Faire invalider une AG auprès du Juge

bada · #1 07-10-2011 19:10:09

Mon frère, CP dans un copro de 6 lots voudrait faire invalider l'AG qui vient d'avoir lieu car L'AG a décidé de modifier la répartition des charges.
En fait, il possède 315/1000ème dans l'immeuble mais en ce qui concerne les frais d'ascenseur, ils ne sont pas répartis en fonction du nombre de millièmes de chacun mais divisés par le nombre d'appartements soit 6. Cette répartition a été décidée lors d'une AG, il y a plusieurs années, alors que mon frère n'était pas encore CP dans cet immeuble.

Lors de la dernière AG, il a donné son accord, sous la pression des autres CP pour que les frais d'ascenseur soient répartis en fonction des millièmes et plus divisés par le nombre d'appartements. Il ne connaissait pas la loi et donc ne savait pas qu'il faut 4/5 des quotités pour voter la modification des charges. Le syndic vient de lui envoyer le PV de l'AG qui acte le changement de la répartition des frais.

Il y a pas mal d'illégalité dans cette copropriété :
1. le syndic n'envoie pas les convocations par recommandé et il n'y avait pas encore eu d'AG depuis la nouvelle loi donc pas d'accord de sa part de recevoir la convocation par courrier simple ou mail.
2. le syndic n'a pas rédigé de PV décisionnel lors de cette AG.
3. le syndic n'a pas mis à l'ordre du jour "la quinzaine dans laquelle l'AG annuelle devait avoir lieu.
4. C'est le syndic qui préside l'AG et pas un CP
5. Il n'y a pas de contrat entre le syndic et l'association des CP
6. le syndic n'a pas présenté de budgets prévisionnels.
7.Aucun commissaire aux comtes n'a été désigné.
et je pourrait encore trouver d'autres infractions dans cette copropriété.

Sur base de ces infractions, mon frère pourrait-il faire invalider l'AG auprès du juge de paix.
Si oui, comment fait-on une requête (modèle type) ?

PIM · #2 07-10-2011 20:00:44

Il ne connaissait pas la loi

On a déjà vu plus pertinent comme argument...

bada · #3 07-10-2011 20:09:54

Il ne connaissait pas la loi
On a déjà vu plus pertinent comme argument...

Oui, mais c'est une réalité qu'il ne va pas utiliser devant le juge car tout le monde sait que "quiconque est censé connaitre la loi".

Ma question était :
Sur base des infractions commises à cette AG, peut-il essayer de la faire invalider devant le juge de paix ?

rexou · #4 08-10-2011 09:58:40

"Il a donné son accord... " Il le regrette peut être, mais cet accord est valide si 80% des présents ou représentés lors de l'AG ont voté cet accord.

Si ses quotités sont de 315 millièmes, dans une ACP de 6 lots, cela peut donner à penser qu'il possède deux lots. Mais alors, la différence ne serait pas énorme, et de plus, à son avantage.

Les arguments visant à invalider l'AG me semblent faibles :

Sauf si le PV décisionnel (tardif) est contesté, tous les autres points ne sont pas de nature à invalider l'AG.
-Convocations : sans incidence, sauf si recours introduit par un absent à l'AG.
-Tous les autres points sont mineurs et sans incidence sur les décisions prises. C'est un syndic pro ?

Par contre : "les frais d'ascenseur"... ça reprend quoi au juste ? Tout est bien spécifié ? Les frais d'entretien, c'est relativement minime. Mais les réparations, l'éventuelle remise aux normes ?
Si le doute subsiste quant à la précision de ce qui est ou non inclus dans la nouvelle répartition, il semble qu'un CP qui se sentirait lésé pourrait tenter de faire invalider l'AG, ou au moins ce point précis d'une nouvelle répartition de charges. Mal précisé, donc mal compris et contesté. Les différentes anomalies ou infractions étant alors présentées en appui de l'amateurisme du syndic...

Ah, je ne suis pas certain qu'une ACP de 6 lots doive avoir un commissaire aux comptes nommé...

bada · #5 08-10-2011 10:46:01

Rexou à écrit

"Il a donné son accord... " Il le regrette peut être, mais cet accord est valide si 80% des présents ou représentés lors de l'AG ont voté cet accord.

Exact, il a donné son accord et il le regrette et le vote a recolté plus des 80%

Si ses quotités sont de 315 millièmes, dans une ACP de 6 lots, cela peut donner à penser qu'il possède deux lots. Mais alors, la différence ne serait pas énorme, et de plus, à son avantage.

Il y a de nombreuses années, il s'agit effectivement de 2 lots qui ont été réunis en 1.
Avec 315/1000ème, ça change que actuellement, il paie 1/6 de tous les frais d'ascenseur soit 16,66% tandis que par rapport aux quotités, cela fera 31,5% sois pratiquement du simple au double.

Sauf si le PV décisionnel (tardif) est contesté, tous les autres points ne sont pas de nature à invalider l'AG.

Le PV décisionnel doit être rédigé par le syndic en séance, avec indications des majorités obtenues, du nom des votants contre et des abstentionnistes. A la fin de la séance, le PV décisionnel doit être lu et signé par le président de l'AG et tous les CP encore présents : ART.577-6 §10. Ceci est très important et n'a pas été fait et mérite, je pense, l'annulation de l'AG.

Par contre : "les frais d'ascenseur"... ça reprend quoi au juste ? Tout est bien spécifié ? Les frais d'entretien, c'est relativement minime. Mais les réparations, l'éventuelle remise aux normes ?

Oui, ça reprend tout et aussi la remises aux normes qui doit avoir lieu.

Ah, je ne suis pas certain qu'une ACP de 6 lots doive avoir un commissaire aux comptes nommé...

Si, Art.577-8/2 et il n'y a pas de distinction entre les ACP de plus ou de moins de 20 lots.

-Tous les autres points sont mineurs et sans incidence sur les décisions prises. C'est un syndic pro ?

C'est un monsieur de 75 ans non CP dans l'immeuble et pas agréé IPI donc normalement pas autorisé à être syndic dans cet immeuble.

Et donc, tout ça, ça fait beaucoup et même, si je concède que certaines irrégularités sont mineures, d'autres, comme le PV décisionnel qui n'a pas été rédigé en séance, me semble très important.
Mais, constatons aussi que ça fait beaucoup d'irrégularités dans la copropriété.

luc · #6 08-10-2011 11:46:30

bada a écrit :

(...)
C'est un monsieur de 75 ans non CP dans l'immeuble et pas agréé IPI donc normalement pas autorisé à être syndic dans cet immeuble.
(...)

Ce fait est probablement à lui seul suffisant à faire annuler tout les actes de ce syndic.

Question: a-t-il été réélu lors de cette AG? Si oui, avez vous voté pour ou contre?

Question: avez-vous informé l'IPI du fait que cette personne exerce la fonction de syndic dans votre ACP sans y être copropriétaire? SI oui, il y aura probablement une réaction rapide de l'IPI. S'il démissionne suite à cela il devra quand même organiser une AGE pour élection d'un nouveau syndic et remettre tout endéans les 30 jours.

rexou · #7 08-10-2011 11:49:07

Exact, il a donné son accord et il le regrette et le vote a recolté plus des 80%

Vote écrit, ou à main levée ? Mieux contestable dans le second cas ! Et je me doute bien que les autres CP n'ont pas vu d'objection...

cela fera 31,5% soit pratiquement du simple au double.

C'est en effet le cas de figure qui semblait le plus plausible. Et si on envisage la totalité des frais d'ascenseur, les montants en jeu sont fort importants. Par contre, était-il bien explicité -par un texte écrit diffusé avant l'AG- que ce changement portait AUSSI sur tous les frais relatifs à l'ascenseur et pas uniquement relatifs à son fonctionnement ? Dans la négative, une contestation peut être fondée.

Un syndic non CP et non IPI... c'est en effet un argument complémentaire. D'autant plus qu'il me semble que la quotité de vote requise pour l'acceptation d'un point doit être mentionnée...

rexou · #8 08-10-2011 12:13:49

Ce fait est probablement à lui seul suffisant à faire annuler tout les actes de ce syndic. Question: a-t-il été réélu lors de cette AG? Si oui, avez vous voté pour ou contre?

Excellente question, Luc ! Je crains -à défaut d'indications en ce sens- que la légitimité du syndic n'a pas été contestée formellement... dès lors, annuler tous ses actes peut sembler excessif.

Le PV décisionnel doit être rédigé par le syndic en séance, avec indications des majorités obtenues, du nom des votants contre et des abstentionnistes. A la fin de la séance, le PV décisionnel doit être lu et signé par le président de l'AG et tous les CP encore présents : ART.577-6 §10. Ceci est très important et n'a pas été fait et mérite, je pense, l'annulation de

Cet argument sera totalement probant en cas de vote non écrit et non nominatif.

Vu le manque d'information (quotités de validation du vote, détail précis et écrit des frais concernés...), l'amateurisme et l'illégitimité du syndic, l'importance des sommes en jeu, une remise en cause de la validité du vote est possible et un recours n'est pas inutile.

grmff · #9 08-10-2011 12:19:54

Il n'y a pas que les pro qui sont IPI qui ont le droit d'être syndic.Les comptable peuvent aussi être syndic. Les avocats aussi. A vérifier donc.

Ensuite, je trouve que les gens doivent assumer leur actes. Voter, que ce soit à main levée ou non, c'est comme signer. On ne se dédit pas de sa signature en disant "j'ai changé d'avis". Sinon, on peut tout admettre. Quand on est correct, on assume ses décisions.

Finalement, je trouve qu'un propriétaire qui a joint deux lots devrait compter pour deux appartements. Il y a sans doute une porte par palier, pour 3 paliers concernés. Pourquoi est-ce que les autres palier devraient payer plus que le palier de ce proprio qui a joint deux apparts? Il a un palier? Il paye son palier!

Donc, le retour à l'acte de base me semble pertinent: en fonction des quotités.

bada · #10 08-10-2011 13:31:19

@ Luc

Question: a-t-il été réélu lors de cette AG? Si oui, avez vous voté pour ou contre?

Oui, réélu pour 3 ans à main levée

@ Rexou

Par contre, était-il bien explicité -par un texte écrit diffusé avant l'AG- que ce changement portait AUSSI sur tous les frais relatifs à l'ascenseur et pas uniquement relatifs à son fonctionnement ? Dans la négative, une contestation peut être fondée.

Tous les votes de cette AG se sont faits à main levée.
Et non, il n'y avait pas de texte qui expliquait que la modification se portait sur tous les frais relatifs à l'ascenseur.

@ grmff

Il n'y a pas que les pro qui sont IPI qui ont le droit d'être syndic.Les comptable peuvent aussi être syndic. Les avocats aussi. A vérifier donc.

Le syndic est pensionné et n'aurait pas été avocat, comptable, géomètre dans son existence.

Donc, le retour à l'acte de base me semble pertinent: en fonction des quotités.

L'acte de base réparti les charges en fonction des quotités MAIS une décision d'une AG de 1992 a modifié la répartition et stipule très clairement dans le PV de 1992 que la répartition des frais d'ascenseur se ferait en sixième, à part égale. Alors, même s'il y a la logique de l'acte de base, le fait est qu'il y a eu modification, établie en AG et que maintenant, parce qu'il y a les frais de mise en conformité qui se pointe à très brèves échéances, certains veulent de nouveau modifier ces mêmes charges d'ascenseur. Chacun défend son beefsteak et avec 31,5% des quotités et si l'explication et le pourcentage requis (4/5) avait été clairement expliqué par le syndic, une modification des charges n'auraient pas été acceptées par mon frère car à lui seul, il a 31,5%, mission impossible pour les autres CP qui voulaient la modification.

bada · #11 08-10-2011 13:48:30

@ Rexou

D'autant plus qu'il me semble que la quotité de vote requise pour l'acceptation d'un point doit être mentionnée...

Ben, ça je ne sais pas. Si certains pouvaient confirmer !!

grmff · #12 08-10-2011 14:37:27

En cas de refus de la part de votre frère, les autres auraient été en justice contre lui, et ils auraient eu gain de cause à tous les coups.

Pour moi, sans plus en savoir sur votre copropriété, il me semble que la décision remet la répartition dans la logique des choses.

Pour le reste, vous avez mon avis: on vote, on assume.

bada · #13 08-10-2011 15:07:03

@grmff

En cas de refus de la part de votre frère, les autres auraient été en justice contre lui, et ils auraient eu gain de cause à tous les coups.

ça, ce n'est pas certain du tout. Sur 6, moins lui= 5. Combien auraient le culot de faire la démarche ??? C'est pas donné à tout le monde.
En attendant, il s'est mis du mauvais coté de la barrière, tout seul et ça, c'est dommage

Pour moi, sans plus en savoir sur votre copropriété, il me semble que la décision remet la répartition dans la logique des choses.

Puisque vous parlez de logique, on pourrait en parler longtemps. Dans son appartement au 1er, ils sont deux et utilisent probablement moins l'ascenseur que ceux qui habitent au 3ème et qui sont quatre, non ?
Le problème vient du fait qu'il n'avait pas l'information utile pour pouvoir voter correctement.

Je reviens aussi avec une de mes questions initiales. Comment faire une requête auprès du fuge de paix. Existe-t-il un modèle type ?

rexou · #14 09-10-2011 17:55:12

Sans chercher à polémiquer sur la logique ou le bien fondé d'un mode de répartition par rapport à un autre, on peut quand même retenir que la légitimité du syndic est discutable et son manque de rigueur, le manque d'informations précises, ont sans doute pu amener la confusion suffisante pour demander l'annulation de ce vote.

Pas de détail écrit distribué avant l'AG des points concernés par la modification de calcul. Vote à main levée et absence de PV décisionnel.

Je reste dans l'attente de la confirmation/infirmation de l'obligation de mentionner la majorité requise pour l'acceptation d'un vote. Usuellement, j'ai remarqué que ce point était toujours indiqué... Le fait qu'il n'a pas été mentionné est peut-être illégal, mais surement pas innocent !

Je comprends la position carrée de Grmff, mais il semble que le vote a été "forcé" par au moins un défaut d'informations, voire une désinformation. Sans ce manque d'information, le vote eut été différent. De là à penser qu'il a pu y avoir manipulation...

Il est probable qu'un juge tiendra (aussi) compte de la répartition "logique" des quotités au moment de délibérer. Une AG a décidé en 92 de remplacer la répartition par quotités par une répartition par lots. Pour que les autres CP obtiennent -sans le vote contesté- qu'un juge accorde un retour à la situation de départ, je pense qu'il faudrait justifier de modifications dans la répartition des lots, ultérieures à l'AG de 92. A défaut, il paraît délicat de demander à un juge d'invalider une décision prise voici 20 ans. sauf si en effet le juge y voit un déséquilibre évident.

Assumer un vote, respecter sa "signature", c'est en effet un comportement normal. Mais la victime d'une manipulation qui a signé une page blanche peut légitimement se rebeller...

bada · #15 09-10-2011 19:56:50

Je viens d'obtenir de mon frère le point tel qu'il a été noté à l'ordre du jour et qui a été a la base de la modification de la répartition des charges communes.

4°Respect de la notion des parties communes générales et parties communes spéciales reprises à l'acte de base. Application. Décision, vote. (à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés)

Voila un texte plus que lacunaire, tout à fait imprécis et que le CP, qui reçoit cela, se demande ce que cela veut dire (ou cache). Et, sur ce, ils ont voté une modification de la répartition des charges.
De plus, il note que le vote se fera à la majorité absolue alors qu'il faut les 4/5ème.

rexou · #16 09-10-2011 20:34:55

4°Respect de la notion des parties communes générales et parties communes spéciales reprises à l'acte de base. Application. Décision, vote. (à la majorité absolue des copropriétaires présents ou représentés)

Mais... il n'est absolument pas question de modifier le mode de calcul des quotités ! Il n'est même pas mentionné le mot "ascenseur" !!!

Respect de la notion des parties communes... ça ne veut strictement rien dire ! Application, décision, vote... à quel sujet ??? Ne pas fumer dans les communs ? Ne pas jeter de papier sur le sol ? Ne pas faire de bruit ? Tenir les chiens en laisse ?

La seule indication (majorité absolue) qui a un sens est erronée et ne peut s'appliquer à une modification de la répartition des quotités.

Pour moi, ce vote doit être considéré comme nul. Totalement nul. Et sans aucune discussion possible.

Et le syndic aussi est d'une nullité consternante !!!

bada · #17 09-10-2011 21:10:08

Rexou à écrit

Respect de la notion des parties communes... ça ne veut strictement rien dire ! Application, décision, vote... à quel sujet ??? Ne pas fumer dans les communs ? Ne pas jeter de papier sur le sol ? Ne pas faire de bruit ? Tenir les chiens en laisse ?

J'ai pensé à des choses similaires aux vôtres : ne pas souiller les murs, ne pas rentrer dans l'immeuble avec des souliers plein de terre etc....
C'est dingue et aberrant.

Et le syndic aussi est d'une nullité consternante !!!

ça aussi, je lui ai bien expliqué en lui détaillant tout ce que je trouvais d'illégal et non conforme dans son immeuble. Comme on dit, ça fonctionne " à la bonne franquette".

rexou · #18 09-10-2011 21:10:26

4° -Ascenseur (entretien, réparations, travaux) : modification répartition des charges. Vote. (4/5 des présents/représentés)

C'est si simple ! Pas un seul de ces 4 mots ni aucun synonyme approchant à l'ordre du jour. Donc, pas de vote possible.

bada · #19 09-10-2011 21:16:18

4° -Ascenseur (entretien, réparations, travaux) : modification répartition des charges. Vote. (4/5 des présents/représentés)

Ben oui, pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué et incompréhensible.
En attendant, il est parti pour une requête au JDP.
En fait, il faut aller au greffe et demander un document spécial ?
Merci pour votre aide.

grmff · #20 09-10-2011 21:17:56

Puisque vous parlez de logique, on pourrait en parler longtemps. Dans son appartement au 1er, ils sont deux et utilisent probablement moins l'ascenseur que ceux qui habitent au 3ème et qui sont quatre, non ? Le problème vient du fait qu'il n'avait pas l'information utile pour pouvoir voter correctement.

Pas tout à fait d'accord. Un contrat d'entretien, qui est le plus gros coût mensuel, se paye "à la porte". Il y a donc une logique de diviser les dépenses "par palier"

Quant au problème de l'information utile, voter, c'est comme signer: quand on vote, on respecte son vote. On ne cherche pas à se dédire de son vote par la suite.

Un modèle pour une requête en justice de paix pour faire annuler une AG? Je n'en connais pas. Mais a mon avis, c'est de l'argent perdu. Il n'aura pas gain de cause. Et même s'il a gain de cause et que l'AG est annulée, les autres auront pris leur renseignements et auront rétabli l'ordre logique des choses: l'acte de base. Rien que l'acte de base.

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