reconstitution quote part fonds de roulement

Pf · #1 05-12-2010 14:21:05

Bonjour,

Dans le cadre de la vente d'un appartement, le syndic peut-il demander au nouveau propriétaire la restitution du fonds de roulement ? Si oui, comment le calcul est réalisé ? Sur base de quelles données ?

J'ai effectué quelques recherches mais tout cela reste assez flou... merci pour vos réponses

PF

grmff · #2 05-12-2010 14:33:18

Le fond de réserve reste acquis à l'immeuble, sauf si le compromis stipule différemment.
Le fonds de roulement, par contre, est restitué à l'ancien propriétaire, et réclamé au nouveau.

Pf · #3 06-12-2010 10:32:03

grmff a écrit :

Le fond de réserve reste acquis à l'immeuble, sauf si le compromis stipule différemment.
Le fonds de roulement, par contre, est restitué à l'ancien propriétaire, et réclamé au nouveau.

Merci pour votre réponse.
Peut-on exiger une preuve du remboursement ? Que se passe t-il si l'ancien propriétaire n'a jamais constitué sa cote part dans le fonds de roulement ?

Comment est calculé le montant du remboursement à l'ancien propriétaire ?

Merci

P.F

mistral · #4 06-12-2010 11:59:38

grmff a écrit :

Le fond de réserve reste acquis à l'immeuble, sauf si le compromis stipule différemment.
Le fonds de roulement, par contre, est restitué à l'ancien propriétaire, et réclamé au nouveau.

à Grmff,

Pour moi, votre explication n'est pas correcte.

Les clauses du compromis de vente ne concernent que des accords entre deux parties, l'acheteur et le vendeur et non le syndic ou l'ACP comme votre message le laisse supposer.

Si le vendeur veut récupérer son fonds de réserve, il majore le prix de vente de son appartement, et le syndic n' a rien à voir dans cette transaction.

Quant au fonds de roulement, la loi ne dit par la même chose que vous.

Voici ce que stipule l'art. 577-11 :

§ 5 . En cas de transmission de la propriété d’un lot :

1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il n’a pas joui effectivement des parties communes; le décompte est établi par le syndic ;

2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association.

bada · #5 06-12-2010 16:29:49

A Mistral. Non, le vendeur ne majore pas son prix de vente. Lors du questionnement du notaire au syndic, celui-ci lui communique le montant du fond de réserve et c'est le notaire qui se charge de récupérer la somme auprès de l'acheteur.
Quant au fond de roulement, tout à fait d'accord avec vous et l'article de loi que vous mentionner

PIM · #6 06-12-2010 16:40:42

Pour le fonds de réserve, je confirme qu'il n'est pas nécessaire d'augmenter le prix de vente, mais il faut conventionnellement prévoir son éventuel remboursement par l'acquéreur au vendeur.
A défaut, il ne sera pas possible d'obtenir ce remboursement.

Pour le fonds de roulement, voici ce qu'en dit le site des notaires:

Fonds de roulement
Chaque copropriétaire doit verser sa quote-part dans le fonds de roulement. Généralement, il s'agit d'une provision forfaitaire versée chaque trimestre au gérant qui périodiquement (par exemple une fois par an) dresse des comptes et restitue l'excédent par rapport à la provision versée ou réclame le solde éventuel.
Au moment de l'acte de vente, il n'y aura pas de décompte à faire entre les parties (vendeurs et acquéreurs) qui devront simplement informer le syndic de la date de la vente, de l'identité de l'acquéreur et des clauses de l'acte relative au partage des charges. Le syndic devra faire un décompte et restituer au vendeur sa quote-part dans le fonds de roulement, sous déduction des charges dues à la copropriété jusqu'à la date de l'acte de vente. Il réclamera en même temps à l'acquéreur une somme destinée à reconstituer ce fonds.

Saxo · #7 06-12-2010 16:59:19

PIM a écrit :

Fonds de roulement
provision forfaitaire versée chaque trimestre au gérant

.

Il y a une ambiguïté profonde entre :
- l'avance périodique (les notaires parlent ici d'avance trimestrielle)
- l'avance permanente (par exemple lors de la constitution de l'ACP, sorte de fond de caisse).

mistral · #8 06-12-2010 18:49:32

Saxo a écrit :

Il y a une ambiguïté profonde entre :
- l'avance périodique (les notaires parlent ici d'avance trimestrielle)
- l'avance permanente (par exemple lors de la constitution de l'ACP, sorte de fond de caisse).

Vous ne pouvez pas mieux dire et malheureusement la nouvelle loi n'a pas levé cette ambiguité au point que certains syndics estiment qu'il faut rembourser tout le fonds de roulement au vendeur et le récupérer auprès de l'acheteur.

C'est sympa pour l'acheteur qui dans ce cas se voit ainsi obligé de renflouer un fonds de roulement et de caisse à l'ACP puisque les deux fonds sont malheureusement souvent (si pas toujours) confondus !!

Dans mon ACP ce fonds de roulement s'élevait en fin d'exercice à +-80.000 euros pour 100 appartements, soit +-800 euros par copropriétaire.

N'est-ce pas beaucoup trop, d'autant que ce point n'a jamais été voté et que nous avons un fonds de réserve de 120.000 euros après avoir récemment procédé au remplacement de la chaudière, du bardage de la façade, de la mise en conformité des ascenseurs ?

luc · #9 06-12-2010 20:39:13

mistral a écrit :

(...) Vous ne pouvez pas mieux dire et malheureusement la nouvelle loi n'a pas levé cette ambiguité au point que certains syndics estiment qu'il faut rembourser tout le fonds de roulement au vendeur et le récupérer auprès de l'acheteur. (...)

Cette ambiguïté sera en principe levé dès la publication de l'AR "Comptabilité".

mistral a écrit :

(...) N'est-ce pas beaucoup trop, d'autant que ce point n'a jamais été voté et que nous avons un fonds de réserve de 120.000 euros après avoir récemment procédé au remplacement de la chaudière, du bardage de la façade, de la mise en conformité des ascenseurs ?

Il y a différents systèmes pour provisionner le fonds de roulement et ainsi combler le trou entre le moment des recettes et le moment de payer les factures.

J'explique une formule lié à un système spécifique, qui deviendra probablement le système normal.

Système: décomptes annuels avec provisions trimestrielles payés au début du trimestre avec obligation de paiement dans les 30 jours.

Le budget des recettes consiste dans quatre tranches trimestriels d'un même montant.

Le budget détaillé des dépenses (obligatoire depuis 2010) n'a pas été ventilé par mois.

Deux situations extrêmes possible:
1. tous les CP paient à temps.
Le compte bancaire doit donc avoir suffisamment en caisse pour payer les dépenses de ce mois (en tout 1/12 du budget annuel)

2. personne ne paie - le statuts ne permettent que d'être chez le juge dans les 90 jours, afin de pouvoir faire des saisies, qui rentrent avant la fin du 1 mois du Trim II.
En plus du cas 1 l'ACP doit pouvoir faire face aux dépenses du mois 2 et 3 du Trim I et du mois 1 du Trim II (= en tout 4/12 du budget annuel)

Dans les statuts des années 70 vous trouverez donc des formules que le minimum du fonds de roulement doit être 5/12 à 8/12 du budget annuel de l'année précédente.

L'expérience concrète démontre qu'une copropriété qui a sur son compte bancaire du fonds de roulement moins que 1/12 du budget annuel le 1er jour du trimestre connaît des problèmes de trésorerie et doit postposer le paiement de certains factures. Si alors des travaux urgents sont nécessaires la catastrophe s'annonce.

Personnellement je conseille, dans ce système classique un minimum de 4/12, dont une partie "on call" (= le syndic peut le demander dès qu'il constate des problèmes de trésorerie), accompagné de dispositions très strictes de suivi de paiement des provisions par les CP.

Voulez vous en savoir plus?

Lisez sur Wikipedia l'article "Flux de trésorerie".

Pour le fonds de roulement c'est différent.

Sur ce compte on met d'argent à coté pour des dépenses future afin de conserver les parties communes. Les travaux ne peuvent être commandés que si l'argent est là.

La loi de 2010 a bien prévue et IMPOSE des cloisons entre les deux comptes.

Attention:
Deux gardes fou, instaurés par la loi de 2010, doivent fonctionner:
1. le syndic doit prouver régulièrement (au moins annuellement) qu'il est assuré en RC.
2. le commissaire aux compte doit régulièrement (au moins mensuellement) suivre l'évolution des comptes bancaires comparé avec le budget voté, et en cas de problèmes en faire rapport aux CP directement.

mistral · #10 07-12-2010 12:20:46

luc a écrit :

Cette ambiguïté sera en principe levé dès la publication de l'AR "Comptabilité".
...
Personnellement je conseille, dans ce système classique un minimum de 4/12 ...

Vous dites bien : "en principe" !!!

Je regrette que la loi n'ait pas rappelé ce principe de précaution en le chiffrant comme vous le faites, car depuis 12 ans je déclare en vain en AG que ce fonds est beaucoup trop important et qu'il faut le rembourser pour ne laisser qu'un minimum d'environ 4/12 des charges prévues.

Ce fonds de caisse est actuellement de 8/12 mais il est allé jusqu'à 12/12 des charges de copropriété ce qui a permis les mêmes malversations que celles dénoncées par l'IPI dans sa jurisprudence D614 pour mon ancien syndic....mais seulement reconnu dans une autre ACP.

luc a écrit :

La loi de 2010 a bien prévue et IMPOSE des cloisons entre les deux comptes.
...
2. le commissaire aux compte doit régulièrement (au moins mensuellement) suivre l'évolution des comptes bancaires comparé avec le budget voté, et en cas de problèmes en faire rapport aux CP directement.

Pouvez-vous me donner l'art. de la loi de 2010 qui autorise le commissaire aux comptes à vérifier mensuellement les comptes de l'ACP ?

J'ai beau lire et relire cette loi, je ne trouve pas cette disposition.

D'avance merci.

luc · #11 07-12-2010 12:50:29

mistral a écrit :

Pouvez-vous me donner l'art. de la loi de 2010 qui autorise le commissaire aux comptes à vérifier mensuellement les comptes de l'ACP ?
J'ai beau lire et relire cette loi, je ne trouve pas cette disposition.
D'avance merci.

C'est à l'AG de déterminer les obligations et les compétences en adaptant le règlement de copropriété. S'il ne permet pas au CC de faire cette vérification au moins mensuelle il donne un mandat incomplet au CC. Ce qui va contre l'esprit de la loi.

C'est vrai que ce n'est pas mis dans la loi, qui donne toute la liberté à l'AG, mais qui en même temps permet que l'AG en soit mis devant ses responsabilités (Réglement de Copropriété incomplet = responsabilité de l'AG).

Quand on donne un mandat qui est inopérable à un CC, on ne peut pas lui reprocher plus tard en cas de problèmes d'avoir rien signalé. Un mandat incomplet = le CC devient en fait irresponsable envers l'AG.

mistral · #12 07-12-2010 15:58:08

luc a écrit :

...
C'est à l'AG de déterminer les obligations et les compétences en adaptant le règlement de copropriété. S'il ne permet pas au CC de faire cette vérification au moins mensuelle il donne un mandat incomplet au CC. Ce qui va contre l'esprit de la loi.
C'est vrai que ce n'est pas mis dans la loi, qui donne toute la liberté à l'AG, mais qui en même temps permet que l'AG en soit mis devant ses responsabilités (Réglement de Copropriété incomplet = responsabilité de l'AG).
Quand on donne un mandat qui est inopérable à un CC, on ne peut pas lui reprocher plus tard en cas de problèmes d'avoir rien signalé. Un mandat incomplet = le CC devient en fait irresponsable envers l'AG.

La loi aurait dû prévoir, par défaut, quelques dispositions essentielles pour éviter l'impunité des syndics, des conseils de copropriété, des commissaires aux comptes. dans les ACP républiques bananières.

Dans ces ACP, il est évident que le couple infernal syndic/CDC ne veut pas la transparence de la gestion et il sera difficile voire impossible de modifier le règlement de copropriété en ce sens.

Il appartenait au législateur d'imposer les règles de bon fonctionnement et non laisser ce soin à des copropriétaires ignorant la loi.

Je trouve que c'est un comble pour une loi qui se voulait corriger les lacunes de la loi de 1994 de rendre responsables les ACP qui n'auraient pas pris les dispositions nécessaires pour se mettre en conformité avec l'ESPRIT de la loi.

J'ai rencontré dernièrement les membres du conseil de gérance (pour moi, grâce à la nouvelle loi il n'a jamais aussi bien porté ce nom !), ils ignorent la loi, celle de 1994 comme de 2010.

Croyez-vous Luc, qu'ils appliqueront celle de 2010 ?

Et où voyez-vous des sanctions envers les syndics qui ne respecteront pas la loi ou n'inciteront pas les CP à prendre les dispositions nécessaires ?

Ils n'ont jamais été sanctionnés par celle de 1994, ils ne le seront pas davantage.

Fallait-il dépenser tant d'énergie pour en arriver finalement à déclarer que les vraies mesures seront prises par le règlement de copropriété ??

Ce n'est cependant pas depuis le 1 septembre 2010 que les ACP sont souveraines.

J'ai lu une de vos interventions au moment de l'application de la nouvelle loi.

Vous y préconisiez la manière dont les syndics devraient procéder:

De mémoire, vous aviez prévu plusieurs AG pour ce faire, depuis l'AG d'information en septembre, à celle d'accords de principe en octobre, celle de propositions de modification des statuts en novembre pour arriver in fine à l'AG finale qui allait entériner le tout en décembre.

Nous en sommes loin.

Je crois, Luc, qu'à cette époque vous rêviez encore !

Ainsi, mon syndic n'a pas encore signalé aux CP qu'une nouvelle loi était d'application depuis le 1 septembre et que cela nécessiterait des mises en conformité.

Qui selon vous est responsable ? le syndic ou l'ACP ?

Il ne nous a pas davantage envoyé les comptes ni les convocations avec l'ordre du jour pour l'AG prévue ce 21 décembre, à moins que comme l'année dernière il ne décide unilatéralement de la reporter à plus tard.

Pourquoi ?

Parce que les points que j'ai demandé de mettre à l'ordre du jour (conformes à la loi de 2010) ne lui plaisent pas, notamment une révision de son contrat que personne n'a jamais eu !

mistral · #13 08-12-2010 12:21:52

Luc a écrit :

...
C'est à l'AG de déterminer les obligations et les compétences en adaptant le règlement de copropriété. S'il ne permet pas au CC de faire cette vérification au moins mensuelle il donne un mandat incomplet au CC. Ce qui va contre l'esprit de la loi.

Rendre responsable l'AG parce qu'elle commettrait des erreurs dans la mise en conformité de ses statuts, par des dispositions du règlement de copropriété qui ne répondraient pas à l'esprit de la loi (voir le sujet "Commissaire aux comptes" par exemple) est très sévère, voire injuste !

En effet, vous n'ignorez pas Luc, que la majorité des copropriétaires ignorent la loi ou à tout le moins n'en ont pas votre connaissance pointue.

Les erreurs seront donc légion.

Le SNP vient de mettre la dernière (!!) main à son contrat de syndic, alors que la loi est votée depuis juin.

C'est dire la difficulté que les juristes du SNP ont eues, peut-être pour déjouer les pièges de la loi, et ils reconnaissent eux-mêmes que ce contrat n'est qu'une base qui devra être révisée au fil du temps en fonction des remarques des CP, c'est à dire le vécu de l'après 2010 !!!

Et vous voudriez rendre responsables des quidams dans les mises à jour du règlement de copropriété ??

Ce n'est pas demain que ces mises à jour seront établies !

Le but de la loi serait-il de contraindre les ACP à faire appel à des bureaux spécialisés d'avocats pour ces mises à jour ?

J'en arriverais à le penser.

SNP a écrit :

Le SNP vient de mettre la dernière main à son "contrat de syndic". Ce contrat comporte notamment une liste des tâches qui sont comprises dans la mission générale du syndic, sur base de la loi et d'une compréhension raisonnable de la gestion de l'immeuble. Toutes ces tâches sont comprises dans la rémunération ordinaire du syndic.
En outre, il existe une liste des tâches rémunérées en sus des honoraires normaux.
Le contrat est accompagné d'un "cahier de charges" servant de support à la recherche d'un syndic.
Le SNP a conscience du fait que ce modèle de contrat devra faire l'objet d'adaptations au fur et à mesure des expériences des copropriétés et il restera donc très attentif aux remarques qui seront inévitablement formulées.
Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires

dach · #14 08-12-2010 14:01:21

Je suis un petit nouveau sur ce forum, mais je le consulte depuis quelque temps.
En autre, je trouve les interventions de Luc bien à propos.

Concernant la situation du fond roulement, entre les 2 situations extrêmes indiquées, il y a le cas plus courant de quelques copropriétaires indélicats qui comptent sur les avances des autres pour que les factures de l'ACP soient payer à temps.
Comment motiver les copropriétaires a approvisionner la caisse ? Est-il possible que les copropriétaires qui pallient aux problèmes de trésorerie soient indemniser par les copropriétaires défaillants ?

bada · #15 08-12-2010 15:30:26

@ dach. Il ne faut pas indemniser les CP qui paient à temps mais pénaliser ceux qui ne paient pas ou en retard en leur faisant payer des indemnités de retard de paiement. C'est souvent prévu dans l'acte de base.

luc · #16 08-12-2010 16:55:07

bada a écrit :

@ dach. Il ne faut pas indemniser les CP qui paient à temps mais pénaliser ceux qui ne paient pas ou en retard en leur faisant payer des indemnités de retard de paiement. C'est souvent prévu dans l'acte de base.

Correct.

Des indemnités classiques sont
- intérêts: taux légal +2% (annuel pro rata)
- indemnité forfaitaire de frais administratifs: 10% du montant pas payé durant le trimestre précédent.

Ces montants sont d'une manière ou autre montré sur la demande de provisions trimestrielle, ce qui a un effet persuasif.

Pour éviter que les CP en retard de paiement profitent des indemnités payés pro rata directement, il faut décider en AG d'attribuer ces intérêts par exemple au fonds de réserve. Dans le cas d'une ACP de 10 CP il saura qu'il ne recevra pas 10% de ce qu'il a payé comme indemnité par la voie du décompte annuel.

mistral · #17 10-12-2010 17:04:24

luc a écrit :

Des indemnités classiques sont
- intérêts: taux légal +2% (annuel pro rata)
- indemnité forfaitaire de frais administratifs: 10% du montant pas payé durant le trimestre précédent.
Ces montants sont d'une manière ou autre montré sur la demande de provisions trimestrielle, ce qui a un effet persuasif.

Nos statuts sont clairs, ils prévoient 6% l'an sur les provisions non payées et pas sur tout ce que le syndic décide de réclamer !

Ce taux de 6% n'a jamais été appliqué.

Notre syndic applique 12% sur les montants réclamés non payés, alors que ce taux de 12% n'a jamais été ni voté ni même proposé en AG + 15 euros pour chaque retard + 250 euros forfaitaires de frais administratifs.

Lorsqu'il y a une action en justice, le syndic réclame sur le TOUT, présenté sans détail comme "arriérés de charges impayées" des intérêts judiciaires.

Le problème est que ces montants, quand ils sont récupérés, ne se retrouvent pas dans la comptabilité car le syndic ne détaille RIEN au bilan.

De toute manière ces montants, s'ils reviennent dans la compta de l'ACP n'alimentent pas le fonds de réserve.

Dans trois dossiers récents que j'ai suivis, l'ACP a été déboutée et condamnée car le syndic est INCAPABLE de justifier les montants qu'il réclame et de justifier comment il a calculé les intérêts de retard imputés.

Exemple: sur un montant de retard non justifié de 404 euros, il a imputé 112 euros d'intérêts de retard.
Quel taux, sur quel montant, durant combien de temps ? Mystère.

Ces pénalités ne sont jamais détaillées dans le décompte individuel de fin d'année, elles sont englobées dans les provisions versées.

Eh oui !!! Comme l'a reconnu récemment l'avocat dans ses conclusions"le système est un peu compliqué mais il est appliqué depuis toujours par le syndic " (sic)

En effet, ces provisions non détaillées sont comme l'a déclaré l'avocat en audience le résultat de plus et de moins (resic) !!!

Ceci a justifié que l'ACP et non le syndic soit déboutée et condamnée !

bada · #18 10-12-2010 18:27:14

Nos statuts sont clairs, ils prévoient 6% l'an sur les provisions non payées et pas sur tout ce que le syndic décide de réclamer !

Chez nous, les indemnités de retard de paiement sont de 1€ par jour de retard à partir du 31ème jour qui suit l'invitation à payer. Au final, ça fait beaucoup plus que 6...12 ect de % et c'est inscrit dans l'acte de base.

dach · #19 11-12-2010 11:25:03

Effectivement notre acte de base prévoit 14% d'intérêt de retard et un recouvrement auprès du locataire. Mais notre syndic indique que ces clauses sont inapplicables et surtout que les de recouvrement sont à charge de l'ACP.
Il y a-t-il des ACP qui réussissent à appliquer ces clauses ?

Petite digression: Je comprends qu'un système de bonis (indemnisation des CP prévenants) est juridiquement contestable, mais il me semble de bon sens. Mais la justice et le bon sens... wink

Pf · #20 15-12-2010 21:00:16

Concrétement, prenons l'exemple suivant :

Vente d'un appartement en 2001

Acte chez le notaire le 30/06/2001

Montant des provisions de charges 100 €

L'ancien propriétaire a donc payé 600 € de provision sur l'année 2001.

Pour le nouveau propriétaire :

A) Le syndic doit donc établir le montant destiné au fonds de roulement durant la période du 01-01-2001 au 30-06-2001? (un % des 600 €?)

B) Le syndic réclame la totalité des provisions au nouveau propriétaire?

C) Le syndic est incapable d'établir un calcul logique et réclame un montant forfaitaire ?

D) autre réponse ?

Merci

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