Plus value si revente un an apres rachat dans le divorce

Nicor50 · #1 20-08-2011 06:45:55

Bonjour,

Je vous expose mon cas, j' ai acheté un appartement en 2005 avec ma future épouse (mariés en 2006). nous nous sommes séparés et le divorce a été prononcé début 2011. C'est moi qui ai repris l' appartement, j' ai donc payé une soulte. Je voudrais revendre cet appartement (moins d'1an apres le divorce) pour acheter une maison, et je voudrais donc savoir si je vais devoir payer la taxe sur la plus value (éventuellement sur la moitié que j' ai racheté a mon ex.). Sachant que l' appartement est loué depuis un an, mais qu' il est toujours mon habitation unique et que je l'ai occupé presque 5 ans.
La question est en fait de savoir si la date de rachat pour le divorce est prise en compte ou si c' est la date d' achat initiale.

Merci

Nicor50

PIM · #2 20-08-2011 16:58:00

Sachant que l' appartement est loué depuis un an, mais qu' il est toujours mon habitation unique

Cela me paraît assez contradictoire.......

Par ailleurs, je suppose que vous étiez en indivision et que vous avez racheté les parts indivises de votre ex.
Les droits d'enregistrement réduits (1 %) ont été calculés sur la valeur totale du bien: avec une nouvelle valeur de référence ou celle de l'achat initial ?

Nicor50 · #3 20-08-2011 19:17:45

PIM a écrit :

Citation : Sachant que l' appartement est loué depuis un an, mais qu' il est toujours mon habitation unique
Cela me paraît assez contradictoire.......
Par ailleurs, je suppose que vous étiez en indivision et que vous avez racheté les parts indivises de votre ex.
Les droits d'enregistrement réduits (1 %) ont été calculés sur la valeur totale du bien: avec une nouvelle valeur de référence ou celle de l'achat initial ?

C'est effectivement contradictoire, mais dans la déclaration fiscale les intérêts sont déduits comme habitation unique bien que je ne l'occupe plus. Ceci car je l'ai bien occupé durant plusieurs années, et que c'est mon unique bien. (Actuellement je loue la maison que j'occupe.)

Nous avions effectivement cet appartement en indivision,j'ai donc racheté la moitié.
Les droits ont été calculés sur une valeur estimée par le notaire plus élevée que la valeur d' achat initiale. Cette valeur étant inférieure au montant auquel je souhaite le revendre.

PIM · #4 21-08-2011 11:16:43

Vous aurez probablement une "insuffisance" sur les droits payés lors du rachat des parts (délai 2 ans) si vous revendez plus cher que la valeur ayant servi de base pour la perception des droits.

Pour la taxation sur la plus-value, j'ai le sentiment qu'elle ne serait pas applicable: l'idéal, ce serait de poser la question à votre notaire et ce serait sympa de revenir ici pour nous donner sa réponse.

Nicor50 · #5 22-08-2011 09:26:34

PIM a écrit :

Vous aurez probablement une "insuffisance" sur les droits payés lors du rachat des parts (délai 2 ans) si vous revendez plus cher que la valeur ayant servi de base pour la perception des droits.
Pour la taxation sur la plus-value, j'ai le sentiment qu'elle ne serait pas applicable: l'idéal, ce serait de poser la question à votre notaire et ce serait sympa de revenir ici pour nous donner sa réponse.

Donc si je comprends bien, je vais devrais payer un supplément de droits qui équivaut à 1% de la différence entre le prix de rachat des parts et le prix de vente que je vais recevoir. (Est-ce calculé sur la totalité ou la moitié, car je n'ai racheté que la moitié du bien?)

Dès que j'aurais les réponses de mon notaire, je posterais celles-ci sur le forum. Je dois attendre car il est actuellement en congé.

grmff · #6 22-08-2011 09:34:59

Pour moi, le cas est flou.

Le bon truc aurait été de déclarer une valeur "pro fisco" à l'achat de la moitié de votre ex-maison à votre ex-moitié nettement supérieure. Vous n'auriez alors pas eu de plus value à payer...

De toute façon, c'est à vous de déclarer dans votre déclaration IPP la plus value en question...

PIM · #7 22-08-2011 09:35:50

(Est-ce calculé sur la totalité ou la moitié, car je n'ai racheté que la moitié du bien?)

S'il résulte du rachat des parts entre indivis originaires qu'il n'y a plus d'indivision, c'est calculé sur le tout.

Lorsque vous avez racheté les parts de votre ex, c'est ainsi que cela a été calculé, non ?

Nicor50 · #8 22-08-2011 09:43:38

PIM a écrit :

S'il résulte du rachat des parts entre indivis originaires qu'il n'y a plus d'indivision, c'est calculé sur le tout.
Lorsque vous avez racheté les parts de votre ex, c'est ainsi que cela a été calculé, non ?

Il faut que je vérifie, je regarderais ce soir.

Nicor50 · #9 22-08-2011 09:51:43

grmff a écrit :

Pour moi, le cas est flou.
Le bon truc aurait été de déclarer une valeur "pro fisco" à l'achat de la moitié de votre ex-maison à votre ex-moitié nettement supérieure. Vous n'auriez alors pas eu de plus value à payer...

En efet j'aurais du, mais quand j'ai entamé les démarches (il y a un an et demi) pour reprendre l'appart, je ne pensais pas le revendre. A ce moment là il était préférable de ne pas trop gonfler la valeur.

grmff a écrit :

De toute façon, c'est à vous de déclarer dans votre déclaration IPP la plus value en question...

Est-ce que vous suggérez qu'un "oubli" pourrait passer inaperçu? Cela me semble quand même risqué, car les montants sont forcément connus de l'administration fiscale.

PIM · #10 22-08-2011 10:08:41

Nicor50 a écrit :

Est-ce que vous suggérez qu'un "oubli" pourrait passer inaperçu? Cela me semble quand même risqué, car les montants sont forcément connus de l'administration fiscale.

Ce n'est pas le genre de la maison de suggérer des "oublis" en matière fiscale !...

J'imagine que Grmfff suggère de s'accrocher d'office à l'interprétation en votre faveur, à savoir qu'il n'y a pas de taxation sur plus-value car vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans.

Cela étant dit, il vaut mieux, effectivement, s'en assurer...

grmff · #11 22-08-2011 13:49:04

Ce n'est pas mon style de recommander de frauder, effectivement.

Mais de là à s'accrocher à une position qui me serait défavorable....

Avant de voir si vous êtes en position "taxable", mettez quelques chiffres et dates, pour qu'on puisse évaluer de combien vous seriez taxés.

Ne pas oublier que vous ne seriez taxé que sur la plus-value de la moitié de la maison. Que celle-ci serait augmentée de 25% (frais d'achats forfaitaires...) et de 5% par année complète ensuite. Cela fait déjà une marge costaude.

Depuis quand n'y êtes vous plus domicilié?

PIM · #12 22-08-2011 13:56:28

Une petite couche de +:
l'éventuelle plus-value réalisée par votre ex (puisqu'apparemment revendu avant les 5 ans) a-t-elle été taxée ?...

Nicor50 · #13 22-08-2011 14:38:38

Voila le détail des dates et montants:

Nous avons acheté en 2005 un nouvel appartement livré en octobre 2005.
Prix d'achat 181k€ + TVA + frais de notaires soit au total entre 220k€ et 225k€. L'acte a été signé en aout 2005.

Démarches pour le divorce entamées début 2010, à cette date le notaire estime l'appartement à 250k€. Le divorce a trainé, passage devant le tribunal en janvier 2011. Le total des frais pour le rachat de l'appartement est de 5000€ (hors frais de divorce). Elle ne m'a rien demandé pour le rachat de sa moitié. Elle n'a pas eu non plus de taxe sur la plus-value (heureusement vu qu'elle n'a rien touché).

Aujourd'hui, j'ai fait estimer l'appartement par une agence immobilière qui me l'a estimé à 280k€. J'espère donc en recevoir cette somme. Dans un premier temps sans passer par agence pour limiter les frais.

J'ai changé de domicile depuis août 2010, la demande de changement de domicile a été introduite en aout, mais cela a trainé un peu pour la visite de l'agent de cartier. L'appartement est loué depuis septembre 2010.

Merci de vous être penché sur mon cas.

grmff · #14 22-08-2011 15:02:43

Elle ne vous a rien demandé pour sa moitié? Et vous avez été taxé comment?

Ceci étant dit, considérons moitié par moitié.

Primo, votre moitié à vous
Achat + frais compris évalués par vous: 90.500€+21.000=112.500€
Acte signé en août 2005, soit 6 années passées. donc, 30% de plus pour le calcul de la valeur d'achat: 27.150€
Vendu 140.000€ = pas de plus value.

Secundo pour la moitié de votre ex-moitié:
"Achat" en janvier 2011 à 125.000€
"Frais" non pas de 1%, mais utilisons le forfait avantageux de 25%
Total inférieur à 140.000€ = pas de plus value non plus.

Voili-voilà.

La consultation, c'est un ballotin de manon. Et comme le sommeil n'a pas de prix, c'est pas cher...

Nicor50 · #15 22-08-2011 16:02:14

grmff a écrit :

Elle ne vous a rien demandé pour sa moitié? Et vous avez été taxé comment?

J'ai été taxé sur base de l'estimation du notaire.

grmff · #16 23-08-2011 15:38:57

Si elle ne vous a "rien demandé", c'est qu'il y a un échange par ailleurs. Une ex ne "donne" jamais la moitié d'un appartement.

Je suppose également qu'il y avait une reprise d'encours de PH, avec un transfert sur une seule tête, et éventuellement des prises en comptes d'apport propres

J'imagine qu'il y a des éléments que vous ne dites pas sur un forum, qui doit rester anonyme, et je vous comprends.

Néanmoins, je garderais le calcul ci-dessous: pas de déclaration car pas de plus-value.

Si vous désirez nous en dire plus, vous êtes le bienvenu.... tout en vous rappelant que nous sommes sur le site de pim, et non de Voici tongue

Nicor50 · #17 23-08-2011 16:05:42

grmff a écrit :

Je suppose également qu'il y avait une reprise d'encours de PH, avec un transfert sur une seule tête, et éventuellement des prises en comptes d'apport propres

J'ai effectivement repris l'hypothèque dont elle a été désolidarisée, et j'avais mis une part non négligeable en apport propre au moment de l'achat, plus d'autres éléments qui ne sont pas intéressants à mentionner. Ce qui explique pq elle ne m'a rien demandé pour reprendre sa moitié.

Par contre, en revérifiant les documents, ce n'est pas 250k€ mais 240k€ qui avait été utilisé pour le calcul des frais suite à estimation du notaire. Si je refais votre calcul, je ne suis pas certain pour la moitié reprise de mon ex. car je n'ai pas tout à fait compris a quoi correspond les 25%?
D'après ce que j'ai compris, 120.000 + 25% = 150.000, supérieur à 140.000 => pas de plus-value?

Pour ma moitié cela ne change évidemment rien.

grmff · #18 23-08-2011 16:53:45

Les 25% sont des frais forfaitaires d'acquisition que l'administration accepte.

Et votre calcul me semble parfait. Pas de plus value. Juste le ballotin de manon...

Nicor50 · #19 23-08-2011 22:00:56

Super

Merci pour votre aide.

Je mettrais à jour ce poste avec l'évolution, et les réponses du notaires dès que possible.

rexou · #20 25-08-2011 09:58:38

Et s'il devait subsister une plus-value, vous pouvez toujours la réduire ou la supprimer par des factures de frais exposés pour revaloriser l'appartement. Peinture, carrelage, parquet, chassis, cuisine équipée, etc...

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