manière dont se déroule les votes, comment se présente les candidats au CG, l'Ag est souveraine.

Au niveau des honoraires:
D'une part, au la déontologie précise qu'ils doivent assurer la rentabilité, l’honorabilité et l’exercice indépendant de la profession et l’agent immobilier ne peut réclamer d’honoraires, de défraiements ou d’indemnisation qui n’aient été légalement ou conventionnellement admis.
D'autre part, vous désirez un service de qualité.
Les honoraires doivent répondre à ces deux points.

coranixx · #8 15-05-2009 14:26:07

ABSA a écrit :

Cher totocane,
Il n'existe pas de contrat type de syndic actuellement mais c'est un projet au niveau de l'IPI.
Sachez cependant que le syndic est déontologiquement obligé de présenter son contrat lorsqu'il remet son offre. Ce qui permet à l'AG de faire son choix en connaissance.
Rédaction du pv, des propositions de modification de la loi sur la copropriété vont dans votre sens.
Une copie du contrat d'assurance doit être disponible pour tous les copropriétaires.
Au niveau de la manière dont se déroule les votes, comment se présente les candidats au CG, l'Ag est souveraine.
Au niveau des honoraires et pour rappel au niveau déontologique, d'une part, ils doivent assurer la rentabilité, l’honorabilité et l’exercice indépendant de la profession et l’agent immobilier ne peut réclamer d’honoraires, de défraiements ou d’indemnisation qui n’aient été légalement ou conventionnellement admis. D'autre part, vous désirez un service de qualité. Les honoraires doivent répondre à ces deux points.

Donc un syndic provisoire nommé par le Juge (légalement) fixe ses honoraires selon les critères énumérés sans devoir recevoir approbation de l'AG ?
(?)

ABSA · #9 15-05-2009 14:53:01

coranixx a écrit :

Donc un syndic provisoire nommé par le Juge (légalement) fixe ses honoraires selon les critères énumérés sans devoir recevoir approbation de l'AG ?

Dans ce cas de figure le juge se substitue à l'AG

coranixx · #10 15-05-2009 14:54:48

ABSA a écrit :

coranixx a écrit :Donc un syndic provisoire nommé par le Juge (légalement) fixe ses honoraires selon les critères énumérés sans devoir recevoir approbation de l'AG ?
Dans ce cas de figure le juge se substitue à l'AG

Merci pour cette réponse sans équivoque

coranixx · #11 15-05-2009 23:01:12

Pour info

cirkelredenering of petitio principii ou pétition de principe

Il s'agit bien évidemment d'un sophisme
smile

Zlurp · #12 17-05-2009 07:40:37

Lorsqu'il s'agit du premier contrat, les offres et services offerts sont présentées oralement par les syndics candidats mais les propriétaires ne reçoivent pas de copie du contrat. Ce serait pourtant utile pour savoir quand les 5 années maximum pour le contrat arrivent à leur terme.
Après ces 5 ans, c'est un autre contrat qui est signé et les syndics y mettent ce qu'ils veulent avec, bien souvent la "complicité" du C.G.
Sur les 4 syndics que j'ai connus, 1 seul était valable parce qu'il était débutant et qu'il lui fallait faire ses preuves.
Il faudrait un organisme officiel qui fasse des cotrôles chez les syndics (vérifier les contrats, comment sont rédigés les P.V , vérification des procurations, mise à jour de l'acte de base etc...) , un peu comme les contrôles fiscaux.
Enfin, on à aussi le droit de rêver qu'un jour la déontologie sera respectée par les syndics.

coranixx a écrit :

ABSA a écrit : Cher totocane,
Il n'existe pas de contrat type de syndic actuellement mais c'est un projet au niveau de l'IPI.
Sachez cependant que le syndic est déontologiquement obligé de présenter son contrat lorsqu'il remet son offre. Ce qui permet à l'AG de faire son choix en connaissance.
Rédaction du pv, des propositions de modification de la loi sur la copropriété vont dans votre sens.
Une copie du contrat d'assurance doit être disponible pour tous les copropriétaires.
Au niveau de la manière dont se déroule les votes, comment se présente les candidats au CG, l'Ag est souveraine.
Au niveau des honoraires et pour rappel au niveau déontologique, d'une part, ils doivent assurer la rentabilité, l’honorabilité et l’exercice indépendant de la profession et l’agent immobilier ne peut réclamer d’honoraires, de défraiements ou d’indemnisation qui n’aient été légalement ou conventionnellement admis. D'autre part, vous désirez un service de qualité. Les honoraires doivent répondre à ces deux points.
Donc un syndic provisoire nommé par le Juge (légalement) fixe ses honoraires selon les critères énumérés sans devoir recevoir approbation de l'AG ?
(?)

grmff · #13 17-05-2009 09:37:36

Enfin, on à aussi le droit de rêver qu'un jour la déontologie sera respectée par les syndics.

Votre généralisation des 5% de problème aux 100% de syndic est insultante, j'espère que vous en avez conscience...

coranixx · #14 17-05-2009 10:21:57

Grmff a écrit :

Votre généralisation des 5% de problème aux 100% de syndic est insultante, j'espère que vous en avez conscience...

Saxo · #15 17-05-2009 10:44:25

D'où proviennent ces statistiques, ?

D'un sondage, des justices de paix, d'un ministère ?
Autre source ?

Ou est-ce de la pub déguisée ?

Zlurp · #16 17-05-2009 10:53:36

Je ne vois pas ce qu'il y a d'insultant à faire part de faits qui existent et que je suis en train de vivre. (sur 4 syndics, 1 qui est tout à fait correct), Je parle beaucoup avec des propriétaires dont, certains on quitté le conseil de gérance parce que le syndic leur mettait des bâtons dans les roues.
Vous trouvez normal que les syndics ne donnent pas spontanément copie de leur contrat, copie du contrat assurance :celà devrait être fait à l'achat d'un appartement, que lorsqu'on demande qu'un point soit mis à l'ordre du jour de l'A.G. cela ne soit pas fait sous prétexte que l'employé qui s'occupe de réceptionner les demandes est absent pour longue maladie ?
Personne ne réceptionne les travaux de rénovation, conclusion, tout doit être refait.
Je n'ai peut-être pas de chance, je suis tombée sur les 3 plus mauvais syndics du pays
Si les bons syndics étaient si nombreux, ces forum n'existeraient pas.

Grmff a écrit :

Citation :Enfin, on à aussi le droit de rêver qu'un jour la déontologie sera respectée par les syndics.
Votre généralisation des 5% de problème aux 100% de syndic est insultante, j'espère que vous en avez conscience...

coranixx · #17 17-05-2009 11:43:25

Les statistiques ne constituent pas une vérité en soi.
Ceux qui les utilisent le font toujours avec une intention souvent cachée en vue d'en tirer un avantage.
Les statistiques participent au dogme contemporain du nombre, la rationalité.
Comme on aime parler de sophismes sur ce forum, user de statistiques en vue d'appuyer ses croyances ou ses affirmations en dehors de cas réels et concrets constitue une généralisation basée sur ce dogme du nombre. Il s'agit du sophisme n° 11 du philosophe misogyne Schopenhauer.
Je n'aime pas les généralisations, c'est pourquoi j'applaudis grmff lorsqu'il les relève.

Saxo · #18 17-05-2009 11:52:55

Vous ne répondez pas à la question qui est :
d'où proviennent ces statistiques ?

Avant de commenter des statistiques, il faut se demander d'où elles viennent.

Est-ce (comme d'habitude) : MON PETIT DOIGT M'A DIT ?

grmff · #19 17-05-2009 13:57:08

Mes statistiques pifométriques ne sont pas plus fiables que vos statistiques à 75% de syndic véreux...

A mon avis, vous n'avez vraiment pas eu de chance...

WGT577 · #20 18-05-2009 07:19:22

coranixx a écrit :

luc a écrit : Cet avis, publié dans un dossier du journal L'ECHO, a été donné initialement par un agent immobilier très réputé, membre de ce forum, mais moins actif sur ce forum ce dernier temps.
Voilà le texte intégral de cet avis.
Le président du CNIC tient à mettre en garde les copropriétaires contre le manque de professionnalisme de certains syndics. « Il existe beaucoup de très bons syndics, mais il y en a aussi de plus en plus qui ne gèrent pas la copropriété en bons pères de famille, alors que c’est précisément ce que l’on attend d’eux. Ces syndics facturent généralement des honoraires assez faibles, presque ridiculement bas, ce qu’ils compensent par la constitution de provisions annuelles trop élevées pour des travaux, sur lesquels ils exigent une commission. La rémunération normale d’un syndic s’élève à environ 20 euros par appartement et par mois. Beaucoup exigent seulement 15 euros, certains allant jusqu’à 7 euros. Le cas échéant, le
copropriétaire ferait mieux de se méfier ! »

Cet avis du CNIC n'est qu'un extrait de l'avis complet d'un syndic expert, sur laquelle le CNIC se base. Cette personne est expert judiciaire pour ... le tarif des syndics.

L'avis complet du texte original se trouve à la page 175 à 183 du syllabus de la journée du copropriétaire 2009.

Le prix minimal mentionné est pour une petite ACP (tranche 10 à 49 appartements) 19,33 € et pour une très grande ACP (+200 appartements) 12,40 €. Ce prix est majoré suivant le contexte (ACP pétaudière, ...). En plus il faut tenir compte du contenu du texte complet (7 pages), que je ne vais pas citer ici, vu sa longueur.

Il n'y a pas de discordance entre les deux textes, si on sait que le résumé très condensé d'un interview est fait par le journaliste et pas par l'interviewé.

Il y a beaucoup plus de petites ACP que des ACP très grandes, ce qui fait que le tarif de petites ACP est le plus souvent cité.

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