Bail 3 ans - signé - désistement

Kiro · #1 29-07-2011 23:35:11

Bonjour,

convoquée chez le juge de paix le 6 septembre, j'ai vraiment besoin de votre aide.

Voici l'histoire:

Le 9 avril 2011, je signe un contrat de bail de résidence principale, de 3 ans, pour entrée en vigueur le 1er mai.
Ce contrat mentionne la possibilité de le résilier de façon anticipée, moyennant une indemnité de 3 mois, si départ dans la 1ère année, de 2 mois, dans la 2ème année et de 1 mois, dans la 3ème année (clauses propres au bail de 9 ans).

Le 4 mai, j'annonce à mon propriétaire que je désire me désister de ce contrat pour raisons personnelles.
Je n'avais pas versé de garantie, n'ai pas emménagé et n'ai jamais pris possession des clés.
Il me dit oralement qu'il pourrait me décharger s'il a une continuité dans les loyers, en d'autres termes, s'il trouve un nouveau locataire.
Je paie cependant le loyer du mois de mai.
Je mets ensuite une annonce pendant 2 semaines. Le n° de téléphone dans l'annonce est celui du propriétaire qui se charge des visites.
Je reçois cependant plusieurs e-mails d'intérêt à l'annonce.
N'ayant plus de nouvelles, je me dis que l'appartement est reloué.
En date du 11 juin, je reçois un courrier du propriétaire me disant qu'il n'a pas trouvé de locataire, que je n'ai jamais envoyé de résiliation écrite et que je suis priée de payer le loyer du mois de juin.
Je réponds que je ne suis pas d'accord, et entre autres que je ne suis pas responsable de ses critères, plus que douteux, vis-à-vis des candidats potentiels.
De plus, j'ai appris entre-temps que le bail n'a pas été enregistré endéans les 2 mois. Aussi, il s'agit d'une maison dont le propriétaire occupe le rez-de-chaussée et le 1er, un locataire au 2ème et l'appartement en question au 3ème. Après vérification, il se fait que cette maison est considérée comme "maison unifamiliale" auprès de la commune et non comme "immeuble à appartements". Je m'interroge donc sur l'existence légale de ce bien.
Le 25 juillet, je reçois un courrier d'huissiers de justice, avec convocation chez le juge de paix le 6 septembre. Les réclamations du propriétaire sont 3 mois de loyer à partir du 1er juin et 3 mois d'indemnités de rupture. Le courrier mentionne également que le propriétaire fait le nécessaire pour relouer l'appartement, ce dont je doute fortement.

Je n'ai donc pas le choix de me présenter le 6 septembre, mais quels sont les arguments que je peux utiliser pour éviter de devoir lui payer 6 mois de loyer (en dehors du mois de mai déjà réglé)?

D'avance merci pour vos réponses!

grmff · #2 29-07-2011 23:51:09

De ce que vous annoncez, on peut se rendre compte que le préavis a été donné le 4 mai, doc avec effet au 1er juin. Et que les indemnités sont légalement de 3 mois.

Votre propriétaire est donc entièrement dans son droit de vous réclamer 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité.

Il est à noter aussi que l'enregistrement est sans intérêt pour un bail de type court (3 ans = type court...) et dcon que cela ne doonne pas droit à quitter sans indemnité ni préavis.

Mais là ,c'est pas votre question. Vous cherchez des infos pour vous défendre. Pas pour vous enfoncer.

J'axerais ma défense sur l'enrichissement sans cause, et le déséquilibre des intérêts.

Kiro · #3 30-07-2011 00:15:46

Merci pour cette réponse rapide!
Le propriétaire abuserait donc de son droit?
Qu'en est-il du manquement d'un permis d'urbanisme pour cet appartement, est-ce aussi un argument de défense, ou le juge de paix n'en tiendra pas compte?

Merci encore!

grmff a écrit :

De ce que vous annoncez, on peut se rendre compte que le préavis a été donné le 4 mai, doc avec effet au 1er juin. Et que les indemnités sont légalement de 3 mois.
Votre propriétaire est donc entièrement dans son droit de vous réclamer 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité.

Il est à noter aussi que l'enregistrement est sans intérêt pour un bail de type court (3 ans = type court...) et dcon que cela ne doonne pas droit à quitter sans indemnité ni préavis.
Mais là ,c'est pas votre question. Vous cherchez des infos pour vous défendre. Pas pour vous enfoncer.
J'axerais ma défense sur l'enrichissement sans cause, et le déséquilibre des intérêts.

Erico · #4 30-07-2011 06:00:52

On se demande bien pourquoi des gens signent des contrats de bail !!!

grmff · #5 30-07-2011 06:31:12

Le propriétaire abuserait donc de son droit? Qu'en est-il du manquement d'un permis d'urbanisme pour cet appartement, est-ce aussi un argument de défense, ou le juge de paix n'en tiendra pas compte?

L'abus de droit est un excellent aussi.

L'urbanisme, par contre, les juges n'ont ont rien à faire, je pense.

Erico · #6 30-07-2011 06:40:27

il est sympa le proprio, moi je n'aurais jamais signé le contrat sans avoir une garantie financière

et franchement ça me fait un peu rire quelqu'un qui accuse les autres d'abus de droit, alors qu'il ne respecte pas ses obligations découlant d'un contrat signé

mais bon, c le monde d'aujourd'hui....

désolé pour ma franchise....mais comme ces histoires là sont récurrentes, ça commence un peu à m'irriter

et on peut savoir pourquoi alors que le bail commençait le premier mai, vous n'aviez le 4 mai pas emmenagé ?

quant aux critères douteux du proprio pour choisir un nouveau loc, ben sorry , c'est le droit d'un proprio de choisir selon SES critères....qui pour certains peuvent paraître douteux......un jour un candidat s'est énervé parce que je ne voulais même pas discuter d'une location avec lui....j'avais une surface commerciale libre, il voulait ouvrir une sandwicherie....alors qu'il y en a déjà 5 sur 1 km....je ne trouvais pas ça rentable, donc je ne voulais pas d'une sandwicherie....il a trouvé ça douteux, moi j'ai trouvé ça très réaliste

grmff · #7 30-07-2011 06:56:46

Cher Rico,

J'ai beau être un brin d'accord avec vous sur le fond, je ne pense pas que ce soit nécessaire de "faire la leçon" à quelqu'un qui vient chercher de l'aide.

Le proprio qui dit n'avoir pas reçu de résiliation en juin alors qu'il a été notifié par le locataire début mai et que des visites auraient pu avoir lieu, c'est pas clair non plus.

Tout n'est pas tout blanc ni tout rose dans la vraie vie. Et si le prorpio vient chercher conseil, je lui donnerai conseil aussi...

Erico · #8 30-07-2011 08:06:13

Cher Grmff

de quelle manière ça a été notifié en mai ?
oralement ou dans les règles ?

ce n'est pas vraiment faire la leçon que je fais Grmff...c'est un peu m'insurger contre la manière de faire

quelqu'un est en tort sur toute la ligne et essaye de reporter les torts ou une partie des torts sur le proprio....je n'apprécie pas ça, désolé

que ce locataire essaye de trouver un arrangement avec le proprio pour payer moins ok.....mais qu'il essaye de mettre des torts sur le proprio, je suis moins ok

et je pense pouvoir ici, de manière correcte et diplomate pouvoir exprimer mon point de vue

libra · #9 30-07-2011 10:07:11

Je trouve rien d'abusif à ce qu'un propriétaire réclame les loyers tant que le bail n'est pas résilier. Si c'est le Juge de Paix qui met fin au bail, le loyer sera dû jusque y compris septembre.

Cependant, en écrivant que le 11 juin, il n'a pas trouvé de nouveau locataire, le propriétaire avoue avoir retrouvé la jouissance des lieux. Ce pourrait être un argument pour ne pas devoir payer des loyers à partir de juin.

L'indemnité de résillation me semble être due.

Autre point: qu'en est-il de la remise des clés?

Kiro · #10 30-07-2011 10:53:46

Et bien je vois que ma demande de conseils a créé une certaine animation.
En effet, j'ai signé un contrat de bail avec les différentes clauses mentionnées ci-dessous.
La locataire précédente m'a annoncé que l'appartement serait vide le 26 avril, ce qui fut le cas. Mais la résiliation n'était pas encore officielle puisque le propriétaire refusait de faire l'état des lieux de sortie avec le père de l'ancienne locataire, partie à l'étranger. Le 28 avril, date convenue avec le propriétaire pour la remise des clés, il m'annonce que ce n'est pas réglé avec la locataire précédente et qu'il ne veut pas entendre parler de son père qui essayait de le joindre. Il trouvait alors très drôle de le faire "mijoter". J'ai alors joué les conciliateurs en appelant moi-même le père de la locataire précédente pour essayer d'arranger les choses. Il m'annonce que le propriétaire aime "ennuyer son monde", mais qu'il n'a pas le droit de refuser de faire l'état des lieux de sortie avec ce père qui a une procuration de sa fille. Soit, l'état des lieux de sortie sera fait le dernier jour du mois d'avril (un samedi). J'ai annulé la livraison d'appareils électro-ménagers prévue ce samedi-là. Sans ça, l'appartement n'était pas habitable. Suite à un décès, j'annonce mon désistement de ce bail entré en vigueur depuis 4 jours. Je rencontre le propriétaire pour savoir comment on peut arranger les choses. Il me dit alors qu'il ne veut pas tirer profit de la situation, qu'il veut juste que les loyers se suivent. Je lui propose de mettre une annonce, tout en payant le mois de mai. Je n'ai donc jamais emménagé, ni même obtenu les clés. Comme mentionné plus bas, n'ayant plus de nouvelles, j'ai pensé que l'appartement était reloué. Vous connaissez la suite.
Je tiens donc à préciser que je n'ai jamais eu l'intention de mettre le propriétaire dans l'embarras financier, ni partir sans assumer les conséquences de cette résiliation.
Mais je trouve le comportement du propriétaire excessif. Pourquoi ne m'a-t-il prévenu que le 11 juin que l'appartement n'était pas reloué? J'aurais au moins pris possession des clés pour faire les visites et trouver un locataire moi-même. Mais je n'ai aucune visibilité sur ce qui se passe maintenant.
La lettre de l'huissier mentionne les "efforts du requérant à relouer l'appartement". Désolée d'en douter puisque je connais l'appartement, sa situation et que j'étais une des 1ères à le visiter et qu'il ne fallait pas traîner pour se décider à le prendre, vu l'intérêt d'autres candidats.
Aurais-je d'ailleurs le droit aujourd'hui de réclamer les clés pour effectuer des visites afin de trouver un locataire?
Merci de vos commentaires, quels qu'ils soient!

libra a écrit :

Je trouve rien d'abusif à ce qu'un propriétaire réclame les loyers tant que le bail n'est pas résilier. Si c'est le Juge de Paix qui met fin au bail, le loyer sera dû jusque y compris septembre.
Cependant, en écrivant que le 11 juin, il n'a pas trouvé de nouveau locataire, le propriétaire avoue avoir retrouvé la jouissance des lieux. Ce pourrait être un argument pour ne pas devoir payer des loyers à partir de juin.
L'indemnité de résillation me semble être due.
Autre point: qu'en est-il de la remise des clés?

PIM · #11 30-07-2011 11:10:48

kiro a écrit :

Et bien je vois que ma demande de conseils a créé une certaine animation.

Oh, c'est encore très calme...
(voir par exemple ce fil de discussion-ci) yikes

Vous devriez consolider un peu votre dossier, car, sans mettre personnellement en doute ce que vous avancez, devant un juge, ces dires ne seront corroborés apparemment par aucune pièce de dossier, ce qui est à votre désavantage.

Vous n'avez jamais confirmé quoi que ce soit par écrit (avant la citation à comparaître) ???

Vous devriez consulter un avocat qui devrait défendre vos intérêts pour faire valoir votre point de vue...

Kiro · #12 30-07-2011 11:33:31

Suite à son courrier du mois de juin, je lui ai notifié par recommandé ma résiliation.
Mais il en avait pris acte avant. La lettre de l'huissier précise d'ailleurs que le propriétaire a pris acte de ma demande de résiliation le 4 mai (date de ma demande orale), dont le préavis commence donc le 1er juin.
Dans sa lettre du mois de juin, le propriétaire précise aussi qu'il s'étonne que les appels, suite à l'annonce, aient cessé. Nous avions aussi discuté ensemble du texte de cette annonce. Il écrit aussi qu'il a reçu de nombreux appels et fait visiter l'appartement, mais qu'il n'a pas trouvé la "perle rare". Bref, son comportement prouve qu'il avait bien pris acte de ma résiliation avant la confirmation par recommandé en juin.

PIM a écrit :

kiro a écrit :Et bien je vois que ma demande de conseils a créé une certaine animation.
Oh, c'est encore très calme...
(voir par exemple ce fil de discussion-ci)
Vous devriez consolider un peu votre dossier, car, sans mettre personnellement en doute ce que vous avancez, devant un juge, ces dires ne seront corroborés apparemment par aucune pièce de dossier, ce qui est à votre désavantage.
Vous n'avez jamais confirmé quoi que ce soit par écrit (avant la citation à comparaître) ???
Vous devriez consulter un avocat qui devrait défendre vos intérêts pour faire valoir votre point de vue...

Erico · #13 30-07-2011 11:36:33

je me demande si votre résiliation orale est juridiquement valable ...même si c'est repris dans la lettre de l'huissier

mais surtout j'ai une question, vous écrivez , si je vous lis bien, que l'état des lieux de sortie du loc précédent a été fait le dernier samedi d'avril...pourquoi alors n'ètes vous pas entré dans les lieux le 1 er mai ?

Kiro · #14 30-07-2011 11:42:08

J'avais annulé la livraison d'appareils électro-ménagers, prévue pour ce dernier samedi d'avril. La date suivante pour cette livraison ne pouvait avoir lieu que 10 jours après. Je n'ai donc pas emménagé, car une cuisinière et un frigo faisaient défaut dans l'appartement et qu'il n'était donc pas aisé d'y vivre sans ça.
N'étant pas "à la rue", je pouvais attendre de replanifier la livraison avant d'emménager.

Rico a écrit :

je me demande si votre résiliation orale est juridiquement valable ...même si c'est repris dans la lettre de l'huissier
mais surtout j'ai une question, vous écrivez , si je vous lis bien, que l'état des lieux de sortie du loc précédent a été fait le dernier samedi d'avril...pourquoi alors n'ètes vous pas entré dans les lieux le 1 er mai ?

Erico · #15 30-07-2011 12:42:15

ok mais pour le proprio vous deveniez officiellement locataire le 1 er mai

donc comment n'aviez vous pas les clés au 1 er mai, comment la garantie n'était pas encore constituée et comment l'ELE n'était pas encore fait ?

le dernier samedi d'avril c'était le 30 ,donc le dimanche 1 er mai ou le lundi 2 mai tout ça devait déjà être fait quand même ?

de plus désolé d'être pointilleux, mais le 30 avril, le dernier samedi, normalement vous n'étiez pas encore loc....et pourtant vous vous faisiez livrer les meubles là ? sans clé, sans garantie constituée et sans ELE fait ?

libra · #16 30-07-2011 12:57:07

c'est une affaire bien ténébreuse et celui qui a les meilleurs arguments aura gain de cause ou limitera les dégats. Il est fort probable que le Juge de Paix demandera que la partie défenderesse soit représenté par un avocat et qu'en outre il y aura lieu de fixer un calendrier des conclusions.

Si on ne sait pas rédiger des conclusions, autant directement faire appel à un avocat.

Erico · #17 30-07-2011 13:43:11

un calendrier des conclusions ! ne m'en parlez pas...j'en ai eu un début d'année et il s'étale sur toute l'année, avec jugement en janvier 2012

mais c fou des calendriers pareils...de toutes façons la partie adverse continue à tout nier....et moi je reviens avec tous mes arguments ( qui sont prouvés noir sur blanc et en béton )....dingue !

libra · #18 30-07-2011 14:26:18

Rico a écrit :

un calendrier des conclusions ! ne m'en parlez pas...j'en ai eu un début d'année et il s'étale sur toute l'année, avec jugement en janvier 2012

Au tribunal de 1ère Instance de Bruxelles, les affaires introduites maintenant ne seront pas plaidées avant 2014. Dès lors, soit on fixe un calendrier qui s'étale sur 3 ans, soit on fixe un calendrier qui commence en 2013

Rico a écrit :

mais c fou des calendriers pareils...de toutes façons la partie adverse continue à tout nier....et moi je reviens avec tous mes arguments ( qui sont prouvés noir sur blanc et en béton )....dingue !

Si la partie adverse parle dans le vide ou tourne autour du pot, c'est tout à votre avantage. Pourquoi se plaindre?

Pour en revenir à nos moutons, je crains que l'affaire ne réponde pas aux conditions pour pouvoir être prise en délibéré immédiatement. Il faudra donc passer aux conclusions. Qu'on le veuille ou non, peu importe. Que celà prenne 6 mois ou 10 ans peu importe.

Erico · #19 30-07-2011 14:54:56

Pourquoi se plaindre ?

ben quand on est dans son droit , son plein droit.....et que ça traîne et traîne.....on peut parfois perdre pas mal d'argent....et ça peut aller très loin ce manque à gagner
un ex un logement très abîmé par le loc .....pas possible de le relouer....le proprio n'a pas l'argent pour remettre en état....perte du loyer....pas moyen de rembourser son prêt.....ben il doit vendre à perte....voilà pourquoi se plaindre ! mad

dans mon cas ce n'est pas aussi grave, mais j'ai quand même depuis fin 2008 avancé de belles sommes pour avocats, huissier, expert.....je les récupérerai peut être un jour....mais j'aurais préféré dépenser mon argent à autre chose

quant à cette affaire, je la trouve peu grave et peu compliquée , avec un peu de bonne volonté de part et d'autre ils devraient pouvoir trouver un arrangement .....c'est dans leur intérêt à tous les deux...
perso j'ai une fois vécu pareil cas, un loc qui se désiste avant d'entrer dans les lieux mais après avoir signé le bail....j'aurais pu demander 3 mois, j'ai juste demandé 1 mois et demi....le loc n'a pas voulu...tribunal, ça lui a coûté beaucoup plus !

Kiro · #20 30-07-2011 17:26:51

Dans ce cas-ci, le propriétaire ne m'a pas demandé 1, 2 ou 3 mois d'indemnités. Il a juste dit qu'il voulait une continuité des loyers et qu'il n'avait pas de doutes que le bien se reloue vite.. moi non plus d'ailleurs. D'où le fait que je ne me sois pas inquiétée quand je n'ai plus eu de nouvelles pendant un mois.
Question pratique quant à l'emménagement. Nous avions convenu avec la locataire sortante de faire l'état des lieux (entrée et sortie) avec le propriétaire le mardi 26 avril. Ce jour-là, la locataire m'envoie un sms pour me dire qu'il se fera avec son père le samedi suivant car elle part à l'étranger. Je contacte le propriétaire qui dit ne pas être au courant. Il contacte finalement la locataire, me rappelle pour me dire qu'ils feront l'état des lieux de sortie le jeudi 28, date à laquelle je passerai donc prendre les clés et faire signer le propriétaire les papiers bancaires pour la garantie. Il était parfaitement au courant que j'avais prévu l'emménagement le samedi. Je tiens aussi à préciser qu'il était en possession d'une copie de mon contrat de travail, pour s'assurer de mes revenus. Je passe donc en personne le jeudi 28 avril et là, le propriétaire m'annonce que la locataire a dû partir plus tôt que prévu, que l'état des lieux n'est pas fait, que c'est prévu samedi 30 avec son père, mais qu'il n'est pas d'accord. Il se vante de ne pas avoir été chercher un recommandé dont il a reçu copie qui mentionne cet état des lieux le samedi. Il me dit alors que je devrais peut-être repousser mon emménagement d'une semaine. Je ne suis pas chaude puisque tout était prévu ce samedi 30: électro, camionnette,.. J'appelle donc moi-même, devant le propriétaire, le père de la locataire pour arranger les choses. Il me dit que le proprio fait obstruction à ce départ mais qu'il essaiera encore de le contacter. Ce qu'il fera, en ma présence. La sonnerie du téléphone a donc retenti plusieurs fois, mais le proprio ne voulait pas répondre. Je repars donc avec les papiers signés mais sans clés. Vendredi 29, le père m'appelle pour me dire que, finalement, l'état des lieux se fera le samedi 30. Entre-temps, j'avais annulé la livraison d'électro. Le propriétaire m'appelle samedi pour me dire que je peux venir chercher les clés. Je lui dis que je viendrai les chercher dans la semaine, puisque la livraison a été reportée à 10 jours. Décès familial intervenu lundi et mercredi j'appelais le propriétaire.
Quant à mon état des lieux d'entrée, le proprio avait rajouté à la main dans le bail que celui effectué 7 ans avant était valable et que je n'aurai qu'à faire mes commentaires par rapport à ce document, une fois entrée dans les lieux.
Il m'aurait dès le départ dit qu'il voulait 1, 2 ou 3 mois pour me décharger, on aurait discuté. Mais non, j'ai payé mai en mettant une annonce car il ne voulait pas profiter des circonstances. Aujourd'hui, j'ai l'impression qu'il ne fait rien pour le relouer, en se disant que je lui suis contractuellement redevable de 6 mois de loyer et qu'il a le temps de voir venir. De plus, il me réclame également les charges pour ces 6 mois, alors que je ne consomme rien.
Bref, j'ai bien signé un contrat, mais je ne trouve pas l'attitude du propriétaire correcte.

Rico a écrit :

Pourquoi se plaindre ?
ben quand on est dans son droit , son plein droit.....et que ça traîne et traîne.....on peut parfois perdre pas mal d'argent....et ça peut aller très loin ce manque à gagner
un ex un logement très abîmé par le loc .....pas possible de le relouer....le proprio n'a pas l'argent pour remettre en état....perte du loyer....pas moyen de rembourser son prêt.....ben il doit vendre à perte....voilà pourquoi se plaindre !
dans mon cas ce n'est pas aussi grave, mais j'ai quand même depuis fin 2008 avancé de belles sommes pour avocats, huissier, expert.....je les récupérerai peut être un jour....mais j'aurais préféré dépenser mon argent à autre chose
quant à cette affaire, je la trouve peu grave et peu compliquée , avec un peu de bonne volonté de part et d'autre ils devraient pouvoir trouver un arrangement .....c'est dans leur intérêt à tous les deux...
perso j'ai une fois vécu pareil cas, un loc qui se désiste avant d'entrer dans les lieux mais après avoir signé le bail....j'aurais pu demander 3 mois, j'ai juste demandé 1 mois et demi....le loc n'a pas voulu...tribunal, ça lui a coûté beaucoup plus !

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