Isolation des combles par l'intérieur

cap98 · #1 09-07-2010 15:33:52

Bonjour,

Nous venons d'acquérir un appartement à Bruxelles dans une nouvelle copropriété de 3 appartements. Nous occupons le dernier étage et les combles. Chaque appartement doit être rénové de fond en comble. Dans le cadres des rénovations, nous faisons tous appel aux primes à la rénovation.

Cependant une question se pose à nous et à la lecture de différents sujets sur le forum, la distinction ne parait pas claire:

L'isolation du toit (qui sera par l'intérieur) est elle à la charge de la copropriété ou au propriétaire (nous en l'occurence) des combles?

Nous avons déjà reçu plusieurs réponses différentes de la part de l'administration en charge des dossiers des primes à la rénovation.

Nous devons absolument savoir comment le répercuter dans notre demande de prime. Nous avons donc 2 interprétations différentes qui resortent de nos recherches:

- Soit la copropriété paie et chaque copropriétaire introduit une demande de prime (en fonction de ses quotités)

- Soit les occupants des combles (nous) font les travaux à leur frais et introuduisent une demande de primes pour la totalité.

Qu'en est-il dans la pratique?

Merci d'avance pour votre aide et vos éclaircissements.

PIM · #2 09-07-2010 15:37:18

Dans la description des lieux reprise dans l'acte de base, il faut voir si cette partie d'immeuble est reprise en "parties communes" ou en "parties privatives"...

cap98 · #3 09-07-2010 15:54:48

PIM a écrit :

Dans la description des lieux reprise dans l'acte de base, il faut voir si cette partie d'immeuble est reprise en "parties communes" ou en "parties privatives"...

Dans l'acte de base, voici ce qui y est stipulé:

Les parties en copropriété et indivision forcée :
1. Le terrain prédécrit, ayant une superficie, selon extrait récent de la ma-trice cadastrale, d’un are nonante-trois centiares.
2. Les constructions en général tout ce qui n'est pas décrit ci-après sous le point b. comme privatif et plus particulièrement ce qui suit, à savoir :

Niveau du sous-sol et rez-de-chaussée
A. Parties communes :
- au niveau du sous-sol : escalier et sa cage, local compteurs gaz et électrici-té.
- Au niveau du rez-de-chaussée : hall d’entrée, escalier et sa cage et jardin.

Le toit n'est pas évoqué plus loin dans l'acte de base, d'ou selon notre première interprétation: la toiture est donc bien une partie commune de l'immeuble et par conséquent les travaux d'isolation relèvent de la copropriété.

Mais un copropriétaire ainsi que plusieurs réponses que l'on a reçu nous disent ceci:

Vu que l'isolation est faite par l'intérieur et dans un lot privatif, l'isolation appartient à l'occupant des combles et donc il s'agit là d'une partie privative.

En résumé, le toit partie commune mais l'isolation fixée sur le toit partie privative (?) . Ce raisonnement me parait un peu tirer par les cheveux.

D'autres réponses données nous disaient: toiture et isolation ne forment qu'un tout et donc peut importe qui occupe les combles. Il s'agit alors bien de parties communes.

Merci encore de nous éclairer

Gof · #4 09-07-2010 16:32:30

Bienvenu sur ce site où vous trouverez plusieurs spécialistes de la copropriété.

Personnellement, j'aurais tendance à suivre l'avis qui ne vas pas dans le sens que vous voudrez et ce, pour les motifs suivants.

1) Soit l'on considère qu'il s'agit de travaux privatifs. Dans ce cas, les autres copropriétaires (CP) ne sont pas concernés et n'ont pas à en supporter une quote-part du coût.

L'hypothèse n'est pas tellement tirée par les cheveux, car le principe de la copropriété forcée repose sur un enchevêtrement de droits tantôt privatifs, tantôt indivis.

Ainsi, la terrasse d'un loft peut être aménagé sur un élément qui fait partie des parties communes (le toit), mais son revêtement, qui reste privatif.

Autre exemple : un mur porteur est un élément commun par essence. Ce n'est pas parce que vous plafonneriez ce mur, que ces travaux doivent être supportés par les autres CP.

2) S'il s'agit de travaux en copropriété, ce que je ne pense pas en l'occurrence, il faut qu'une majorité de copropriétaires se prononcent en faveur de ses travaux en assemblée générale.

Je crains fort pour vous que les deux autres CP n'y verront pas d'avantage et se prononceront donc contre ces travaux.

Dans ce cas, et même dans l'hypothèse où il ne s'agirait pas de travaux privatifs, cela ne vous empêcherait cependant pas de faire les travaux d'isolation que vous évoquez. L'art. 577-2 du Code civil précise en effet :

§ 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.
§ 10. Dans le cas prévu au § 9, il est loisible à chacun des copropriétaires de modifier à ses frais la chose commune, pourvu qu'il n'en change pas la destination et qu'il ne nuise pas aux droits de ses consorts.

En application du paragraphe 10, vous pouvez donc vous passez de l'avis des autres CP, mais à condition de ne pas nuire à leurs droits (par exemple en isolant en dépit des règles de l'art, ce qui pourrait provoquer différents problèmes, comme l'apparition de parasites du bois).

Conclusion : Dans les deux hypothèses, partie privative ou partie commune, il est fort à parier que vous aurez de toute façon à supporter vous même le coût des travaux d'isolation.

Personnellement, je considère qu'il s'agit de travaux privatifs, mais ce n'est qu'un avis.

luc · #5 10-07-2010 08:10:54

@gof

Les dispositions du Code Civil concernant la copropriété sont regroupés dans le Code Civil de 1804 dans un chapitre séparé avec deux sections. La 1ère section comprend en fait les dispositions de la loi du 1924, et la section 2 ceux de la loi de 1994 (applicable le 01.08.1995). La loi du 02.06.2010, applicable dès le 01.09.2010, modernise la loi de 1994 et intègre la jurisprudence existante dans le Code civil.

CHAPITRE III. - DE LA COPROPRIETE.
SECTION I. - DE LA COPROPRIETE ORDINAIRE ET DE LA COPROPRIETE FORCEE EN GENERAL.
Art. 577-2
SECTION II. - DE LA COPROPRIETE FORCEE DES IMMEUBLES OU GROUPES D'IMMEUBLES BATIS.
Art. 577-3-577-14

L’article 577-2 §10 n’est plus d’application pour des immeubles bâtis en copropriété forcée depuis le 01.08.1995, en application de l’article 577-3, que je cite ci-après.

Art. 577-3.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995> Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti(1) entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
(1)<L 2010-06-02/33, art. 7, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

@Cap98,

N’ayant pas le temps pour élaborer la solution de votre cas, je peux vous en donner la direction générale.

Vous devez persuader les deux autres qu’ils ont tout intérêt à faire les travaux pour économiser l’énergie ensemble. Les travaux qui rapportent le plus en épargne d’énergie sont l’isolation du toit, l’isolation des fenêtres et la rénovation de la chaufferie.

Vous devez persuader les deux autres, et pas vous-même.

Je prends un calcul simplifié. Prenons que l’isolation du toit coûte 1.000 EUR et que vous économisez par cette mesure 200 EUR par an. Votre dépense est donc amortit après 5 ans.

Au plan de votre immeuble, votre mesure d’isolation diminue aussi les frais de chauffage des étages en dessous de vous, bien que moins. Un audit énergétique, fait par un technicien spécialisé et pas par un professionnel qui a acheté des machines, pourra le déterminer.

Mais cet audit va aussi faire ressortir les économies à faire en cas de rénovation des fenêtres et les chauffages.

Finalement une rénovation en groupe des chauffages individuels va coûter moins, et rapporter plus.

La nouvelle disposition suivante, d’application dès le 01.09.2010, pourra être très utile dans votre cas.

Art. 577-7.<Inséré par L 1994-06-30/34, art. 2; En vigueur : 01-08-1995>
§ 1. 1 L'assemblée générale décide :(1)
1° à la majorité des trois quarts des voix :
(…)
e) moyennant une motivation spéciale, de l'exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l'association des copropriétaires.
Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l'exécution de ces travaux entre les copropriétaires. (1)
(…)
(1)<L 2010-06-02/33, art. 7, 006; En vigueur : 01-09-2010; voir aussi art. 19>

Gof · #6 10-07-2010 10:33:57

@Luc,

J'ai vérifié.

Vous avez raison.

L'article 577-9 apporte également son lot de solutions :

Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association, des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans juste motif.

luc · #7 10-07-2010 15:23:35

@gof

Votre solution est logique, s'il y a un blocage par la majorité (ou autrement dit un abus de majorité). Je l'utilise, donc j'en connais l'efficacité, mais il est de loin préférable qu'un compromis aimable soit trouvé, surtout dans le cas d'un nouveau CP, qui est "condamné" à vivre avec ses deux collègues pendant des longues années, et cela en permanence.

@cap98

Les petits problèmes en copropriété dégénèrent souvent en conflits, suite au contexte social. Les procédures judiciaires servent à régler des conflits, mais ne peuvent pas régler le contexte social. En plus il n'y a jamais un vrai gagnant dans une procédure judiciaire.

J'ai un livre en néerlandais que j'utilise comme référence pour ce contexte social ("Respectvol beïnvloeden - Van gelijk hebben naar gelijk krijgen", 2006, ISBN 978-90-341-9960-7). Je regrette amèrement de ne pas l'avoir eu à ma disposition en 2001. Cela aurait permis d'avancer et d'avoir réglé tout en 2004 sans des procédures judiciaires (au lieu de maintenant au plus tôt en 2011 avec des frais énormes).

La méthode sociale démarre avec l'identification de votre bût, la liste des décideurs (d'où l'importance de la liste de CP), leur position vis-à-vis de votre bût, ... . Il les regroupe en 7 groupes au lieu de 2 (pour ou contre) et explique ce qu'il faut faire pour persuader chaque groupe sans manipuler.

Dans le cas d'une copropriété les décideurs sont les membres de l'AG avec droit de vote.

Le syndic n'est pas un décideur mais un conseiller technique (s'il est professionnel) et l'exécutant des décisions. Comme il devra exécuter les décisions et qu'il ne peut exécuter des décisions illégales, il doit prévenir à l'avance (et motiver) s'il trouve que la décision proposé est illégale, abusive, irrégulière, ... .

Votre ACP est un petite ACP (trois appartements) avec un syndic bénévole. Beaucoup dépend de la qualité des réunions périodiques entre vous trois.

Je viens de trouver une présentation " Gérer une réunion ", sur le site officiel des pouvoirs locaux en Wallonie, qui peut-être utile dans votre cas, mais aussi lors des réunions avec plus de monde (10, 20, 40, ...).

Bonne chance ….

Gof · #8 10-07-2010 16:54:42

luc a écrit :

il est de loin préférable qu'un compromis aimable soit trouvé, surtout dans le cas d'un nouveau CP, qui est "condamné" à vivre avec ses deux collègues pendant des longues années, et cela en permanence.

1000 X vrai.

Ceci dit, j'ai l'impression que notre interlocuteur est absent.

Francis · #9 10-07-2010 17:40:02

à défaut d'avoir une solution dans l'acte de base, j'assimile votre problème au changement de vitrage dans un appartement. Le changement de vitrage est, sauf très, très rares exceptions, à charge du copropriétaire de l’appartement en question, y compris le passage à un vitrage super-isolant. Ce qui est normal car c’est lui qui en retire (presque) tout le bénéfice.
D’autre part, dans une si petite copropriété, j’estime que faire passer ce type de frais est mettre un doigt dans un engrenage qui pourrira les relations.

Il ne faut pas perdre de vue qu’il y a parfois une nuance entre la législation et la justice !

grmff · #10 10-07-2010 21:28:19

Il me semble que l'isolation d'un batiment fait partie de la structure d'un batiment.

Le jour où l'isolation dans les murs a pris l'eau, et qu'elle doit être enlevée ou changée (cela arrive avec la laine de verre ou de roche mal mise en oeuvre... et cela coûte bonbon!), c'est la copropriété qui prendra cela en charge. Y compris celui qui est sous toiture et qui n'a pas de murs.

Francis · #11 10-07-2010 22:27:08

L'isolation qui existe, oui, mais celle qui n'existe pa à l'achat ou à l'acte de base ?

grmff · #12 10-07-2010 22:47:24

Je me demandais qui allait relever.

Mais ce raisonnement interdirait toute modernisation de la copropriété. Toute modification améliorant l'affaire.

Une nouvelle chaudière à condensation? Pourquoi faire? A l'origine, c'était une biesse chaudière. Moi, je ne chauffe pas. Pourquoi je payerais une chaudière à condensation?

Des klinkers pour remplacer la dolomie? J'ai pas de voiture...
Un téléphone dans l'ascenseur? Mais j'ai un GSM...
Une barrière pour empêcher les squatteurs de parking? J'ai toujours pas de voiture...
Une grille pour empêcher les indésirables dans les caves? Mais ils vendent de la bonne pour pas cher...

Etc...

luc · #13 12-07-2010 09:47:56

Il faut faire la distinction entre par exemple la fonction "chaufferie commune" et la technique "chaufferie à charbon".

Une fonction est imposé par les statuts en doit suivre une procédure spécifique prévue par la loi.

Mais une technique doit être permis par l'autorité publique, qui donne un permis spécifique ou un permis général.

Je prends un exemple classique: dans les statuts (et ses annexes) est prévus qu'on utilise de l'amiante dans certains parties de l'immeuble.

Il est interdit d'utiliser cette technique depuis des années. Elle a été remplacé par d'autres techniques, pour arriver à la même fonctionnalité: protéger contre le feu (par exemple).

Je rejoint donc la position pragmatique de Grmmf et je peux démontrer, s'il faut, que cette position reste dans un cadre légal.

Comme dessert, en restant dans le contexte de ce sujet:

Conserver / Restaurer / Reconstruire / Restituer : Les archipels de la pensée mythique au Japon et en Europe

luc · #14 12-07-2010 10:00:49

La confusion vient en fait de la tradition de travailler en copropriété sans cahier des charges, pour soi-disant gagner de l'argent à court terme (mais en perdre sur long terme).

Je donne ici un extrait d'une page de WIKIPEDIA:

(...)
Cahier des charges fonctionnel
La partie « expression du besoin » du cahier des charges est ensuite précisée, si besoin, dans un cahier des charges fonctionnel.
Partie technique d'un cahier des charges
La partie technique d’un Cahier des Charges doit se limiter à énumérer les contraintes techniques avérées.
Les contraintes de base sont économiques (les contraintes monétaires comme le budget de fonctionnement), environnementales (le caractère recyclable du produit, etc.), humaines (par exemple, dans le cas d’un jouet pour enfant, il doit être léger, ne pas contenir de petites pièces, etc.), industrielles (par exemple, il doit être fabriqué au Canada) et matérielles (par exemple, il doit spécifier les morceaux qui peuvent être remplacés, comme des piles, il doit préciser le recours à tel ou tel serveur d’applications, la plate-forme de déploiement).
L’erreur la plus courante est de confondre préférences et contraintes. Ceci cause des incompréhensions et des remises en causes aussi tardives que dramatiques. Pour remédier à ce problème, on confie parfois la rédaction du cahier des charges à un non technicien et on cherche à fournir le même niveau de détail pour chaque besoin.
(...)

Revenons au sujet. Une sorte de cahier des charges concernant la fonction "consommation de l'énergie" de l'immeuble pourrait être la solution.

Cela revient essentiellement à un audit énergétique de l'immeuble et une analyse des résultats.

@Cap98,

Encore besoin de plus d'info?

cap98 · #15 12-07-2010 15:24:56

Bonjour à tous,

Après de nombreuses tentatives infructueuses auprès de l'admnistration bruxelloise (pour l'attribution des primes) une réponse sans équivoque m'est parvenue aujourd'hui.

J'espère qu'elle pourra éclairer de nombreuses personnes dans la même situation que nous.

Voici leur réponse:

Bonjour Monsieur,
La réponse qu'on vous envoyée concernant la répartition entre les différents appartements des travaux communs (toiture) ne s'applique pas à l'isolation de la toiture.
En effet, le seul bénéficiaire du gain de confort par isolation de la toiture est le logement directement situé sous celle-ci.
A moins d'une exception clairement spécifiée dans l'acte de base de la copropriété, la prime isolation est attribuée à ce seul logement. Il serait donc logique les autres copropriétaires ne doivent pas participer à ces frais.

Merci à tous pour vos conseils et votre aide.

Saxo · #16 13-07-2010 11:58:46

Deux questions :

1. Votre chauffage est-il individuel ou collectif (chauffage central pour tout l'immeuble) ?
2. Dénomination exacte du service des primes (en particulier, de quel ministère relève-t-il ?)

cap98 · #17 13-07-2010 13:50:16

Saxo a écrit :

Deux questions :
1. Votre chauffage est-il individuel ou collectif (chauffage central pour tout l'immeuble) ?
2. Dénomination exacte du service des primes (en particulier, de quel ministère relève-t-il ?)

Pour répondre à vos questions:

1. Nous avons décidé de placer des chaudières individuelles

2. Le service des primes se dénomme : Primes à la rénovation de l'habitat - Région de Bruxelles-Capitale. Il dépend donc de l'administration de la région bruxelloise mais je ne peux malheureuseument pas vous en dire plus. L'adresse de leur site est la suivante: www.prime-renovation.irisnet.be

Bàv

luc · #18 13-07-2010 14:17:56

cap98 a écrit :

(...)
1. Nous avons décidé de placer des chaudières individuelles
(...)

J'attire votre attention à certains fichiers disponibles sur le site de l'IBGE et/ou Centre Urbain, comme:

L’installation de chauffage: installation individuelle ou collective ?

Ce que l'auteur explique (et démontre avec des exemples très concrets Bruxellois) est la tendance générale, attesté par des calculs "coûts et revients", tant financiers que énergétiques.

rexou · #19 13-07-2010 15:35:17

Sans avoir disséqué les textes légaux, je dirais que l'isolation du toit -en complément à ce qui est existant- relève uniquement de la décision, de la responsabilité, et du protefeuille de l'occupant des combles.
Il me semble que cette vision est logique et peut difficilement être contestée, quel que soit par ailleurs le type de chauffage.
Comme dit Francis, ce travail peut s'assimiler au remplacement des chassis et vitrages, et reste strictement privatif.

Saxo · #20 13-07-2010 16:05:51

L'administration bruxelloise qui s'occupe des primes à la rénovation est assez effrayante.

Elle estime, froidement, que la toiture bénéficie à l'occupant dessous !

Allez, à l'avenir, ne construisons plus de toiture dans les immeubles à appartements.

Ce sera plus simple puisque l'administration fait fi du principe qui veut que :

Copropriété = solidarité.

Ou alors il faut tous vivre dans une villa avec jardin tout autour (et polluer un max. en venant travailler en ville).

Selon une estimation parue dans Le Cri, 25 % au moins des déperditions de chaleur passent par le toit.

Isolation des combles par l'intérieur

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