Propriétaire responsable des actes de son locataire?

monalisa · #1 15-08-2010 14:23:01

Bonjour,
A la base, une banale question d’objets déposés dans les communs, au sous-sol.
Après que mon locataire a quitté mon appartement, le syndic m’envoie une lettre aux tons et à la forme (recommandée) quelque peu vexatoires et extrêmement sèche, sans qu’il n’y ait eu de contact informel auparavant à ce sujet.
Il me somme de dégager les communs d’objets qui m’appartiendraient ou appartiendraient à mon ex-locataire, dans un délai de un jour, faute de quoi, il se chargerait de le faire à mes frais.
Après vérification, je constate que des objets pouvant clairement être attribués à mon locataire y étaient présents, mais je ne pouvais déterminer si tous les objets lui appartenaient. Je constate aussi que d’autres, très encombrants, tout aussi clairement attribuables à des copropriétaires s’y trouvaient également.
J’ai répondu que j’allais évacuer le seul objet qui m’appartenait mais qu’en qu’aucun cas il ne pouvait faire évacuer les pseudos objets de mon locataire à mes frais mais que j’avertirais celui-ci de le faire.
J’ai fait immédiatement évacuer mon objet et éliminés d’autres « déchets » dont je ne connaissais pas l’appartenance (bouteilles, mégots, boites etc…). Mon ex-locataire a également évacué ses objets.
2 mois après, je reçois un autre courrier du syndic affirmant qu’il reste 2 caisses et autres appartenant à mon ex-locataire et, si je n’ai pas fait évacuer ceux-ci dans les 5 jours il m’en imputera les frais.
Questions
Suis-je responsable des actes d’un ex-locataire ?Selon les art du cc 1382 et 1383 non.
D’autant que les faits me sont reportés après que le contrat a pris fin, et que je ne dispose plus d’un moyen de pression sur mon ex-locataire – maintient de la garantie…
Que j’ai accompli les démarches nécessaires pour qu’il évacue ses objets et n’ai donc pas été laxiste.
Comment peut-il affirmer que ces objets appartiennent à mon ex-locataire??
Quelqu’un du conseil de gérance lui aurait-il transmis cette information et n’aurait-il pas dû dans ce cas vérifer si cette information était fondée? ?
En d’autre mots, la charge de la preuve ne l’incombe-t-il pas ?ou, à tout le moins, des indices de preuve.

Le syndic ne commet-il pas une discriminationen ne faisant pas dégager les autres objets très encombrants qui appartiennent à d’autres copropriétaires ?
Existe-t-il des recours contre ce genre de comportement de la part d’un syndic ?
Je remercie tous ceux qui voudront bien me fournir des éléments de droit qui me permettront d’évaluer l’opportunité de recourir à un avocat pour mettre fin à ce que je considère, une persécution (d’autres faits se sont produits)dans le but de m’obliger à vendre mon bien et quitter la copropriété. Tout cela perturbe la tranquillité de mon occupation (stress, temps dédié aux recherches juridiques, poster dans les forums…).
Merci encore

grmff · #2 15-08-2010 17:55:24

Personnellement, quand j'étais syndic, j'ai fait pareil que votre syndic actuel: évacuation du brol aux frais de l'appartement responsable.

Dans d'autres cas, j'ai fait évacuer le brol, et j'ai réparti les frais sur les appartements qui donnaient dans le couloir concerné.

Chaque fois en âme et conscience et selon le cas. Et en rubriquant le poste comme à charge des locataires... C'était au propriétaire à reporter cette charge sur son locataire.

monalisa · #3 18-08-2010 19:55:13

Toc toc!

voilà des jours que je frappe à la porte du salon et personne ne m'ouvre!
C'est pas sympa comme accueil....
Vous me snobez? Vous ne savez pas ce que vous manquez!
Allez quoi, soyez gentil et surtout....expert !

PIM · #4 18-08-2010 21:03:39

Ce n'est pas gentil de considérer que la réponse de Grmfff équivaut à une absence de réponse....

Il me semble que le syndic fait son travail normal en veillant à ce que les parties communes soient dégagées de tout encombrant.

Il n'a pas à connaître des locataires et ne pourra légitimement s'adresser qu'aux copropriétaires concernés qui, eux, exerceront leurs recours contre leurs propres locataires.
On prendra bien soin, dans le bail, à se référer expressément à tout ce qui concerne les obligations résultant de la copropriété.

Par contre, il me semble qu'effectivement il appartient au syndic, si le "coupable" n'est pas clairement identifié ou identifiable, de procéder à cette évacuation aux frais de l'ensemble de l'ACP, après avoir procédé à un avertissement clair à ce sujet (par exemple, en affichant un avis dans ce sens dans le hall d'entrée).

Si le décompte de charges prévoit une répartition propriétaire/locataire, cette dépense devrait être reprise dans le poste "locataire", de manière à ce que chaque propriétaire puisse la répercuter à son propre locataire.

C'est en tout cas ce que je ferais si j'étais le syndic, mais je ne suis heureusement pas syndic du tout...

monalisa · #5 18-08-2010 22:17:58

Bonsoir,

Je me suis expliquée avec Grmff; ce message était une provocation, afin de susciter des réactions...je cherche un avis juridique, objectif, dans une situation subjective comme la mienne, où je suis soumise à la loi du plus fort, plutôt du plus mesquin, de celui que les autres craignent et se terrent dans l'indifférence; d'un syndic qui use 2 poids 2 mesures et vous écrase de son autorité; je parle de persécution, oh je vous entends, vous pensez à du délire, mais cela n'existe pas qu'au cinéma figurez-vous, qu'on vous épie, que votre courrier disparaisse, que vous subissiez des dégâts et que le syndic n'intervienne pas, que vous commenciez à douter, à croire à de la paranoïa, mais on ne vous lâche pas, pas le temps de souffler, et vous n'osez en parler à personne car tout le monde s'en fout! alors vous vous tournez vers la générosité d'âme de ceux qui détiennent le savoir, car ce que vous voulez réellement, c'est pas avoir raison, mais si vous avez des droits, si vous pouvez vous défendre, si quelqu'un peut vous entendre et partager avec vous son savoir, comme ça, par générosité...non, là encore, personne (pardon) peu vois entendent, ils vous lisent, oui, peut-être ont-ils perçu votre malaise, et on sait qu'on ne prête qu'aux riches...si vous voyez ce que je veux dire, je ne trouve pas la bonne image....
Passez une bonne nuit ou une bonne journée

grmff · #6 18-08-2010 22:26:39

En tout cas, je plussoie abondamment la réaction de Pim.be: il a toutes les qualités d'un bon syndic (je l'entends d'ici réagir, jurer, et prier que le ciel l'en préserve...)

PIM · #7 18-08-2010 22:30:56

grmff a écrit :

(je l'entends d'ici réagir, jurer, et prier que le ciel l'en préserve...)

Quelle bonne ouïe...

rexou · #8 19-08-2010 17:08:27

Il me semble en effet que le syndic n'a pas à connaitre le locataire.
Soit ces dpôts proviennent de manière établie (témoignages, etc...) de votre appartement, et les frais vous sont imputés, à charge pour vous de les répercuter si vous le pouvez à votre (ex) locataire
Soit on ne peut déterminer de façon précise le ou les responsables, et l'enlèvement peut être décidé par le syndic et mis à charge de tous les CP dans les frais locataires, si une répartition spécifique existe dans le décompte. Eventuellement, cet enlèvement sera précédé d'un avis (affiché dans le hall par exemple) avertissant qu'en cas de non elèvement dans les 48H, celui)ci sera effectué par le syndic et porté en compte aux occupants.

Mais ceci n'est qu'un avis, et je crois que ce problème fait un peu "tempête dans un verre d'eau"... Si le logement est situé à Bruxelles, BXL propreté enlève 2M3 gratuitement par habitant tous les 6 mois.

Ah, si vous envisagez un recours quelconque contre votre syndic, je me permets une toute petite remarque perso : vous avez de la chance d'avoir un syndic qui agit... pensez y :-)

monalisa · #9 19-08-2010 20:41:01

Bonsoir,
Rexou, merci pour votre message.
vous avez mis le doigt dessus : la tempête, blx propreté..tout cela tombe sous le sens, l'absence de preuve...
Quant à la petite remarque, pardonnez ma franchise, mais m'avez-vous bien lue?
Il y a des tas d'objets très très lourds et très encombrants (par rapport aux 2 boites et autres peccadilles qu'il m'impute à tort et qui tainent depuis des années, sans que le syndic n'interviennent auprès des responsables! agir? vous appelez ça agir? chercher la complication alors que la solution coûte 0 euros et la bonne volonté de quelques uns? Je suis d'accord de payer si je suis responsable, mais pas s'il y a 2 poids 2 mesures d'autant que je le rémunère pour qu'il veille aux intérêts de la copropriété, pas pour être sous influence et n'agir que téléguidé..quelle perte de temps et peut-être d'argent!

Bonne soirée

Zlurp · #10 19-08-2010 21:22:38

monalisa a écrit :

Il y a des tas d'objets très très lourds et très encombrants (par rapport aux 2 boites et autres peccadilles qu'il m'impute à tort et qui tainent depuis des années, sans que le syndic n'interviennent auprès des responsables! agir? vous appelez ça agir? chercher la complication alors que la solution coûte 0 euros et la bonne volonté de quelques uns? Je suis d'accord de payer si je suis responsable, mais pas s'il y a 2 poids 2 mesures d'autant que je le rémunère pour qu'il veille aux intérêts de la copropriété, pas pour être sous influence et n'agir que téléguidé..quelle perte de temps et peut-être d'argent!
Bonne soirée

Bonsoir,
A moins d'avoir un nom ecrit sur un objet, une enveloppe avec un nom dans un sac poubelle, aucun témoignage n'est valable.
Dans les immeubles où je possède un bien, les objets sont enlevés par la concierge ou la personne qui nettoie les communs, (moyennant supplément) et les frais sont répartis entre les propriétaires. En général, "mes" syndics veillent à ce que ce soit propre mais ils ne passent pas leur termps à essayer de savoir qui a fait quoi, ce n'est pas leur boulot.
Avez-vous écrit votre point de vue à votre syndic (recommandé avec accusé réception) et copie au conseil de gérance ?
Demandez à votre syndic d'afficher votre lettre au valve de l'immeuble.
Bonne nuit

grmff · #11 19-08-2010 21:23:00

Mais ceci n'est qu'un avis, et je crois que ce problème fait un peu "tempête dans un verre d'eau"... Si le logement est situé à Bruxelles, BXL propreté enlève 2M3 gratuitement par habitant tous les 6 mois.

Ils ont de la chance à Bruxelles. Dans d'autres communes, on peut se brosser! Et l'évacuation coûte une fortune...

JpEd · #12 19-08-2010 21:44:49

grmff a écrit :

Ils ont de la chance à Bruxelles. Dans d'autres communes, on peut se brosser! Et l'évacuation coûte une fortune...

C'est valable pour chacune des 19 communes constituant la Région de Bruxelles-Capitale.

grmff · #13 19-08-2010 21:52:35

Ben oui. Ils ont de la chance à Bruxelles... EN Wallonnie, on peut se brosser.

Et si on est proprio d'un immeuble et qu'un con de locataire laisse ses crasse, on peut même pas aller les vider dans le parc à container de la commune en question si on n'y habite pas.

rexou · #14 20-08-2010 12:52:01

@ Zlurp : Concernant les différentes manières d'établir la "preuve" de la provenance des dépôts, il me semble que des témoignages concordants peuvent être considérés comme probants. C'est encore un autre débat. Mais il est indiscutable que vous avez raison : le syndic n'est pas supposé enquêter. A priori, il prend les mesures pour faire débarrasser les communs, et répercute les frais aux occupants.

@ Grmff : On a de la chance à Bruxelles... Je vous lis juste après avoir reçu mon invitation à payer le précompte immobilier. Cela relativise déjà cette notion de "chance" quand on compare le RC d'un bien à BXL, et celui d'un bien similaire dans le BW. A noter quand même que si on habite hors de l'agglomération de BXL et qu'un con de locataire... le problème est pareil !

@ Monalisa : En effet, je n'ai pas prêté une attention particulière au poids de ces objets. Il est plus important de prendre en considération leur volume. BXL propreté enlève 2M3 tous les 6 mois par habitant. Si vous avez 6M3 (et c'est déjà énorme!), il suffit d'avoir 3 résidents qui se décarent demandeurs et présentent leur identité. Un coup de fil, déplacer ces objets sur la voie publique peu avant leur enlèvement... Soit un ou plusieurs résidents (conseil de gérance par exemple ?) de bonne volonté
agissent, soit le syndic doit se charger de faire procéder à l'enlèvement, qui sera dans ce cas payant avec frais répartis entre les occupants, sauf preuve de responsabilité établie.

J'ai déjà été confronté à des problèmes similaires de vieux meubles, radiateurs, etc abandonnés ou stockés dans les communs.
1. Affichage d'un avis dans le hall priant le ou les responsables de dégager dans les 48H
2. En cas de non réaction... Je mets le tout sur le trottoir. Je sais, c'est discutable, mais bien souvent, un passant se charge de la récup.
3. Le lendemain, je charge ce que ni les passants ni la voierie n'ont embarqué et je dépose à la déchetterie.
Ceci pour un petit immeuble dont je suis président du CG.
Quant au syndic... il n'est pas téléguidé, il reste inerte.

Zlurp · #15 20-08-2010 16:19:59

rexou a écrit :

@ Zlurp : Concernant les différentes manières d'établir la "preuve" de la provenance des dépôts, il me semble que des témoignages concordants peuvent être considérés comme probants. C'est encore un autre débat. Mais il est indiscutable que vous avez raison : le syndic n'est pas supposé enquêter. A priori, il prend les mesures pour faire débarrasser les communs, et répercute les frais aux occupants.

Les témoins peuvent être appelés par le Juge (de Paix ), un inspecteur de police etc... mais un syndic n'a pas autorité pour recevoir des témoignages. Si certaines personnes affirment avoir vu Mr Untel faire ceci ou cela et que Mr Untel nie les faits, ce n'est pas au syndic de juger qui dit vrai. Le syndic doit rester impartial.
Le syndic répercute les frais aux propriétaires qui décident s'ils font payer leur locataire ou non .
- Un propriétaire peut vider un appartement des objets laissés par ses locataires
- Les syndics ne font pas systématiquement le partage des charges imputées au propriétaire et des charges imputées au locataire

rexou · #16 20-08-2010 16:39:00

Zlurp a écrit :

rexou a écrit : @ Zlurp : Concernant les différentes manières d'établir la "preuve" de la provenance des dépôts, il me semble que des témoignages concordants peuvent être considérés comme probants. C'est encore un autre débat. Mais il est indiscutable que vous avez raison : le syndic n'est pas supposé enquêter. A priori, il prend les mesures pour faire débarrasser les communs, et répercute les frais aux occupants.
Les témoins peuvent être appelés par le Juge (de Paix ), un inspecteur de police etc... mais un syndic n'a pas autorité pour recevoir des témoignages. Si certaines personnes affirment avoir vu Mr Untel faire ceci ou cela et que Mr Untel nie les faits, ce n'est pas au syndic de juger qui dit vrai. Le syndic doit rester impartial.
Le syndic répercute les frais aux propriétaires qui décident s'ils font payer leur locataire ou non .
- Un propriétaire peut vider un appartement des objets laissés par ses locataires
- Les syndics ne font pas systématiquement le partage des charges imputées au propriétaire et des charges imputées au locataire

@ Zlurp :
- D'accord avec vous pour les témoignages, je ne conteste pas.
- Le syndic répercute les frais au prorata des millièmes aux CP. Je citais :... "et mis à charge de tous les CP dans les frais locataires, si une répartition spécifique existe dans le décompte..." Si le syndic ne fait poas la distinction entre les frais proprio/locataires, c'est au bailleur d'imputer ces frais à son locataire, puisque c'est un service rendu aux occupants.
- Bien sur qu'un proprio peut vider un appartement... aucun rapport avec le syndic ni avec les communs

Zlurp · #17 20-08-2010 17:42:35

rexou a écrit :

- Bien sur qu'un proprio peut vider un appartement... aucun rapport avec le syndic ni avec les communs

Excusez-moi, je me suis mal exprimée :Un propriétaire peut vider un appartement des objets laissés par ses locataires (vielle armoire, bureau par exemple) et les mettre dans les communs .

grmff · #18 20-08-2010 18:09:24

@ Zlurp : Concernant les différentes manières d'établir la "preuve" de la provenance des dépôts, il me semble que des témoignages concordants peuvent être considérés comme probants. C'est encore un autre débat. Mais il est indiscutable que vous avez raison : le syndic n'est pas supposé enquêter. A priori, il prend les mesures pour faire débarrasser les communs, et répercute les frais aux occupants.

Pas d'accord. Le syndic gére "en bon père de famille"

Perso, en temps que syndic, je gère comme pour moi! (enfin, je devrais...)

monalisa · #19 20-08-2010 19:50:02

Il y a du vrai dans chacune de vos positions;
le syndic gère en bon père de famille, il peut répercuter sur l'ensemble des copropriétaires l'enlèvement d'objets dont on ne connaît pas avec certitude l'auteur du dépôt; et surtout, les autres copropriétaires n'ont pas à supporter des frais dus à la négligence d'un locataire, il est du devoir du bailleur de se charger de l'enlèvement. On n'est bien d'accord.
Dans mon cas, je le ferai volontiers, sauf que, le débat que j'ai soulevé concerne le devoir d'impartialitédu syndic qui doit aussi faire preuve de bon sens et ne pas provoquer par une attitude péremptoire, sans une approche de conciliation, ni même un simple dialogue (il semble que votre ex-locataire etc...) un conflit au sein de la copropriété quand la solution de BXL propreté existe. Le syndic selon moi a manqué à ses devoirs car il aurait dû faire enlever les objets quand le locataire était là; il aurait dû au moins en parler avec moi, sinon quoi? vous devez les croire sur parole alors que l'on ne cherche même pas à vous entendre?.... Et puis, leconseil de gérance dans tout cela? Pourquoi n'est-ce pas lui qui est intervenu, n'est-ce pas dans ses compétences de relever ce genre de problème et de les résoudre et en dernier recours seulement faire intervenir le syndic?

luc · #20 21-08-2010 06:22:25

monalisa a écrit :

(...)
Dans mon cas, je le ferai volontiers, sauf que, le débat que j'ai soulevé concerne le devoir d'impartialitédu syndic qui doit aussi faire preuve de bon sens et ne pas provoquer par une attitude péremptoire, sans une approche de conciliation, ni même un simple dialogue (il semble que votre ex-locataire etc...) un conflit au sein de la copropriété quand la solution de BXL propreté existe. Le syndic selon moi a manqué à ses devoirs car il aurait dû faire enlever les objets quand le locataire était là; il aurait dû au moins en parler avec moi, sinon quoi? vous devez les croire sur parole alors que l'on ne cherche même pas à vous entendre?....

Sa déontologie l'oblige à être impartial. Vous pouvez en informer l'IPI à ce@ipi.be. Il ne faut pas espérer un résultat immédiat pour votre cas, spécifique, mais c'est un grain de sable que vous apportez pour faire résoudre cette problématique d'une façon structurelle. Vous savez que les dunes composés par des grain de sable et de l'herbe arrêtent la mer.

monalisa a écrit :

Et puis, le conseil de gérance dans tout cela? Pourquoi n'est-ce pas lui qui est intervenu, n'est-ce pas dans ses compétences de relever ce genre de problème et de les résoudre et en dernier recours seulement faire intervenir le syndic?

Le conseil de gérance est un organe facultatif de surveillance. Pas plus ni moins. La cogérance a été supprimé en 1994, mais survit encore.

La loi du 02.06.2010, applicable dans quelques jours (le 01.09.2010), a pour confirmer la suppression de la cogérance, supprimé le conseil de gérance le 01.09.2010, et rendu obligatoire les organes suivantes:

- le commissaire aux comptes pour la surveillance financier

- pour les ACP de 20 appartements et +, le conseil de copropriété pour la surveillance non-financier. Ils doivent dans ce contexte envoyer un rapport écrit semestriel à tous les copropriétaires.

- des missions explicites et très limités, décrit d'une façon détaillé préalablement, qui ne concernent pas les missions de l'AG ni du syndic, peuvent être confié à des membres du conseil de copropriété sous des conditions de responsabilité beaucoup plus sévères et strictes qu'avant. Le temps du mandataire "irresponsable" est révolu.

En pratique dès le 01.09.2010

Dans votre cas concret, si cela survient après le 01.09.2010, le CdC devra le constater, le signaler directement au syndic et dans son rapport semestriel (il faut être transparent), puis éventuellement (si le problème perdure) mettre ce point à l'AG. Le CdC peut de par la loi comme organe mettre des points à l'ordre du jour.

Mais pour que le CdC puisse fonctionner ses règles de fonctionnement doivent d'abord être fixé par l'AG (mission exclusive) et ses membres élues (mission exclusive).

Et pour que l'AG puisse se réunir ils doivent être réunie en AG par lettre recommandé aux frais de l'ACP (ou du syndic selon le contrat). S'est seulement l'AG qui peut définir les autres moyens éventuels de convocation, avec les majorités requises.

N'oublions pas que le recommandé (ou l'acte authentique) sont les seules garants du respect des procédures par l'ACP et ses mandataires. Les cas limités prévues par la loi doivent être respecté, si la transparence puisse être présent.

Toute lettre, envoyée par recommandé, ne porte pas la date mis sur la lettre, mais bien celle de la date de l'envoi.

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