Prolongation de bail: avenant ?

Anyssa · #1 07-11-2010 20:37:39

Bonjour,

j'ai donné en location pour un an une maison d'habitation (de 01/01/2010 au 31/12/2010). Bail enregistré.
J'ai envoyé en septembre un recommandé reprenant le préavis signalent à ma locataire qu'elle devait quitter les lieux le 31/12/2010.

Suite à un très grave problème de santé, elle me demande si je peux lui prolonger de 6 mois. Ce à quoi je suis d'accord.

J'aimerai savoir si j'ai le droit de reconduire de 6 mois alors que dans le premier bail c'était un an?

Si oui, est ce que je dois refaire un nouveau bail ou juste un courrier ou....

Merci beaucoup

PS: si je m'adresse à vous c'est parce que je me suis rendue par 2 fois à la maison des notaires à Mons et j'ai eu 2 avis complètement différents

PIM · #2 07-11-2010 23:28:34

Je suppose qu'il s'agit d'un bail de résidence principale.

Le plus simple c'est de rédiger un avenant, signé par toutes les parties concernées, dressant un récapitulatif et actant l'accord intervenu, à savoir une prolongation du même bail pour une durée de 6 mois, prenant effet le ... et expirant le ...

La prolongation est autorisée mais une seule fois et pour une durée totale n'excédant pas 3 ans.

PS: si je m'adresse à vous c'est parce que je me suis rendue par 2 fois à la maison des notaires à Mons et j'ai eu 2 avis complètement différents

2 avis différents disant quoi ?

rexou · #3 08-11-2010 12:07:33

PIM a écrit :

...Le plus simple c'est de rédiger un avenant, signé par toutes les parties concernées, dressant un récapitulatif et actant l'accord intervenu, à savoir une prolongation du même bail pour une durée de 6 mois, prenant effet le ... et expirant le ...
La prolongation est autorisée mais une seule fois et pour une durée totale n'excédant pas 3 ans.
... 2 avis différents disant quoi ?

Oui, vous avez le droit de prolonger le bail de mois. Et la seule marche à suivre valable est celle que décrit PIM.

Anyssa · #4 09-11-2010 23:41:19

2 avis différents disant quoi ? [/quote]

Un des deux notaires que j'ai consulté m'a dit que je pouvais prolonger le bail mais seulement aux mêmes conditions que le premier bail c'est à dire refaire absolument un bail d'un an et pas de 6 mois car c'était pas possible !!!

et le 2ieme notaire m'a dit la même version que vous !

Merci beaucoup pour ces infos

Anyssa · #5 09-11-2010 23:44:57

Est ce que cet avenant doit être aussi enregistré ou c'est pas nécessaire ???

PIM · #6 10-11-2010 08:56:22

Anyssa a écrit :

Est ce que cet avenant doit être aussi enregistré ou c'est pas nécessaire ???

C'est actuellement obligatoire et nécessaire. Donc, oui.

PIM · #7 10-11-2010 08:58:30

Anyssa a écrit :

2 avis différents disant quoi ?
Un des deux notaires que j'ai consulté m'a dit que je pouvais prolonger le bail mais seulement aux mêmes conditions que le premier bail c'est à dire refaire absolument un bail d'un an et pas de 6 mois car c'était pas possible !!!
et le 2ieme notaire m'a dit la même version que vous !
Merci beaucoup pour ces infos

Le premier notaire a dû s'endormir pendant une partie de son cours de droit...
Il a partiellement raison: la prorogation ne peut pas déroger au bail existant, sauf (et c'est là où il se trompe) en ce qui concerne la durée.

rexou · #8 10-11-2010 11:39:35

PIM a écrit :

C'est actuellement obligatoire et nécessaire. Donc, oui.

Obligatoire, oui.
Nécessaire ?
Vous voulez dire que vous y voyez une autre utilité que le simple respect de la loi ???
Laquelle ?

Concernant les conditions de prorogation d'un bail court, je confirme vos dires en tous points !

PIM · #9 10-11-2010 11:49:48

rexou a écrit :

Obligatoire, oui.
Nécessaire ?
Vous voulez dire que vous y voyez une autre utilité que le simple respect de la loi ???
Laquelle ?

Date certaine, opposabilité aux tiers (notamment en matière fiscale: cfr par exemple ceci dans notre FAQ)

rexou · #10 10-11-2010 16:22:36

PIM a écrit :

Date certaine, opposabilité aux tiers (notamment en matière fiscale: cfr par exemple ceci dans notre FAQ)

Oui, j'ai bien lu. Dans le cas d'un logement affecté totalement au logement, le côté "nécessaire" ne m'apparaît pas clairement.
Mais je reconnais volontiers que mon côté rebelle n'y est sans doute pas étranger... lol

PIM · #11 10-11-2010 16:34:19

Dans le cas d'un logement affecté totalement au logement

On en reparlera lorsqu'un jour - que je ne vous souhaite pas - vous avez un locataire qui a un bail 100 % logement et qui, par exemple, y installe, sans votre autorisation, son bureau et déduit le loyer (ou une partie) au titre de charge professionnelle.

Si votre bail 100 % logement n'est pas enregistré......

rexou · #12 10-11-2010 16:44:03

PIM a écrit :

Si votre bail 100 % logement n'est pas enregistré......

Un bail court, non enregistré, et qui reprend les restrictions de votre bail résidentiel type présenterait un risque à ce niveau au seul motif de son non enregistrement ?

PIM · #13 10-11-2010 17:22:16

rexou a écrit :

Un bail court, non enregistré, et qui reprend les restrictions de votre bail résidentiel type présenterait un risque à ce niveau au seul motif de son non enregistrement ?

Un risque: oui. Mais à l'égard de l'administration fiscale à qui vous ne pourrez pas opposer le détail du bail puisqu'il n'est pas opposable aux tiers et qu'il n'a pas date certaine.

Cela ne vous empêchera pas de vous retourner contre le locataire qui reste tenu des clauses du bail, mais qui pourrait invoquer votre propre négligence (le non-enregistrement), etc.

Bref: enregistrez tous vos baux (longs, courts, moyens), potferdekke !

rexou · #14 10-11-2010 17:28:23

PIM a écrit :

...
Bref: enregistrez tous vos baux (longs, courts, moyens), potferdekke !

En effet, je distingue mieux l'utilité éventuelle d'enregistrer...
Mais l'idée de participer à un "fichage" dont la finalisation ne peut être que fiscalement nuisible me bloque un peu...

grmff · #15 10-11-2010 22:10:26

Je reste peu convaincu que l'enregistrement puisse être opposable à l'administration...

Un bail de résidence principale, même enregistré, qui serait déclaré par le locataire comme professionnel et défalqué des impôts... serait taxé dans le chef du propriétaire.

Enregistré comme bail de résidence principale? Pas le problème de l'administration! Au contribuable-proprio de se retourner contre son locataire...

Non?

rexou · #16 11-11-2010 17:47:51

grmff a écrit :

Je reste peu convaincu que l'enregistrement puisse être opposable à l'administration...

Dans ce cas, il semblerait que l'utilité toute relative de cette procédure serait réduite à néant. En dehors bien sur du strict respect de la loi.

Par contre, les inconvénients potentiels restent bien réels, eux !

Non ?

immorp · #17 11-11-2010 20:06:08

grmff a écrit :

Enregistré comme bail de résidence principale? Pas le problème de l'administration! Au contribuable-proprio de se retourner contre son locataire...
Non?

Si si, c'est opposable à l'administration fiscale..

grmff · #18 12-11-2010 00:09:12

Il suffirait donc de faire un bail de résidence principale pour ne pas être taxé par le fisc en cas de location à un indépendant personne physique?

Franchement, je n'ose y croire...

grmff · #19 12-11-2010 00:10:11

Il suffirait de faire un bail de résidence provisoire à un expat pour permettre à sa boite de nous payer en direct?

J'ai des doutes...

PIM · #20 12-11-2010 00:27:31

@ grmfff

z'avez pas lu contenu du lien vers ma Faq

Exemple cité:

"Taxation des revenus de biens immobiliers donnés en location - Importance de la ventilation du loyer dans le bail

Lorsqu’un immeuble sis en Belgique est donné en location, le revenu à déclarer fiscalement par le propriétaire est le revenu cadastral (article 7, § 1er, 2°, a du CIR92) lorsque l’immeuble n’est affecté ni totalement ni partiellement par le locataire à son activité professionnelle. Il s’agit du montant total du loyer et des avantages locatifs dans les autres cas (article 7, § 1er, 2°, c du CIR92).

Toutefois, lorsque le contrat de bail soumis à l’enregistrement détermine séparément le loyer afférent à la partie professionnelle et le loyer afférent à la partie privée, les revenus des deux parties sont fiscalement déterminés séparément, à savoir respectivement partim loyer et avantage réels, partim revenu cadastral (article 8 du CIR92).

En pratique, il est donc important de prévoir cette ventilation dans le bail, de disposer d’un bail écrit et d’enregistrer ce bail, à défaut de quoi le revenu à déclarer sera le revenu réel pour le tout, même si la partie professionnelle n’est que partielle (Liège, 28 février 2003, RG n° 1 998/FI/88)."

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