Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.

grmff · #1 22-02-2011 15:32:50

Aujourd'hui, je passe chez le juge de paix.

Il s'agit d'une personne qui a quitté son logement sans prévenir ou presque, après à peine un an et demi, au cours d'un bail de 1 ans, reconduit en un deuxième bail de un an, qui permet au locataire de quitter son logement en cas exceptionnel moyennant préavis de 3 mois et une indemnité de 3 mois.

Pour libérer la garantie locative, je suis amené à porter l'affaire devant les tribunaux.

Je réclame:
1. Une indemnité de 3 mois de relocation / préavis non presté
2. Une indemnité contractuelle de 3 mois

Le juge me demande si le logement est reloué. Il est reloué. Seul maître en son tribunal, il me dit qu'il décide unilatéralement de réduire mes prétentions à 3 mois d'indemnité, car le bien étant reloué, mon préjudice est moindre et il ne peut accepter cette "surfacturation"

Je m'y oppose, car je trouve injuste qu'une personne incorrecte (pas de préavis et partie sans prévenir alors qu'elle reçoit mes SMS...) se trouve dans la même situation qu'elle ait donné un préavis ou non.

Si elle avait donné un préavis, il y aurait eu 3 mois d'indemnité contractuelle.
Elle n'a pas donné de préavis, m'a laissé courrir pour relouer et prendre le risque de relouer sans que son bail ne soit résilié par un juge. Et qu'a-t-elle pour sa peine? Rien de plus. 3 mois d'indemnité.

Je m'insurge donc sur cet appel par le juge à ne plus donner son préavis et à se laisser condamner en justice, puisque cela revient au même...

Le juge m'entend, et me propose de remettre l'affaire afin que je puisse déposer des conclusions qui appuieraient mon indignation, et donner une base contractuelle à cette indemnité supplémentaire aux 3 mois légaux.

Il est entendu entre le juge et moi-même que l'affaire n'a aucun intérêt en soi. En effet, la personne est parfaitement insolvable...

Par contre, monsieur le juge m'a précisé qu'il se pencherait avezc attention sur mon argumentaire et que sa décision est appelée à faire jurisprudence en son tribunal.

Donc, à vos plumes!

Francis · #2 22-02-2011 21:57:02

Grmff, faites le détail de tous vos frais, téléphone, déplacement, annonces, etc. cela peut apporter de l'eau à votre moulin.

Pour le reste, je suis curieux de connaitre le jugement.

Erico · #3 22-02-2011 22:13:59

j'ai eu, plus ou moins le même cas ,mais c un avocat qui me défendait

je demandais 6 mois pour résiliation anticipée ( bail commercial) le juge ne m'en a accordé que 3

mon avocat a accepté

mais P..... à quoi servent les contrats signés alors ?

--------------------

et ici , désolé mais c aussi n'importe quoi, ce juge devait aller dans votre sens
maintenant il vous demande d'appuyer votre indignation , mais elle est logique votre indignation, il devrait la comprendre et l'admettre tout simplement sans aucune discussion !
mais c'est quoi des comportements pareils ?

grmff · #4 22-02-2011 22:43:09

A quoi servent les conventions? Excellente question...

Le juge considérera que les clauses du bail sont imposées unilatéralement par le bailleur... et s'opposera à celle qui sont trop défavorable au locataire. Cela m'a déjà été dit par le juge lui-même.

J'entends très souvent que le juge n'accorde pas plus que 3 mois, et cela me choque à chaque fois.

Pour moi, c'est un "pousse au crime": pourquoi un locataire devrait-il donner un préavis, si de toute façon le juge réduit le surcoût à rien du tout?

Le juge a été sensible à mon argument. Il a donc demandé que je fasse un écrit de ma position. Je suis quasiment sûr que cela sera discuté entre juges de l'arrondissement... et je cherche donc des arguments juridiques et logiques à mentionner dans mes "conclusions".

Erico · #5 23-02-2011 09:27:36

grmff a écrit :

Le juge a été sensible à mon argument. Il a donc demandé que je fasse un écrit de ma position. Je suis quasiment sûr que cela sera discuté entre juges de l'arrondissement... et je cherche donc des arguments juridiques et logiques à mentionner dans mes "conclusions".

les arguments juridiques et logiques sont tout simples et se rejoignent

bail signé sans contrainte par les deux parties et clauses du bail pas illégales à partir de là ça doit être respecté
c'est juridique et logique non ? lol

rexou · #6 23-02-2011 12:29:40

Rico a écrit :

...les arguments juridiques et logiques sont tout simples et se rejoignent
bail signé sans contrainte par les deux parties et clauses du bail pas illégales à partir de là ça doit être respecté
c'est juridique et logique non ?

C'est en effet logique et juridique... et pourtant si aléatoire !

Gof · #7 23-02-2011 23:09:38

Ceci pose une nouvelle fois la question de la légalité des clauses dites diplomatiques dans les baux de résidence principale de courte durée.

Un courant majoritaire en jurisprudence les admettent.

Mais dans ce cas, outre la fixation d'un délai de préavis de trois mois, la clause est assortie d'une clause indemnitaire qu'il convient de qualifier plus amplement. La chose est importante, en ce qu'elle détermine la compétence du juge à la réviser.

S'agit-il d'une clause pénale ? Selon l'article 1231 du Code civil, le juge peut, d'initiative ou à la demande du débiteur, réduire ce type de clause, sans toutefois à faire payer au débiteur une somme inférieure à celle qui aurait été due en l'absence de telle clause.

L'article 1226 du Code civil définit la clause pénale comme suit : "la clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer, en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par suite de ladite inexécution".

Il me semble qu'il ne s'agit pas ici d'un cas d'inexécution, puisque le bail réserve le droit au locataire de notifier un congé avant le terme stipulé. Or, le congé donné au bailleur peut se manifester de différentes manières et n'est, en principe, soumis à aucun formalisme particulier. Ainsi, lorsque le bailleur prend connaissance de l'abandon des lieux, cet acte peut être considéré comme un congé parfaitement légal, qui fait courir le délai du préavis.

Il s'agit donc à mon sens d'une clause indemnitaire contractuelle. Le juge ne dispose pas, dans ce cas, du pouvoir de la réduire, du moins d'initiative, de la même manière que la loi le prévoit en cas de clause pénale.

Ce type de clause n'est en effet pas contraire à l'ordre public, me semble-t-il, en sorte que sa nullité ne peut être soulevée d'office par le juge.

Elle ne contrevient pas non plus à une disposition légale impérative, en sorte que la nullité ne pourrait pas non plus être invoquée par la partie faible au contrat.

Le seul argument qui permettrait de réduire la clause, me semble-t-il, serait de démontrer son caractère abusif. Mais ici encore, la chose ne pourrait être soulevée d'office par le juge. Plus fondamentalement, si l'abus de droit était allégué, il conviendrait encore de le démontrer.

A cet égard, il est intéressant de soulever, bien qu'elle ne s'applique pas au cas d'espèce, sauf à démontrer que le bailleur serait un professionnel, que la loi sur les pratiques du marché et la protection du consommateur précise, notamment, la chose suivante : "l'appréciation du caractère abusif des clauses ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat, ni sur l'adéquation entre le prix et la rémunération d'une part, et les biens ou services à fournir en contrepartie, d'autre part, pour autant que ces clauses soient rédigées de manière claire et compréhensible".

Si je comprends bien, le bail était très clair sur la question.

grmff · #8 23-02-2011 23:57:10

Oufti... Merci Gof pour cet argumentaire que je vais mettre quelques jours à digérer...

C'est "copyright" ou "copyleft"?

Il reste la question soulevée par le juge: le préavis non presté doit-il être payé par la locataire précédente si le bien est reloué?

Et si la locataire n'est pas présente, le juge peut-il réduire tout seul ce montant dû à cause de ce préavis? Je ne le compte jamais à mes locataires. Je trouve moyennement logique de le compter quand le bien est reloué. Mais serais-je en droit de l'exiger?

C'est une question qui se pose souvent sur le forum... et que je voudrais défendre devant le juge.

Gof · #9 24-02-2011 18:45:47

Domaine public, évidemment en attendant la fin du processus de la digestion.

rexou · #10 17-03-2011 13:16:13

Gof a écrit :

... L'article 1226 du Code civil définit la clause pénale comme suit : "la clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer, en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par suite de ladite inexécution".
...

D'où l'importance de la formulation :
- ... Toute rupture anticipée donnera lieu à une indemnité de 6 mois outre un préavis de 3 mois = inexécution de la convention. (art. 1226)
- ... Le Preneur aura la faculté de résilier anticipativement moyennant... = indemnité contractuelle.

Fort bien, sauf que dans les deux cas
- les conditions du bail ne sont pas respectées (alors à quoi bon ?)
- l'interprétation est aléatoire...

Dans mon cas, je demandais résiliation du bail pour abandon du logement aux conditions du bail : 3 mois de préavis et 6 mois d'indemnité de rupture.
Rien de plus. Pas d'EDLS. Pas de loyers impayés. Pas de décompte de charges. Pas de frais divers (par exemple serrurier et clés). Rien qui soit susceptible de poser un problème quelconque donc et pas de chipot sur des détails.

- Le juge a entendu ma demande : Locataire disparu et abandon du logement sans préavis ni explication. Bail de 3 ans. Demande résiliation bail et paiement de 3 mois + 6 mois.
- Il a entendu le locataire : Oui, j'ai quitté les lieux. Problèmes perso. Je dois me cacher. J'ai déposé les clés (jamais reçues ni trouvées) dans boite aux lettres du proprio.
- Il m'a demandé si j'accepterais 3 mois et j'ai répondu que le bail en prévoit 6.
- Et il a prononcé la résiliation du bail et le paiement de 3 mois (rupture dans la première année a-t-il dit, ce qui m'a d'autant plus surpris que c'est un bail court -3ans) et 3 mois de préavis. Soit 6 mois au total + les frais.
Pas d'autre question, sauf la nouvelle adresse du locataire. Durée totale : deux minutes maxi.

Aucune question concernant les dates, les loyers impayés éventuels ou une éventuelle relocation...

Ce récit ne surprendra pas les habitués de JP sans doute. Vu la solvabilité bien aléatoire du locataire, ce cas est peu important en soi. Mais cela m' interpelle.

Pour conclure, une question me vient à l'esprit : Les clauses du bail sont-elles aussi ignorées si l'affaire est jugée par la chambre d'arbitrage ?

Erico · #11 17-03-2011 20:02:31

Gof, j'avoue ne pas tout saisir votre littérature oh combien intéressante

Pour être clair, simple et concis

Si un juge n'accorde que 3 mois d'indemnités pour résiliation anticipée, alors que le contrat en prévoit 6 ( en ce qui me concerne bail commercial)
En a t'il le droit ?
Et faut il alors aller en appel ?

J'en fais une question de principe !

Merci

rexou · #12 18-03-2011 17:34:53

Rico a écrit :

... Si un juge n'accorde que 3 mois d'indemnités pour résiliation anticipée, alors que le contrat en prévoit 6 ( en ce qui me concerne bail commercial)
En a t'il le droit ?
Et faut il alors aller en appel ?

En tout cas, cerla semble courant et répétitif !

Et la cour d'arbitrage, suit-elle le même genre de raisonnement?

Erico · #13 18-03-2011 17:39:00

en tous cas si les juges appliquaient la loi à la lettre, il y aurait déjà moins d'encombrements de tribunaux....si ils donnaient aux "victimes" ce à quoi elles ont réellement droit elles n'iraient pas en appel

les coupables iraient bien sûr en appel, mais de toutes façons les coupables vont toujours en appel donc

rexou · #14 21-03-2011 23:46:00

rexou a écrit :

Et la cour d'arbitrage, suit-elle le même genre de raisonnement?

Très intéressante question !
Je suis heureux de l'avoir posée... smile

PIM · #15 21-03-2011 23:58:21

rexou a écrit :

rexou a écrit :Et la cour d'arbitrage, suit-elle le même genre de raisonnement?
Très intéressante question !
Je suis heureux de l'avoir posée...

Un arbitre, quel qu'il soit, se réserve le droit d'arbitrer en vertu des circonstances et éléments du dossier... dont, évidemment, les clauses contractuelles.

rexou · #16 22-03-2011 12:39:41

PIM a écrit :

Un arbitre, quel qu'il soit, se réserve le droit d'arbitrer en vertu des circonstances et éléments du dossier... dont, évidemment, les clauses contractuelles.

Heu... Merci bien Monsieur de La Palice. hmm

Mais encore ? Concrètement. Dans ce cas précis, existe-t-il un historique qui s'assimile à une forme de jurisprudence ?

PIM · #17 22-03-2011 15:44:19

rexou a écrit :

Mais encore ? Concrètement. Dans ce cas précis, existe-t-il un historique qui s'assimile à une forme de jurisprudence ?

Je suppose que vous faites référence à la jurisprudence de la Chambre d'Arbitrage et de Médiation (cfr notre bail type).
Une partie de cette jurisprudence est disponible online notamment ici

rexou · #18 23-03-2011 15:34:17

Merci PIM
Mais si j'ai bien vu, aucune indication précise quant à la prise en considération des termes du bail en ce qui concerne les indemnités accordées en cas de rupture anticipée d'un bail court.
Le sujet doit pourtant être abordé régulièrement, non ?

grmff · #19 28-03-2011 14:16:41

Bon, je dépose mes conclusions demain. Je m'y attaque de ce pas. Merci à tous les intervenants qui m'ont fait part de leur remarques et suggestions, que ce soit ici ou par MP...

Les idées complémentaires qui arriveraient ici seront prises en compte jusque minuit (mais de quelle heure?), c'est promis!

Erico · #20 28-03-2011 19:05:30

et ce sont les premières conclusions que vous allez déposer ?

et combien de fois devrez vous les déposer

mon avocat et celui de la partie adverse vont devoir les déposer 3 x en cette année 2011 avant jugement janvier 2012 ça me semble fou 3 x !!!

Indemnité de relocation, indemnité de fin de bail et préavis.

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