Résiliation aux torts du preneur (art. 13) ?

lea134 · #1 05-08-2010 15:28:54

Bonjour,
J'ai signe un bail de location appartement en septembre 2009. Le proprietaire ne faisant pas face a ses obligations, excedee, j'ai renonce a ce bail en juin 2010 soit dans la premiere annee de location. Je me vois reclamer non seulement les trois mois d'indemnites pour rupture de bail ainsi que les frais d'expertise, mais en outre les frais de relocation d'agence suivant l'article 13 du bail resiliation aux torts du preneur... Ceci ne fait il pas double emploi avec les trois mois d'indemnites pour rupture anticipee ? Selon moi il est abusif d'exiger les frais de relocation, qui peut estimer qu'il s'agit des torts du preneur alors que dans le cas present c'est le proprietaire qui a failli - j'ai remis le dossier a un avocat, mais j'aimerais plus d'infos au sujet de cet article 13 tout a fait abusif a mon avis. Merci !

[edit Pim: corrigé votre titre du message]

PIM · #2 05-08-2010 15:42:04

L'article 13 "résiliation aux torts du preneur" ne concerne absolument pas la possibilité légale de résiliation anticipée (loi sur baux résidence principale).

La résiliation aux torts du preneur ne peut résulter que d'un jugement (ou d'une sentence arbitrale).

Vous avez apparemment fait usage de votre droit de résiliation: si la fin du bail a lieu dans le courant de la 1e année, l'indemnité est de 3 mois. Et rien de plus (hors éventuels dommages locatifs).

Donc: ni les frais d'expertise, ni la relocation, etc.

Si vous avez consulté un avocat, il devrait pouvoir vous le confirmer rapidement.

Par ailleurs, si vous avez utilisé notre bail-type et que vous ne l'avez pas modifié, il contient une clause d'arbitrage: pourquoi ne pas y avoir fait appel lorsque vous constatiez que le bailleur ne respectait pas ses propres obligations ? (au lieu de résilier votre bail)...

Panchito-9340 · #3 05-08-2010 15:42:29

Ce sera au Juge de Paix de trancher sur le caratère abusif d'une clause standard que vous aviez parfaitement acceptée en signat votre bail.

Vous dites avoir "renoncé" à votre bail mais avez-vous respecté vos obligations tant légales que contruactuelles pour y mettre fin dans les formes requises?
Si vous ne les avez pas respectées, il est normal que votre propriétaire considère que la résiliation du bail a eu lieu à vos torts...et vous demande en sus des indemnités de rupture, les indemnités prévues à l'article 13 du contrat PIM, en cas de faute du preneur.

Vous estimez que votre propriétaire ne faisait pas face à ses obligations ...et vous êtes partie à la cloche de bois? Ou sans donner de préavis ni payer les indemnités de rupture?

Mais personne ne peut se faire justice à soi-même. En général les Juges de Paix, n'apprécient pas du tout que l'on se substitue à eux...

PIM · #4 05-08-2010 15:48:08

Panchito a répondu en même temps que moi...

Je suppose que votre résiliation a été effectuée dans les règles ? (préavis de 3 mois)

lea134 · #5 06-08-2010 09:12:34

Merci beaucoup de votre reaction. Nous avons[
Merci de votre reaction. Nous avons bien respecte nos obligations contractuelles , avons renonce au bail le 3 juin 2010 le delai prenant cours le 1 juillet 2010 pour se terminer le 30 septembre 2010 et nous payons notre loyer regulierement malgre le manque de jouissance que nous avons subi pendant 8 mois, motif pour lequel nous avons renonce a ce bail. Le preavis a bien ete remis par lettre recommandee avec AR et motive pour les raisons que le proprietaire connait parfaitement et connaissait parfaitement avant notre entree dans les lieux mais nous a cache, ce dont nous avons en plus la preuve ecrite de sa main ! C'est pour cette raison que je ne comprends pas pourquoi nous devrions encore en plus payer la relocation. Le bien a ete entretemps reloue au 1er. octobre 2010 donc il ne perd aucun loyer et l'appartement est impeccablement bien entretenu par nous donc il n'aura aucun frais, ce qu'il sait car l'agence nous a felicite pour la mise en valeur de l'appartement. Il cherche tout simplement a se faire de l'argent par tous les moyens possibles ! .

Panchito-9340 · #6 06-08-2010 10:27:33

nous payons notre loyer regulierement malgre le manque de jouissance que nous avons subi pendant 8 mois, motif pour lequel nous avons renonce a ce bail

D'un autre côté, vous avez probablement fait toutes les visites avec les candidats locataires potentiels et il n'y ont vu que du feu?

Comment est-ce possible si vous, vous n'avez pas pu jouir des lieux (?), de trouver si vite de nouveaux locataires sans un seul jour de vide locatif?

C'est assez contradictoire...ou le prix est ridiculement bas?

lea134 · #7 06-08-2010 10:54:02

Panchito a écrit :

Citation :nous payons notre loyer regulierement malgre le manque de jouissance que nous avons subi pendant 8 mois, motif pour lequel nous avons renonce a ce bail
D'un autre côté, vous avez probablement fait toutes les visites avec les candidats locataires potentiels et il n'y ont vu que du feu?
Comment est-ce possible si vous, vous n'avez pas pu jouir des lieux (?), de trouver si vite de nouveaux locataires sans un seul jour de vide locatif?
C'est assez contradictoire...ou le prix est ridiculement bas?

Le probleme ne se situe pas dans l'appartement mais dans le garage . Nous avions loue cet appartement car il y avait dans le prix de la location, 1340 euros par mois, un double garage dont nous avions besoin. Nous avons visite le bien fin aout quand il faisait sec et donc pas d'eau au sol, or, des qu'il a commence a pleuvoir, le garage etait a ce point inonde sur deux tiers de sa surface que nous n'avons jamais pu acceder a nos biens que nous avions -a la demande du proprietaire, mais sans autre explication de sa part, stocke dans le fond du garage sur des palettes... !-les caisses sont restees entassees sans que nous ayons pu y acceder et de plus, certaines etaient trempees et ont deteriore nos biens. L'eau s'ecoulait du plafond de maniere tres importante et pendant 8 mois on nous a promis de reparer. La reparation a finalement eu lieu 10 jours apres que nous ayons renonce au bail et le proprietaire est venu nous dire la bouche en coeur que la reparation avait ete faite et qu'il esperait que maintenant nous allions revenir sur notre decision et rester... voila la raison pour laquelle les nouveaux locataires n'ont rien constate, mais d'autres desagrements les atttendent en hiver, non visible a l'oeil nu, mais nous aussi en avons fait les frais ! Nous n'etions pas presents lors des visites, c'est l'agence qui faisait visiter les lieux et mon epoux present puisque nous y habitons toujours, se tenait a l'ecart afin de ne pas les entraver dans leur job.

Panchito-9340 · #8 06-08-2010 11:07:42

Quand avez-vous constaté ce problème?

La réparation était-elle complexe à mettre en oeuvre? De quoi s'agissait-il exactement?

Pourquoi avoir résilié le bail en sachant que vous auriez 3 mois d'indemnité sans l'avoir d'abord mise en demeure d'effectuer la réparation nécéssaire? Surtout qu'elle aurait pu enclencher son assurance.

Vous aussi pour la détérioration de votre contenu...

Il y a tous de même moyen de d'abord tenter de s'arranger à l'amiable avnt de prendre une décision qui va vous coûter 3 mois de loyer...

lea134 · #9 06-08-2010 11:15:17

Panchito a écrit :

Quand avez-vous constaté ce problème?
La réparation était-elle complexe à mettre en oeuvre? De quoi s'agissait-il exactement?
Pourquoi avoir résilié le bail en sachant que vous auriez 3 mois d'indemnité sans l'avoir d'abord mise en demeure d'effectuer la réparation nécéssaire? Surtout qu'elle aurait pu enclencher son assurance.
Vous aussi pour la détérioration de votre contenu...
Il y a tous de même moyen de d'abord tenter de s'arranger à l'amiable avnt de prendre une décision qui va vous coûter 3 mois de loyer...

Nous avons constate le probleme des notre entree dans les lieux en octobre car il pleuvait et depuis cette date jusqu'au 3 juin, nous avons galere. Un dossier important a ete constitue , mails, courriers recommandes etc, nous avons maintenant tout transmis a notre conseil. Je voulais mieux comprendre l'article 13 ce a quoi j'ai obtenu une reponse satisfaisante. Merci ! mnt. c'est la justice qui decidera sur base du dossier existant.

Panchito-9340 · #10 06-08-2010 11:25:10

Bon courage!

C'est le genre de procédure qui peut prendre des années! Le Juge s'estime souvent incompétent pour déceler l'origine exacte du problème et l'estimation de la privation de jouissance. Il désigne donc souvent un expert judiciaire (une expertise judiciaire coûte environ 1000€). En attendant tous ces frais de justice sont à votre charge (avocats, experts, etc...) et peut vite devenir insupportable sans une bonne assurance protection juridique.

Mais bon, puisque c'est la voie apparemment que vous et votre ex-propriétaire avez choisie...Elle doit aussi avoir des raisons à faire valoir puisqu'elle estime que le bail a été rompu à vos torts...

Revenez-nous informer de la décision du Juge.

Panchito-9340 · #11 06-08-2010 11:43:41

J'ai connu un cas où un garage était régulièrement sous eau (de même que les caves à côté) parce que simplement le locataire ne nettoyait pas les avaloirs situés juste à l'extrémité de l'allée d'accès très en pente (juste avant la porte du garage), et qui dès le mois d'octobre s'encombre de feuilles mortes...

Ici vous dites que l'eau s'écoulait du plafond mais suite à quoi? Une rupture d'une canalisation accessible ou non? Une machine à laver mal connectée?
Un joint de baignoire mal entretenu?

L'origine exacte de ce sinistre va devoir être dûment démontrée avant de pouvoir établir les responsabilités des parties.

Baxter · #12 06-08-2010 11:57:26

* En ce qui concerne l'indemnité de résiliation, il faut tenir compte de la date effective du départ.
Elle est de 2 mois, si votre départ a lieu dans la 2e année du bail.
Le 30 septembre, c'est la 1e année
Le 1e octobre, c'est la 2e....
(mais tout mois commencé est dû: donc, autant quitter le 30 octobre)

* si votre résiliation résulte d'un trouble de jouissance, l'indemnité de résiliation paraît peu justifiée: mais, ce sera au juge de trancher.
Evidemment, l'absence de jouissance du garage, ce n'est pas le même préjudice que l'absence de jouissance du logement lui-même...

lea134 · #13 06-08-2010 12:12:58

Panchito a écrit :

Bon courage!
C'est le genre de procédure qui peut prendre des années! Le Juge s'estime souvent incompétent pour déceler l'origine exacte du problème et l'estimation de la privation de jouissance. Il désigne donc souvent un expert judiciaire (une expertise judiciaire coûte environ 1000€). En attendant tous ces frais de justice sont à votre charge (avocats, experts, etc...) et peut vite devenir insupportable sans une bonne assurance protection juridique.
Mais bon, puisque c'est la voie apparemment que vous et votre ex-propriétaire avez choisie...Elle doit aussi avoir des raisons à faire valoir puisqu'elle estime que le bail a été rompu à vos torts...
Revenez-nous informer de la décision du Juge.

Ok je n'y manquerai pas et merci encore !

grmff · #14 06-08-2010 12:39:57

Si vous partez le dernier jour de votre première année (le 30 septembre pour un bail qui a commencé le 1er octobre), vous n'êtes plus "au cours de la première année", mais à sa fin. C'est donc deux mois d'indemnité. C'est un sujet déjà débattu je ne sais plus où sur ce forum.

En passant par chez nous, vous avez encore gagné un mois d'indemnité.

Ceci étant dit, si je devais quitter par carence du propriétaire et du bien qui m'était loué, je mettrais le tout devant le juge de paix sans attendre afin d'être libéré des indemnités à payer, et afin de demander une indemnité conséquente pour dol/escroquerie/tromperie/you-name-it... et perte de jouissance.

Attaquez le premier!

Panchito-9340 · #15 06-08-2010 13:17:40

Bien sur!
Il n'est jamais trop tard pour passer par chez nous.

Mais je pense que si Lea134 y était passée bien plus tôt, en expliquant exactement le problème auquel elle était confrontée, peut-être aurions-nous pu l'aider avant qu'elle n'en arrive à de telles extrémités (procès).

Les avocats sont souvent des part-en-guerre, dont l'intérêt est rarement de "concilier" rapidement les parties; bien au contraire!
Je pars donc toujours du principe qu'un mauvais arrangement vaut bien mieux qu'un bon procès qui coûte toujours très cher même quand on le gagne!

Maintenant, si vous avez un contrat "PIM" vous avez probablement la clause d'arbritage également.

L'arbritage est en général bien plus rapide et moins onéreux qu'une procédure judiciaire....

Panchito-9340 · #16 06-08-2010 14:29:19

Léa,

Si vous avez bien un bail "PIM", regardez la clause 18:

18. ARBITRAGE
Les parties marquent dès à présent leur volonté commune de régler rapidement et via une procédure simple tout conflit susceptible de surgir entre elles. En conséquence, tout différend relatif à la présente convention et toutes ses suites sera arbitré par la Chambre d'Arbitrage et de Médiation (info@arbitrage-mediation.be – www.arbitrage-mediation.be), conformément à son règlement.

Gof · #17 06-08-2010 16:51:54

En ce qui concerne les frais d'agence, l'on peut se référer à l'article 5bis de la loi sur le bail de résidence principale, en vigueur depuis le 17 août 2009, soit avant l'entrée en vigueur de bail en cause :

Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d'intervention d'un tiers relatifs à la location de l'immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l'intervention

Francis · #18 06-08-2010 21:42:21

Gof, il faut lire tout l'article et le mettre en situation. A mon avis, un locataire peut être chargé de payer l'agence pour une re-location.....et c'est, je crois, aussi l'avis de certains juges de paix sur base de baux qui précisent cette obligation.

Cet article a pour but de ne pas mettre à charge du locataire les frais d'agence pour sa propre location, pas pour retrouver un locataire en cas de défaillance !

Gof · #19 07-08-2010 13:30:08

Cher Francis,

Je crains que votre interprétation ne soit pas conforme, ni au texte de la loi ni au vœu du législateur.

Dans les travaux parlementaires de la loi de 2009, on peut lire que les frais du tiers (lisez pour l'essentiel l'agent immobilier) ne peuvent pas être mis à charge du locataire, que ce soit « en vue de conclure un bail ou de rechercher un nouveau preneur en cas de résiliation du bail » et ce, pour quelque motif que ce soit (Projet de loi complétant la loi sur les baux à loyer en ce qui concerne l'imputation au preneur des frais d'intervention d'un tiers, doc. parl., Ch., sess. ord. 2008-2009, n° 1949/2, p. 5).

Bernard Louveaux a récemment commenté cet article (dans Kluwer immobilier) et son interprétation allait beaucoup plus loin encore.

En outre, si j'ai bien compris les explications de Lea, la rupture du bail ne résulte pas d'une défaillance, c'est-à-dire d'une exécution fautive du bail dans le chef du locataire, mais de l'exercice d'un droit régulier, moyennant le paiement d'une indemnité.

Ceci étant dit, si Lea parvient à prouver son trouble de jouissance manifeste, et il semblerait que le bailleur l'ait reconnu par écrit, je suggèrerais à ce dernier de ne pas porter en compte l'indemnité de rupture anticipée non plus, en contre-partie de mon engagement de ne pas le poursuivre en dédommagement pour exécution fautive du bail. Le montant du loyer autorise en effet, me sembe-t-il, de s'attendre à un minimum de qualité.

PIM · #20 08-08-2010 10:17:43

A propos du débat Gof / Francis, les avis divergent:

je suis plus proche de l'avis de Francis: les frais de relocation pour faute (cfr par exemple l'article 13 de notre bail-type) différent de frais de location amiables.

Résiliation aux torts du preneur (art. 13) ?

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