Procédure en Justice de Paix

belette · #1 18-09-2009 14:18:54

Bonjour,

Je suis nouvelle en temps que propriétaire. J'ai loué ma maison au mois de juin 2009 pour une grande première.
Hélas, j'ai été trop bonne et j'ai cru aux bonnes paroles d'une ancienne connaissance. Je lui ai loué ma maison pour un bail d'un an.
Je reconnais avoir fait trop vite confiance et maintenant me voilà en procédure judiciaire contre des locataires ... euh... profiteurs, menteurs et violents!!!

- Malgré le contrat de bail, j'avais convenu avec eux la payement de la caution en 4 tranches. Evidemment je n''ai toujours rien vu!!
- Il ne m'ont pas encore payé le mois d'août, ni le mois de septembre (le contrat stipule la paiement anticipatif le 25 du mois.
-on m'a donné une copie du contrat d'assurance mais aucune preuve de paiement
- La dernière fois que j'ai été réclamer le paiement du loyer, ils ont été porter plainte contre mon mari pour coups et blessures (ce dernier était à mes côtés, il n'a rien fait)

Depuis, ils ont essayer de s'introduire dans nos annexes, nous menacent verbalement (on habite 50 m plus loin) et j'en passe

J'ai donc introduit une requête écrite devant le Juge de Paix pour les expulser, éventuellement récupérer mes loyers et frais (mais bon là! je ne rève pas), ce après avoir envoyé des recommandés et lettres de rappel (je ne vais pas en conciliation, l'assistante sociale ayant tenté d'en faire une. Cela n'a pas aboutit). J'ai reçu la convocation pour le 05/10/2009.

Je précise ils sont insolvables. Tous deux au chomage
Mon contrat de bail n'est pas enregistré
Je suis d'accord j'ai cherché les ennuis !! maintenant j'essaye de m'en dépêtrer!! c'est comme cela qu'on évolue mais bon...

Je n'ai pas pris d'avocat

J'aurai aimé savoir

Si possible comment se passe une audience ?
Combien de temps dure une procédure d'expulsion, si on l'obtient?
Quand doit-on aller chez un huissier? et quels frais cela encourt?

Merci d'avance

PIM · #2 18-09-2009 14:42:54

Bienvenue sur notre forum.

- enregistrez le bail. C'est au bailleur de le faire. Si 100 % logement, c'est gratuit.
- état des lieux d'entrée ??
- requête chez le juge de paix: vous en avez fait vérifier le contenu avant dépôt ?
(voyez à ce sujet notamment ce fil-ci de discussion)

belette · #3 18-09-2009 15:04:19

PIM a écrit :

Bienvenue sur notre forum.
- enregistrez le bail. C'est au bailleur de le faire. Si 100 % logement, c'est gratuit.
- état des lieux d'entrée ??
- requête chez le juge de paix: vous en avez fait vérifier le contenu avant dépôt ?
(voyez à ce sujet notamment ce fil-ci de discussion)

PIM · #4 18-09-2009 15:09:54

- même si vous l'enregistrez en retard, faites-le !
- la tentative de conciliation par l'assistante sociale n'empêche pas que dans la requête il faut le prévoir pour le juge de paix

Erico · #5 18-09-2009 15:37:41

oui insolvables, mais ont probablement le dernier modèle de gsm ,d'écran plat , fument deux paquets de clopes par jour et picolent un max !!!
on connait ces insolvables !!!

de plus ces gens sont menaçants......et peut être que le juge leur trouvera encore des circonstances atténuantes

sans compter si vous arrivez à l'expulsion, dans quel étât ils vont vous laisser les lieux !

et on viendra encore nous parler de droit au logement pour des individus pareils !!!

cela dit malgré votre inexpérience qui est excusable.....vous pouviez quand même prévoir qu'avec des locataires qui sont tous les deux au chômage, le risque était grand.....pas besoin d'être un proprio expérimenté pour prévoir ça !

enfin....bonne chance

PIM · #6 18-09-2009 15:42:25

@ Erick: pas de dérive anti-chômeurs etc., svp.

Erico · #7 18-09-2009 16:10:30

PIM a écrit :

@ Erick: pas de dérive anti-chômeurs etc., svp.

aucune dérive anti chômeur, loin de moi cette idée..

juste être réaliste : si les deux locataires sont au chômage, le risque est bien plus grand c'est tout !
surtout qu'en plus un chômeur ne peut être saisi sur ses alloc de chômage...

je n'ai rien contre les chômeurs ( si du moins leur comportement est correct et respectueux, ce qui n'est pas le cas ici ) et je l'ai même été moi même à un moment donné, c'est vous dire...

mais je ne louerais pas à un chômeur ou à un couple dont seulement un des deux est chômeur...ni bien sûr à une personne assistée socialement...
question de sécurité tout simplement
parce que mes loyers me servent à rembourser l'emprunt contracté !!!

Gof · #8 18-09-2009 21:47:23

Suivre en effet le conseil de PIM, càd enregistrer le bail. Vous êtes en retard, il vous en coûtera ... 25,00€, mais vous serez en ordre. Ne pas oublier de joindre l'état des lieux lors de l'enregistrement (c'est légalement obligatoire).

Devant le juge de paix. Etablissez votre liste de griefs et tenez-vous en aux faits --> le contrat prévoit paiement du loyer à telle date : non payé à ce jour = autant d'arriérés. Contrat prévoit constitution d'une garantie locative : non constituée à ce jour. Laissez de côté les disputes et autres embrouilles, qui risquent davantage d'encombrer le juge qu'autres chose. Expliquez qu'en application de l'article 1728 du Code civil, le paiement du loyer est une obligation principale du locataire, dont le défaut d'exécution justifie la résolution du bail à ses torts.

Ensuite, vous expliquez clairement vos demandes :

- dire la demande recevable et fondée
- brefs débats (donc pas de report à une audience ultérieure), les choses étant claires, non contestables et non contestées
- paiement du loyer
- constitution de la garantie
- résolution du bail aux torts des locataires si obligations pas exécutées dans les quinze jours de la signification du jugement
- expulsion des locataires s'ils ne quittent pas volontairement dans un délai de x après signification du jugement
- désignation d'un expert aux fins de faire procéder à l'état des lieux de sortie pour le cas où les locataires refuseraient d'y participer de leur gré
- libération de la garantie locative (éventuelle) à votre profit
- condamnation des locataires aux dépens, y compris vos frais de procédure évalués à p. ex. 200,00€.
- jugement exécutoire nonobstant tous recours et sans caution ni cantonnement.

Ensuite le juge rendra son jugement. Demander aux locataires qu'ils acquiescent inconditionnellement, ce qui leur évitera les frais de signification. S'ils refusent ou ne répondent pas, dans les huit jours, vous demandez à un huissier de signifier le jugement.

Ceci dit, si les choses semblent simples, il est parfois bon de se faire assister par un avocat lorsque vous êtes inexpérimentée. Il vous aidera dans la rédaction de votre demande et vous représentera devant le juge.

grmff · #9 18-09-2009 21:54:32

Le jour de la convocation, soyez à temps. Soyez même à l'avance, annoncez vous au greffier (pas toujours possible selon les audiences, les juges et les greffiers), ayez un bouquin et soyez prête à attendre: toutes les affaires avec avocats passent avant vous.

Quand vous voyez la salle se vider lentement de ses avocats, affaire après affaire, ne vous réjouissez pas: d'autres avocats peuvent arriver en cours d'audience, et cela ne manquera pas d'arriver.

Comme dit Gof, soyez factuelle: des faits simples prouvés et vérifiés. Pas d'histoires de menaces et autres.

Le juge de paix rend parfois son jugement sur place, parfois pas. Quand c'est un jugement conforme (et que la partie adverse n'est pas là), il est souvent rendu sur place. Le jugement est disponible dans la semaine qui suit (selon tribunaux)

Dans le cas d'un défaut, faites signifier tout de suite pour faire courir les délais.

grmff · #10 18-09-2009 21:56:18

Demander aux locataires qu'ils acquiescent inconditionnellement, ce qui leur évitera les frais de signification.

Peuvent-ils acquiescer au jugement sur place? Auquel cas, si les deux parties acquiescent, cela devient un accord amiable.

Est-ce que cet accord doit être signifié si la partie adverse ne s'exécute pas, ou bien est-ce qu'on peut partir en exécution immédiatement?

skywalker · #11 19-09-2009 13:23:02

Est-ce que cet accord doit être signifier si la partie adverse ne s'exécute pas, ou bien est-ce qu'on peut partir en exécution immédiatement?

Dans mon cas, j'avais également un jugement d'accord avec mes ex-locataires, jugement qu'ils n'ont pas respecté. Sur la recommandation de mon avocat, j'ai du faire signifier le jugement par voie d'huissier.

A Belette: courage! Votre but est de récupérer votre bien le plus rapidement possible et dans les meilleures conditons. Comme vous découvrez ce nouveau monde, je vous conseillerais de passer par un avocat dilligent. A moins que vous n'ayez souscrit une assurance défense en justice?

Une affaire simple peut devenir très complexe. En effet, si vos locataires sont absents lors de l'audience, ils seront condamnés par défaut. Après leur avoir signifié le jugement via huissier, ils ont un délai d'un mois pour faire opposition. Et c'est reparti chez les Juge!
S'ils sont présents et s'ils sont condamnés, ils peuvent faire appel jusqu'à un mois après la signification. Là aussi, rebelotte chez le Juge!
Bref, ils peuvent faire traîner l'affaire très longtemps. Donc: un avocat, en ce qui vous concerne, me semble relativement indiqué. Il vous apprendra beaucoup de choses pour la suite.
Afin d'éviter que la partie adverse ne tente d'obtenir des délais, mon avocat avait demandé à mes ex-locataires s'ils étaient d'accord de signer un jugement d'accord (portant sur le payement des loyers en retard, la libération des lieux à telle échéance, expulsion si les lieux pas libérés à due date,...voir les demandes de Gof ci-dessous). Ils ont accepté en pensant faire plus tard appel histoire de rester gratuitement dans les lieux après la fin du bail. Pas de chance pour eux: on ne peut pas faire appel à un jugement d'accord. J'ai du les expulser mais j'ai récupéré mon bien dans les temps. Par ailleurs, si dans votre requête vous désignez un expert judiciaire pour réaliser l'état des lieux de sortie, vous serez contrainte de réaliser cette expertise judiciaire et cela coûte de l'argent. Soyez donc certaine qu'il existe bien un état des lieux circonstancié signé par les parties?
Enfin, comment savez-vous qu'ils sont insolvables? Même s'ils sont au chomâge, cela n'est pas certain. Pour récupérer les sommes qu'ils vous doivent, un huissier pourrait très bien les placarder (et mettre en vente une partie de leurs affaires personnelles). Seul hic: ils ont peut-être des dettes "prioritaires" (banques,...) et celles-là passeront avant les vôtres. Personne ne s'était portée caution pour eux lors de la signature du bail?

skywalker · #12 19-09-2009 13:28:58

J'ignore dans quelle région vous vous trouvez.
Avez-vous vérifié que les compteurs (gaz, électricité) étaient à leurs noms?
En ce qui me concerne, j'écris toujours une lettre RECOMMANDEE à Electrabel et la SWDE afin de confirmer le transfert des compteurs.
Se sont-ils bien domiciliés dans les lieux loués? Info à vérifier auprès de votre Administraton Communale. Si ce n'est pas le cas, il faut aller à la police.

belette · #13 21-09-2009 07:32:37

Bonjour

Tout d'abord merci pour toutes vos réponses. N'ayant pas accès à internet le weekend je vais tâcher de répondre à tout le monde maintenant.

Erick a écrit :

oui insolvables, mais ont probablement le dernier modèle de gsm ,d'écran plat , fument deux paquets de clopes par jour et picolent un max !!!
on connait ces insolvables !!!
de plus ces gens sont menaçants......et peut être que le juge leur trouvera encore des circonstances atténuantes
sans compter si vous arrivez à l'expulsion, dans quel étât ils vont vous laisser les lieux !
et on viendra encore nous parler de droit au logement pour des individus pareils !!!
cela dit malgré votre inexpérience qui est excusable.....vous pouviez quand même prévoir qu'avec des locataires qui sont tous les deux au chômage, le risque était grand.....pas besoin d'être un proprio expérimenté pour prévoir ça !
enfin....bonne chance

Vous avez tout à fait raison en ce qui concerne :

1 l'accessoire. Ils ont tout.

2. oui j'aurai du le prévoir. toutefois (je ne cherche pas à m'excuser) mais j'ai connu le chomage aussi - il fut un temps pas si lointain - et notamment à ce moment là j'ai connu la dame qui a loué. je ne la voyais pas du tout ainsi. C'est dommage en fait, car maintenant faudra montrer pattes blanches et je ne tendrai plus la main!!

3. Pour les dégâts ça oui . On a retappé cette mainson mon mari et moi tous les soirs et les we pendant un an. On a remis tout à neuf. (murs carrelage, planchers....) j'ai peur mais je garde expoir.

merci Erick

belette · #14 21-09-2009 07:36:37

PIM a écrit :

- même si vous l'enregistrez en retard, faites-le !
- la tentative de conciliation par l'assistante sociale n'empêche pas que dans la requête il faut le prévoir pour le juge de paix

Bonjour PIM

Donc je vais aller enregistrer mon contrat

J'ai mis dans ma requête la phrase :

"-après convocation des parties :
1.De tenter de les concilier, à défaut de quoi ; ..."

j'en avais parlé à la Greffière, elle m'a conseiller elle même de sauter le pas de la conciliation.

Merci PIM

belette · #15 21-09-2009 07:47:50

Erick a écrit :

PIM a écrit : @ Erick: pas de dérive anti-chômeurs etc., svp.
aucune dérive anti chômeur, loin de moi cette idée..
juste être réaliste : si les deux locataires sont au chômage, le risque est bien plus grand c'est tout !
surtout qu'en plus un chômeur ne peut être saisi sur ses alloc de chômage...
je n'ai rien contre les chômeurs ( si du moins leur comportement est correct et respectueux, ce qui n'est pas le cas ici ) et je l'ai même été moi même à un moment donné, c'est vous dire...
mais je ne louerais pas à un chômeur ou à un couple dont seulement un des deux est chômeur...ni bien sûr à une personne assistée socialement...
question de sécurité tout simplement
parce que mes loyers me servent à rembourser l'emprunt contracté !!!

Erick, c'est très juste.

mais quand on a été dans la situation, on essaye de s'en sortir, la preuve vous, moi et plein d'autres personnes. enfin ... je suis trop crédule car ce loyer m'est aussi nécessaire pour mon prêt.

Ca me servira de leçon ça pas de problème

belette · #16 21-09-2009 07:50:52

Gof a écrit :

Suivre en effet le conseil de PIM, càd enregistrer le bail. Vous êtes en retard, il vous en coûtera ... 25,00€, mais vous serez en ordre. Ne pas oublier de joindre l'état des lieux lors de l'enregistrement (c'est légalement obligatoire).
Devant le juge de paix. Etablissez votre liste de griefs et tenez-vous en aux faits --> le contrat prévoit paiement du loyer à telle date : non payé à ce jour = autant d'arriérés. Contrat prévoit constitution d'une garantie locative : non constituée à ce jour. Laissez de côté les disputes et autres embrouilles, qui risquent davantage d'encombrer le juge qu'autres chose. Expliquez qu'en application de l'article 1728 du Code civil, le paiement du loyer est une obligation principale du locataire, dont le défaut d'exécution justifie la résolution du bail à ses torts.
Ensuite, vous expliquez clairement vos demandes :
- dire la demande recevable et fondée
- brefs débats (donc pas de report à une audience ultérieure), les choses étant claires, non contestables et non contestées
- paiement du loyer
- constitution de la garantie
- résolution du bail aux torts des locataires si obligations pas exécutées dans les quinze jours de la signification du jugement
- expulsion des locataires s'ils ne quittent pas volontairement dans un délai de x après signification du jugement
- désignation d'un expert aux fins de faire procéder à l'état des lieux de sortie pour le cas où les locataires refuseraient d'y participer de leur gré
- libération de la garantie locative (éventuelle) à votre profit
- condamnation des locataires aux dépens, y compris vos frais de procédure évalués à p. ex. 200,00€.
- jugement exécutoire nonobstant tous recours et sans caution ni cantonnement.
Ensuite le juge rendra son jugement. Demander aux locataires qu'ils acquiescent inconditionnellement, ce qui leur évitera les frais de signification. S'ils refusent ou ne répondent pas, dans les huit jours, vous demandez à un huissier de signifier le jugement.
Ceci dit, si les choses semblent simples, il est parfois bon de se faire assister par un avocat lorsque vous êtes inexpérimentée. Il vous aidera dans la rédaction de votre demande et vous représentera devant le juge.

Bonjour Gof

J'ai bien mis tout cela dans la requête et j'ai préparé un résumé pour le jour du...JUGEMENT... avec uniquement mes requêtes et non les diputes et autres .

Merci

belette · #17 21-09-2009 07:53:40

Grmff a écrit :

Le jour de la convocation, soyez à temps. Soyez même à l'avance, annoncez vous au greffier (pas toujours possible selon les audiences, les juges et les greffiers), ayez un bouquin et soyez prête à attendre: toutes les affaires avec avocats passent avant vous.
Quand vous voyez la salle se vider lentement de ses avocats, affaire après affaire, ne vous réjouissez pas: d'autres avocats peuvent arriver en cours d'audience, et cela ne manquera pas d'arriver.
Comme dit Gof, soyez factuelle: des faits simples prouvés et vérifiés. Pas d'histoires de menaces et autres.

Le juge de paix rend parfois son jugement sur place, parfois pas. Quand c'est un jugement conforme (et que la partie adverse n'est pas là), il est souvent rendu sur place. Le jugement est disponible dans la semaine qui suit (selon tribunaux)
Dans le cas d'un défaut, faites signifier tout de suite pour faire courir les délais.

Bonjour Grmff

Oui je serai là à l'heure. J'ai pris congé. Je serai prête.

je ferai signifier de suite

Merci

belette · #18 21-09-2009 08:02:16

skywalker a écrit :

Citation :Est-ce que cet accord doit être signifier si la partie adverse ne s'exécute pas, ou bien est-ce qu'on peut partir en exécution immédiatement?
Dans mon cas, j'avais également un jugement d'accord avec mes ex-locataires, jugement qu'ils n'ont pas respecté. Sur la recommandation de mon avocat, j'ai du faire signifier le jugement par voie d'huissier.
A Belette: courage! Votre but est de récupérer votre bien le plus rapidement possible et dans les meilleures conditons. Comme vous découvrez ce nouveau monde, je vous conseillerais de passer par un avocat dilligent. A moins que vous n'ayez souscrit une assurance défense en justice?
Une affaire simple peut devenir très complexe. En effet, si vos locataires sont absents lors de l'audience, ils seront condamnés par défaut. Après leur avoir signifié le jugement via huissier, ils ont un délai d'un mois pour faire opposition. Et c'est reparti chez les Juge!
S'ils sont présents et s'ils sont condamnés, ils peuvent faire appel jusqu'à un mois après la signification. Là aussi, rebelotte chez le Juge!
Bref, ils peuvent faire traîner l'affaire très longtemps. Donc: un avocat, en ce qui vous concerne, me semble relativement indiqué. Il vous apprendra beaucoup de choses pour la suite.
Afin d'éviter que la partie adverse ne tente d'obtenir des délais, mon avocat avait demandé à mes ex-locataires s'ils étaient d'accord de signer un jugement d'accord (portant sur le payement des loyers en retard, la libération des lieux à telle échéance, expulsion si les lieux pas libérés à due date,...voir les demandes de Gof ci-dessous). Ils ont accepté en pensant faire plus tard appel histoire de rester gratuitement dans les lieux après la fin du bail. Pas de chance pour eux: on ne peut pas faire appel à un jugement d'accord. J'ai du les expulser mais j'ai récupéré mon bien dans les temps. Par ailleurs, si dans votre requête vous désignez un expert judiciaire pour réaliser l'état des lieux de sortie, vous serez contrainte de réaliser cette expertise judiciaire et cela coûte de l'argent. Soyez donc certaine qu'il existe bien un état des lieux circonstancié signé par les parties?
Enfin, comment savez-vous qu'ils sont insolvables? Même s'ils sont au chomâge, cela n'est pas certain. Pour récupérer les sommes qu'ils vous doivent, un huissier pourrait très bien les placarder (et mettre en vente une partie de leurs affaires personnelles). Seul hic: ils ont peut-être des dettes "prioritaires" (banques,...) et celles-là passeront avant les vôtres. Personne ne s'était portée caution pour eux lors de la signature du bail?

Bonjour Skywalker,

non je n'ai as de personne "caution", pas de garantie de quelle que nature que ce soit.

les faire saisir, peut-être, en tout cas pas leur voiture, elle est faussement immatriculée au Luxembourg sans assurance, sans contrôle et pour couronner le tout ils roulent sans permis!! (dixit une personne "mal" intentionnée)

dans la maison je ne sais pas ce qu'ils ont, je ne peux y entrer évidemment etde plus ils ont changé le cylindre de la serrure!!

Si ils sont à l'audience, je vais demander à ce qu'ils signent mais ça c'est pas gagné. Faudrait qu'ils se présentent déjà. Si ils ne sont pas là, ils peuvent faire appel ?

Merci Skywalker

belette · #19 21-09-2009 08:10:35

skywalker a écrit :

J'ignore dans quelle région vous vous trouvez.
Avez-vous vérifié que les compteurs (gaz, électricité) étaient à leurs noms?
En ce qui me concerne, j'écris toujours une lettre RECOMMANDEE à Electrabel et la SWDE afin de confirmer le transfert des compteurs.
Se sont-ils bien domiciliés dans les lieux loués? Info à vérifier auprès de votre Administraton Communale. Si ce n'est pas le cas, il faut aller à la police.

Je me trouve dans la région de VIRTON

oui les compteurs électricité et eau sont bien à leur nom renom avec recommandé aussi et j'ai eu des certificats de résidence pour annexer à la requête donc ils ont bien leur domicile là.

merci

belette · #20 21-09-2009 08:11:52

Voilà, je pense avoir répondu à tout le monde.

Je vous remercie encore pour vos réponses et vous souhaite une bonne journée.

Les conseils sont toujours bien venus!!

Merci

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