achat immeuble de rapport

onclepicsou · #1 18-11-2010 18:55:20

Bonjour à tous,

Je suis nouveau sur le forum, mais j'ai déjà lu pas mal de sujets.
Je suis jeune, je viens de commencer à travailler et j'aimerais bien me lancer dans l'achat d'un bien immobilier de rapport.
Parfois en cherchant sur le net, je me dis que c'est presque trop facile, trop beau pour être vrai. Par exemple, sans trop chercher je tombe sur un immeuble avec 4 studios et 3 apparts, vendu pour 190000€, avec revenu locatif de 2015€. Soit plus de 10% de rapport.
Où est le piège? Pourquoi ce genre de biens ce trouvent si facilement sur le net et ne semblent pas intéresser grand monde ?

Je n'ai pas été voir de banquiers et je sais que le problème peut souvent se situer au niveau du prêt accordé par les banques. Ici un prêt d'environ 1000€ sur 20-25 ans suffirait et le les loyers représentent le double, donc ça ne devrait théoriquement pas poser de problème.

En gros, je me demandais à quoi faut-il faire attention en achetant ce genre de bien? Que ce soit au niveau des impôts, taxes et frais divers que l'immeuble occasionne (2000€ avant, combien après?); au niveau des règles et permis pour être en ordre au niveau légal (urbanisme,...); au niveau des arnaques éventuelles de biens "foireux" (impayés, travaux importants,...) ou bien au niveau des "ennuis" qu'on peut avoir avec les locataires?

Je sais, ça fait pas mal de questions, mais j'aimerais vraiment me lancer dans cette aventure et j'ai un peu la trouille.
Merci d'avance pour votre aide.

Onclepicsou

grmff · #2 18-11-2010 22:56:04

T'as un peu la trouille? C'est normal.
Trop beau pour être vrai? C'est généralement le cas.
Où est le piège? Ils sont multiples.
Quels sont les frais? Il en pleut de partout.
Pourquoi personne ne le fait? Parce qu'ils sont tous débiles.

Fonce mon gars. Fonce...

grmff · #3 18-11-2010 22:57:55

Lis et relis le forum. Sur les locataires et les problèmes qu'ils peuvent faire. Et demande toi si tu as envie d'être en contact avec des locataire. Demande toi si tu veux être vu comme "le proprio" par ton entourage...

Et puis fonce mon gars. Fonce.

grmff · #4 18-11-2010 23:29:00

Frais de départ.
Immeuble de 190k€
Frais de notaire pour l'achat: 26.500€ (Wallonie, je suppose...)
Frais de notaire pour le prêt: 4.800€ (emprunt 100%)
Total: 221.300€

Coût de fonctionnement:
Précompte immobilier: 3600€/ an (soit 300€/mois)
Assurance incendie part proprio : 1200€/ an (soit 100€/mois)
Frais divers : 100€/mois
Mensualité PH: 1131€ (190k€ à 3.80% en 20 ans fixe)
SRD: 1000€/an
Total: 1700€/mois

Revenus:
Loyer: 2015€ (charges comprises ou non??? Cela fait toute la différence...)

Solde en votre faveur:
315€/mois en cash
600€/mois en remboursement de prêt hypothécaire
250€ en plus-value mensuelle

Mes remarques sur votre projet:
1. Les loyers annoncés incluent sans doute les charges. Le projet deviendrait sans doute négatif... Les studios sont souvent "charges comprises...)
2. L'urbanisme est-il en ordre?
3. Les "studios" ne sont-ils pas des chambres, avec douches, WC et cuisines en communs? Si oui, je déconseille pour un premier achat.
4. J'ai supposé que vous disposiez de 31.300€ en liquidité. Est-ce le cas?
5. J'ai supposé 100% de loyer 100% payés. Mon expérience me dit qu'il y a toujours un pourcentage de perte...
6. Attention à pouvoir amortir le coup si un loyer ou deux ne tombent pas pendant un mois ou deux... voire plus! Combien économisez vous sur votre salaire actuel?

rexou · #5 19-11-2010 13:18:55

L'immobilier est et reste un placement de choix pour un jeune qui veut investir. Mais aussi qui veut et peut s'investir.

100 euros mensuels de frais divers, c'est bien peu quand même... et 100% de loyers payés à 100%, c'est bien beaucoup...

Il faut être attentif -notamment- aux travaux à prévoir (toiture, corniche, chassis, plomberie, électricité...)
La location de studios, ou de biens bon marché en général entraine une importante rotation des locataires, dont la solvabilité est bien souvent aléatoire.
Louer, c'est un boulot. Et débuter avec 7 locataires, c'est apprendre "sur le tas". Ce sera parfois dur et vous aurez des déboires, mais chacun d'eux vous enrichira en expérience. Encore faut-il être conscient et pouvoir assurer financièrement en cas de pépin. Dans ce genre d'expérience, il ne faut pas vous attendre à simplement encaisser les loyers...

Au début, la charge de l'emprunt sera importante, mais sur la durée, à montant égal, cette charge diminuera avec l'augmentation des loyers. Les rénovations sont bien souvent payantes à cet égard.

Mais une chose est certaine : Grmff a raison : Fonce mon gars !!! lol

onclepicsou · #6 19-11-2010 22:49:12

@ grmff : comment arrivez-vous à 3600€ de précompte immobilier?
Cela ne dépend pas du revenu cadastral?
Au fait, à ce propos, j'ai lu que les impôts pouvaient représenter 45-50% du revenu cadastral sur les biens locatifs. J'imagine qu'il faut rajouter ce même revenu cadastral aux frais, comme le paie tout propriétaire à titre personnel, vrai?

Concernant vos remarques :
1. Les loyers annoncés incluent sans doute les charges. Le projet deviendrait sans doute négatif... Les studios sont souvent "charges comprises...) => en effet ces loyers sont charges comprises
2. L'urbanisme est-il en ordre? => à vérifier
3. Les "studios" ne sont-ils pas des chambres, avec douches, WC et cuisines en communs? Si oui, je déconseille pour un premier achat. => pourquoi déconseillez-vous ce type de bien pour débuter? trop d'ennuis?
4. J'ai supposé que vous disposiez de 31.300€ en liquidité. Est-ce le cas? => oui
5. J'ai supposé 100% de loyer 100% payés. Mon expérience me dit qu'il y a toujours un pourcentage de perte...
6. Attention à pouvoir amortir le coup si un loyer ou deux ne tombent pas pendant un mois ou deux... voire plus! Combien économisez vous sur votre salaire actuel? => je dois pouvoir combler 1 ou 2 loyers pendant quelques mois, mais il est clair que je ne pourrai pas le faire bien longtemps...

@rexou :
J'ai justement un peu peur de tomber sur des locataires pas toujours solvables. Dans le cas de kots à étudiants, le risque n'est-il pas moins élevé puisque ce sont bien souvent les parents qui paient?
Je suis bien conscient qu'être propriétaire ne signifie pas uniquement encaisser les loyers et que les relations avec les locataires représentent une bonne part du boulot. Selon vous, avec combien de locataires est-il envisageable de commencer? En visant trop haut, la part ''relations'' prend de l'importance, mais en visant bas, le bénéfice est moindre et le risque de vide locatif augmente...

En ce qui concerne l'emprunt, vu la dévaluation de l'argent avec le temps, et l'augmentation des loyers, sa charge diminuerait en effet d'années en années, j'ai juste un peu d'appréhension concernant les 4-5 premières années...

Merci de vos réponses, ça fait plaisir d'avoir l'avis de connaisseurs et on vous sent passionnés, merci beaucoup.

Onclepicsou

grmff · #7 19-11-2010 23:31:54

@ grmff : comment arrivez-vous à 3600€ de précompte immobilier?
Cela ne dépend pas du revenu cadastral?

Je ne connais évidemment pas le RC ni le précompte de votre immeuble. J'ai donc donné un chiffre purement imaginaire.

Au fait, à ce propos, j'ai lu que les impôts pouvaient représenter 45-50% du revenu cadastral sur les biens locatifs. J'imagine qu'il faut rajouter ce même revenu cadastral aux frais, comme le paie tout propriétaire à titre personnel, vrai?

Outre le précompte (qui n'a de précompte que le nom), le propriétaire paye aussi des impôts sur ses "revenus immobiliers": le cadastre, indexé, augmenté de 40%, dont on déduit les intérêts. Dans les premières années, les intérêts gomment les revenus: donc pas d'impîts...

Concernant vos remarques :
1. Les loyers annoncés incluent sans doute les charges. Le projet deviendrait sans doute négatif... Les studios sont souvent "charges comprises...) => en effet ces loyers sont charges comprises

Calcul à refaire donc...

2. L'urbanisme est-il en ordre? => à vérifier

Oui...

3. Les "studios" ne sont-ils pas des chambres, avec douches, WC et cuisines en communs? Si oui, je déconseille pour un premier achat. => pourquoi déconseillez-vous ce type de bien pour débuter? trop d'ennuis?

Les studios avec communs sont effectivement "plus sportifs". Perso, je n'en ai pas. Et quand je vois la faune qu'on y trouve, j'ai pas envie de me la coltiner... Vous risquez plus d'expulsion, d'actions en justice, d'impayés, de menaces, de drogués et autre marginaux. Bref, plus difficile.
Il va de soi que cela n'est pas valable pour les chambres avec communs réservés à des étudiants. Vous n'aurez aucun problèmes avec les étudiants.

6. Attention à pouvoir amortir le coup si un loyer ou deux ne tombent pas pendant un mois ou deux... voire plus! Combien économisez vous sur votre salaire actuel? => je dois pouvoir combler 1 ou 2 loyers pendant quelques mois, mais il est clair que je ne pourrai pas le faire bien longtemps...

Vous avez donc de la réserve. L'important est de garder des liquidités pour amortir les problèmes imprévus. Combien? Tout dépend: de votre expérience, du type de logement, du nombre de logement, etc. 3 mois de loyers me semble un minimum quand on commence avec quelques locataires tels que prévisibles dans le bien que vous visez.

@rexou :
J'ai justement un peu peur de tomber sur des locataires pas toujours solvables. Dans le cas de kots à étudiants, le risque n'est-il pas moins élevé puisque ce sont bien souvent les parents qui paient?

Pour avoir loué des kots étudiants, je doit effectivement dire que les loyers perdus ont été de zéro. Le nombre de procédure est de moins de 1/100 (je n'ai eu qu'une procédure avec mes students... et tout a été payé.

Je suis bien conscient qu'être propriétaire ne signifie pas uniquement encaisser les loyers et que les relations avec les locataires représentent une bonne part du boulot. Selon vous, avec combien de locataires est-il envisageable de commencer? En visant trop haut, la part ''relations'' prend de l'importance, mais en visant bas, le bénéfice est moindre et le risque de vide locatif augmente...

Plus vous avez de locataires, moins le risque est grand d'avoir une grosse proportion de vide, d'impayé ou de problème. Mais les sommes en jeu sont plus grandes, et les conséquences plus lourdes. Je ne vous connais pas, le projet que vous envisagez est ambitieux mais devrait être possible...

En ce qui concerne l'emprunt, vu la dévaluation de l'argent avec le temps, et l'augmentation des loyers, sa charge diminuerait en effet d'années en années, j'ai juste un peu d'appréhension concernant les 4-5 premières années...

Faut bien commencez quelque part... On en revient au premier conseil: fonce!

Merci de vos réponses, ça fait plaisir d'avoir l'avis de connaisseurs et on vous sent passionnés, merci beaucoup.

Passionné je suis, je l'avoue.
Sur 1000 personnes qui y pensent et ce disent "cela a l'air facile", 50 font le calcul sérieusement, 5 visitent effectivement un projet, et un seul a les cocognes de se lancer...

onclepicsou · #8 20-11-2010 00:24:16

Je ne connais évidemment pas le RC ni le précompte de votre immeuble. J'ai donc donné un chiffre purement imaginaire.

Pour un RC mettons de 1000€ en wallonnie, quel serait, approximativement le précompte mobilier comparé aux 3600€ imaginaires? (je sais que ça dépend des régions, provinces et communes, mais grosso modo).

Pour avoir loué des kots étudiants, je doit effectivement dire que les loyers perdus ont été de zéro. Le nombre de procédure est de moins de 1/100 (je n'ai eu qu'une procédure avec mes students... et tout a été payé.

Vous n'avez plus de kots étudiants actuellement?

Lors de l'achat d'un bien partiellement ou entièrement loué, est-il envisageable de demander au vendeur un historique des payements des locataires sur les derniers mois, afin d'éviter d'avoir d'entrée de jeu des impayés réguliers?

Passionné je suis, je l'avoue. Sur 1000 personnes qui y pensent et ce disent "cela a l'air facile", 50 font le calcul sérieusement, 5 visitent effectivement un projet, et un seul a les cocognes de se lancer...

J'espère être bientôt, moi aussi, celui là...
Merci beaucoup.

Onclepicsou

cochise · #9 21-11-2010 09:14:57

onclepicsou a écrit :

...un immeuble avec 4 studios et 3 apparts, vendu pour 190000€, avec revenu locatif de 2015€. Soit plus de 10% de rapport.
Où est le piège?

Perso, mes biens oscillent entre 12 et 14%.
J'ai remarqué qu'effectivement, pas mal d'immeubles étaient à vendre avec de bons rapports. Certains ne sont pas en ordre d'urbanisme, de permis de location, ... il faut faire attention aux trop bonnes affaires mais d'autres sont de réelles opportunités.

Mais il ne faut pas croire que tout est rose, comme le dit Grmff. C'est vraiment un boulot la gestion locative. Ca allie des compétences en matière de gestion, d'économie, de commerce mais aussi sociale. De plus il faut une certaine résistance au stress sinon les nuits vont être longues.

BetWiz · #10 02-12-2010 12:27:37

Bonjour à tous,

pour ma part j'ai testé la prise de participation dans l'achat d'un bien avec bail triple net aux USA.
J'avais franchement la trouille que les appartements soient pas tous loués ou que des loyers soient pas payés, pas vraiment le temps de m'occuper de la gestion immobilière et j'avais pas bcp d'argent à investir alors j'ai cherché une autre manière d'investir dans l'immobilier.
C'est vrai que le rendement est moindre mais c'est zéro souci, je dois juste attendre que ma part du gâteau tombe sur mon compte chaque mois. Ca me rapporte bien plus qu'à la banque et je dois pas attendre un an avant de pouvoir profiter de mes intérêts, sans compter la plus-value à terme.
Je trouve que c'est chouette pour débuter là-dedans. Prochaine étape, quand j'aurai mis assez de côté avec ma rente, une plus grosse prise de participation dans un autre projet identique.
Entre me casser le c.. pour obtenir 10% ou rien foutre et me contenter de 6% net de chez net, mon choix a été vite fait. Sans compter les différents avantages fiscaux et en terme de succession, mais ça c'est encore loin pour moi, enfin j'espère...

Quelqu'un d'autre a déjà essayé?

grmff · #11 02-12-2010 12:51:18

Pouvez-vous nous en dire plus sur le "bail triple net"? Jamais entendu parler...

rexou · #12 02-12-2010 12:53:35

pas encore essayé, mais pas vraiment tenté...
Si vous vous contentez d'un revernu minima garanti sans vous impliquer, vous pouvez acheter un bien ici et le louer par l'intermétiaire d'une AIS.
Loyer garanti, rien à faire... mais rendement limité aussi.

BetWiz · #13 02-12-2010 13:56:58

Rexou : pas faux concernant ma fainéantise :-D Toutefois en bénéficiant d'un EUR malgré tout relativement fort par rapport au USD, je peux optimaliser la plus-value réalisée à la vente. Et puis le louer par l'intermédiaire d'une AIS ne me garantit pas que le bâtiment sera loué à 100% et que les loyers seront perçus à 100%, alors que le bail triple net me fournis cette garantie. Disons que c'est une sécurité qui m'a rassuré.

grmff : un bail triple net est un bail à très long terme (durée à déterminer avec le locataire) dans lequel le locataire s'engage à prendre en charge l'ensemble des charges (assurances, taxation, entretien, rénovations, chauffage, électricité, etc...). Le rendement calculé est donc un rendement hyper net puisque le propriétaire doit encaisser les loyers mais ne doit plus rien sortir pour son bâtiment. L'estimation du rendement se fait donc au centime près dès l'étude du dossier. Les locataires de bâtiments avec pareils baux sont dans 99,99% des cas des grandes enseignes commerciales genre Burger King (je cite celui-là car c'est mon cas). Si on choisit bien son dossier (moi je me suis surtout fié à a renommée du locataire mentionné dans le dossier), on a une garantie de stabilité et de solvabilité du locataire bien supérieure à ce qu'on a avec des particuliers par exemple.
Maintenant c'est vrai que c'est plus intéressant pour les peureux comme moi mais je préfère me contenter d'un 6,00% garanti que d'un 10,00% théorique. Chacun sa vision des choses. C'est plus rentable que la banque, je peux le matérialiser (en regardant les photos du bâtiments :-D ) et puis si un jour je vais par là je pourrai dire que je suis un peu chez moi. smile

grmff · #14 02-12-2010 14:04:56

Si vous arrivez à 6% triple net, chapeau bas.

Attention que ce revenu est un revenu avant taxation, que les avantages obtenus de la location (donc toutes les charges propriétaires telles que le payement du précompte, des taxes et des travaux) sont à rajouter à votre revenu immobilier à l'IPP.

Attention aussi qu'un bail triple net pour une résidence principale serait illégal. C'est donc réservé aux baux professionnel (à vérifier si autorisé pour bureau et commerces).

BetWiz · #15 02-12-2010 14:11:40

grmff a écrit :

Si vous arrivez à 6% triple net, chapeau bas.
Attention que ce revenu est un revenu avant taxation, que les avantages obtenus de la location (donc toutes les charges propriétaires telles que le payement du précompte, des taxes et des travaux) sont à rajouter à votre revenu immobilier à l'IPP.
Attention aussi qu'un bail triple net pour une résidence principale serait illégal. C'est donc réservé aux baux professionnel (à vérifier si autorisé pour bureau et commerces).

En fait, le principe d'être à plusieurs pour l'achat du bâtiment nous a fait constituer une société (holding?) détenant elle-même une autre société qui est réellement propriétaire du bâtiment. Les revenus que je touche ne sont donc pas des revenus locatifs mais bien des revenus d'investissement protégés de tout précompte car prélevés à la source (mais sont de 0% avec convention de double imposition USA-Belgique y parait). C'est donc du 6% net de chez net.
Illégal ou pas, on ne m'a jamais proposé que des projets avec locataires professionnels. Et comme je l'ai dit, j'ai pas assez confiance envers les particuliers de toute façon.

grmff · #16 02-12-2010 14:12:34

Ceci étant dit, je préfère un rendement à la grmff. Avec l'effet levier, on obtient beaucoup plus (à long terme) que votre 6% triple net...

L'idée, c'est d'acheter avec l'argent des banques, d'investir le moins possible de ressources personnelles, de rembourser avec l'argent des locataires, et de se prendre sa marge directement.

Au bout de 10 ans, les loyers ont déjà vachement augmenté, et le net en main aussi, puisque le PH reste constant.

Au bout de 20 ans, l'immeuble est payé, et c'est 100% net (mais taxable à l'IPP au niveau du cadastre indexé majoré - 10 à 20% d'impôts sur le loyer net, ce qui est loin d'être négligeable)

Et à la revente, l'immeuble pris de la valeur aussi. Parce qu'on n'est pas obligé d'attendre 20 ans.

Mon dernier projet dépasse très largement vos 6%: emprunt à 115%, pas d'apport propre, rendement immédiat. Vous calculez comment le rendement? wink

grmff · #17 02-12-2010 14:15:16

J'imagine que vous avez de gros moyens, ou en tout cas que l'ensemble est acheté sur fonds propres?

J'imagine mal monter un projet tel que celui-là avec des emprunts hypothécaires... Qui prêterait? A qui? Avec quelle garantie?

En tout cas, le risque me semblerait trop gros: risque politique, risque de change, risque de gestion, etc...

BetWiz · #18 02-12-2010 14:30:20

grmff a écrit :

J'imagine que vous avez de gros moyens, ou en tout cas que l'ensemble est acheté sur fonds propres?
J'imagine mal monter un projet tel que celui-là avec des emprunts hypothécaires... Qui prêterait? A qui? Avec quelle garantie?
En tout cas, le risque me semblerait trop gros: risque politique, risque de change, risque de gestion, etc...

Oh non justement. Il s'agit d'un investissement collectif. Moi j'ai pu mettre quelques milliers d'Euros pour un projet de presque 2 millions de dollars au total. Participer à un tel projet avec un prêt hypothécaire belge est impossible. De toute façon il s'agit plutôt d'une prise de participation dans une société ayant pour but l'acquisition d'un bâtiment donc pas question de recourir à un prêt hypothécaire. Au mieux un prêt personnel mais le taux du prêt étant supérieur au rendement c'est pas intéressant non plus. Faut absolument compter sur des fonds propres mais chaque participant au projet a le libre choix du montant qu'il veut investir. Si en regroupant les montants de chaque personne intéressée ils peuvent acquérir le bâtiment ils le font, sinon tant pis. J'ai vu d'autres projets intéressants me passer sous le nez avant de pouvoir acquérir car l'initiateur du projet n'avait pas réussi à réunir assez d'investisseur pour concrétiser ces projets.
En ce qui concerne les risques, ben au niveau politique c'est pas pire qu'ici lol , au risque de change, je l'ai fait pendant que l'EUR était plus fort que le USD (ce qui est toujours le cas), et risque de gestion ben y'en a pas puisque c'est le locataire qui se charge de tout gérer. La nature même des baux triple net a protégé les bâtiments avec de tels baux pendant la crise des subprimes. Donc économiquement, en cas d'achat avec un EUR fort à modérément fort, le risque est quasi nul. Quant à la répartition des profits de chacun c'est l'initiateur du projet qui se charge de ça, en échange il conserve 1,75% de rendement. En effet, le rendement net initial est de 7,75%. Et y'a confiance puisqu'on peut le voir ou le contacter quand on veut si on a besoin d'une info ou d'un conseil.
J'attends maintenant que mes "rentes" se cumulent suffisamment pour refaire pareil investissement mais avec plus de moyens. Mais c'est long quand on commence petit cry

grmff · #19 02-12-2010 14:41:39

C'est un processus intéressant. Merci de votre apport, je ne connaissais pas.

A retenir pour la diversification et répartition du risque tant sur le côté politique, que sur la monnaie. Pas mal pour ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, tout en gardant un certain contrôle de ce qui se passe.

Perso, je mets tous mes oeufs dans le même panier, et je surveille bien mon panier...

Je ne laisse pas un oeuf dans le panier d'un autre que je devrai payer pour surveiller le panier.

BetWiz · #20 02-12-2010 14:47:05

grmff a écrit :

C'est un processus intéressant. Merci de votre apport, je ne connaissais pas.
A retenir pour la diversification et répartition du risque tant sur le côté politique, que sur la monnaie. Pas mal pour ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, tout en gardant un certain contrôle de ce qui se passe.
Perso, je mets tous mes oeufs dans le même panier, et je surveille bien mon panier...
Je ne laisse pas un oeuf dans le panier d'un autre que je devrai payer pour surveiller le panier.

Héhé! Comme je disais tantôt. Chacun son truc. Loin de moi l'idée de vouloir convertir qui que ce soit, juste partager une expérience.

Mais mon appel reste d'actualité : qui d'autre a fait comme moi? Content ou pas?

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