pour un investissement locatif quel prêt choisir ?

crisisfrance · #1 07-06-2010 19:11:16

bonsoir à tous. j'aurais besoin de vos lumières.

en vue d'un éventuel futur achat pour un logement locatif, quel sorte de prêt me conseilleriez-vous ? qu'est-ce qui se fait généralement dans ces cas-là en sachant que je n'ai quasi pas de cash de réserve ? je préfèrerais un prêt à taux fixe bien sûr mais devrais-je opter pour une formule progressive ?

merci à vous :-)

grmff · #2 07-06-2010 21:14:09

Mon banquier me disait fermement que pour un achat de rapport, la banque prêtait sur maximum 15 ans, avec un maximum de 80% de quotités.

15 jours plus tard, j'obtenais 20 ans fixes, pour 100% du prix d'achat.

crisisfrance · #3 07-06-2010 21:20:36

grmff a écrit :

Mon banquier me disait fermement que pour un achat de rapport, la banque prêtait sur maximum 15 ans, avec un maximum de 80% de quotités.
15 jours plus tard, j'obtenais 20 ans fixes, pour 100% du prix d'achat.

pour un bien que tu comptais louer c'est ça ? tu obtiens un bon rendement net de combien de % ? sans indiscrétion ;-) si tu as des conseils à donner au ptit jeune que je suis en la matière, n'hésite pas ;-) moi je ne compte pas encore me lancer, mais d'ici 2 ou 3 ans c'est un projet.

grmff · #4 07-06-2010 22:03:54

Un seul conseil: fonce. Sans hésiter. Sans écouter les mauvaises augures. Même si l'immobilier baisse. Commence petit, mais vite. Ton expérience grandira plus vite, tes remboursements de PH aussi, et ton banquier te suivra de plus en plus "gros"

Perso, chaque investissement immobilier me rapporte en net après déduction des frais, impôts, PH, PrIm, etc.

Relis mes post, et tu auras compris que j'en ai fait ma source de revenu principale.

Dernier investissement, sans doute le pire jamais fait...:
Achat: 335.000€
Frais de notaire compris: 370.000€
Mensualité: 1400€ (2.5% variable)
Loyers prévus: 2770€
Impôt: 400€/mois
Assurance: 100€/mois
Net en main: 2770 - 1400 - 400 - 100 = 870€
Return annuel: 870x12 / 100.000 = 10.44% (hors Rbt PH, hors plus value et hors inflation)
Return annuel PH compris la première année: (870+1400/2)*12/100.000 = 18.8%

Immeuble de 1990, tout béton, bien construit.

Avec des immeubles comme celui-là, mon banquier me suit sans discontinuer.

Je te laisse faire les recherches sur pim.be pour le reste de mon partage d'expérience. Je me lève tôt demain, on m'attend au tribunal pour deux locataires indélicats.

crisisfrance · #5 07-06-2010 22:07:02

grmff a écrit :

Un seul conseil: fonce. Sans hésiter. Sans écouter les mauvaises augures. Même si l'immobilier baisse. Commence petit, mais vite. Ton expérience grandira plus vite, tes remboursements de PH aussi, et ton banquier te suivra de plus en plus "gros"
Perso, chaque investissement immobilier me rapporte en net après déduction des frais, impôts, PH, PrIm, etc.
Relis mes post, et tu auras compris que j'en ai fait ma source de revenu principale.
Dernier investissement, sans doute le pire jamais fait...:
Achat: 335.000€
Frais de notaire compris: 370.000€
Mensualité: 1400€ (2.5% variable)
Loyers prévus: 2770€
Impôt: 400€/mois
Assurance: 100€/mois
Net en main: 2770 - 1400 - 400 - 100 = 870€
Return annuel: 870x12 / 100.000 = 10.44% (hors Rbt PH, hors plus value et hors inflation)
Return annuel PH compris la première année: (870+1400/2)*12/100.000 = 18.8%
Immeuble de 1990, tout béton, bien construit.
Avec des immeubles comme celui-là, mon banquier me suit sans discontinuer.
Je te laisse faire les recherches sur pim.be pour le reste de mon partage d'expérience. Je me lève tôt demain, on m'attend au tribunal pour deux locataires indélicats.

merci pour tes infos. j'espère qu'on aura l'occasion de se reparler bientôt. je ne manquerai pas de lire tes messages. courage avec ces locataires et rentre-leur dans le lard ;-) à bientôt. bonne nuit.

Panchito-9340 · #6 07-06-2010 22:08:31

Un bon critère est aussi d'analyser le quartier et de voir en règle générale ce que les autres bailleurs demandent comme loyer pour des biens équivalents.

L'idéal est que le loyer que vous pourrez en retirer soit au mois égal à votre mensualité.

Mais bien souvent au vu des prix actuels le "buy-to-let" n'apporte souvent que quelques % de rentabilité (pour des biens de qualité dans des communes prisées).

Je connais un bailleur qui paie une mesnualité de 1250€ pour un petit (càd 70m²) appartement de 2 chambres à WSP, qu'il n'est pas arrivé à louer pour plus de 750€.

Donc si vous ajoutez les charges incombant au propriétaire, le précompte immobilier, et les taxes (RC indexé * 1,4 ajouté à vos revenus)...

Il ne reste pas grand chose.

En d'autres termes, établir un bon "business plan" avant d'achter me semble être un must.

Panchito-9340 · #7 07-06-2010 22:16:22

Pour être complet: cela dépend aussi de la fourchette de loyer dans laquelle on se trouve et de la localisation. Pour des biens qu'on va louer dans le sud-est de BXL à plus de 900€ / mois, les candidats locataires seront principalement des expatriés ce qui nécessite la connaissance de plusieurs langues étrangères et une gestion "éducative" car d'habitude ils ne connaissent rien ni à nos contrats ni à nos lois.
Pas d'impayés ni de visites aux tribunaux...mais parfois 5 mois de vide locatif!

crisisfrance · #8 07-06-2010 22:18:18

Panchito a écrit :

Pour être complet: cela dépend aussi de la fourchette de loyer dans laquelle on se trouve et de la localisation. Pour des biens qu'on va louer dans le sud-est de BXL à plus de 900€ / mois, les candidats locataires seront principalement des expatriés ce qui nécessite la connaissance de plusieurs langues étrangères et une gestion "éducative" car d'habitude ils ne connaissent rien ni à nos contrats ni à nos lois.
Pas d'impayés ni de visites aux tribaunaux...mais parfois 5 mois de vide locatif!

merci panchito. tu préconiserais quel genre de bien pour une première affaire ? je pensais à un ptit appart de 40/50 mètres carrés maxi dans un quartier sympa du centre ville de Liège à rafraichir moi. 1 (ou max 2) chambres.

Panchito-9340 · #9 07-06-2010 22:36:27

Je ne connais pas le marché liégeois. Mais par exemple à Charleroi, ce qui est probablement hyper-rentable, bien que je ne sois absolument pas dans ce créneau, c'est d'acquérir un bien de rapport qu'on divise en de nombreux appartements. Là la rentabilité peut probablement monter en flèche...mais les candidats locataires ne sont plus les "expats" des beaux quartiers du sud-est de BXL, il y aura donc des impayés, des dégâts et un abonnement à la Justice de Paix...

Je passe le flambeau à un autre intervenant connaissant le marché liégeois.

Panchito-9340 · #10 07-06-2010 22:49:00

Même sans connaître Liège, je pense que votre projet est parfaitement sensé (encore plus si vous pouvez effectuer vous-même une grande partie des travaux de rénovation).
Personnellement, j'ai commencé il a un peu plus de 20 ans avec l'achat d'un petit 2 chambres à WSP que j'ai acheté à l'époque 2.100.000 FB (avec un grand garage de 20m²). J'avais pris un prêt sur 15 ans et je le loue actuellement 950€/mois. C'était donc une très bonne affaire!

crisisfrance · #11 08-06-2010 16:55:37

Panchito a écrit :

Même sans connaître Liège, je pense que votre projet est parfaitement sensé (encore plus si vous pouvez effectuer vous-même une grande partie des travaux de rénovation).
Personnellement, j'ai commencé il a un peu plus de 20 ans avec l'achat d'un petit 2 chambres à WSP que j'ai acheté à l'époque 2.100.000 FB (avec un grand garage de 20m²). J'avais pris un prêt sur 15 ans et je le loue actuellement 950€/mois. C'était donc une très bonne affaire!

merci pan. 950 euros par mois c'est vraiment énorme ! c'est grâce à toute une série de travaux de haute qualité j'imagine ?! tu me conseillerais de me serrer vraiment la ceinture (jusqu'à s'endetter de dizaines d'euros par mois ?) et de faire un éventuel prêt sur 20 ans avec formule à taux fixe ou variable ou encore un fixe progressif ? tu as plusieurs immobiliers locatifs ?

Panchito-9340 · #12 08-06-2010 17:09:02

Non pas du tout. 950€ pour un 2 chambres à Woluwe-Saint-Pierre c'est plutôt dans le bas de la fourchette. Je loue l'appartement à 800 et le garage à 150. Pour le garage, je n'ai pratiquement pas eu le temps de coller l'affiche, qu'il était loué (en 3 jours!!). Si vous allez sur imm**b, vous verrez que pour les 2 ch à WSP (il y en 230 2ch à louer à WSP) cela va de 500€ (minuscule appart mansardé, quartier "défavorisé") à 2800€.

Evidemment pour acheter là c'est pareil: il y 73 appart 2ch à vendre à WSP depuis 180.000€ (minuscule avec tout à refaire) jusqu'à 750.000€ pour un 2ch en bon état sur 170m².

Même si ce loyer vous paraît énorme, la mensualité pour acquérir un bien à WSP est aussi en rapport et donc tant que je remboursais mon prêt, je ne faisait pas 2% de marge nette...

Panchito-9340 · #13 08-06-2010 17:15:25

Tu me parles de qlq dizaine d'€ à rembourser par mois, mais pour un appartement 2ch de standing (normal) à WSP, il faut souvent rembourser plus de 1000€/mois.

Exemple,

http://www.credit-direct.be/fr/regroupement_hypothecaire.php

Si j'achète un 2 ch à WSP dans le bas de la fourchette soit 250.000€ et j'emprunte pour une quotité de 100% à un taux fixe de 5,5% par an sur 25 ans, cela fait d'après le site ci-dessus une mensualité de 1515,28€.

Donc si tu n'arrives pas à le louer plus de 900€?

Sans compter les charges de copropriété, les travaux de rénovation entre 2 locataires, le PI, et les impôts sur le revenu...

Panchito-9340 · #14 08-06-2010 17:23:46

C'est pour cela que j'ai dit au début que tout dépendait de la localisation, du prix d'achat, de la mensualité à rembourser...et de tas d'autres paramètres (fiscaux entre autres)
Donc chaque cas est une "exception" et avant de s'engager il convient toujours de construire un excellent business plan.

Il est clair qu'avec les loyers en vigueur à WSP, je n'ai jamais eu de locataires "belges". Rien que des Expats ce qui nécessite la connaissance de plusieurs langues étrangères et une gestion "éducative" car nos lois et contrats de bail leur sont parfaitement incompréhensibles.

Le vide locatif est aussi assez important (entre 3 et 5 mois) mais il y a peu de dégâts et je n'ai encore jamais du faire face à des impayés à WSP.

J'ai des appartements à WSP et des unifamiliales en province de Namur et de Hainaut.

crisisfrance · #15 08-06-2010 17:28:04

Panchito a écrit :

C'est pour cela que j'ai dit au début que tout dépendait de la localisation, du prix d'achat, de la mensualité à rembourser...et de tas d'autres paramètres (fiscaux entre autres)
Donc chaque cas est une "exception" et avant de s'engager il convient toujours de construire un excellent business plan.
Il est clair qu'avec les loyers en vigueur à WSP, je n'ai jamais eu de locataires "belges". Rien que des Expats ce qui nécessite la connaissance de plusieurs langues étrangères et une gestion "éducative" car nos lois et contrats de bail leur sont parfaitement incompréhensibles.
Le vide locatif est aussi assez important (entre 3 et 5 mois) mais il y a peu de dégâts et je n'ai encore jamais du faire face à des impayés à WSP.
J'ai des appartements à WSP et des unifamiliales en province de Namur et de Hainaut.

moi je rechercherais plutôt à Namur centre ou Liège centre (un appart une chambre à genre 60 000 euros à rafraîchir mais pas de gros travaux avec une situation idéale)

Panchito-9340 · #16 08-06-2010 17:30:52

Pour la petite histoire, il y a un appartement à louer dans mon building (Amelinckx donc "bas" de gamme). Il s'agit d'un 2 ch sur 85m² sans garage.
La proprio en demande 1200€/mois plus provisions pour charges locatives (+/- 250€ /mois). Evidemment c'est au bord du rond point Montgomery à 1km des institutions Européennes

Dans le buiding à côté (très haut standing / finitions très haut de gamme) un 3 chambres est proposé à 1700€ + provisions pour charges de 400€ /mois.

Cela c'est WSP mais cela doit être pareil (si pas "pire" encore) à Uccle...

Panchito-9340 · #17 08-06-2010 17:36:59

Maintenant dans la province de Namur et du Hainaut, les loyers ne sont pas comparables...

Je viens d'arriver à louer une villa 3ch (170m²) au centre d'une très belle propriété d'un demi-hectare pour 850€/mois. Mais il m'a fallu plus de 5 mois de patience...

Pour celui qui aime le calme absolu et les grandes étendues c'est parafit mais c'est loin de tout (65km de Namur, 30 km de Dinant et 60 km au sud de Charleroi).

crisisfrance · #18 08-06-2010 17:40:38

Panchito a écrit :

Maintenant à Namur, les loyers sont tous différents...
Je viens d'arriver à louer une villa 3ch (170m²) au centre d'une très belle propriété d'un demi-hectare pour 850€/mois. Mais il m'a fallu plus de 5 mois de patience...
Pour celui qui aime le calme absolu et les grandes étendues c'est parafit mais c'est loin de tout (65km de Namur, 30 km de Dinant et 60 km au sud de Charleroi).

et bien dites donc ! tu as l'air de collectionner les biens immobiliers comme certains collectionnent les timbres ;-) chapeau ! le plus dur c'est le premier bien mis en location ? tu as fait une bonne affaire au premier coup j'imagine.

Panchito-9340 · #19 08-06-2010 17:42:35

A Namur, je vois sur I**web, qu'il y a moyen de trouver des appart 1ch sur 60m² à partir de 75000€

Panchito-9340 · #20 08-06-2010 17:45:26

Bon si je retourne sur le même site de simulation de crédit, je vois que pour emprunter 75000€ sur 25 ans (quotité de 100% - taux fixe de 5,5%), cela fait quand même une mensualité de 454,58 € / mois .

Donc il faut savoir si l'appartement 1ch que vous visez peut être loué au moins 460€ /mois

pour un investissement locatif quel prêt choisir ?

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