résiliation anticipée

Myrtillien · #1 22-11-2011 09:51:13

Bonjour à tous,

J'ai besoin de votre aide pour me confirmer si j'ai raison ou pas. En gros, je me suis installé dans un appart en aout 2009 donc en aout 2012, ça fera 3 ans mais j'aimerai le quitter en aout 2013. Dans le ocntrat, voilà ce qui est noté :

"22. FIN ANTICIPEE DU BAIL
Si c’est avant la troisième année de location
En principe, ni le bailleur ni le preneur de peuvent mettre fin anticipativement à un contrat de courte durée, sauf convention contraire.
Si le preneur souhaite quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra, à son choix:
-soit exiger que le preneur reste responsable de l'exécution du bail, tout en l'autorisant à céder celui-ci à un tiers, recherché par lui et agréé par le bailleur, ceci à la condition expresse qu'il ait payé:
1. toutes sommes dues (loyer, charges. impôts, … ) jusqu'à la date d'entrée en vigueur de la cession;
2. les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l'état des lieux établi à l'amiable ou par un expert désigné de commun accord ou par le juge de paix, et dont les honoraires sont à la charge du preneur;
-soit exiger du preneur un préavis de trois mois prenant cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné, et le paiement d’une indemnité de résiliation de trois mois de loyer.

Si c’est après la troisième année de location
Règle générale : dans tous les cas où un congé peut être donné à tout moment, le délai de préavis prend cours le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le préavis est donné.
Le preneur peut mettre fin au bail en cours moyennant préavis de 3 mois et une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu'il quitte la 1ère, la 2ème ou la 3ème année de location.
Le bailleur peut mettre fin au bail en cours moyennant un préavis de 6 mois:
-à tout moment, pour occupation personnelle ou par un membre de sa famille jusqu'au 3ème degré.
Pour l'occupation d'un collatéral du 3ème degré, le délai de préavis ne peut expirer avant la fin du 1er triennat à partir de l'entrée en vigueur du bail.
-à tout moment, si le bailleur possède plusieurs logements dans un même immeuble, pour travaux, affectant plusieurs logements, dont le coût dépasse 2 ans des loyers de l’ensemble de ces logements, pour autant que le bail ne soit pas résilié pendant la première année.
-à la fin de la 3ème et de la 6ème année,
*soit pour travaux dont le coût dépasse 3 années de loyer par locataire, ou 2 années de loyer pour l'ensemble des locataires d'un même immeuble,
*soit sans motivation, moyennant paiement d'une indemnité de 9 ou 6 mois de loyer , conformément aux dispositions de la loi du 20/2/1991 modifiée par la loi du 13/4/1997."

Donc si j'ai bien compris et que je quitte l'appart en aout 2013, je vais devoir quoi qu'il en soit payer 3 mois de loyer d'indémnité ?
Ou bien y a-t-il d'autres solutions où je ne dois pas payer d'indemnité ?

Merci d'avance

cochise · #2 22-11-2011 09:59:18

Non. C'est uniquement valable les 3 premières années et vous serez dans la quatrième.
Vous devrez juste notifier votre départ avec un préavis de 3 mois. Donc l'envoyer avant fin avril au plus tard.
Et encore, si le bail n'est pas enregistré, vous pourriez partir quand bon vous semble (à partir de août 2012) mais bon, pas de raison de le faire et de risquer de mettre le bailleur dans l'embarras sans raison.
Ceci dit, le bailleur à la possibilité de ne pas reconduire le contrat en 2012.

grmff · #3 22-11-2011 09:59:39

Donc si j'ai bien compris et que je quitte l'appart en aout 2013, je vais devoir quoi qu'il en soit payer 3 mois de loyer d'indémnité ? Ou bien y a-t-il d'autres solutions où je ne dois pas payer d'indemnité ?

En 2013, vous serez dans la 4e année d'occupation. Votre bail se sera automatiquement transmogrifié en un bail de 9 ans, qui a commencé en 2009.

Vous n'aurez donc aucune indemnité à payer si vous quittez après l'anniversaire de 3 ans de votre bail. Il faudra juste donner votre préavis au moins 3 mois à l'avance, tenant compte que votre préavis de 3 mois ne commencera que le 1er du moins qui suit sa possible réception par le bailleur.

Si vous désirez quitter fin juillet 2013, vous devez donc envoyer votre congé vers le 20 avril 2013.

Erico · #4 22-11-2011 09:59:44

allons y par étapes

suis pas un pro, mais si je comprends bien vous voulez prolonger d'un an
pour ça il vous faut l'accord du proprio déjà

et là, pour moi, deux solutions :
-vous signez un avenant qui prolonge d'un an
-ou alors reconduction tacite et le bail de 3 ans devient bail de 9 ans

houps on a tous posté en même temps là

Myrtillien · #5 22-11-2011 10:04:49

Merci beaucoup pour vos réponses !

Mais alors si je regarde :

"Si c’est après la troisième année de location :
Le preneur peut mettre fin au bail en cours moyennant préavis de 3 mois et une indemnité de 3, 2 ou 1 mois de loyer, selon qu'il quitte la 1ère, la 2ème ou la 3ème année de location "

C'est ça que je ne comprends pas ?

PIM · #6 22-11-2011 10:23:59

- on suppose que votre bail signé est un bail de courte durée, à savoir de 3 ans et de résidence principale.

- pour qu'il ne soit pas reconduit au delà de sa date d'expiration normale d'août 2012, chacune des parties a l'obligation de notifier le renon avec le préavis requis. A défaut, le bail se transforme automatiquement en bail de 9 ans, ayant pris effet en août 2009.

- vous êtes donc, à ce jour, toujours exposé au "risque" que le bailleur vous notifie ce renon et que votre bail expire toujours en août 2012

- A supposer que ce ne soit pas le cas (et que donc votre bail est transformé en bail de 9 ans), vous serez, dès septembre 2012, dans la 4e année du bail et vous pouvez résilier quand vous le voulez, sans motif ni indemnité (ne pas confondre le concept de préavis avec celui d'indemnité)

Est-ce plus clair ?

ps pour Rico: pour un bail de 3 ans, vous ne pouvez pas signer un avenant prolongeant d'un an: la durée maximale est de 3 ans. Au delà, cela devient un bail de 9 ans.

rexou · #7 22-11-2011 10:26:18

C'est ça que je ne comprends pas ?

C'est simple : votre bail est mal rédigé. Il ne prend pas en compte les dispositions impératives de la loi. En l’occurrence, les réponses que vous avez reçues ici sont parfaitement correctes. Si votre bailleur ne vous avertit pas par recommandé pour mettre un terme au bail trois mois avant la fin de la troisième année, il sera automatiquement considéré comme un bail de 9 ans dans sa quatrième année. La "prolongation" est automatique si aucune des parties ne manifeste sa décision d'y renoncer. Et à partir de cette quatrième année d'occupation, votre seule obligation (sous réserve d'enregistrement) sera d'envoyer un préavis. Sans qu'aucune indemnité pour rupture ne puisse vous être réclamée.

Myrtillien · #8 22-11-2011 10:34:26

Oui c'est bon j'ai compris,

Il est automatiquement prolongé pour 9 ans et je peux quitter quand je veux sans indémnités moyennant un préavis de 3 mois.

Merci beaucoup pour vos réponses

Bonne journée

PIM · #9 22-11-2011 10:39:32

Il est automatiquement prolongé pour 9 ans

Non.
Il est transformé en 9 ans, ayant pris effet en 2009.
Ce n'est donc pas prolongé de 9 ans, mais de 6 ans.

Myrtillien · #10 22-11-2011 10:56:18

Maintenant on peut dire que j'ai tout compris ! smile

Merci à tous !

Erico · #11 22-11-2011 14:51:46

PIM entre gens de bonne volonté une solution est toujours possible
Ils peuvent aussi resigner un bail d'un an , non ?

PIM · #12 22-11-2011 14:57:27

Rico a écrit :

PIM entre gens de bonne volonté une solution est toujours possible
Ils peuvent aussi resigner un bail d'un an , non ?

Outre le caractère discutable de votre idée, quel serait l'intérêt de l'opération ???

rexou · #13 22-11-2011 14:58:19

Rico a écrit :

PIM entre gens de bonne volonté une solution est toujours possible
Ils peuvent aussi resigner un bail d'un an , non ?

Non Rico. Sauf à contourner la loi en établissant par exemple ce nouveau bail à un autre nom que celui du preneur actuel. Mais ce serait sans intérêt. Si personne ne fait rien pour renoncer au bail au terme de sa troisième année, aucun problème ne se pose. Le preneur renoncera au bail durant sa quatrième année, sans aucune indemnité, avec un préavis de trois mois.

Le seul problème possible serait que le bailleur résilie le bail au terme des trois ans.

cochise · #14 22-11-2011 15:00:10

Rico a écrit :

PIM entre gens de bonne volonté une solution est toujours possible

Pourquoi chercher une solution? Il n'y a pas de problème...

rexou · #15 22-11-2011 15:04:26

cochise a écrit :

Pourquoi chercher une solution? Il n'y a pas de problème...

C'est bien ce que je me disais aussi.

Et mieux : par prudence : ne pas informer le bailleur avant l'expiration du délai lui permettant de renoncer au bail, soit trois mois avant l'expiration de la troisième année.

Erico · #16 22-11-2011 19:15:34

PIM a écrit :

Rico a écrit : PIM entre gens de bonne volonté une solution est toujours possible
Ils peuvent aussi resigner un bail d'un an , non ?
Outre le caractère discutable de votre idée, quel serait l'intérêt de l'opération ???

discutable ??? si tous les deux sont ok où est le problème ?

rexou · #17 23-11-2011 01:01:08

Rico a écrit :

discutable ??? si tous les deux sont ok où est le problème ?

Un bail court d'un an qui prolongerait un bail court de trois ans est illégal et serait considéré de facto comme un bail long (neuf ans) dans sa quatrième année.

Au départ, il n'y a pas de problème. Il suffit juste que ni le bailleur ni le preneur ne notifie son renon trois mois avant l'expiration de la troisième année du bail. Et le locataire sera parfaitement en droit de renoncer à la location sans indemnité comme il le souhaite, au terme de sa quatrième année d'occupation.

Erico · #18 23-11-2011 07:50:15

perso, mais ça date des années 80 j'avais contracté un bail de 3 ans, de sept 82 à sept 85.....puis je devais entrer dans la maison de mes parents louée au Shape....le shapien a demandé prolongement de 6 mois...ça m'ennuyait, j'ai demandé à mon proprio prolongement aussi de 6 mois ça n'a posé aucun problème

PIM · #19 23-11-2011 17:43:32

Rico a écrit :

perso, mais ça date des années 80 j'avais contracté un bail de 3 ans, de sept 82 à sept 85.....puis je devais entrer dans la maison de mes parents louée au Shape....le shapien a demandé prolongement de 6 mois...ça m'ennuyait, j'ai demandé à mon proprio prolongement aussi de 6 mois ça n'a posé aucun problème

Depuis lors, il y a la loi du 20 février 1991... qui rend votre solution illégale. D'où mon appréciation sur le caractère "discutable" de l'idée énoncée...

Est-ce plus clair, maintenant ?

Je ne doute pas de votre bonne volonté, mais il faut être attentif à la validité juridique des conseils donnés .

Erico · #20 24-11-2011 10:37:29

ok

je suis de bonne volonté et je suis têtu ;-)

vu qu'ici il n'y a pas souci de fraude ou autre

si les deux personnes sont d'accord, car après tout personne d'autre n'est impliqué

ne peut on envisager, fin du contrat par ex 31/08....un jour d'intervalle et signature d'un contrat d'un an le 02/09 ?

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