contrat syndic

Zlurp · #1 28-02-2010 16:10:39

Bonjour,
Je viens de trouver sur internet, un modèle de contrat de notre syndic
il y est écrit "Les placements à terme peuvent être laissés à la diligence de l'ACP auprès de l'organisme de son choix et peuvent requérir la signature conjointe du syndic et d'un copropriétaire désigné par l'A.G. (exemple placement du fonds de réserve)"
Les fonds déposés sur le compte requérant la signature conjointe du syndic et d'un représentant de la copropriété ne seront pas garantis par la caution imposée par l'article 10 § 3 de l'Arrêté Royal du 28.09.2000.

Il est donc possible qu'une copropriété ait des comptes qui doivent requérir la signature du Syndic et d'un copropriétaire ?

Zlurp · #2 02-03-2010 07:52:44

Bonjour,

Personne pour confirmer ou infirmer cette info ?
Si quelqu'un sait , Merci d'avance

Zlurp a écrit :

Bonjour,
Je viens de trouver sur internet, un modèle de contrat de notre syndic
il y est écrit "Les placements à terme peuvent être laissés à la diligence de l'ACP auprès de l'organisme de son choix et peuvent requérir la signature conjointe du syndic et d'un copropriétaire désigné par l'A.G. (exemple placement du fonds de réserve)"
Les fonds déposés sur le compte requérant la signature conjointe du syndic et d'un représentant de la copropriété ne seront pas garantis par la caution imposée par l'article 10 § 3 de l'Arrêté Royal du 28.09.2000.
Il est donc possible qu'une copropriété ait des comptes qui doivent requérir la signature du Syndic et d'un copropriétaire ?

grmff · #3 02-03-2010 08:14:06

Posez la question à l'IPI.

A mon sens, le syndic est seul maître de sa gestion. Se laisser bloquer par un propriétaire par le mécanisme de la double signature ne me semble donc pas légal.

luc · #4 02-03-2010 21:36:34

grmff a écrit :

Posez la question à l'IPI.
A mon sens, le syndic est seul maître de sa gestion. Se laisser bloquer par un propriétaire par le mécanisme de la double signature ne me semble donc pas légal.

Déja fait dans le passé.

Réponse dans le passé: le syndic doit exécuter les décisions de l'AG. Classé sans suite par l'IPI. Si pas d'accord il faut aller chez le Juge de Paix dans les 3 mois de la décision contesté.

Si l'AG rèpète cette décision tous les années, il faut aller chaque fois aller chez le Juge, ... . La loi du "Survival of the fittest" jouera alors pour couper ce cercle infernal.

Attention. Déposez plainte à l'IPI dans tous les cas ou le syndic agréé IPI enfreint clairement sa déontologie, mais soyez sélectif. Prenez un point clair et net, comme Grmff l'a déja expliqué plus en détail.

Je constate que la mentalité à l'IPI commence à changer très lentement. Espérons que ce changement perdure.

Saxo · #5 03-03-2010 13:47:31

En cas de problème, cette copropriété n'est pas couverte. C'est clair et c'est écrit.
De toute façon, c'est illégal.

Francis · #6 03-03-2010 17:54:11

Personnellement, comme syndic, je refuse une telle situation. le syndic est responsable et ne peut dépendre du bon vouloir d'un (seul) copropriétaire. De plus il faut dans certain cas pouvoir agir d'urgence et comment faire si ce proprio est en vacance à Outsiplou?

luc · #7 04-03-2010 11:38:23

J'attire dans le contexte du sujet l'attention à l'article 72 de la déontologie du syndic professionnel:

Art. 72
Dans le cadre de sa mission d’information, l’agent immobilier administrateur de biens formule en temps utile tous les conseils et recommandations à son commettant.
Il informe en temps utile le commettant des prescriptions légales et réglementaires relatives au bien et attire, le cas échéant, l’attention de ce dernier sur les mesures, droits et obligations qui en découlent, ainsi que sur les risques qu’il encourt à défaut de respecter ces prescriptions.

rexou · #8 13-10-2011 11:29:36

Lors d'une AGO, l'ordre du jour stipule "Reconduction du contrat du syndic + mandat à donner pour signature du contrat".

Le syndic annonce verbalement que la nouvelle loi impose de signer un nouveau contrat. Le président de séance est mandaté pour signature. Il est annoncé que le prix est adapté à l'index. Suit un tableau "réactualisé" pour frais privatifs. Le contrat est donné en fin de séance à signer au président de séance, qui s'exécute.

Personne n'a pu consulter ce contrat avant signature, ni forcément le comparer au contrat initial. Aucun CP n'en a reçu copie.
Qu'en penser et comment réagir ?

luc · #9 13-10-2011 15:16:48

rexou a écrit :

...
Personne n'a pu consulter ce contrat avant signature, ni forcément le comparer au contrat initial. Aucun CP n'en a reçu copie.
Qu'en penser et comment réagir ?

Vous savez ce que j'en pense.
Mais puisque selon vous la majorité a toujours raison, il ne faut probablement rien faire selon vous.

Quand à moi j'applique la formule suivante:

A * B = C

où:
A = le nombre de CP "pour" ou "contre"
B = 1 (légal) et 0 (illégal)
C = intérêt de la copropriété

rexou · #10 13-10-2011 16:00:11

A * B = C

Avec ça, on a tout compris !
Merci Luc !

Saxo · #11 14-10-2011 06:42:09

La loi (encore elle) a prévu cette situation classique où on fait voter les yeux fermés quelque chose qu'on n'a pas vu:

la convocation indique les modalités de consultation des documents relatifs aux points inscrits à l'ordre du jour.

Code civil:

Article 577-6 § 3 alinéa 2.

Changez de syndic : il fonctionne encore à l'ancienne.

rexou · #12 14-10-2011 11:28:51

Merci pour le conseil, Saxo. Il est en effet plein de bon sens ! Ceci implique une décision majoritaire au sein de l'ACP et des tensions. Un autre syndic ne sera pas forcément meilleur et tenter de corriger les défauts trop saillants est une alternative plus douce.

La loi... encore elle...

C'est justement en annonçant en séance que "la nouvelle loi nous oblige à signer un nouveau contrat" puis en focalisant l'attention sur l'indexation de la rémunération que ce nouveau contrat a été signé. J'ai feuilleté et remarqué un tableau avec liste de prix "privatifs"... adaptée.

Les documents peuvent en effet être consultés, vérifiés. Mais dixit le syndic :"personne n'a dit que c'est gratuit". Dissuasif.

Personne n'a encore reçu copie de ce nouveau contrat. Ni avant ni après signature. C'est pour le moins interpellant.

Saxo · #13 14-10-2011 12:20:52

rexou a écrit :

C'est justement en annonçant en séance que "la nouvelle loi nous oblige à signer un nouveau contrat" puis en focalisant l'attention sur l'indexation de la rémunération que ce nouveau contrat a été signé. J'ai feuilleté et remarqué un tableau avec liste de prix "privatifs"... adaptée.

Dans ce cas, inspirez-vous de ce qu'écrit un avocat célèbre au sujet du "syndic version 2010" :

les auteurs de l'amendement ont explicitement entendu, par ce moyen [= contrat écrit), "prévenir les contestations".

Des contestations, il y en aura certainement puisque personne n'a vu le contrat.

C'est comme s'il n'existe pas, en somme.

Saxo · #14 14-10-2011 12:27:02

Toujours concernant le "syndic version 2010" :

outre le contenu du contrat, il y a :

- la signature du contat et
- la durée du mandat.

Chez vous, on est mal barré puisqu'on ne connaît :

- ni le contenu du contrat
- ni la durée du contrat
- ni le signataire du contrat côté copropriétaires.

Votre syndic, décidément, n'est pas un syndic "version 2010".

C'est le moins qu'on puisse dire.

rexou · #15 14-10-2011 13:41:00

Saxo a écrit :

Des contestations, il y en aura certainement puisque personne n'a vu le contrat.
C'est comme s'il n'existe pas, en somme.

Mais justement, l'AG a mandaté le président de séance pour signer valablement ce contrat. Il est donc signé. Et personne ne va contester.

Par contre, le contrat précédent -qui date de 5 ans- mentionnait bien sa durée et était signé. Vous me confirmez donc qu'il était légal et qu'aucune nouvelle loi n'imposait de resigner un contrat. Il se peut que la différence entre l'ancien et le nouveau soit uniquement un prix un peu "adapté" et pas seulement indexé, ou encore la réadaptation de certains tarifs complémentaires ou privatifs. C'est même probable.

Ce qui interpelle, c'est le procédé utilisé, et la motivation "la nouvelle loi m'oblige à faire signer un nouveau contrat". Et puisque le vrai motif n'est pas l'obligation légale prétextée... je creuse. J'ai demandé copie du nouveau contrat, c'est un début. De ce qui s'y trouve dépendra la suite des événements.

Le syndic n'est pas une perle, c'est un fait. Mais ses prix restent modérés et j'en ai connu de pires. Il commence à connaitre l'ACP, les statuts, les personnes. On sait aussi ce qu'on perd sans savoir ce qu'on gagne, si on le remplace. Et enfin, un problème récurent -qui me rebute à assurer la gestion- concerne les "difficultés" de paiement des charges par plusieurs CP. Les retards s'accumulent, pour se résorber quelque peu à la constitution d'un dossier judiciaire...

luc · #16 14-10-2011 13:57:39

rexou a écrit :

... Mais justement, l'AG a mandaté le président de séance pour signer valablement ce contrat. Il est donc signé. Et personne ne va contester.

Valablement ?
Vous oubliez la portée exacte d'un mandat.

Rendu valable parce que personne ne conteste?
Vous ignorez le contenu du 2ème alinéa de l'Art. 577-14 CC.

Conclusion: il faut rester dans le cadre de la loi, si non on devra en subir les conséquences, tôt ou tard.

rexou · #17 14-10-2011 14:19:18

luc a écrit :

Valablement ?
Vous oubliez la portée exacte d'un mandat.
Rendu valable parce que personne ne conteste?
Vous ignorez le contenu du 2ème alinéa de l'Art. 577-14 CC.

L'AG ne peut mandater son président de séance à signer le contrat du syndic ? J'ignorais. Sur quelle base ?

heu... oui, Luc, j'ignore le contenu de l'alinéa 2 de l'article... J'ai la faiblesse de ne pas être juriste.

Et je viens de lire cet article qui ne m'apprend rien sur l'obligation de signer un "nouveau" contrat.

luc · #18 14-10-2011 16:11:09

rexou a écrit :

... heu... oui, Luc, j'ignore le contenu de l'alinéa 2 de l'article... J'ai la faiblesse de ne pas être juriste.
Et je viens de lire cet article qui ne m'apprend rien sur l'obligation de signer un "nouveau" contrat.

Effectivement ... vous vous trouvez devant l'énigme de la formule "X * Y = Z".

Je suggère d'abord une lecture de la page suivante:
Techniques de base de l'algèbre, qui vous expliquera plus sur la logique derrière cette formule.

Puis je suggère la lecture d'une page de Wikipedia:
Logique.

La méthode du législateur français est d'être très explicite, mais j'admets parfois trop.
L'approche belge est d'être succinct, mais aussi parfois trop.

bada · #19 14-10-2011 16:33:48

Luc à écrit

Effectivement ... vous vous trouvez devant l'énigme de la formule "X * Y = Z". Je suggère d'abord une lecture de la page suivante: Techniques de base de l'algèbre, qui vous expliquera plus sur la logique derrière cette formule.

OK, tout le monde suit !!!

rexou · #20 14-10-2011 16:41:30

Luc, je vous suis aveuglément.

En plus de ne pas être juriste, je ne suis pas non plus ingénieur... dois-je me jeter tout de suite sous un train, ou consentirez-vous à expliciter vos propos de façon intelligible pour un esprit primaire ?

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