Conflits d'intérêt

dach · #1 14-05-2011 14:45:33

Je doute qu'un 'Machin' de plus motivera l'ensemble des CP a suivre attentivement la gestion de leur copropriété et écartera les indélicats profitant des minorités silencieuses et d'une justice Kafkaïne.
Je pense au contraire que la gestion des ACP devraient relever du droit des ASBL et non d'un droit spécifique.
L'éventuel syndic pro ne serait qu'un administrateur délégué dans la mesure où l'AG souhaiterai déléguer certaines tâches et non par obligation légale.

mistral · #2 14-05-2011 11:12:54

luc a écrit :

Le cas que mistral explique à juste titre, atteste une nouvelle fois la nécessité d'avoir un organisme paritaire, composé de copropriétaires et syndics, ....

Organisme paritaire signifie qu'il devrait y avoir autant de copropriétaires que de syndics, ou à tout le moins, que leurs représentativités soient équivalentes !!!

A quel titre un copropriétaire lambda pourrait-il faire partie de cet organisme ?

luc a écrit :

Devront être, selon moi et d'autres, membre de cet institut:
- tous les personnes (tant physique que morale) qui exercent la fonction de syndic d'ACP pour une ou plusieurs ACP, partielles ou non, avec mission complète ou partielle (donc inclus ceux qui sont nommés par le Juge)
- tous les ACP (dès que l'ACP principale est enregistré dans le cadastre et paie donc des taxes pour 2 lots privatifs ou plus).
- tous les ACP dans leur période de constitution, dès qu'un acte authentique est transcrite.

Idem, par qui seraient représentées les ACP puisque la loi prévoit que seul le syndic représente l'ACP ?

Il faudrait donc changer la loi avant de créer cet organisme.

luc a écrit :

C'est peut-être et restera peut-être un rêve, mais on ne sait jamais que tous les bons pères de famille se réveillent et forment bloc. On peut rêver ... .
Ceci est mon opinion personnelle, mais bien en me basant sur des cas concrets, autres que ceux cités par mistral (le problème signalé par mistral n'est certainement pas unique).

Je pense que la solution la plus simple est la nomination de syndics intuitu personae et non plus des personnes morales puisque l'IPI n'agrée que des personnes physiques et non des personnes morales.

Lorsqu'un syndic, personne physique, est radié, automatiquement l'ACP doit désigner un autre syndic.

luc · #3 13-05-2011 04:25:43

Le cas que mistral explique à juste titre, atteste une nouvelle fois la nécessité d'avoir un organisme paritaire, composé de copropriétaires et syndics, qui contrôle d'une manière contradictoire les activités des syndics, n'importe leur statut (bénévole, payé, indépendant, employé, ...).

Devront être, selon moi et d'autres, membre de cet institut:
- tous les personnes (tant physique que morale) qui exercent la fonction de syndic d'ACP pour une ou plusieurs ACP, partielles ou non, avec mission complète ou partielle (donc inclus ceux qui sont nommés par le Juge)
- tous les ACP (dès que l'ACP principale est enregistré dans le cadastre et paie donc des taxes pour 2 lots privatifs ou plus).
- tous les ACP dans leur période de constitution, dès qu'un acte authentique est transcrite.

Devraient être soumis à cet institut, d'une façon ou autre, tous les personnes qui exercent la fonction de syndic d'ACP, y compris leur personnel, avant de pouvoir se présenter comme candidat syndic (avec une période transitoire de quelques semaines s'il s'agit d'un syndic bénévole, qui ne perçoit pas d'honoraires ni indemnité forfaitaire).

Devraient en être exclu (responsabilisation et donc exclusion verticale):
- les personnes morales qui ont un préposé/employé en service, qui a été interdit personnellement de travailler comme syndic, ceci pour la durée de sa radiation.
- les personnes physiques n'importe qu'ils sont en personne radié ou non, avec un mandat de direction (gérant, administrateur, pouvoir d'engager, si minime qu'il soit, la firme, pouvoir de signature, ...) dans une personne morale qui a été radié, pour la durée de sa radiation.

Tous les ACP, qui en expriment le désir et remplissent les conditions nécessaires, devraient être soumis au TVA d'un taux de 0% (= remboursement du TVA payé au fournisseurs), moyennant des conditions très strictes de validité des factures payés,
- dont la tenue d'une comptabilité en partie double en serait une,
- remise électronique, instantané et trimestrielle de la liste des factures payés au Fisc,
- ainsi que la liste électronique des contribuables TVA qui ont émis ces factures
- remboursement du TVA seulement après par exemple un an
- remboursement seulement si les fournisseurs concernés ont publiés leur bilan annuel qui concerne la période facturé
- remboursement seulement si l'ACP elle-même remplit positivement toutes les conditions des permis d'urbanisme, environnement, PEB avec un niveau minimal, ... (= remboursement après que les conditions sont respectés)
- moyennant la suppression de toute forme de subside pour les ACP (ce qui supprimerait la paperasserie et donc les frais administratifs de l'ACP, tant souhaité par Grmff).
- publication selon un format normalisé des bilans annuels, des ACP qui veulent entrer dans ce système
- ...

La proposition ci-devant impose de fait et d'une façon constructive (en jouant la balle et pas l'homme) une absence de mélange ou conflit d'intérêt. Ce qui est dans l'intérêt général des copropriétés ET dans l'intérêt public.

C'est peut-être et restera peut-être un rêve, mais on ne sait jamais que tous les bons pères de famille se réveillent et forment bloc. On peut rêver ... .

Ceci est mon opinion personnelle, mais bien en me basant sur des cas concrets, autres que ceux cités par mistral (le problème signalé par mistral n'est certainement pas unique).

mistral · #4 12-05-2011 21:45:56

PIM a écrit :

Citation :Je continue à penser qu'une radiation de l'IPI avec autorisation de continuer à travailler est inacceptable.
Je ne comprends pas cette affirmation: comment un AI radié peut-il être autorisé par l'IPI à continuer de travailler ?

La réponse figure dans l'avis émanant de l'IPI, apposé dans le valve de cet immeuble après sa radiation.

Voici le contenu:

"....Madame D..., cogérante de la société ...., n'est plus autorisée à exercer la profession d'agent immobilier à titre indépendant." (fin citation)

Elle pouvait donc continuer à exercer son métier de syndic, comme elle le faisait depuis des années, couverte par un autre agent agréé IPI.

Rien n'était donc changé et l'IPI connaissait cette situation depuis plusieurs années (2003 exactement).

PIM · #5 12-05-2011 19:20:33

Je continue à penser qu'une radiation de l'IPI avec autorisation de continbuer à travailler est inacceptable.

Je ne comprends pas cette affirmation: comment un AI radié peut-il être autorisé par l'IPI à continuer de travailler ?

Il y a un truc qui m'échappe dans votre raisonnement.

Si cette Madame travaille dorénavant comme employée de "sa propre société", il y a tout de même quelque part un responsable de cette société qui est agréé IPI, non ?
Et la dite employée agit sous sa responsabilité.

Il y a un morceau qui manque dans le puzzle .

(ps: je n'ai pas relu tout le fil de cette discussion et votre réponse à ce sujet s'y trouve peut-être déjà, mais je n'en ai pas souvenance)

mistral · #6 12-05-2011 18:21:48

Permettez-moi de revenir que ce que je disais il y a quelques mois concernant l'attitude de l'IPI relatif à la radiation d'un agent cependant autorisé à continuer à travailler ...non plus comme indépendant, mais comme employé d'une société, en fait sa propre société.

mistral a écrit :

Concernant la radiation par l'IPI de Madame D...
Une connaissance, habitant un immeuble géré par Madame D... et dans lequel elle a ses bureaux m'informe qu'un avis émanant de l'IPI, a été récemment apposé dans le valve de cet immeuble.
Il s'agit d'un courrier de l'IPI en réponse à un courrier de copropriétaires de cette résidence.
Voici le contenu:
"....Madame D..., cogérante de la société ...., n'est plus autorisée à exercer la profession d'agent immobilier à titre indépendant." (fin citation)
Ce qui signifie que l'IPI, bien que l'ayant radiée de son Ordre pour des raisons qu'il reconnait être graves, l'autorise à continuer à exercer la profession.
Où est la protection du consommateur que nous sommes ?
C'est un peu comme si l'Ordre des médecins, après avoir radié un de ses membres pour des raisons graves, autorisait celui-ci à continuer d'exercer la profession, comme salarié, au sein d'un hopital.
Renseignements pris auprès de copropriétaires habitant une autre résidence gérée par Madame D..., il n'y a aucun avis émanant de l'IPI.
Les copropriétaires ne sont pas au courant de la radiation de Madame D..., mais pire, sa plaquette portant son numéro IPI est toujours apposée dans le hall de l'immeuble.

Je viens d'apprendre par un habitant de cet immeuble que Madame D. vient d'être révoquée de cet immeuble après avoir détourné la somme de 55.000 euros.

Je continue à penser qu'une radiation de l'IPI avec autorisation de continbuer à travailler est inacceptable.

mistral · #7 16-11-2010 13:48:51

PIM a écrit :

Comment ça ?
C'est toujours cette Mme D... qui est votre syndic ?

Comme je l'ai écrit dans mon premier message du 7/11 à 17h27, Madame D... a été mon syndic de 1996 à 2004.

Je vous avoue que j'avais fini par l'oublier, si un intervenant de ce forum ne m'avait pas téléphoné en ce début de mois pour m'annoncer sa radiation et me communiquer la jurisprudence IPI n°614 (disponible on line sur le site de l'IPI).

A la lecture de ce jugement et de ses suites, vous conviendrez que je ne peux rester sans réaction.

PIM · #8 16-11-2010 11:18:52

mistral a écrit :

Ce qui signifie que l'IPI, bien que l'ayant radiée de son Ordre pour des raisons qu'il reconnait être graves, l'autorise à continuer à exercer la profession.

Comment ça ?
C'est toujours cette Mme D... qui est votre syndic ?

mistral · #9 16-11-2010 10:30:24

mistral a écrit :

Concernant la radiation par l'IPI de Madame D...

Voici le contenu:
....Madame D..., cogérante de la société ...., n'est plus autorisée à exercer la profession d'agent immobilier à titre indépendant.

L'IPI se garde bien d'informer ces copropriétaires que Madame D... a été RADIEE.

Je rappelle que la radiation est la sanction la plus lourde pour un agent.

mistral · #10 16-11-2010 09:58:51

Concernant la radiation par l'IPI de Madame D...

Une connaissance, habitant un immeuble géré par Madame D... et dans lequel elle a ses bureaux m'informe qu'un avis émanant de l'IPI, a été récemment apposé dans le valve de cet immeuble.

Il s'agit d'un courrier de l'IPI en réponse à un courrier de copropriétaires de cette résidence.

Voici le contenu:

"....Madame D..., cogérante de la société ...., n'est plus autorisée à exercer la profession d'agent immobilier à titre indépendant." (fin citation)

Ce qui signifie que l'IPI, bien que l'ayant radiée de son Ordre pour des raisons qu'il reconnait être graves, l'autorise à continuer à exercer la profession.

Où est la protection du consommateur que nous sommes ?

C'est un peu comme si l'Ordre des médecins, après avoir radié un de ses membres pour des raisons graves, autorisait celui-ci à continuer d'exercer la profession, comme salarié, au sein d'un hopital.

Renseignements pris auprès de copropriétaires habitant une autre résidence gérée par Madame D..., il n'y a aucun avis émanant de l'IPI.

Les copropriétaires ne sont pas au courant de la radiation de Madame D..., mais pire, sa plaquette portant son numéro IPI est toujours apposée dans le hall de l'immeuble.

rexou · #11 09-11-2010 12:48:57

PIM a écrit :

....
Je précise, pour autant que de besoin, qu'il s'agit de l'Ipi-Mail n° 42 du 3 novembre 2011.

lol

mistral · #12 09-11-2010 11:35:41

Saxo a écrit :

Vite, (re)passons aux Modernes pour le bien de tous.

Ne croyez-vous pas qu'il faudrait surtout repasser au sujet que vous avez lancé, à savoir "CONFLITS d'INTERET" ?

Saxo · #13 08-11-2010 22:50:50

Si on comprend bien, l'IPI c'est la Querelle des Anciens et des Modernes.

Vite, (re)passons aux Modernes pour le bien de tous.

PIM · #14 08-11-2010 17:22:12

luc a écrit :

Mais je sais qu'une association de défense des intérêts des copropriétaires a postposé une communication publique, suite à la publication d'une partie du texte de l'IPI Mail sur PIM. Cette information discorde avec d'autres informations. Comme l'IPI a tendance à poursuivre en justice ceux qui disent autre chose qu'eux, il est logique que cette association cherche une confirmation de ce texte, publié sur PIM, pour éviter des malentendus ... .

Je vous promets que je ne participe pas au "grand complot" imaginé...

Et si j'écris que j'ai reçu ce texte par Ipi Mail, c'est que je l'ai reçu.
En général (et en particulier), ma parole suffit !

Je précise, pour autant que de besoin, qu'il s'agit de l'Ipi-Mail n° 42 du 3 novembre 2011.
L'autre article de ce bulletin ne concerne pas la problématique "copropriété".

Quant au choix de l'Ipi de ne rendre ces textes accessibles qu'avec un "login" , ce n'est pas mon choix. Ce n'était d'ailleurs pas la politique pratiquée lors de ma brève présence aux instances dirigeantes de ce paquebot. Faut croire qu'il y a, à nouveau, eu un changement de cap...

Et, enfin, j'ignore totalement ce qu'il en est réellement à propos de l'action de l'Ipi concernant le plan comptable: j'ai simplement répercuté l'information reçue, qui ne va pas dans le même sens que ce qu'affirme Luc (sans étayer sa déclaration).

luc · #15 08-11-2010 14:51:30

Baxter a écrit :

luc a écrit :
Heureusement que la publication par PIM d'une partie de l'IPI Mail a évité des malentendus supplémentaires.
Cela ne dit pas sur base de quoi vous avez lancé votre affirmation contestée selon laquelle le secteur immobilier s'opposerait à la réforme comptable.
Pourquoi a-t-il fallu que Pim rectifie à nouveau votre tir ?

Cette information se base sur une réunion du mois passé, auxquels au moins trois membres de ce forum ont participé.

La partie cité de l'IPI Mail ne correspond selon moi pas à la réalité, puisque incomplet quand à l'essence de cette réunion.

Je ne crois pas que je dois rectifier mon tir, dans le contexte du forum.

Mais je sais qu'une association de défense des intérêts des copropriétaires a postposé une communication publique, suite à la publication d'une partie du texte de l'IPI Mail sur PIM.

Cette information discorde avec d'autres informations. Comme l'IPI a tendance à poursuivre en justice ceux qui disent autre chose qu'eux, il est logique que cette association cherche une confirmation de ce texte, publié sur PIM, pour éviter des malentendus ... .

Tout ceci reflète mon opinion personnelle, pas moins ni plus.

luc · #16 08-11-2010 14:36:12

Francis a écrit :

et oui, Luc, l'IPI n'est pas Test-achat, mais même Test-achat n'est accessible (dans son ensemble) qu'à ses membres !
Et on peut en dire autant de tas d'organisations.....même de défense des copropriétaires (sic)
à noter que ce forum est lui visible par tout le monde, mille mercis Mr PIM !

A noter est que l'IPI est un organisme public, soumis à des règles spécifiques d'accès à l'information interne, autres que ceux que doivent suivre les ASBL CIB, CIBRU, UVS, ABSA, Test-Achats, SNP, CNIC, ... .

A noter aussi que par exemple Test-Achats, CNIC, ... mettent des publications électroniques gratuitement à la disposition de tout le monde. Un exemple parmi d'autres: CNIC eNews.

mistral · #17 08-11-2010 14:03:37

PIM a écrit :

mistral a écrit :membre du bureau national
Sans me prononcer sur le reste de votre propos, ni sa pertinence, ni savoir de qui vous parlez, une petite précision technique:
au lieu de "membre du bureau national ", il convient de lire "membre élu du Conseil National" ce qui n'est pas tout à fait la même chose: le Bureau est une émanation du dit Conseil National (cfr organigramme Ipi) et n'est statutairement composé que du Président, Vice-Président et Trésorier ...(

Merci de rectifier cette erreur de transcription du rapport annuel IPI 2008.

Il n'empêche que Monsieur C... n'était pas n'importe qui au sein de l'IPI: responsable provincial de la commission de stage et membre du conseil national durant de longues années, mais surtout membre très influent au sein de l'IPI.

Ce que j'ai voulu mettre en évidence par la relation de cette affaire est le nombre important de copropriétaires qui ont été lésés tout au long de la carrière de la syndic D... car, protégée à l'IPI, elle ne se sentait nullement inquiétée.

Il risque d'y avoir d'autres victimes à l'avenir car je serais étonné que cette personne change d'un iota sa manière de gérer des ACP.

Ceci est d'autant plus probable qu'elle n'est plus soumise au respect des règles déontologiques des syndics puisqu'elle ne relève plus de l'IPI.

On se retrouve dans une situation analogue à la période infractionnelle (1995 à 1999) où le dossier de plaintes déontologiques transmis à la chambre exécutive francophone était le plus lourd de l'IPI (sic), mais n'étant pas agent IPI, elle ne pouvait être sanctionnée.

Une question reste toujours pendante: pourquoi l'IPI n'a-t-il jamais entendu l'agent agréé (comptable de profession) qui avait couvert sa société de D... mais avait ensuite démissionné de son poste d'administrateur après avoir découvert des malversations comptables dénoncées ensuite à l'IPI ?

Quant au lourd dossier de plaintes dénoncées à la chambre exécutive francophone, il n'a pas été transmis à la chambre exécutive néerlandophone à laquelle Madame D... s'est inscrite comme stagiaire IPI en juin 1999.

C'est l'explication de ce que Luc appelle lui « refaire une virginité » !

Son maître de stage a été Monsieur C... qui a ensuite démissionné de cette fonction (courage fuyons !) lorsque de nouvelles plaintes se sont à nouveau accumulées contre la syndic D...

Voilà pourquoi, en quête de nouveaux maîtres de stage qui ne voulaient pas assumer la responsabilité de cette « oie blanche », ce stage d'une durée de 12 mois s'est étalé sur une période de 10 ans !!!

Quant à l'actuel administrateur-délégué de la société de Madame D..., son dernier maître de stage, il avait aussi dénoncé à l'IPI en 1997 des fausses factures dans le chef de Madame D...

Il est vrai que la Belgique est le pays du surréalisme !

Baxter · #18 07-11-2010 23:21:25

luc a écrit :

Heureusement que la publication par PIM d'une partie de l'IPI Mail a évité des malentendus supplémentaires.

Cela ne dit pas sur base de quoi vous avez lancé votre affirmation contestée selon laquelle le secteur immobilier s'opposerait à la réforme comptable.

Pourquoi a-t-il fallu que Pim rectifie à nouveau votre tir ?

Francis · #19 07-11-2010 21:28:40

et oui, Luc, l'IPI n'est pas Test-achat, mais même Test-achat n'est accessible (dans son ensemble) qu'à ses membres !

Et on peut en dire autant de tas d'organisations.....même de défense des copropriétaires (sic)

à noter que ce forum est lui visible par tout le monde, mille mercis Mr PIM !

luc · #20 07-11-2010 19:57:11

PIM a écrit :

(...) Je ne vois pas très bien sur quoi repose cette affirmation.
Dans un Ipi-Mail, adressé aux membres il y a quelques jours, je lis au contraire ceci: (...)

A la page Publications / Presse / Actualités du site Internet de l'IPI, je vois apparaître la mention "Login obligatoire", quand je veux cliquer en haut sur la rubrique "IPI News" ou "IPI Mail". Je ne suis pas membre de l'IPI, et j'ai donc pas accès.

La manière de travailler de l'IPI est peut être juridiquement correcte, mais elle manque au moins de transparence, en refusant de rendre public les éditions électroniques (PDF) de leurs bulletins.

Ils se comportent comme une organisation commerciale et pas comme un organisme public, chargé avec une mission publique de surveillance d'un métier.

Heureusement que la publication par PIM d'une partie de l'IPI Mail a évité des malentendus supplémentaires.

Saxo · #21 27-10-2010 08:40:45

Toute la presse FL en parle :

un agent immobilier FL, par ailleurs échevin des travaux publics de sa commune FL, condamné pour conflits d'intérêts dans la vente d'un bien, s'est vu rejeter son pourvoi en cassation.

Du coup, il a démissionné de ses fonctions politiques.

C'était un personnage autrefois influent à l'IPI (stages). Resté agent immobilier, il se fera sans doute sanctionner par l'IPI aussi. Enfin, ça reste à voir.

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