préavis verbal...

alpacino · #1 24-05-2010 18:11:04

Bonjour à tous: une petit question. un renon est il valable quand il est fait verbalement? ou toujours par recommandé? Et si le locataire reste dans l'appartement, prévalant qu'il n'a pas notifié par recommandé? On est dans le cas d'un bail de 3 ans, qui s'est prolongé automatiquement pour 9ans... merci à vous tous

Gof · #2 24-05-2010 19:13:35

Le congé d'un bail ne requiert aucune forme particulière pour être valable.

Une autre question est évidemment de prouver la réalité du congé.

Si vous disposez d'un courrier de votre locataire (du moins c'est cette relation que je suppose à lire votre bref exposé des faits) qui indique qu'il estime le congé donné verbalement comme non valable à défaut d'envoi par lettre recommandée, vous avez la preuve de la notification d'un congé.

Ceci sur le plan des principes. Il se peut par ailleurs que votre bail précise les modalités de signification du congé. Dans ce cas, la convention fait la loi des parties.

alpacino · #3 24-05-2010 19:56:18

bonsoir Gof et merci pour l'analyse. Je n'ai aucun écrit du locataire, ni pour le préavis, ni pour le fait qu'il informe qu'il n'a pas envoyé de recommandé. J'utilise le bail de PIM. Mais comme c'etait un bail de 3ans, prolongé automatiquement (car pas de renon donné ni de moi,ni du locataire,) on est dans un bail de 9ans, et je m'y retrouve pas bien. On parle de recommandé juste avant le point 3,mais je ne sais pas si c'est lié... Si je peux recevoir vos avis... merci d'avance

Gof · #4 25-05-2010 17:17:03

Désolé de réagir si tardivement, mais je suis, pour reprendre l'expression populaire, légèrement over-booké ces derniers temps.

Il semble que justement le bail PIM formalise le congé, en ce sens qu'il doit être notifié à l'autre partie par la voie d'une lettre recommandée à la poste. Il ne pourrait être dérogé à mon sens à cette exigence que de l'accord des parties (ce que les parties font, elles peuvent ne règle le défaire).

Je crains donc que vous avez un sérieux problème de preuve si vous tentez d'alléguer que votre locataire vous a signifié un congé.

Si vous n'éprouvez pas de problème particulier du fait de votre locataire, j'en resterais personnellement là.

Cordialement,

PIM · #5 25-05-2010 17:21:15

Le bail Pim est effectivement contraignant à cet égard: la notification doit, selon obligation contractuelle, être faite par recommandée.

En agissant ainsi, on peut prouver la notification.

alpacino · #6 25-05-2010 23:52:15

Merci Mr Deckers et Gof pour vos réponses claires et précises. Il me semblait bien que le contrat de PIM avait prévu cela. Dans ce cas-ci, je ne peux évidemment plus demander un recommandé (je pense devoir déposer une requête, car j'avais un autre locataire qui doit rentrer dans 3 semaines et que je tente de retarder un peu...), mais cela me servira d'expérience pour le futur. Je me retrouve aujourd'hui avec un locataire qui reste dans l'appartement que j'ai loué à quelqu'un d'autre... . Je ne sais pas dans quel direction commencer (recommandé au locataire, requête en j de paix?,...... Si vous avez un avis, il sera le bienvenu, car l'étau se resserre fortement...

PIM · #7 26-05-2010 01:06:21

Si vous utilisez le bail Pim, il y a la clause d'arbitrage: faites-en usage rapido.

rexou · #8 26-05-2010 14:01:19

Gof a écrit :

Je crains donc que vous avez un sérieux problème de preuve si vous tentez d'alléguer que votre locataire vous a signifié un congé.

A votre place, je ferais signer par le locataire un document dans lequel il est précisé qu'il confirme vous avoir notifié verbalement son intention de résilier le bail en date du... et de quitter les lieux en date du...

Vous pouvez lui expliquer que vous devez être en possession de ce document pour valider son renon. Ceci afin de clarifier les choses, tout en lui évitant la contrainte d'un envoi recommandé. Vous pouvez même lui remettre copie de ce courrier et y mentionner votre accord.

Je fais souvent ainsi sans jamais avoir connu de difficultés... dans le cadre de bonnes relations, évidemment !

alpacino · #9 26-05-2010 14:29:03

il ne le fera pas (ecrire le renon), la tension est peristente. TT ceci a débuté quand on a chiffré l'état des lieux verbalement. Il refuse le montant et dis qu'il ne remet pas les clefs tant que la GL n'est pas remboursée et donc il reste dedans. IL veut faire appel a un expert, alors que l'EDL a été fait entre-nous. Bon, je lui ai dis: appelez un expert a vos frais et on verra la suite... Mais le temps passe, et tjs rien... . Il invoque que si le montant estimé par l'expert , lié a l'EDL, est trop haut, il reste dedans et me bloquera car il sais que j'ai un locataire suivant (normal, il était la pendant les visites).. Et il ne paiera pas les loyers de tt facon...Il parle bcp, mais écrit rien, ca c'ets le problème...(sauf rdv pour EDL fait par sms, ou il précise: quitter les lieux à telle date et remise des clefs et signature..) j'ai le sms dans mon gsm envoyé depuis un email??, mais quelle valeur cela a?. Je ne sais même pas si une conciliation est possible, mais ce qu'il veut c'est ni remettre en état, ni accepter que je garde la GL. Maintenant, je ne sais : ni remettre en état puisque tt est bloqué, ni quoi dire au locataire suivant. Je ne sais même pas récupérer mes clefs, .... Puis-je faire changer la serrure, puisque la fin du bail était la semaine dernière...Merci de vous pencher sur ce cas, en tout cas...

PIM · #10 26-05-2010 14:39:02

@ alpacino: vous ne m'avez pas répondu: clause d'arbitrage ou pas ?

rexou · #11 26-05-2010 14:46:08

alpacino a écrit :

il ne le fera pas (ecrire le renon), la tension est peristente. TT ceci a débuté quand on a chiffré l'état des lieux verbalement. Il refuse le montant et dis qu'il ne remet pas les clefs tant que la GL n'est pas remboursée et donc il reste dedans. IL veut faire appel a un expert, alors que l'EDL a été fait entre-nous. Bon, je lui ai dis: appelez un expert a vos frais et on verra la suite... Mais le temps passe, et tjs rien... . Il invoque que si le montant estimé par l'expert , lié a l'EDL, est trop haut, il reste dedans et me bloquera car il sais que j'ai un locataire suivant (normal, il était la pendant les visites).. Et il ne paiera pas les loyers de tt facon...Il parle bcp, mais écrit rien, ca c'ets le problème...(sauf rdv pour EDL fait par sms, ou il précise: quitter les lieux à telle date et remise des clefs et signature..) j'ai le sms dans mon gsm envoyé depuis un email??, mais quelle valeur cela a?. Je ne sais même pas si une conciliation est possible, mais ce qu'il veut c'est ni remettre en état, ni accepter que je garde la GL. Maintenant, je ne sais : ni remettre en état puisque tt est bloqué, ni quoi dire au locataire suivant. Je ne sais même pas récupérer mes clefs, .... Puis-je faire changer la serrure, puisque la fin du bail était la semaine dernière...Merci de vous pencher sur ce cas, en tout cas...

Je ne suis pas expert, mais il me semble à vous lire que votre problème est surtout le locataire entrant...

Si vous n'avez pas d'écrit et que votre locataire actuel est solvable, ne tenez pas compte de son préavis verbal. Il peut rester dans les lieux, vous ne pouvez pas l'en expulser ni le virer ou changer la serrure... Mais il reste redevable des loyers, et vous pouvez l'avertir verbalement que vu son attitude, vous ne lui laisserez rien passer lors de son départ.

A votre place, je prendrais contact avec le locataire entrant pour l'informer que vous regrettez de ne pouvoir lui louer votre bien car le locataire actuel n'accepte pas de quitter les lieux... en espérant que ce dernier réagisse bien...

alpacino · #12 26-05-2010 16:19:33

J'utilise le bail de PIM, avec donc la clause d'arbitrage-mediation. Donc, je demande autant, il refusera, puis basta... C'est comme cela que je le vois, sauf si quelqu'un a déjà utilisé ce système d'arbitrage...Pour Rexou:
le problème premier est le locataire qui occupe l'appartement. sans lui donner raison et restituer la GL, il gardera les clefs et il restera dans l'appartement et peut-être faire des dégats par mécontentement, c'est cela mon risque. Et c'est ce risque que je veux absolument éviter, mais comment, je ne sais pas. Le locataire entrant, c'est juste une quetsion de pénalitée, ou payer 1 ou 2 mois de loyer a titre de dédomagement... . Ce n'est rien comparé aux dégats qui pourrait être occasionné par le locataire actuel. Impasse...

PIM · #13 26-05-2010 16:32:24

Puisqu'il y a conflit entre parties à propos du bail qui détermine une clause de compétence juridique (l'arbitrage)... il faut faire appel à la dite chambre d'arbitrage pour règler le problème.

Voyez les explications ici sur http://www.arbitrage-mediation.be/

Cela a l'avantage d'être rapide et vous pourrez sortir de ce noeud.

rexou · #14 26-05-2010 16:33:14

alpacino a écrit :

Ce locataire est-il solvable ?
L'état des lieux d'entrée est-il suffisamment précis ?
Si vous pouvez répoàndre deux fois oui, vous ne courez aucun risque majeur.

alpacino · #15 26-05-2010 16:49:21

Pour PIM: Est ce une obligation contractuelle de prendre cette voie, car si le locataire ne veut pas s'y rendre, ni negocier, quelle serait l'étape suivante... . Le locataire n'est a mon sens plus solvable. Toutefois, les dégats occasionnés sont de l'ordre de la GL. Donc, quasi le même montant... Merci (l'état des lieus est très précis, détaillé, même les marques des prises de courant y sont indiquées..)

rexou · #16 26-05-2010 17:00:34

alpacino a écrit :

Bravo pour l'état des lieux bien précis !

Malheureusement, si le locataire est vraiment insolvable, cela ne vous sera pas très utile. Signalez lui quand même verbalement que vous allez le poursuivre et que vous pouvez exiger paiement de sa dette (et des intérêts) durant les 30 ans qui suivent le jugement...
Eventuellement, faites une concession au niveau du montant que vous demandez pour la remise en état...

La carotte et le bâton... A manipuler au feeling...

PIM · #17 26-05-2010 17:08:42

alpacino a écrit :

Pour PIM: Est ce une obligation contractuelle de prendre cette voie, car si le locataire ne veut pas s'y rendre, ni negocier, quelle serait l'étape suivante... . Le locataire n'est a mon sens plus solvable. Toutefois, les dégats occasionnés sont de l'ordre de la GL. Donc, quasi le même montant... Merci (l'état des lieus est très précis, détaillé, même les marques des prises de courant y sont indiquées..)

La clause contractuelle d'Arbitrage lie les parties sauf accord exprès ou tacite de passer en justice de paix.

Donc, si vous initiez le processus d'arbitrage en vertu du bail, il ne pourra pas s'y soustraire.

Gof · #18 26-05-2010 21:47:00

Le problème reste le locataire entrant.

Un contrat de bail a été conclu (par écrit j'imagine) et il n'est plus possible de revenir sur la parole donnée.

Le contrat est formé et il ne peut ensuite être résilié que du consentement des deux parties. Tout autre mode de rupture serait fautif et engagera irrémédiablement votre responsabilité contractuelle, le Code civil obligeant notamment le bailleur à garantir son locataire contre les troubles de droit (et ceci en est bel et bien un).

Ceci étant, le fait que vous ayez organisé des visites avec la coopération de l'actuel locataire peut constituer la preuve de son congé.

Donc, suivre le conseil de Pim et ne pas trainer pour formaliser tout ceci. J'estime même que le temps est mur pour faire appel à un avocat.

alpacino · #19 26-05-2010 23:43:33

Donc, si vous initiez le processus d'arbitrage en vertu du bail, il ne pourra pas s'y soustraire.

Il ne pourra pas s'y soustraire, mais imaginons qu'il ne vient pas, quelle est la portée de cette faute? Que devrais-je faire après, si une des partie n'est pas d'accord sur certains points? Le compte rendu est il valable en justice, ou a t il la même valeur qu'un jugement? Bcp de questions, mais quand on a pas l'habitude... Merci

PIM · #20 27-05-2010 07:03:25

Une sentence arbitrale a la même valeur qu’un jugement sous réserve étape exequatur rapide sans débats
Pas d’appel ni d’opposition.

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