Loyer impayé

MICHELE · #1 15-01-2011 21:20:30

Bonsoir,

Un locataire a loué mon appartement avec un bail d'un an qui se termine le 31/08/2011.
Il a commencé en payant tout à fait correctement ses loyers les 3 premiers mois.
Le mois dernier, il a fallu attendre le dernier jour du mois, plusieurs appels téléphoniques et promesses et une mise en demeure pour qu'il effectue le réglement du loyer.
Ce mois-ci j'apprends d'Hydrobru qu'il n'a pas payé une facture de clôture de +/- 80,-€ !! et il n'a toujours pas payé son loyer. C'est donc mal parti.
Je m'apprête à lui envoyer une nouvelle mise en demeure. Dois-je y réclamer la facture d'eau également (étant donné le fait que je suis solidaire)?
Que dois-je faire si je n'obtiens pas de réponse à cette mise en demeure? Puis-je mettre fin anticipativement au bail? Comment connaître la solvabilité d'un parfait anonyme qui se présente à vous pour louer un appart? Est-ce possible?

Merci pour votre aide.

Panchito-9340 · #2 15-01-2011 22:20:36

Je demande toujours que le loyer me soit payé par ordre permanent de manière à ce que mon compte soit provisionné pour le 1er au plus tard.

Au locataire à établir cet ordre permanent le 28 du mois qui précède.

Dans les conditions d'obtention des clés, une d'entre elles stipule que le preneur devra me fournir la preuve que cet ordre permanent a bien été établi.

Je sais très bien qu'il peut l'annuler par la suite, mais je teste ainsi ses intentions futures...

D'autrepart, il comprend tout de suite que je ne supporterai pas le moindre retard...

grmff · #3 15-01-2011 22:38:06

Je m'apprête à lui envoyer une nouvelle mise en demeure. Dois-je y réclamer la facture d'eau également (étant donné le fait que je suis solidaire)?

Vous pouvez effectivement lui demander de vous démontrer qu'il est en ordre de payement de son eau.

Que dois-je faire si je n'obtiens pas de réponse à cette mise en demeure?

C'est le passage par la justice de paix pour rompre le bail à ses torts et à ses frais

Puis-je mettre fin anticipativement au bail?

Oui, mais pas sans une action en justice ou un accord amiable.

Comment connaître la solvabilité d'un parfait anonyme qui se présente à vous pour louer un appart? Est-ce possible?

On n'est jamais sûr de la solvabilité de quelqu'un. On peut vérifier s'il a un salaire ou non(fiche de paye), s'il touche son salaire ou non (un extrait de compte original démontre s'il y a une saisie ou non), voire même un extrait de son "casier financier" à la BNB. On peut l'interroger pour savoir s'il a des prêts, des procédures judiciaires en cours, s'il a payé son loyer les derniers mois. On peut vérifier s'il n'est pas en Règlement Collectif de Dette.

Mais on ne pourra jamais savoir s'il n'a pas fabriqué un document, s'il n'a pas caché une info, s'il n'est pas en règle de payement de ses crédits, s'il n'a pas menti, s'il n'a pas une dette fiscale importante cachée, etc, si 5 procès ne sont pas en cours, etc...

MICHELE · #4 16-01-2011 14:33:12

Grand merci pour ces réponses claires et précises.

J'ai demandé un ordre permanent que j'ai obtenu mais le compte est vide le 3 du mois probablement puisque le paiement ne passe pas.
On peut donc obtenir un extrait du casier financier de quelqu'un à la BNB ou c'est lui qui doit vous le produire?
On peut également vérifier s'il n'est pas en Réglement Collectif de Dette? Comment?
Je peux comprendre que queqlu'un traverse une période difficile mais ici cela me semble être malheureusement plutôt une arnaque organisée. mad Thanks!

Panchito-9340 · #5 16-01-2011 14:48:31

Malheureusement dans la plupart des cas, tous ces organismes vont se retrancher derrière les lois sur la protection de la vie privée et il est quasi impossible d'obtenir ce type de renseignement sur un futur locataire.

Et même si vous en disposez, c'est toujours une loterie. J'ai ainsi un locataire qui, travaillant au Shape, gagne plus de 6000€ net par mois. Il vient de s'acheter le dernier modèle d'Audi...mais on vient de lui placer un compteur à budget dans la villa qu'il me loue (5 chambres dont certaines de plus de 30m² / 510 m² de surface habitable avec un jardin d'agrément de 15 ares), car il ne payait pas ses factures d'électricité.

Comme je lui en demandais la raison, il m'a dit, "c'est bien simple: quand je reçois du courrier en français, je le jette au bac car je n'y comprends rien"!! Il n'est dès lors pas assuré et n'assume aucun entretien...(chaudière, ramonage de la cheminée etc...)

Donc même avec un locataire gagnant de l'or en barre, on n'a jamais aucune garantie...

Celui-là a d'ailleurs aussi établi un ordre permanent sur un compte vide car il est payé par une banque américaine sur le territoire américain du Shape.

Et donc quand cela lui chante, il va tirer ses dollars à l'ATM du Shape et apporte sa petite valise dans un banque belge où il a un compte à 0 avec un ordre permanent...

grmff · #6 16-01-2011 14:54:52

On peut donc obtenir un extrait du casier financier de quelqu'un à la BNB ou c'est lui qui doit vous le produire?

Pour des raisons évidentes de protection de la vie privée, c'est lui qui doit le produire.

Avec un PC, muni d'un lecteur de carte d'identité et d'une connection internet, vous pouvez demander au locataire de mettre sas carte d'identité et son pin pour obtenir ce casier.

Je ne le fais pas, c'est un peu lourd. Mais techniquement, c'est faisable.

MICHELE · #7 16-01-2011 15:28:39

Merci à tous les deux pour ces éclaircissements.

grmff · #8 16-01-2011 18:34:03

Bonne chance à vous.

Personnellement, je prends mon téléphone pour faire des sms à ceux qui sont en retard. J'attends leurs promesses de remise à jour. A court terme. Leurs excuses, parfois cohérentes.

Sans réponse, ou si le délai est dépassé, coup de fil doublé d'un 2e sms.

Puis recommandé. Puis action en justice.

Nous sommes le 16.
1. 15% de mes locataires sont en retard du mois de janvier à cause du CPAS (qui paye fin de mois) ou de leur administrateur de bien qui a foiré le passage de l'année.
2. D'autres 15% sont en retard du mois de janvier pour des raisons limites, dont la moitié m'a donné une explication convaincante.
3. Un est en retard de 2 mois et est de mauvaise foi. J'ai donc mi fin à son bail et il sera resté 6 mois.
4. Un est en retard de 2 mois. Je me suis fait avoir par sa grosse voiture allemande de série 7 et son commerce. Je n'ai pas demandé de garantie... Comment peut-on se faire avoir quand on a des centaines de baux derrière soi. Mais il me paye avec régularité les nouveaux mois, et je n'envisage pas de le virer.
5. Une est en retard de 3 mois, mais elle doit quitter ces jours-ci.

J'ai actuellement 4 rendez-vous chez le juge de paix: deux pour des locataires qui me payent, mais sont infernaux et de mauvaise foi. Et deux pour des anciens proprios qui refusent de me payer la quote part de loyer qu'ils ont perçu de leur locataire... et qui refusent de me les rendre.
Je m'attends a des difficultés sur 5% des dossiers en cours dans les 3 mois qui viennent...

Comme cela, vous avez mes statistiques...

Goudurix · #9 30-01-2011 19:21:57

Je m'attends a des difficultés sur 5% des dossiers en cours dans les 3 mois qui viennent...

En voilà une réponse bien précise et concrète comme je les aime smile Merci. Parce que j'essaie de me faire une idée du marché locatif et des risques...

grmff · #10 30-01-2011 23:18:21

Il est évident que si vous avez un seul locataire, le risque reste proportionnellement identique. Mais en cas de "sinistre", c'est catastrophique.

Et même si au bout du compte vous récupérez le tout, il n'est pas évident de vivre le trou dans la caisse pendant parfois plusieurs mois! Voire années en cas de passage par un tribunal qui met du temps, suivi par un appel dans une cours qui n'est pas plus rapide, suivi par des remises, des reports et des nouvelles informations et enquêtes demandées par la partie adverse.

grmff · #11 30-01-2011 23:28:24

5. Une est en retard de 3 mois, mais elle doit quitter ces jours-ci.

Elle a effectivement quitté. A la cloche de bois, sans me rendre les clés. Sans me signer une fin de bail. Sans me payer le solde dû.

J'ai la garantie sur mon compte (bail fait par l'ancien proprio, avec des difficultés directement dès mon achat... et que je n'ai heureusement jamais régularisé.)

J'ai déposé requête en justice de paix, et l'appart est déjà reloué.
EN même temps, j'ai déposé une autre requete, pour confirmer le congé donné à la personne de mauvaise fois.

Et normalement, je devrai déposer deux requêtes de plus cette semaine.

Un ami me disait: un mois et un jour de retard et je dépose la requête. Mais bon, il est sur Bruxelles ou les délais sont beaucoup plus longs que sur Charleroi. Mais je pense que je vais adopter cette méthode aussi.

Goudurix · #12 31-01-2011 09:24:00

Grmff, ça a effectivement l'air d'être un emploi à plein temps de gérer ces locataires à problèmes. Mais comme vous dites, si c'est 5% sur un grand ensemble, c'est rentable.

Il est évident que si vous avez un seul locataire, le risque reste proportionnellement identique. Mais en cas de "sinistre", c'est catastrophique.

C'est "malheureusement" ce que j'envisageais. Le but serait de louer un appartement qui a une haute valeur à Bruxelles, pour acheter une maison en Wallonie.

La différence de prix est telle entre les deux communes, que la location de l'appart couvrirait environ 2/3 du remboursement de la maison. D'où mon grand intérêt pour cette solution séduisante sur le papier, mais qui pourrait être un cauchemard si ça se passe mal.

L'autre option est de vendre l'appart, mais quelqu'un de ma famille, et moi-même y sommes attachés. D'autant plus qu'on l'a acheté à bon prix en 1999. Si on le vend aujourd'hui, on ne pourrait plus jamais revenir à Bxl à cause des prix actuels. L'idée est de revenir dans l'appartement pour nos vieux jours... Bon d'ici là, nos envies auront peut-être changé, mais en louant on conserve des options possibles.

Qu'en pensez-vous? Ca vous semble fou de louer pour financer la maison? Parce si la location se passe mal, on aura vaiment la corde au cou... C'est pour ça aussi que dans un autre sujet je parle de banque qui se porte garant. Je cherche des solutions en béton... si elles existent... dans un pays où le locataire est roi...

grmff · #13 31-01-2011 09:33:05

Tout dépend du locataire et de la population cible.

Il est clair que vous aurez plus d'impayés avec des locataires CPAS qu'avec des gens qui travaillent au Shape ou à l'Europe.

Mais le risque existe. Et même s'il est saisissable, il peut encore se mettre en RCD et vous aurez une perte sèche et définitive.

Avec un seul locataire, vous avez intérêt à garder 6 mois de loyer d'avance en provision, au cas où il arrête de payer.

rexou · #14 31-01-2011 11:24:36

grmff a écrit :

Avec un seul locataire, vous avez intérêt à garder 6 mois de loyer d'avance en provision, au cas où il arrête de payer.

6 mois ???
vous pouvez développer ?
peu compatible avec la législation, non
et peu compatible avec le marché...

grmff · #15 31-01-2011 11:35:52

La somme est à garder en réserve en cas de soucis. C'est un "fond de réserve" qu'il est prudent de se constituer en temps que propriétaire.

Cela n'a rien à voir avec la législation, ni avec la garantie, ni avec quoi que ce soit d'autre qu'une bonne gestion prudente de ses affaires quand on est à la corde comme l'est Goudurix.

Pourquoi 6 mois?
Le temps de se rendre compte qu'il y a un problème, un mois de passé
Le temps d'obtenir une audience, un mois de passé
Le temps d'obtenir un jugement, un mois de passé
Les coûts des travaux éventuels entre deux locataires, et le temps de les faire, on a vite perdu deux mois
Le temps de retrouver un nouveau locataire, encore un mois de passé.

Et les 6 mois de réserves sont épuisés...

S'il fait appel, on est pas rendu.

rexou · #16 31-01-2011 13:21:04

Dans le cas d'une somme à constituer par le propriétaire, je comprends mieux... Le conseil est excellent mais encore faut-il avoir les moyens de la prudence.

grmff · #17 31-01-2011 13:29:57

Si on a pas les moyens de la prudence, il ne faut pas se lancer...

Vous rouleriez avec des pneus lisses?

rexou · #18 31-01-2011 13:33:11

Investir en général, et louer en particulier, c'est aussi accepter un risque...

grmff · #19 31-01-2011 13:36:24

Rouler en voiture, c'est accepter un risque d'accident.

Mais il est communément admis que le véhicule doit être en bon état, que les pneus ne doivent pas être rapés et que la ceinture est un élement de sécurité qui sauve des vies.

Alors, dans le cas de Goudurix, je conseille le matelas de sécurité de 6 mois minimum, qui amortira les aléas financier de la mise en location.

Et 6 mois si on compte sur le loyer pour payer son prêt, ce n'est pas beaucoup quand on a un et un seul locataire...

Au dela de cela, vous faites ce que vous voulez...

grmff · #20 31-01-2011 13:38:24

L'assurance incendie n'est pas obligatoire non plus.

Mais je conseille de la prendre si vous avez un seul bien. Si vous êtes propriétaire de 1500 maisons, cela peut être différent...

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