Répartition frais chauffage et modification du nombre de radiateurs

Pitch · #1 03-11-2011 14:58:45

Bonjour à tous,

En analysant les décomptes de la copropriété de mes parents, je me pose une question relativement importante (en terme financier) concernant les répartition des frais de chauffage.

Dans un immeubles à 7 appartement chauffé par chauffage collectif au mazout, la répartion des frais se fait par calorimètre sur chacun des radiateurs.

Un de propriétaire a changé le nombre de ses radiateurs, en en éliminant 2!!!Du coup, il paie beaucoup de moins frais. Alors que c'est le dernier appartement à avoir du SV. Est-ce légal ?
De cette manière, il m'apparait clairement que les calculs issus de cette répartitions ne reflètent pas la réalité. Ces faits durent depuis des années.
Qu'en est-il ?

Merci par avance ,

Pierre

Panchito-9340 · #2 03-11-2011 15:07:11

C'est parfaitement interdit en copropriété!!

PIM · #3 03-11-2011 15:15:21

Sujet déjà débattu dans notre forum: faites une petite recherche svp

Notamment ici (en 2004...)

rexou · #4 03-11-2011 15:18:49

Pitch a écrit :

Un de propriétaire a changé le nombre de ses radiateurs, en en éliminant 2!!!Du coup, il paie beaucoup de moins frais. Alors que c'est le dernier appartement à avoir du SV. Est-ce légal ?
De cette manière, il m'apparait clairement que les calculs issus de cette répartitions ne reflètent pas la réalité. Ces faits durent depuis des années.
Qu'en est-il ?

Oui, c'est légal. Un propriétaire est parfaitement libre d'enlever des radiateurs chez lui. Et quel que soit son type de vitrage, il paie moins si ses unités consommées sont peu importantes. Il est à noter qu'un radiateur enlevé ne chauffe pas ! smile

Par contre, il est possible d'aborder le sujet en AG et de décider par exemple qu'un forfait de 25% de la consommation totale sera imputée selon les millièmes et 75% restants seront répartis selon les calorimètres. (Argument : les tuyaux apportent une chaleur non comptabilisée dans les répartiteurs individuels). Ou encore que tout radiateur enlevé se verra attribuer une consommation de deux unités forfaitaires -correspondant à un radiateur existant et non employé, si calorimètres à évaporation- partant du principe que l'intéressé bénéficie de la déperdition de chaleur dans les tuyaux... Mais ça doit être décidé en AG.

Les calculs actuels de la répartition reflètent la volonté de l'ensemble des CP. De là à satisfaire chacun ou à refléter la réalité, c'est autre chose... mais en l'absence de décision prise en AG de modifier le mode de répartition, le calcul actuel est légal et normal.

Pitch · #5 03-11-2011 15:23:54

Panchito a écrit :

C'est parfaitement interdit en copropriété!!

C'est bien ce qui me semblait.

Pouvez-vous me donner des renseignements complémentaires pour étayer mon argumentation. L'AG arrive bientôt et le syndic aurait prétexté que tout était normal et que les autres radiateurs (du même appartement) compensaient ceux qui étaient enlevés. (c'est cec qu'ils ont dit à mes parents)

Merci Pachito pour votre réponse si rapide. ;-)

Pierre

Pitch · #6 03-11-2011 15:25:37

PIM a écrit :

Sujet déjà débattu dans notre forum: faites une petite recherche svp
Notamment ici (en 2004...)

J'avais cherché mais pas trouvé, pardon !

MAis la réponse qui y est donnée est relativement différent de celle de Pachito non ?

rexou · #7 03-11-2011 15:59:14

Désolé, Panchito, pas d'accord. Ce n'est pas interdit. Sauf si cette interdiction résulte d'une décision prise en AG.

Par contre, un radiateur existant et inemployé -dans le cas des calos par évaporation- consomme disons deux unités. L'enlèvement de certains radiateurs rompt l'équilibre de répartition et donc vous pouvez proposer à l'AG de comptabiliser ces deux unités forfaitaires pour tout radiateur enlevé.

bada · #8 03-11-2011 16:23:47

@ Pitch

Vérifiez dans votre acte de base où il est fort probablement écrit qu'il est interdit d'enlever ou d'ajouter un radiateur donc , dans ce cas, c'est illégal.

rexou · #9 03-11-2011 18:13:30

bada a écrit :

Vérifiez dans votre acte de base où il est fort probablement écrit qu'il est interdit d'enlever ou d'ajouter un radiateur donc , dans ce cas, c'est illégal.

@ Bada : En aucun cas illégal, mais peut-être interdit, en effet. Sauf que je crois que je remplacerais "fort probablement" par "peut-être, si vous avez de la chance". Et si dans ce cas le CP a reçu l'aval d'une AG pour enlever un ou des radiateurs, c'est la décision de l'AG qui prime.

bada · #10 03-11-2011 18:47:49

@ Rexou

J'ai écrit "fort probablement" parce que dans notre acte de base, il est écrit que "c'est interdit" et donc je pense que cela pourrait être écrit dans la majorité des actes.

rexou · #11 03-11-2011 18:57:49

Pas de polémique, Bada. Je n'ai pas décortiqué assez d'actes de base pour me permettre de faire des statistiques de probabilité à ce sujet.

Mais même si c'est indiqué dans l'acte de base, une AG a pu modifier les règles et accorder l'autorisation...

La meilleure solution je crois, c'est de faire voter en AG un forfait compensatoire de deux unités par exemple par radiateur enlevé.

luc · #12 03-11-2011 21:35:55

rexou a écrit :

(...)
Mais même si c'est indiqué dans l'acte de base, une AG a pu modifier les règles et accorder l'autorisation...
(...)

La Cour de Cassation a jugé il y a quelques mois que ce type de décision, qui n'est pas repris directement dans les statuts, n'est plus opposable aux CP après un certain temps.

Pitch · #13 04-11-2011 00:09:17

luc a écrit :

rexou a écrit : (...)
Mais même si c'est indiqué dans l'acte de base, une AG a pu modifier les règles et accorder l'autorisation...
(...)
La Cour de Cassation a jugé il y a quelques mois que ce type de décision, qui n'est pas repris directement dans les statuts, n'est plus opposable aux CP après un certain temps.

Je vais jeter un oeil dans l'acte de base mais je ne pense pas pouvoir faire grand chose, si ce n'est le signaler ... et retirer également les radiateurs inutiles. Le risque avec ce genre de comportement, c'est qu'il n'y ait plus assez de puissance de chauffe au final et en tout cas ceux qui gardent tous leurs radiateurs sont lésés. Vraiment je trouve que les mesures de consommation par caloribel sont nulles mais dans le cas de cet immeuble, c'est vriament difficle de mettre des compteurs d'energie (delta T et debit) vu qu'il y a 4 colonnes montantes...

En tout cas, merci pour vos réponse et bravo pour ce site !!!

Saxo · #14 04-11-2011 07:36:23

Supprimer secrètement des radiateurs en catimini prouve déjà qu’il y a problème.
Supprimer secrètement des radiateurs = supprimer secrètement de surfaces de chauffe = rompre secrètement l’équilibre thermique de l’immeuble.

Une seule solution pour attribuer au fraudeur la consommation qui lui incombe :
Faire le total des radiateurs (subsistants) de la colonne.
Diviser par le nombre de radiateurs (subsistants).
Attribuer ce chiffre au radiateur fantôme.

Cette recette miracle m’a été expliquée par un syndic. Succès garanti.

Encore faut-il un syndic correct et une société de relevé correcte.

Càd. des prestataires qui ne font pas des petits marchés entre amis.

rexou · #15 04-11-2011 10:00:38

Pas d'accord, Saxo.

Supprimer (pourquoi "secrètement et en catimini?) un radiateur peut se justifier aisément et sans qu'il soit question de fraude ou de rupture d'un équilibre thermique quelconque.

L'amélioration de l'isolation des bâtiments existants, ne serait-ce que par la pose de double voire triple vitrage diminue les besoins de chauffage dans bien des logements. Il en résulte que bien des radiateurs sont soit surdimensionnés, soit en surnombre. Supprimer un radiateur peut se justifier simplement par souci esthétique ou pratique (gain de place pour mettre un meuble par exemple). Ou non-remplacement d'un radiateur vétuste et jamais utilisé, tout simplement. On peut supprimer un radiateur, ou le remplacer par un plus petit ou plus gros, en adaptant l'échelle du calorimètre.

Par contre, il est cohérent et logique de comptabiliser un forfait correspondant aux dépenses qu'occasionnerait la présence de ce même radiateur, non utilisé. La décision doit être prise en AG. Et si l'acte de base prévoit une interdiction, il faut un accord pris en AG pour déroger à cette interdiction et débattre des conditions éventuelles. Il est vrai que sans mesures compensatoires de ce type, l'enlèvement de radiateurs crée un déséquilibre, non pas thermique, mais financier.

Si j'ai bien compris le calcul de Saxo, cela revient à comptabiliser à un radiateur inexistant la consommation moyenne des radiateurs restants.
Ce n'est plus une recette miracle mais une escroquerie...

MarcoBrux

Pitch · #16 04-11-2011 10:13:01

Je suis d'accord avec vous rexou.

C'est bien de l'équilibre financier dont je voulais parler. Les répartitions telles qu'elles sont faites actuellement sont completement inéquitables.

Je vais à ma première AG la semaine prochaine. Je sais que le sujet avait déjà été abordé par ma mère à l'époque, époque où le syndic avait fumeusement expliqué que la charge thermique se répartissait sur les autres radiateurs de l'appartement et qu'il n'y avait donc pas de déséquilibre aux calculs de répartiton des frais du chauffage. Ce qui est faux, on en convient bien, mais la discussion s'était arrêtée là. Le pseudo-professionalisme du syndic avait convaincu l'assemblée. Moi pas, ingénieur thermicien, je sais que ce qui a été dit n'est pas correct. Mais bon, on verra à l'AG. Le point n'est pas à l'ordre du jour et je n'ai pas envie de me disputer dès la première assemblée. wink

Il n'empêche, je suis curieux d'entendre en direct les explications du syndic (IPI) (?) (!)

rexou · #17 04-11-2011 10:21:54

Je fais partie d'une ACP dans laquelle le même problème s'est présenté. Depuis une bonne dizaine d'années, nous avons décidé en AG de comptabiliser deux unités de chauffage par radiateur supprimé. Cela compense l’évaporation naturelle d'un calorimètre existant. Sans être parfait, ce système rééquilibre mieux la facturation. Je précise que dans mon cas, la totalité des frais de chauffage se répartit en fonction des consommations relevées; il n'y a pas de pourcentage réparti par quotités.

PIM · #18 04-11-2011 10:36:31

J'imagine que la firme spécialisée chargée du relevé des calorimètres a déjà dû rencontrer ce genre de situation: il ne serait pas inutile de les consulter pour avoir leur avis.
N'hésitez pas à venir nous le communiquer ici.

ps: la solution prônée par Saxo - discutable - doit reposer sur une décision de l'AG, non ?...

rexou · #19 04-11-2011 11:00:26

PIM a écrit :

J'imagine que la firme spécialisée chargée du relevé des calorimètres a déjà dû rencontrer ce genre de situation: il ne serait pas inutile de les consulter pour avoir leur avis.
N'hésitez pas à venir nous le communiquer ici.
ps: la solution prônée par Saxo - discutable - doit reposer sur une décision de l'AG, non ?...

La solution que j'ai décrite et que nous avons adoptée a été "préconisée" et même argumentée par écrit par la société chargée des relevés calorimètres. (Pour rappel : calos à évaporation et pas de clé de répartition selon les quotités... je ne prétends pas que cette solution soit universelle)

La solution de Saxo est plus que discutable. Elle est complètement déséquilibrée. Elle ne peut bien sur être appliquée qu'après décision prise en AG. Et je suis persuadé que le CP qui serait victime de ce genre de décision obtiendrait son annulation sans problème en justice de paix.

rexou · #20 04-11-2011 11:16:25

Le point n'est pas à l'ordre du jour et je n'ai pas envie de me disputer dès la première assemblée.

Vous pouvez demander de porter ce point à l'ordre du jour, avec la simple mention "examen de la situation". Pas de dispute à craindre. wink

Et l'année prochaine, vous présentez une solution, avec un éventuel argumentaire de la société calo, et vous demandez un vote.

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