Locataire disparu mais marié...

rexou · #1 18-11-2010 14:25:46

Je donne en location un studio à une jeune femme depuis février 2010.
Bail court de 3 ans, non enregistré.

Lors du relevé des compteurs (avril), les lieux sont occupés par un homme se disant le mari (récemment marié, et venant du Maroc). La locataire ne m'a jamais révélé l'existence d'un mariage. Le mari n'apparait donc pas sur le bail.

Suite à une effraction, elle a changé les serrures voici deux mois. Le loyer n'est plus payé, les lieux ne sont plus occupés, et la locataire est injoignable.

Le "mari" est lui aussi sans nouvelles, et habite dans un endroit qui m'est inconnu. Il m'a contacté pour avoir des nouvelles et me propose de payer le loyer. Le problème, c'est qu'il veut aussi les clés.

Question :

Puis-je accepter de donner les clés de rue et l'autoriser à changer les clés privatives ? A condition bien sur d'avoir la preuve d'un réel mariage et de paiement du loyer ? Quelles précautions prendre ?

PIM · #2 18-11-2010 14:34:09

- bail de résidence principale ?
- elle vous a donné les nouvelles clés ?
- sans accord écrit de votre "madame locataire", je ne donnerais pas les clés à un tiers, même s'il prétend / prouve s'être marié avec elle.
- vous dites que les lieux sont inoccupés: pourquoi veut-il s'y rendre ?

Qu'il retrouve sa femme et qu'elle régularise sa situation à votre égard.

A défaut, intentez une action en résiliation du bail à ses torts.

rexou · #3 18-11-2010 14:47:03

Oui, résidence principale.
Non, je n'ai pas les nouvelles clés.
La locataire est injoignable, tant par son "mari" que par moi. Elle est aussi insolvable ! Elle a disparu dans la nature.
Le mari, je crois qu'il veut s'y rendre pour y loger, tout simplement.
Une action en résiliation prendra du temps. Et impliquera une perte financière inévitable de plusieurs mois de loyer.
Je me demandais dans quelle mesure (si bien sur je reçois la preuve de la réalité d'un mariage effectif et valable) le mari n'aurait pas le droit de pénétrer dans les lieux (je pense même qu'il y est domicilié)...
Et dans l'hypothèse où il est effectivement aussi domicilié à l'adresse, cela ne lui donne-t-il pas aussi le droit d'y pénétrer ?

PIM · #4 18-11-2010 14:56:05

Une petite vérification à la commune pour voir qui y est domicilié ?....

rexou · #5 18-11-2010 15:02:06

PIM a écrit :

Une petite vérification à la commune pour voir qui y est domicilié ?....

En effet, c'est une idée ! smile

Et si le mari est marié et domicilié, ce serait suffisant pour lui remettre les clés et le traiter comme "co-contractant de fait" du bail ?

Panchito-9340 · #6 18-11-2010 15:38:07

Il me semble que les lois protègent les 2 époux quant au domicile conjugal.
Et donc même si un seul des 2 époux a signé le bail, l'autre époux a parfaitement le droit d'y résider.
Même si l'unique signataire a disparu dans la nature.
En conséquence, ils sont également indivisibles quant à leurs obligations contractuelles (paiement du loyer, entretien etc...))

PIM · #7 18-11-2010 16:08:27

1. Faut être avisé de manière avérée du mariage

2. Le droit au bail du conjoint ne le rend pas titulaire des obligations en principe

3. Le droit au bail n’interdit pas résiliation aux torts du seul signataire

4. Procédure pas nécessairement longue

5. Faut voir surtout le bail et son libellé

Panchito-9340 · #8 18-11-2010 16:34:56

Ah, j'ai manqué une marche...

Au moment où vous avez signé le bail, quel était l'état civil de la dame?

(Si cela n'est pas considéré comme une atteinte à la vie privée...)

rexou · #9 18-11-2010 17:56:28

Panchito a écrit :

...
Au moment où vous avez signé le bail, quel était l'état civil de la dame?

Cet élément n'est pas déterminé avec exactitude. Aucune mention de mariage sur la carte d'identité.

@ PIM : Je serai avisé de manière avérée si le mari me présente un document probant et si la commune confirme. Concernant les obligations du mari, je lui ferais signer un avenant le rendant solidairement responsable avant de lui donner les clés de rue. (Mais il est aussi insolvable que la disparue). Pour la procédure, je suppose qu'un premier courrier sera envoyé, pour conciliation. Fatalement sans suites. Et ensuite une première audience. Un délai probable pour le prononcé, et un autre délai (3 mois ?) pour expulsion. Le libellé... je vais essayer de le retrouver et envoyer en MP

PIM · #10 18-11-2010 18:05:58

Pour la procédure, je suppose qu'un premier courrier sera envoyé, pour conciliation. Fatalement sans suites. Et ensuite une première audience.

Il n'y a plus d'obligation de commencer par une procédure préalable autonome de conciliation.
Elle peut être intégrée à la requête qui demande la résiliation du bail aux torts du preneur.

je vais essayer de le retrouver et envoyer en MP

Oufti ! Surtout pas commencer avec des envois de pièces par MP svp.

Ce n'est pas mon rôle du tout.

Je voulais simplement attirer l'attention sur le fait qu'il y a lieu d'examiner les clauses du bail....

rexou · #11 18-11-2010 18:23:11

Bon bon, je n'envoie rien alors. Toutes mes excuses.
Je reproduis ici la clause se référant à une rupture anticipée :

" 2. Ce bail est consenti pour une durée de TROIS ANS ; il prend cours le 01-02-2010 et se terminera le 31-01-2013. Il sera automatiquement reconduit sauf avis recommandé d’une des parties trois mois au moins avant son échéance. Toute rupture anticipée donnera lieu à une indemnité de six mois, outre un préavis de trois mois. "

Le mariage aurait eu lieu au Maroc en novembre 2009. Bail signé fin janvier 2010. Mari domicilié à l'adresse de location, et venu en Belgique en mars 2010. Le mari doit venir la semaine prochaine muni de ses papiers (certificats de mariage et de résidence)

rexou · #12 24-11-2010 13:00:42

Je reviens pour la suite... La locataire reste disparue. Mais...

Le mari a présenté certificat de mariage au Maroc, certificat de domiciliation et composition de ménage. Il est domicilié à l'adresse.
Il a régularisé le loyer en cours et s'engage à continuer les paiements.
Je lui ai donc donné une clé de rue, et il a fait appel à un serrurier pour la porte d'appartement. Nous avons constaté que les lieux étaient vides, et que son épouse avait emporté toutes ses affaires personnelles après avoir déménagé "à la cloche de bois".

En réponse à Panchito, lors de la signature du bail, le mariage était déjà effectif. J'ai les photocopies des documents et une "composition de ménage" émanant de la commune.

La question est de savoir comment envisager la suite :

- Ne rien faire et considérer que le mari remplit les obligations de son épouse ? Le bail initial se prolonge.

- Etablir un avenant au bail pour solidariser le mari de façon incontestable ?

- Poursuivre la locataire disparue en justice de paix pour rupture de bail et refaire ensuite un nouveau bail au mari ?

rexou

Panchito-9340 · #13 24-11-2010 13:29:19

Je pense que les lois protègent le domicile conjugal.
Ils étaient mariés avant la signature du bail, et donc, ils sont solidairement responsables et de manière indivisible vis-à-vis des obligations qui les lient au bail. Vous en tant que bailleur devez respecter leurs droits d'y résider.
Donc tant que l'un des deux paie et s'acquitte de ses obligations, il n'y a rien à redire.

PIM · #14 24-11-2010 13:29:58

A mon (humble) avis, vous êtes aujourd'hui informé de façon avérée du mariage et vous vous trouvez, de facto, avec un couple marié de locataires et donc, si vous souhaitez par exemple résilier le bail, il faut notifier séparément aux 2 époux...

Et ce mari célibataire, il compte faire quoi par rapport à son épouse disparue ? Entamer une procédure de divorce ?
Il va vous tenir informé de la suite des événements ?

rexou · #15 24-11-2010 15:36:07

Je suis en effet informé de façon avérée, par le mari, de l'existence du mariage.

Il semblerait que l'épouse disparue n'aie laissé aucun moyen de la contacter pour l'instant. La chronologie serait la suivante :

-mariage au maroc novembre 2009
-début de location février 2010 à la dame qui ne se dit pas mariée et signe le bail sous 'Mademoiselle XXX'
-arrivée du mari en belgique en mars, qui se domicilie à l'adresse
-discussions au sein du couple, et plainte de la mariée pour "abandon de domicile" (??? sous toutes réserves). Mari hébergé chez famille à Genval.
-départ sauvage et discret de la dame qui emporte tous ses effets
-contact du mari qui vient aux nouvelles à la recherche de sa femme et se propose de payer pour habiter...
-remise clés au monsieur qui paie le loyer en cours et signe un papier qui le solidarise des obligations du bail. (tout étant relatif, vu l'absence de réels revenus... )

Je ne connais pas les intentions du mari.
Probablement pas divorcer.
Peut être me tenir informé...
Probablement de bonne volonté
Peut être pas apte à assumer financièrement...

Je ne peux pas résilier le bail... bail court de 3 ans débuté en février 2010.
Et comme dit Panchito, on peut considérer que l'un des deux remplit les obligations du bail.
Sauf que... l'épouse, seule signataire du bail (avec omission claire de signaler son mariage) a disparu. Elle n'a même pas constitué la garantie locative complète. Elle a vidé entièrement les lieux de tous ses effets, ne laissant que du petit mobilier qui m'appartient.

Mon idée serait de poursuivre la dame pour non respect de ses obligations et départ sauvage sans laisser d'adresse et obtenir son expulsion. Ensuite, refaire un bail au nom du mari... Possible ?

grmff · #16 24-11-2010 15:43:57

Vu la situation, je n'aurais pas accepté de lui donner les clés.

1. L'appartement était vide et abandonné. Donc, de facto, le bail devenait caduc ( en dépit de tout ce que je mets ci-dessous)
2. Il est peut-être en situation régulière. Mais cela ne va pas durer. Dès divorce, il deviendra irrégulier
3. S'il n'a pas de revenu, je ne vois pas ce qui vous garanti le payement du loyer!
4. Droit au bail parce qu'il est marié? Marié au Maroc, pas en Belgique. Le mariage est-il validé en Belgique?
5. La garantie est au nom de madame. Comment allez vous faire pour la débloquer? Justice de paix obligatoirement
6. Garantie pas constituée? Pourquoi avoir remis les clés?
7. Le gaillard n'a jamais habité là? Il n'a pas le droit à la protection de son domicile, puisque ce n'est pas son domicile

En clair, cela pue, votre histoire. Vous vous êtes fait avoir comme un bleu, par un sdf qui est trop content d'avoir les clés d'un logement dont vous allez avoir toutes les peines du monde à le virer.

Bonne chance!

rexou · #17 25-11-2010 02:01:02

grmff a écrit :

... Vu la situation, je n'aurais pas accepté de lui donner les clés.

J'ai hésité aussi... mais je crois avoir fait la seule chose possible :

- L'appartement était vide et abandonné, mais je l'ignorais.
- S'il divorce, il sera encore temps de voir à ce moment.
- Il n'a pas de revenu fixe et stable, mais il est de bonne volonté et semble correct
- Mariage validé en Belgique ou pas... Il a un certificat de résidence qui dit qu'il est domicilié -avec son épouse- à l'adresse. Il a par ailleurs habité (peu de temps il est vrai) à l'adresse et il y est domicilié.
- Garantie partiellement constituée (reçu 400 sur 1000), mais en liquide. Pas de problème.

Mais il est très vrai que je me suis laissé avoir comme un bleu... par la dame ! Le mari semble tout à fait correct. Un peu perdu, certes... mais de bonne foi et de bonne volonté.

Si je ne lui donnais pas les clés, la seule alternative était d'envoyer un recommandé à une adresse désertée, d'entamer une procédure... de demander une expulsion... et attendre combien de temps (sans toucher de loyer) avant de pouvoir seulement pénétrer dans les lieux pour constater leur abandon total ? Et au mieux, un jugement qui condamne une personne pas solvable...

luc · #18 26-11-2010 14:54:21

Techniquement:
- le couple n'est marié légalement en Belgique que quand l'acte de mariage à l'étranger est transcrit en Belgique ....
- le mari a besoin d'une adresse pour obtenir la nationalité belge ...
- on pourrait parler d'un mariage fictif ...
- on pourrait dire que vous avez collaboré à que cette situation illégale puisse continuer ....
- vous aurez des problèmes à prouver votre cas devant un Juge de Paix si vous devez citer le mari devant ce Juge ....

Comme grmff je crois que vous avez pris des risques ....

rexou · #19 26-11-2010 15:46:27

Merci de vos précisions, Luc.

Je suis conscient d'avoir pris des risques, bien sur. Et je me doute bien que j'aurais un problème si je devais assigner le mari en justice, même s'il m'a signé un document par lequel il se reconnait solidairement responsable du respect des termes du bail signé par son épouse.

Le mari était domicilié avant même que j'aie connaissance de son existence. Cette domiciliation justifie le fait que je lui remette les clés de rue et lui permette d'accéder à son domicile. L'attestation de résidence mentionne sa qualité de mari. Cela suffit largement me semble-t-il à justifier ma position. Que le mariage soit légal ou non, fictif ou non... je ne dois ni vérifier ni en juger...

La question est de savoir si je peux assigner l'épouse en justice... Et après jugement, refaire un bail au nom du mari éventuellement. Si je ne prenais pas de risque, je n'avais d'autre choix que de poursuivre une locataire insolvable et perdre plusieurs mois de loyers en plus de frais de procédure.

rexou · #20 12-03-2011 09:05:58

Je remonte un peu le sujet.
J'ai assigné ma locataire en justice de paix, n'ayant à ce jour encore aucune nouvelle de sa part.
Audience ce 15 mars.
Je demande la résiliation du bail à ses tords .
aux motifs que :
- La locataire a vidé les lieux en emportant tous ses effets sans avoir averti.
- Elle demeure incontactable et reste en défaut de paiement du solde de la garantie.
- Elle ne paie plus ses loyers. (bien que ces loyers sont payés par le "mari" mais je ne compte pas mentionner même l'existence de ce monsieur, à qui je serai libre de faire signer un nouveau bail après résiliation de celui-ci)
Et je demande en plus de la résiliation : 3 mois de loyer, 3 mois de préavis, et les 6 mois d'indemnité prévues au bail.
Je reviendrai indiquer le suivi smile

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