Problème de paiement des charges

behabib · #1 04-10-2011 10:10:51

Bonjour à tous,

Je suis actuellement impliqué dans la gestion d'une copropriété qui n'a pas de syndic. Nous avons quelques soucis avec certains copropriétaires qui ne paient pas leurs charges régulièrement et qui ont des retards de plus de 6 mois.

Nous avons envoyé un courrier pour signifier les retards et demander de nous contacter pour convenir d'un plan de paiement. (de par le passé nous avons essayé de discuter avec le copropriétaire en question, mais après des cris et des injures, nous avons constaté qu'il était difficile de discuter sereinement).

Que me conseillez-vous de faire, il nous faut récupérer les charges en retard car on terminera par avoir des problèmes avec les finances de la copropriété.

1. Soit je retourne discuter avec le retardataire, avec le risque d'entrer dans une discussion de sourd et terminer par me faire injurier;
2. Je convoque une assemblée générale et prends une décision, p.ex. aller vers la justice de paix afin de récupérer le montant.

Ma préoccupation est que la situation a été constaté après quelques mois, nous sommes deux à gérer la s copropriété et le deuxième gérant m'a renseigné du retard que plusieurs mois après (6 mois). Peux-t'on nous accuser de ne pas avoir signifier le retard à temps où on suppose qu'il est du devoir de chaque copropriétaire de payer ses charges mensuellement et tout retard est une faute du copropriétaire qu'il ait été signifié ou non?

Pour info, ce n'est pas la première fois que le dit retardataire est en retard, il avait déjà eu 9 mois de retards, qu'il a remboursé, mais en payant une mensualité inférieure à ce qu'il devrait avoir payé pour couvrir sa part dans les charges (oui on en est à des discussion d’apothicaires).

Je vous remercie d'avance pour vos conseils.

Bien à vous,
Benoit.

PIM · #2 04-10-2011 10:23:45

Bonjour,

Bienvenue sur notre forum.

- Il est obligatoire d'avoir un syndic (mais cela peut être l'un des copropriétaires)
- Il s'agit d'une ACP de quelle dimension ? (nombre de lots)
- L'acte de base/règlement de copropriété prévoit-il quelque chose à ce sujet (charges impayées, intérêts dus, procédure, etc.)

grmff · #3 04-10-2011 10:25:12

Parfois, les actes de base donne mandat au syndic pour recevoir de la part du locataire le loyer et les charges jusqu'à concurrence des sommes dues par le propriétaire.

C'est une méthode très efficace pour que tout rentre dans l'ordre si c'est prévu.

Vérifiez votre acte de base.

behabib · #4 04-10-2011 10:41:06

Bonjour,

En fait l'immeuble (co-propriété de 6 appartements) avait un syndic qui a démissionné. Je venais avec d'autres propriétaires d'acheter mon appartement et nous avons décidé de reprendre la gestion de la copropriété.
Je dois avouer être novice encore dans le domaine, nous avons pris connaissances du calcul des charges, mais on se voit maintenant confronté aux problèmes de la copropriété.

Je dois voir quel est l'acte de base, mais nous avons personnellement pas mis en place de tel acte, c'est probablement ce que nous devrions faire dorénavant.

Juste une précision à Grmff, nous sommes maintenant tous propriétaires dans l'immeuble, il n'y a plus de locataires. Les charges qui sont en retards concernent les charges de chauffage (chaudière commune) et les parties communes (entretien de la chaudière, électricité des communs etc...).

Quels seraient les meilleurs actes à poser dans l'état actuel des choses?

Merci encore,
Benoit.

grmff · #5 04-10-2011 11:14:29

La première chose à faire est de se renseigner sur le fonctionnement d'une copropriété.

Le forum est une source inépuisable de réponse. Mais d'autant de question. Certaines organisation font des formations pour les syndic bénévoles. Le SNP en organise une très prochainement sur Charleroi. Affiliez vous (25€ et plein de services...) et inscrivez vous.

Achetez un livre sur la copropriété. Le SNP pourra certainement vous aider (et vous vendre un bouquin bien fait.)

Convoquez une AG rapidement. Attention aux règles de fonctionnement des AG et aux règles de convocation. Ne rien oubliez au niveau de l'ordre du jour.

Vous pouvez convoquer votre AG chez l'un d'entre vous, surtout si vous habitez tous sur place, et que vous n'êtes que 6.

Cela a l'air compliqué, mais ce n'est qu'une routine, un tour à prendre. Ne vous laissez pas affoler par des commentaires long et compliqués de L.... certains intervenants.

PIM · #6 04-10-2011 11:20:24

et le 1er point à mettre à l'ordre du jour, c'est la nomination d'un syndic...

luc · #7 04-10-2011 12:11:37

behabib a écrit :

...
Je dois voir quel est l'acte de base, mais nous avons personnellement pas mis en place de tel acte, c'est probablement ce que nous devrions faire dorénavant.
...

L'acte de base devrait être une annexe à votre acte d'achat. Contactez votre notaire si vous ne l'avez pas.

bada · #8 04-10-2011 15:15:07

En un, faites ce que Pim a déjà écrit 2 fois : nommer un syndic, c'est OBLIGATOIRE. Même si c'est vous.
Un acte de base DOIT exister, dans lequel vous trouverez pas mal de littérature au sujet du syndic et des paiements et probablement les indemnités à faire payer au mauvais payeurs, soit un intérêt ou comme chez nous, un euro par jour de retard après le 30ème jour de la date d'invitation à payer.

PIM · #9 04-10-2011 15:22:37

bada a écrit :

En un, faites ce que Pim a déjà écrit 2 fois : nommer un syndic, c'est OBLIGATOIRE

Merci Bada: je me sens moins seul, du coup hmm

behabib · #10 04-10-2011 15:40:34

Lors de la démission du syndic antérieur (externe) nous avons tous signé une lettre prenant acte de la démission de l'ancien syndic et ma nomination (ainsi qu'un autre propriétaire) comme nouveaux gérants de l'immeuble.
Cette lettre a été signée par les différents copropriétaires (sauf un absent pour être honnête).

En outre, lors de la démission de l'ancien syndic, tous les documents et comptes en banques ont été changés au nom du propriétaire nommé comme gérant de l'immeuble avec moi.

Une telle lettre est elle suffisante ou faut-il qu'on convoque une AG afin de nous nommer plus officiellement comme syndic de l'immeuble?

Merci à vous!

bada · #11 04-10-2011 15:50:05

Cette lettre ne me semble pas correcte car il faut nommer UN syndic et pas 2 gérants.
En plus, les comptes bancaires doivent être au nom de la copropriété et géré par le syndic et pas au nom d'un copropriétaire. mad

behabib · #12 04-10-2011 16:01:27

Ok merci, je vais en parler au co-gérant. Peut-être faut-il qu'on acquiert une certaine légalité si l'on souhaite agir!

grmff · #13 04-10-2011 16:15:37

Cette lettre me semble légale. Vous êtes donc syndic ensemble. Toutes les décisions doivent être prises à deux. Tous les payements doivent être signé à deux. Toutesles convocations doivent être faites à deux.

C'est donc un peu boiteux. Je vous conseille donc de nommer UN syndic, et pas une indivision de syndic.

bada · #14 04-10-2011 16:21:30

grmff à écrit

Cette lettre me semble légale. Vous êtes donc syndic ensemble. Toutes les décisions doivent être prises à deux. Tous les payements doivent être signé à deux. Toutesles convocations doivent être faites à deux.

Perso, elle ne me semble pas légale car cette lettre parle de GÉRANTS et pas de SYNDIC. Seul, le terme syndic est valable.

grmff · #15 04-10-2011 16:30:17

Je ne chipoterai pas sur les mots quand l'ensemble ou presque des propriétaires de la résidence sont bien d'accord pour que behabib remplace le syndic...

C'est vrai que le formalisme est important. C'est vrai que le train doit être remis sur les rails. De là à dire qu'il est complètement à côté des clous et qu'il n'y a en fait plus de syndic, il y a de la marge...

behabib · #16 04-10-2011 16:37:16

Pour être précis la lettre est rédigée en ces termes (j'ai retiré les noms):

"Madame XXXX,

Faisant suite à votre courrier daté du DATE, nous prenons acte de la fin de votre mission en tant que gestionnaire de la copropriété de l’immeuble situé ADRESSE (ci-après appelé « Copropriété RUE») à la fin du mois DATE.

A la suite d’une réunion tenue le DATE, nous (PROPRIÉTAIRES) sommes réunis ADRESSE afin de désigner PROPRIO 1 et PROPRIO 2 comme nouveaux gérants de la Copropriété RUE.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de nos salutations distinguées"

Maintenant que j'y pense, je pense que le nom du compte mentionne bien "Copropriété RUE" dans sa dénomination (à vérifier).

Merci pour vos conseils avisés!

PIM · #17 04-10-2011 16:43:47

Dans une ACP de 6 lots, 2 syndics...

Avec pouvoir d'agir conjointement ou séparément ?

Bref, les intentions sont bonnes, mais il faut faire un petit travail de régularisation administrative.

Si celui qui ne paye pas ses charges est un mauvais coucheur-faiseur de procès, la porte est grande ouverte aux emm....

ps: le syndic démissionnaire ? Pour quelle raison ? C'était un professionnel ou un copropriétaire ?

grmff · #18 04-10-2011 17:28:29

Si celui qui ne paye pas ses charges est un mauvais coucheur-faiseur de procès, la porte est grande ouverte aux emm....

Mais n'est-ce pas une partie de la définition de la copropriété: l'emmerdeur de service?... lol

behabib · #19 04-10-2011 21:33:01

Oui c'est sûr, je pense que l'on doit montrer que si on paye pas ses charges on peut aussi être emm.... c'est dommage d'en arriver là mais je pense que l'on va devoir être plus sévère....

Le syndic démissionnaire a quitté parce qu'il ne s'entendait pas avec un des propriétaire, mais il ne s'agit pas du mauvais payeur.

Une chose est sûre c'est pas une copropriété facile, je vais aiguiser mes "management skills" !!

En principe nous devons agir conjointement et nous le faisons en général pour donner plus de poids à nos décisions. En général les gens approuvent notre gestion sauf le mauvais payeur (c'est probablement la raison pour laquelle il ne paye pas, il se croit peut-être aussi à l'abris)... Quelle joie tongue

Donc je peux foncer si nécessaire s'il ne paie pas (juge de paix ou quelque chose) ou il y a encore quelque chose que je dois régulariser?

Merci à vous!

Francis · #20 04-10-2011 21:38:23

avant le juge de paix, d'abord rectifier la situation de l'ACP.
Une AG qui désigne UN syndic
et qui l'autorise à agir en justice contre le CP défaillant.

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