Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

eventory · #1 10-05-2010 21:48:33

Bonjour à tous,

J'avais comme projet d'acquérir un bien avec mon amie, bien appartenant à sa mère. Pour se faire, elle nous a fait un prix spécial. Nous avons signé un compromis, signé l'offre de crédit, nous avions déjà réalisé certains travaux ... mais patatra! Mon amie et moi avons préféré ne plus continuer notre relation.

Apprenant la nouvelle à la propriétaire, elle n'aime pas l'idée de voir un "externe" faire du profit sur le dos d'un bien familial et décide donc d'annuler la vente. Le compromis est basique, comprenant une clause d'indemnisation.

Savez-vous si nous avons des possibilités d'obtenir dédommagements? Quid également des dépenses réalisées pour les travaux? Enfin, est-ce que la plus-value générée par ces travaux peut être également être récupérée d'une façon ou d'une autre?

Merci d'avance pour vos avis éclairés.

PIM · #2 10-05-2010 22:01:42

Oups !.... Va y avoir de l'ambiance...

- Pas de notaire(s) désigné(s)?
- région concernée ?
- "compromis vaut vente" : on ne se rétracte pas aussi aisément !
Vous pourriez demander l'exécution forcée de la vente (mais faudra "sortir" les droits d'enregistrement) ou en demander la résolution judiciaire

Bref: si vous avez votre propre notaire, consultez-le dare dare.

grmff · #3 10-05-2010 22:12:19

Se lancer dans des actions judiciaires vous coûtera fort cher.

Si le bien est en région wallonne, demandez la résolution amiable du compromis, c'est ce qui vous sortira le plus vite de ce mauvais pas et vous coûtera le moins cher (10€ pour enregistrer le compromis caduc et 10€ pour le constat de caducité du compromis)

Eventuellement, demandez le remboursement des frais que vous avez eus.

Et passez à autre chose. Une de perdue, c'est 10 copains qui reviennent.

eventory · #4 10-05-2010 22:18:20

Merci pour vos avis.

La décision étant tombé ce soir, je n'ai pas encore eu l'occasion de consulter le notaire (représentant les deux parties). Je le ferai bien entendu dès demain.
Le bien se trouve en région Bruxelles, à Etterbeek.

Grmf, vous indiquez "eventuellement, demandez le remboursement...". Cela veut-il dire que nous n'avons même pas de garantie de revoir cet argent? Car j'ai bien peur d'avoir des difficultés à obtenir le moindre euro en retour...

Financièrement, l'achat tient la route et nous avions prévu de débourser les frais d'enregistrement sur base de fonds propres. Forcer la vente ne serait donc pas un problème pour cet aspect là...

PIM · #5 10-05-2010 22:24:56

grmff a écrit :

Une de perdue, c'est 10 copains qui reviennent.

eventory · #6 10-05-2010 22:30:57

PIM a écrit :

grmff a écrit : Une de perdue, c'est 10 copains qui reviennent.

smile
Je ne me fais pas de soucis pour ça ...
Ceci dit, sans entrer dans les détails, les contacts fille/mère étaient loin d'être parfaits et nous sommes tous deux envieux de pouvoir nous y retrouver dans cette histoire.

grmff · #7 10-05-2010 22:55:12

La possibilité de renoncer à un compromis coûte 20€ en Wallonie.
A Bruxelles, je ne sais pas.

Attention que si ce n'est pas possible de renoncer, cela peut faire de gros frais et de gros problèmes!!!

Voyez votre notaire sans tarder (et que votre notaire soit différent du notaire de votre ex-belle-maman.)

Pour ce qui est du remboursement, je ne parlais pas du remboursement de l'acompte pour l'achat du bien. Mais du remboursement des matérieux mis en œuvre, puisqu'il semble que vous avez déjà commencé les travaux.

PIM · #8 10-05-2010 23:28:52

grmff a écrit :

La possibilité de renoncer à un compromis coûte 20€ en Wallonie.
A Bruxelles, je ne sais pas. (...)
Attention que si ce n'est pas possible de renoncer, cela peut faire de gros frais et de gros problèmes!!!

Bruxelles : n'existe pas
Gros problèmes potentiels: existent...

eventory · #9 11-05-2010 22:22:03

Bonjour,

Mon notaire n'étant pas dispo de la journée, je n'ai pas réussi à avoir son avis. Ceci dit, le père de mon ex-conjointe (notre banquier :-)), désireux de nous soutenir et de soutenir sa fille, nous propose la situation suivante:

Comme la proprio veut empêcher la vente pour éviter une fuite du capital familial, il propose que la vente se fasse entièrement au nom de mon ex-conjointe et qu'on contracte le prêt de façon solidaire (car sans moi, elle ne pourra jamais le contracter). Par un contrat devant notaire, l'on convient qu'en cas de revente, je me désolidarise du crédit et j'obtiens remboursement pour tous les frais mis en oeuvre, pour les mensualités payées du crédit ainsi que pour un % de la valeur de revente.

Même si la somme finale est intéressante, je n'aime pas beaucoup le fait de n'être pas (co)propriétaire et, de ce fait, n'avoir aucun droit d'action sur le bien (en cas de problème par exemple).

Qu'en pensez-vous? Je ferais mieux de ne pas me lancer la dedans?

cochise · #10 12-05-2010 07:24:49

Si vous êtes solidaire et que votre ex copine ne paie plus, ca va vous retomber dessus. Qui sait comment seront vos relations dans quelques années?

grmff · #11 12-05-2010 08:00:14

Qu'en pensez-vous? Je ferais mieux de ne pas me lancer la dedans?

J'ai déjà répondu à cette question: passez à autre chose si vous pouvez.

La formule "j'achète, je paye, je ne suis pas proprio, mais j'ai droit à bénef si un jour cela se vend" n'apportera que des ennuis, vous empêchera d'acheter autre chose, fera des tension entre votre nouvelle dame et l'ancienne, etc.

Franchement, j'admire votre créativité, mais des engagements à très long terme avec des ex qui vous empêcheront d'emprunter pour votre prochaine maison, c'est du n'importe quoi. N'importe quoi de chez n'importe quoi.

eventory · #12 12-05-2010 09:03:03

Effectivement, on a tendance à ne pas lâcher prise facilement lorsqu'on s'est investi personnellement dans le bien...

D'autant plus que les loyers couvrent sans problème la totalité du prêt et que, dès lors, je garde la même capacité financière par rapport à un nouvel emprunt (bien que je serai fiché comme emprunteur et que je n'aurai plus les mêmes privilèges).

Mon notaire est dispo en fin de matinée, je l'appellerai à ce moment là. Sans doute qu'une possibilité du type: la vente passe, je garde 2 apparts et mon ex 2 autres apparts, pourrait convenir...sinon, byebye.

Merci en tous cas!

PIM · #13 12-05-2010 09:12:00

Ah ! Ce n'est pas une maison unifamiliale ! Fallait le dire.
Le moins compliqué, c'est alors de faire un acte de base et que chacun devienne seul proprio de 2 appts.

eventory · #14 12-05-2010 09:21:52

PIM a écrit :

Ah ! Ce n'est pas une maison unifamiliale ! Fallait le dire.
Le moins compliqué, c'est alors de faire un acte de base et que chacun devienne seul proprio de 2 appts.

Autant pour moi...
Mais justement, la proprio ne souhaite pas qu'un "externe" puisse du jour au lendemain devenir propriétaire de la moitié du bien.

On verra bien ce que le notaire dit vis-a-vis de la poursuite de la chose, sachant que le compromis est signé.

YAKA · #15 12-05-2010 10:27:42

Pour moi c'est clair, je refuse d'être solidaire sans être proprio, histoire de ne pas m'être fait grugé 2x.
Dans votre cas, la solution la plus évidente est de partager le bien vu qu'il s'agit de 4 appartements.
Ainsi chacun récupère ses billes.
Mais un bon accord amiable vaut mieux qu'une mauvaise décision de justice.

rexou · #16 12-05-2010 12:24:43

Un "prix spécial"...

Il serait dommage quand même d'abandonner une belle opportunité, si ce prix est vraiment intéressant. Vous risquez un redressement au niveau des droits d'enregistrement, donc n'hésitez pas à prendre des photos et toutes preuves des dégradations du bien avant travaux. Mais c'est juste une petite parenthèse

Soit vous forcez la vente, et vous devenez en effet propriétaire de 2 appartements sur les 4 existants, soit le vendeur vous dédommage (voir compromis) pour la résiliation de la vente, ainsi que pour les travaux effectués.

Compromis vaut vente.
Je vous conseille de vous adresser à un notaire qui n'est ni celui du vendeur, ni celui de votre (ex)amie.
Bonne chance !

eventory · #17 12-05-2010 16:57:23

J'ai pu joindre mon notaire et en guise d'info, je vous cite ce qu'il m'a dit.

Dès le moment où le compromis est signé devant le notaire, d'autant plus si l'acompte est versé, la vente est considérée comme ayant lieu et les droits d'enregistrement sont dûs.
A partir de ce moment, les acquéreurs (sauf si mention contraire dans le compromis) ont donc 120jours pour acquitter cette dette, même si on décide à l'amiable de "déchirer" le compromis.

Seule possibilité pour éviter de devoir payer ces droits, la clause suspensive présente dans le compromis de vente qui la rendra nulle. Se pose alors le problème de se faire rembourser le montant des travaux déjà exécutés.

Sinon, c'est quasi d'office l'action judiciaire en vue de forcer la vente, l'annuler ou la résoudre (résolution). Et dans ces cas-là, c'est paiement des droits, puis action ultérieure pour les récupérer...

Ca sent le roussi, tout ça!

rexou · #18 12-05-2010 17:34:15

eventory a écrit :

Ca sent le roussi, tout ça!

A votre place, je n'hésiterais pas à payer les frais d'enregistrement, puisque vous en avez les moyens.
Prenez accord avec votre ex pour le partage équitable du bien, et forcez la vente.
Si le vendeur insiste pour obtenir l'annulation de la vente, il doit en assumer les aléas financiers. (indemnisation selon le compromis, plus les frais que vous avez engagés -et que vous pouvez prouver).
Si l'ex-belle maman fait des caprices, à elle d'assumer...

Et (toujours à votre place), je m'offrirais les services d'un notaire "rien que pour moi tout seul", et un banquier extérieur...

Et si ça sent encore le roussi, c'est Belle Maman qui fulmine !!!

A moins que je sois vraiment à côté de la plaque ?

Gof · #19 12-05-2010 20:56:13

Il convient de ne pas confondre annulation de la vente et résolution de celle-ci.

L'annulation opère avec effet rétroactif, en sorte que la vente est réputée ne pas avoir été conclue, ce qui serait, le cas échéant, opposable au fisc, qui reste cependant tiers à l'opération.

La résolution n'a d'effet que pour l'avenir, en sorte que la vente s'est réalisée et que les droits d'enregistrement sont dus (deux fois, une fois du fait de la transmission de la propriété aux acquéreurs, une seconde fois pour le retour au vendeur primitif).

La résolution (judiciaire) n'est donc pas la voie à suivre.

Si l'on poursuit la nullité de la vente, il faut encore trouver une cause de nullité. A cet égard, je suis pratiquement certain que l'une ou l'autre disposition du CobAT a été violée. Or ce texte est d'ordre public. Dans un cas similaire, mais en Flandre, le tribunal de première instance de Turnhout a décidé que la convention de vente a été affectée d'une cause de nullité absolue.

Si c'est la vente forcée qui est poursuivie, il est certain qu'il y aura discussion sur la cause du contrat de vente et que la séparation du couple sera invoquée comme une erreur substantielle emportant également la nullité. L'issue d'une telle discussion judiciaire est cependant des plus incertains.

En d'autres termes et comme le dirait notre modérateur bien aimé (sans doute besoin de chocolat tongue , ), "va y avoir de l'ambiance ..."

cochise · #20 13-05-2010 07:08:16

Corrigez moi si je me trompe mais ce n'est pas parce qu'ils achètent à deux un immeuble de 4 appartements qu'ils sont propriétaires de 2 chacun. Ils sont proprios de la moitié de chaque et des communs non? Il faudra donc encore procéder à la division de l'immeuble (à moins que cela ne soit déjà fait).

Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Re : Achat immeuble: compromis signé mais retractation du vendeur

Pied de page des forums