préavis verbal...

rexou · #1 31-05-2010 14:03:13

Heureux que tout se soit finalement bien déroulé !
Une bonne négociation peut inclure des renoncements, mais reste préférable à un affrontement dont personne ne sort jamais vraiment gagnant.
La méthode varie suivant le cas et le feeling, mais toute expérience est un enrichissement :-)
Bravo pour avoir mené ceci avec brio et bonne chance pour l'avenir !

alpacino · #2 31-05-2010 12:27:56

Pour vous donner des nouvelles de la suite et fin: Nous avons pu éviter l'arbitrage, quand le locataire a vu le prix que ca allait couté (1250eur maximum/2, mais même si moins, aucune suretée). En fait, j'ai fais mes calculs en termes de frais et chomage locatifs et j'ai également fait ceux du locataire, pour lui expliquer, noir sur blanc... Je vous passe les détails de la négociation, mais cette méthode a servie dans mon cas... Cette expérience m'a appris beaucoup de choses pour le futur, n'étant pas habitué aux techniques savantes de certains locataire... Je tiens à remercier Françis, Rexou, Gof, et les autres participants pour m'avoir conseillé, aviser, mis en garde et fais partager leur expérience et avis. Et bien entendu, Mr Deckers que je remercie également pour avoir priviligié dans son bail l'article qui donne prioritée a l'arbitrage... . Excellente journée à vous tous... Al

Francis · #3 28-05-2010 19:52:15

Oups ! attention, la fin du bail n'est pas la fin d'occupation du bien et tant que les clés ne sont pas rendues le locataire est gardien de la chôse louée et dans ce cas, entrer dans l'appartement pourrait être considéré comme une violation de domicile.
Attirez l'attention de votre locataire sur le fait que, tant qu'il n'a pas remis les clés, il est redevable d'un loyer et d'éventuelles indemnités pour votre manque à gagner.
Changer les serrures et entrer dans l'appartement (dans l'ordre inverse) vous mettra en tord.
evidemment, si le locataire n'est pas solvable et ne risque pas d'aller en justice, vous pouvez tentez le coup, mais à vos risques et périls.
Proposez lui, par exemple de faire un état des lieux de sortie (avec expert, c'est mieux). S'il n'y a pas d'accord lors de cet ELS, vous pouvez avec l'expert et le locataire, établir un document qui reprends les positions respectives, avec photos et motivations (de l'expert aussi), remise des clés. Cela permet d'aller ensuite chez le juge mais vous aurez récupéré votre bien immédiatement.

alpacino · #4 28-05-2010 17:31:12

dois-je comprendre alors, que je peux reprendre possession de mon bien et que comme le délais est dépassé, il doit lui-même demander l'arbitrage. Ou bien , je me trompe. Comment interpréteriez-vous cette clause? merci

Panchito-9340 · #5 28-05-2010 13:34:05

Si vous avez un bail PIM, il y est indiqué noir sur blanc la clause suivante:

"Sauf accord des parties, l'état des lieux de sortie sera effectué le dernier jour de location, celui-ci devant coïncider avec la libération des lieux. Tout désaccord quant à l’état des lieux fera l’objet de l’arbitrage institué par la présente convention."

alpacino · #6 28-05-2010 13:11:27

Oui, bail PIM, la fin du bail est déja dépassée...

Panchito-9340 · #7 27-05-2010 14:07:29

Si vous avez un bail PIM, l'ELS doit avoir lieu au plus tard le dernier jour du bail.

alpacino · #8 27-05-2010 13:01:32

bonjour, voici quelques nouvelles: apres discussion avc le locataire, celui-ci a vidé l'appartement (je supose qu'il ne vit plus la, il n'y a plus rien dedans), mais reste le problème des clefs qu'il ne veut pas me remettre, si pas de GL de retour. De par son sms, il confirmait me remettre les clefs la semaine dernière, chose qu'il n'a pas fait. le bail est fini depuis quelques jours. Avant d'introduire une demande d'arbitrage, ne vaudrait il pas mieux demander a un huissier ou un témoin de venir pour constater que l'appartement est vide et si necessaire changer la serrure, et faire des photos pour un EDL. Il n'a plus de bail, donc je ne comprend pas quel risque j'aurais de changer la serrure et pourquoi je ne pourrais pas le faire. Ce n'est quand meme pas normal qu'un ex-locataire m'empeche de reprendre possession de mon bien en faisant du chantage, juste parce qu'il sais que si ca continue je risque de lacher, le locataire suivant va arriver. Il ne contacte pas un expert pour evaluer les degats, il ne fais rien, juste parler, et le temps passe... . Mon but premier est reprendre possession de l'appartement, puis faire l'EDL qu'il veut, avec qui il veut, cela ne me dérange pas. L'arbitrage prend au minimum 1 mois encore, si pas deux (j'ai lu les schémas), et voir plus, si report d'audience...Je pense qu'il veut attendre que c'est moi qui fais les démarches aupres de l'arbitrage ou juge de paix, pour que je doive payer... . Sur la question de changer la serrure: quel risque réel j'aurais ? indemnitée? pénale? prison? Je suis certain qu'il y a une solution créative pour ce probleme de serrure, avec les bons mots à utiliser, et que cela se passe de manière soft....merci encore a tous pour le temps consacré a m'avoir répondu

PIM · #9 27-05-2010 11:48:39

rexou a écrit :

Ben voilà ! Merci Mr PIM ! Même moi, j'ai compris !
Un mot me dérange : "généralement"...
Deux questions encore :
Pas d'appel possible ???
Quel intérêt par rapport à un jugement classique ?

Pas d’appel ni d’opposition

Ai dit "généralement" pour ne pas choquer les puristes – en principe : systématiquement – version officielle : si tout ok sur le plan formel.

rexou · #10 27-05-2010 10:24:57

PIM a écrit :

explication de "sous réserve étape exequatur rapide sans débats" :
Pour rendre une sentence arbitrale exécutoire (exécution forcée) il y a un processus de contrôle formel qui dure quelques jours, auquel personne ne participe (vérification par un juge de l’existence de la clause d’arbitrage, du dépôt de la sentence au greffe, de la notification de la sentence à la partie adverse, de l’arbitrabilité du litige, et d’absence de contrariété de la sentence à l’ordre public)
Ce processus aboutit généralement à une ordonnance par lequel le juge étatique (qui ne peut rejuger la cause) ordonne que la sentence sera exécutée conformément à sa teneur.

Ben voilà ! Merci Mr PIM ! Même moi, j'ai compris !
Un mot me dérange : "généralement"...
Deux questions encore :
Pas d'appel possible ???
Quel intérêt par rapport à un jugement classique ?

PIM · #11 27-05-2010 10:16:33

explication de "sous réserve étape exequatur rapide sans débats" :

Pour rendre une sentence arbitrale exécutoire (exécution forcée) il y a un processus de contrôle formel qui dure quelques jours, auquel personne ne participe (vérification par un juge de l’existence de la clause d’arbitrage, du dépôt de la sentence au greffe, de la notification de la sentence à la partie adverse, de l’arbitrabilité du litige, et d’absence de contrariété de la sentence à l’ordre public)

Ce processus aboutit généralement à une ordonnance par lequel le juge étatique (qui ne peut rejuger la cause) ordonne que la sentence sera exécutée conformément à sa teneur.

rexou · #12 27-05-2010 09:38:46

PIM a écrit :

Une sentence arbitrale a la même valeur qu’un jugement sous réserve étape exequatur rapide sans débats
Pas d’appel ni d’opposition.

Heu... J'ai tout compris bien sur, comme chacun, mais... pouvez-vous préciser en language courant ?
Merci Mr PIM :-)

PIM · #13 27-05-2010 07:03:25

Une sentence arbitrale a la même valeur qu’un jugement sous réserve étape exequatur rapide sans débats
Pas d’appel ni d’opposition.

alpacino · #14 26-05-2010 23:43:33

Donc, si vous initiez le processus d'arbitrage en vertu du bail, il ne pourra pas s'y soustraire.

Il ne pourra pas s'y soustraire, mais imaginons qu'il ne vient pas, quelle est la portée de cette faute? Que devrais-je faire après, si une des partie n'est pas d'accord sur certains points? Le compte rendu est il valable en justice, ou a t il la même valeur qu'un jugement? Bcp de questions, mais quand on a pas l'habitude... Merci

Gof · #15 26-05-2010 21:47:00

Le problème reste le locataire entrant.

Un contrat de bail a été conclu (par écrit j'imagine) et il n'est plus possible de revenir sur la parole donnée.

Le contrat est formé et il ne peut ensuite être résilié que du consentement des deux parties. Tout autre mode de rupture serait fautif et engagera irrémédiablement votre responsabilité contractuelle, le Code civil obligeant notamment le bailleur à garantir son locataire contre les troubles de droit (et ceci en est bel et bien un).

Ceci étant, le fait que vous ayez organisé des visites avec la coopération de l'actuel locataire peut constituer la preuve de son congé.

Donc, suivre le conseil de Pim et ne pas trainer pour formaliser tout ceci. J'estime même que le temps est mur pour faire appel à un avocat.

PIM · #16 26-05-2010 17:08:42

alpacino a écrit :

Pour PIM: Est ce une obligation contractuelle de prendre cette voie, car si le locataire ne veut pas s'y rendre, ni negocier, quelle serait l'étape suivante... . Le locataire n'est a mon sens plus solvable. Toutefois, les dégats occasionnés sont de l'ordre de la GL. Donc, quasi le même montant... Merci (l'état des lieus est très précis, détaillé, même les marques des prises de courant y sont indiquées..)

La clause contractuelle d'Arbitrage lie les parties sauf accord exprès ou tacite de passer en justice de paix.

Donc, si vous initiez le processus d'arbitrage en vertu du bail, il ne pourra pas s'y soustraire.

rexou · #17 26-05-2010 17:00:34

alpacino a écrit :

Bravo pour l'état des lieux bien précis !

Malheureusement, si le locataire est vraiment insolvable, cela ne vous sera pas très utile. Signalez lui quand même verbalement que vous allez le poursuivre et que vous pouvez exiger paiement de sa dette (et des intérêts) durant les 30 ans qui suivent le jugement...
Eventuellement, faites une concession au niveau du montant que vous demandez pour la remise en état...

La carotte et le bâton... A manipuler au feeling...

alpacino · #18 26-05-2010 16:49:21

Pour PIM: Est ce une obligation contractuelle de prendre cette voie, car si le locataire ne veut pas s'y rendre, ni negocier, quelle serait l'étape suivante... . Le locataire n'est a mon sens plus solvable. Toutefois, les dégats occasionnés sont de l'ordre de la GL. Donc, quasi le même montant... Merci (l'état des lieus est très précis, détaillé, même les marques des prises de courant y sont indiquées..)

rexou · #19 26-05-2010 16:33:14

alpacino a écrit :

Ce locataire est-il solvable ?
L'état des lieux d'entrée est-il suffisamment précis ?
Si vous pouvez répoàndre deux fois oui, vous ne courez aucun risque majeur.

PIM · #20 26-05-2010 16:32:24

Puisqu'il y a conflit entre parties à propos du bail qui détermine une clause de compétence juridique (l'arbitrage)... il faut faire appel à la dite chambre d'arbitrage pour règler le problème.

Voyez les explications ici sur http://www.arbitrage-mediation.be/

Cela a l'avantage d'être rapide et vous pourrez sortir de ce noeud.

alpacino · #21 24-05-2010 18:11:04

Bonjour à tous: une petit question. un renon est il valable quand il est fait verbalement? ou toujours par recommandé? Et si le locataire reste dans l'appartement, prévalant qu'il n'a pas notifié par recommandé? On est dans le cas d'un bail de 3 ans, qui s'est prolongé automatiquement pour 9ans... merci à vous tous

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