Passage d'un bail privé à un bail commercial

Francis · #1 07-05-2010 12:55:10

Merci

C’est vrai que Grmff est un petit vieux qui ne se déplace qu’avec son déambulatoire mais qui adore les chocolats !

Pour ma part, j’aime un bon verre de vin.
Pour votre info, je ne suis syndic professionnel que de manière très limitée, presque par plaisir (je rêve) mais cette activité me permet d’appréhender ma profession de géomètre et surtout d’expert immobilier de manière différente, en attendant l’age de la retraite (encore un peu plus de 8 ans, à moins que l’on allonge l’age légal comme en Grèce)

rexou · #2 06-05-2010 22:50:41

grmff a écrit :

Z'êtes nouveau, vous... cela se voit!

Lol ! En effet, suis nouveau... j'ai fait la recherche, ce qui m'a permis de parcourir d'anciens forums et de découvrir plein de choses ! Très instructif, ce forum ! Mais heureusement pour l'IMC de Grmff que tous ces chocolats sont restés virtuels !!! Les syndics sont souvent critiqués, voire décriés... Grmff (faut s'habituer à ce pseudo... ainsi qu'aux baffes d'ailleurs) est un ancien qui aide à relever l'image de la profession, et Francis en est la digne relève smile
Merci Messieurs !!! wink

grmff · #3 06-05-2010 22:37:46

Il faut bien entendu comparer votre situation fiscale actuelle avec la situation fiscale une fois qu'on vous taxe...

Si actuellement, vos intérêts annulent les revenus immobiliers taxables à l'IPP, ce ne sera peut-être plus le cas une fois que vous déclarerez vos intérêts.

Attention, je dis bien intérêts, et non mensualité du prêt...

Pour le reste, c'est le comme d'habitude qui me plait très moyennement. Je préfèrerai que vous fassiez exception pour cette fois-ci...

jeanbrussel · #4 06-05-2010 17:19:13

grmff a écrit :

Seriez vous en train de suggérer une location à un étranger qui sous-louerait à un belge pour éluder l'impôt? Tssss.... Paaas bien.

Si je comprends bien ce serait le cas dans mon cas en faisant un avenant de cession pour un résidant belge non? Ou alors un avenant de cession est différent qu'une sous-location (suis un peu dans la panade)?

jeanbrussel · #5 06-05-2010 17:14:26

@ tous : mile mercis, suis comblé de proposition intéressante, hormis mettre le feu (je suppose que grmff n’a pas d’action dans les assurances) lol ).

Bon, je suis prêt à rendre service à ce locataire exemplaire et je me rends compte que ce n’est pas aussi facile et que de plus je suis dans l’illégalité, un comble!

D’abord j’ai fait faire à l’époque ce bail par un avocat car il s’agissait d’un candidat locataire résidant à l’étranger. Cet avocat ne m’ a jamais parlé de bail professionnel qu’il faut déclarer. Suis désolé pour le fisc et pour avoir froissée l’honnêteté incomparable de grmff .

Maintenant je désire une situation claire, autrement dit je propose ceci à l’occupant des lieux qui désire modifier le bail initial :

Soit on change rien et je fais un nouveau bail (modèle pim entrepôt et déclaré) à l’échéance de l’actuel le 30 novembre 2011 s’il le désire.

Soit et cela me semble le plus logique, on rédige maintenant un nouveau bail complet (y compris état des lieux et garantie(merci Francis et Rexou)) avec une augmentation équitable du loyer pour compenser l’impôt supplémentaire. Comme actuellement les intérêts de mon prêt hypothécaire couvre mes revenus immobiliers, je pourrai concéder à une augmentation bénigne du loyer ne dépassant pas 15%.

Pour le chocolat, pas de panique dès que j’ai vos derniers points de vue sur ma proposition, j’effectue les commandes nécessaires .......comme d’habitude.

grmff · #6 06-05-2010 14:48:44

Z'êtes nouveau, vous... cela se voit!

Faites donc une recherche sur chocolat, et vous comprendrez vite que les honoraires de consultations du forum de pim.be sont payés en chocolat. Pour moi, des manons svp.

rexou · #7 06-05-2010 14:39:07

grmff a écrit :

Vous voulez une part de mon chocolat? Parce qu'à force de me jeter des fleurs, je me pose des questions...

Du chocolat contre mes suggestions ?
Nous surfons de la fraude à la corruption...
Heu... des détails sur le chocolat ? glasses

grmff · #8 06-05-2010 10:59:05

@ Grmff : Toujours les bonnes réponses au bonnes questions !

Vous voulez une part de mon chocolat? Parce qu'à force de me jeter des fleurs, je me pose des questions... cool

grmff · #9 06-05-2010 10:58:11

Dans un cas un peu similaire, un particulier, proprio d'un local commercial l'a mis gracieusement à la disposition de son asbl. Cette asbl le relouait ensuite à une société. Suite à un contrôle, l'asbl a dû payer 15% des loyers perçus. Ce redressement a porté sur 2 ans. Un nouveau bail a été établi pour la suite. Le proprio n'a jamais été inquiété.

Seriez vous en train de suggérer une location à un étranger qui sous-louerait à un belge pour éluder l'impôt? Tssss.... Paaas bien. lol

rexou · #10 06-05-2010 10:23:27

@ Francis : En effet, il est tout à fait indiqué, dans tous les cas, de refaire un nouveau bail en faisant disparaître toute trace de l'ancien. Un cliquet de sécurité tout à fait judicieux et recommandé.

@ Grmff : Toujours les bonnes réponses au bonnes questions ! En effet, si le nouveau bail stipule que le preneur est un Hollandais résidant en Hollande, pas de problème. La situation fiscale reste inchangée, avec une couverture pour les 8 années écoulées. Mais ne nous enflammons pas...

@ Jeanbrussel : Je vous conseille d'établir le nouveau bail au nom de ce Hollandais résidant en Hollande, en expliquant à l'utilisateur que dans le cas d'un bail établi à son nom, vous seriez malheureusement contraint de réviser considérablement son loyer... A vous de voir aussi la concordance de ce loyer avec le marché, pour rester raisonnable.
Si je vous ai bien lu, il semble malgré tout que le loyer vous soit payé par l'utilisateur (Belge et résident en Belgique)... il demeure donc un risque bien réel que ce contribuable (privé ou société) subisse un contrôle qui vous conduirait à un redressement.

Dans un cas un peu similaire, un particulier, proprio d'un local commercial l'a mis gracieusement à la disposition de son asbl. Cette asbl le relouait ensuite à une société. Suite à un contrôle, l'asbl a dû payer 15% des loyers perçus. Ce redressement a porté sur 2 ans. Un nouveau bail a été établi pour la suite. Le proprio n'a jamais été inquiété.

Francis · #11 06-05-2010 08:32:48

En dehors de toutes considérations fiscales (pour lesquelles je rejoins en gros l'avis de Grmff), le mieux, me semble-t-il, est de faire un nouveau bail et de faire disparaître toutes traces du précédent, y compris pour la garantie et l’état des lieux.

grmff · #12 06-05-2010 07:52:52

A noter que si vous avez plein de prêts hypothécaires, votre revenu immobilier est gommé. Vous ne payez pas d'impôts tant que les intérêts immobiliers sont suffisant pour gommer RCi et loyers professionnels.

grmff · #13 06-05-2010 07:51:05

1. je n'ai jamais déclaré les loyers de cet entrepôt.

C'est de la fraude, Mr Jeanbrussel. Paaas bien! :smileygrosdoigt:
Ceci dit: :smiley-celuiquin'ajamaisfraudéluijettelapremièretaxe:

2. le véritable preneur sur le bail est un hollandais résidant en Hollande, il est le fournisseur en produits laitiers de l'utilisateur de l'entrepôt qui lui me paye les loyers.
Effectivement si j'accepte un avenant de cession, je risque que le cessionnaire déclare ce loyer ce que le preneur actuel (hollandais) ne sait faire.

Le Hollandais peut parfaitement déduire les loyers. Je ne vois pas pourquoi il ne pourrait pas. Par contre, le fisc belge ne sera effectivement pas au courant.

Que me conseillez-vous ?
1. Refuser toutes modifications au bail au risque de perdre ce bon locataire

C'est un choix. Faut voir si vous saurez relouer facilement...

2. Accepter un acte de cession et risquer un redressement.

Attention au redressement pour le passé aussi. Ne faites pas un avenant. Faite un nouveau bail... sans laisser de trace de l'ancien...

3. Rédiger un nouveau bail en adaptant le loyer à mon possible redressement.

C'est ce qui peut vous sembler le plus logique. Mais le lcoataire ne verra pas la raison d'une augmentation... puisque cela ne devrait rien changer!

4. une autre solution?

Mettre le feu et toucher l'assurance incendie. A part cela, je ne vois pas. (pour être précis, c'est illégal aussi, et nettement plus risqué!)

Dans le cas 3 comment calculer la nouvelle taxe sur un bail professionnel?

Cela dépend de votre situation fiscale. Le revenu présumé est égal à 60% du loyer perçu. Le fisc, dans sa grande magnagnagnignité considère 40% d'abattement pour l'entretien et la dégradation du bâtiment.

Ces revenus de location s'ajoutent à vos revenus immobiliers. De ces revenus, vous déduisez les intérêts (et uniquement les intérêts) payés pour des prêts hypothécaires: total des revenus cadastraux indexés diminué du total des intérêts de PH = revenus immobiliers.

Ces revenus immobiliers sont rajoutés à vos autres revenus (généralement professionnels), et vous êtes taxé sur le tout.

Si vous gagnez votre vie raisonnablement, vous êtes taxé à 50% à la marge.

Donc, sur 100€ de loyer, on considère 60€ de revenus, et donc 30% d'impôt.
Pour toucher 100€ net, vous devrez demander un loyer de près de 150€.
150€ - (150€ - 40%) /2 = 105€

Sans compter le précompte immobilier.

jeanbrussel · #14 06-05-2010 06:33:26

rexou a écrit :

grmff a écrit : A mon avis, cela ne changera rien du tout pour le bailleur. S'il ne déclarait pas ses loyers, et que le locataire les déduisait, il risquait la même chose...

Bon, il est clair que je veux bien aider ce locataire mais pas au détriment de mon portefeuille, je vais donc vous donner des détails supplémentaires :

1. je n'ai jamais déclaré les loyers de cet entrepôt.
2. le véritable preneur sur le bail est un hollandais résidant en Hollande, il est le fournisseur en produits laitiers de l'utilisateur de l'entrepôt qui lui me paye les loyers.

Effectivement si j'accepte un avenant de cession, je risque que le cessionnaire déclare ce loyer ce que le preneur actuel (hollandais) ne sait faire.

Que me conseillez-vous ?

1. Refuser toutes modifications au bail au risque de perdre ce bon locataire
2. Accepter un acte de cession et risquer un redressement.
3. Rédiger un nouveau bail en adaptant le loyer à mon possible redressement.
4. une autre solution?

Dans le cas 3 comment calculer la nouvelle taxe sur un bail professionnel?

Encore merci pour vos aides.

rexou · #15 05-05-2010 16:39:45

grmff a écrit :

A mon avis, cela ne changera rien du tout pour le bailleur. S'il ne déclarait pas ses loyers, et que le locataire les déduisait, il risquait la même chose...

En effet. Mais situation modifiée = risque accru de contrôle...

grmff · #16 05-05-2010 16:19:58

A mon avis, cela ne changera rien du tout pour le bailleur. S'il ne déclarait pas ses loyers, et que le locataire les déduisait, il risquait la même chose...

rexou · #17 05-05-2010 15:51:42

PIM a écrit :

--> entrepôt
je suppose donc que le locataire actuel déduit déjà son loyer au titre de charge professionnelle et que, donc, le passage vers un preneur-société ne change rien à cet égard.

Si le Bailleur déclare fiscalement les loyers réels reçus, cela ne change rien en effet...
Si ce n'est pas le cas, la modification risque de lui amener un contrôle et un redressement fiscal... autant savoir, non ?

PIM · #18 05-05-2010 15:34:00

rexou a écrit :

Une question n'a pas été abordée :

Dans la question originaire, il est indiqué "Voilà, j'ai un locataire exemplaire qui me loue depuis presque 8 ans un entrepôt.
Nous avons à l'époque signé un bail qui échappe à la législation relative aux baux commerciaux et aux logements."

--> entrepôt
je suppose donc que le locataire actuel déduit déjà son loyer au titre de charge professionnelle et que, donc, le passage vers un preneur-société ne change rien à cet égard.

rexou · #19 05-05-2010 15:23:44

jeanbrussel a écrit :

Bonjour à tous,
Voilà, j'ai un locataire exemplaire qui me loue depuis presque 8 ans un entrepôt.
Nous avons à l'époque signé un bail qui échappe à la législation relative aux baux commerciaux et aux logements.
Aujourd'hui, le comptable de ce locataire désirerait passer à un bail commercial.
Comme je n'y connais rien du tout en baux commerciaux, j'ai quelques petites questions:
1.Quels sont les avantages et inconvénients que je risque d'encourir?
2.Le cadastre de cet immeuble qui comprends également des appartements risque t'il d'augmenter?
3.A qui dois-je m'adresser pour établir ce genre de bail de façon professionnelle?
Merci d'avance d'éclairer ma lanterne.

Une question n'a pas été abordée : Le bail en cours est-il un bail résidentiel ou considéré comme tel ? Si oui, vous êtes taxé sur base du RC uniquement. La modification du bail au nom d'une SPRL impliquerait une taxation (pour le Bailleur) sur base du loyer réel... soit une réelle augmentation de la charge fiscale. Si vous omettez de déclarer ce bail professionnel, vous risquez fort de subir un redressement puisque le Preneur ne manquera pas de déclarer ce loyer.

jeanbrussel · #20 05-05-2010 11:09:50

PIM a écrit :

Je suppose qu'il y a lieu de lire "le preneur" (et pas "le bailleur")

OUPS, il était vraiment trop tôt ce matin, je parlais effectivement du preneur.

Donc aucun problème pour rédiger un avenant de cession au profit de la sprl en tenant compte de vos remarques judicieuses.
Le signataire pour la sprl sera le gérant (j'ai reçu une copie de sa nomination parue au moniteur belge)

Maintenant et tout à fait par hasard, vous n'avez pas un exemple quelque part d'avenant de cession?

jeanbrussel · #21 03-05-2010 08:39:42

Bonjour à tous,

Voilà, j'ai un locataire exemplaire qui me loue depuis presque 8 ans un entrepôt.
Nous avons à l'époque signé un bail qui échappe à la législation relative aux baux commerciaux et aux logements.

Aujourd'hui, le comptable de ce locataire désirerait passer à un bail commercial.

Comme je n'y connais rien du tout en baux commerciaux, j'ai quelques petites questions:

1.Quels sont les avantages et inconvénients que je risque d'encourir?
2.Le cadastre de cet immeuble qui comprends également des appartements risque t'il d'augmenter?
3.A qui dois-je m'adresser pour établir ce genre de bail de façon professionnelle?

Merci d'avance d'éclairer ma lanterne.

Passage d'un bail privé à un bail commercial

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