Préavis et motif

motocupidon · #1 20-12-2011 09:33:40

Bonjour,
J'ai acheté un studio donné en location : 3ans qui ont été tacitement reconduit. Bêtement je pensais le reconduire, or il a été de fait automatiquement mis en bail de 9 ans. Le locataire est décédé et sa fille l'occupe depuis. Ce sont des gens assez sales et surtout qui ne régularisent pas leurs charges. Pour ces deux raisons je veux mettre un terme à leur bail qui se termine le 31 août 2012.
- Quel préavis dois-je respecter?
- Dois-je motiver la fin de leur bail et leur départ?
- Puis-je me servir de la caution pour me rembourser des charges impayées?
merci d'avance, car ce sont des gens qui n'ont ne respectent qui trouvent facilement un avocat pour vous poser de graves problèmes.
Je travaille maintenant en France, et je voudrais éviter de perdre des journées à aller au tribunal, etc....

Panchito-9340 · #2 20-12-2011 10:29:03

Les 9 ans se terminent le 31 août 2012?

Quand à la régularisation des charges, il vous appartenait de rectifier une fois par an le montant mensuel que vous demandiez à titre de provisions pour l'adapter en fonction des coûts réels.

L'aviez-vous fait?

motocupidon · #3 21-12-2011 16:21:06

Désolé pour la réponse tardive,
Oui la demande de régul des charges fut envoyée chaque année avec consultation des factures. Le père (qui est mort) a dit qu'il règlerait, c'est son fils qui "fout le bordel" en inventant des chiffres de consommation qui n'existent pas.

Panchito-9340 · #4 21-12-2011 16:40:16

Bien sur il convenait d'envoyer les demandes de régularisation et en même temps d'augmenter les provisions mensuelles pour charges au moins une fois par an!!

D'après votre réponse il est probable que:
- vous vous êtes contenté d'envoyer des régularisations. Et puis escalade?
(rappel par téléphone, sms, courrier, mise en demeure, justice de paix)?
- vous n'avez pas adapté les provisions mensuelles à partir du 1er janvier de chaque année pour ne plus vous retrouver dans la situation où vous devez envoyer des régularisations annuelles car la provision pour charges mensuelles est largement insuffisante

N'oubliez qu'en ces temps les locataires ont tous les droits. Ils pourraient vous attaquer pour provision trompeuse (car trop basse), mauvaise gestion, et laisser aller...

motocupidon · #5 21-12-2011 18:22:56

ils avaient une provision de 65€/mois et une régul annuelle de 150€, cela ne me semble en rien disproportionné.
De plus ils arguaient du fait que sur leur bail ils avaient cette provision de 65€/mois et ne voulaient pas la changer. Il aurait fallu que j'aille au tribunal et j'avoue qu'avec le travail que j'ai en ce moment je n'en ai aucun courage.
Toujours est-il que vous ne répondez pas à mes questions smile
- Quel préavis dois-je respecter?
- Dois-je motiver la fin de leur bail et leur départ?
- Puis-je me servir de la caution pour me rembourser des charges impayées?

rexou · #6 21-12-2011 18:52:57

- Concernant le préavis à donner : trois mois avant l'échéance du bail il me semble, sauf stipulation contraire dans le bail.
- Pas indispensable de motiver : vous ne renouvelez pas le bail qui arrive à son échéance.
- la caution sert à garantir l'exécution de toutes les obligations du preneur. Y compris le paiement des charges. Oui, vous pouvez retenir tout montant dû, pour quelque motif que ce soit, sur la garantie. Et aussi bien sur les charges non payées.

La régularisation annuelle n'est en effet pas excessive et personne ne peut vous reprocher de ne pas avoir adapté le montant provisionnel pour un si faible montant.

Tout va bien, pas de panique ! wink

Panchito-9340 · #7 21-12-2011 19:11:31

Il ne faut pas aller en justice pour adapter une provision!
C'est prévu dans tous les baux standards

rexou · #8 21-12-2011 21:21:22

Panchito a écrit :

Il ne faut pas aller en justice pour adapter une provision!
C'est prévu dans tous les baux standards

D'accord, mais une réadaptation des provisions n'est pas obligatoire pour une régularisation si minime.

Panchito-9340 · #9 21-12-2011 22:03:48

Bien sur!!

Et donc je me demande pourquoi Motocupidon fait un plat avec une régularisation de seulement 150€!!

Si le locataire ne doit que 150€...il ne va certainement pas prendre un avocat qui va lui coûter 150€ de l'heure!!

rexou · #10 21-12-2011 22:25:04

Panchito a écrit :

Et donc je me demande pourquoi Motocupidon fait un plat avec une régularisation de seulement 150€!!

Et comme je disais : pas de panique, tout va bien ! smile

motocupidon · #11 22-12-2011 07:58:06

Merci à tous pour vos réponses, même si Panchito a une personnalité un peu "forte". Non je ne fais pas du plat pour 150€, sauf que x3 ans çà commence à chiffrer.
Bonne journée à tous. smile

Panchito-9340 · #12 22-12-2011 08:20:38

même si Panchito a une personnalité un peu "forte".

Non, seulement ayant quelques bien en location depuis plus de 10 ans, l'expérience m'a appris à respecter les règles au pied de la lettre...et donc à être poli mais ferme en face de locataires récalcitrants.

Donc si après la 1ère année, vous vous apercevez que la provision demandée est trop faible (65€ x 12 = 780€), et que vous vous devez payer 780€ + 150€ = 930€ pour couvrir les charges locatives de votre locataire, (vous n'êtes tout de même pas sa banque!!) vous prenez votre plus belle plume et écrivez immédiatement à votre locataire pour l'informer que comme prévu à la clause YZ du contrat (cfr BAIL PIM), vous avez le droit de porter la provision à 930€/12 = 77,5€ par mois.

Et voilà, vous n'aurez plus de soucis...

Tout comme Electrabel adapte les provisions mensuelles après chaque année.

rexou · #13 22-12-2011 09:46:46

Panchito applique les dispositions du bail. Cela ne peut pas être mauvais, de toute manière.

En ce qui me concerne, dans un cas semblable, j'envoie un courrier avec les chiffres et demande de régularisation et je me contente de suggérer au locataire d'adapter sa provision future s'il veut éviter de devoir encore régulariser. Libre à lui de choisir...

Bien sur, dans le cas d'un locataire qui n'apure pas ses suppléments trois années consécutives il devient urgent d'être plus exigeant et d'imposer le respect de ses obligations.

motocupidon · #14 22-12-2011 18:39:09

Malheureusement le locataire ne veut rien entendre et rester avec sa provision prévue sur le bail. Et à part une décision de justice je n'ai aucun moyen de pression sur lui pour qu'il paye, d'où ma nécessité qu'il s'en aille après le terme de son bail.

rexou · #15 22-12-2011 18:45:29

motocupidon a écrit :

Malheureusement le locataire ne veut rien entendre et rester avec sa provision prévue sur le bail. Et à part une décision de justice je n'ai aucun moyen de pression sur lui pour qu'il paye, d'où ma nécessité qu'il s'en aille après le terme de son bail.

Vous ne nous dites pas si l'adaptation annuelle de cette provision aux consommations effectives de l'année écoulée est prévue dans le bail ! (???)

De toute manière, vous pouvez ne pas reconduire son bail sans avoir à donner de motif. Vous pouvez aussi introduire une requête en justice de paix pour la non-régularisation des charges sur les trois ans écoulés.

motocupidon · #16 23-12-2011 08:20:23

si si la régul était bien prévue dans le bail, même si ce dernier était un torchon rédigé par l'ancien proprio.

Panchito-9340 · #17 23-12-2011 08:39:37

Mais alors pourquoi ne pas l'avoir appliquée?

motocupidon · #18 23-12-2011 09:46:31

je l'ai fait appliqué, mais ce locataire n'a pas changé le montant de sa provision sur son virement permanent bancaire, et s'y refuse.

Panchito-9340 · #19 23-12-2011 10:29:00

Et quand vous avez indexé le loyer chaque année, il n'a pas non plus adapté son ordre permanent?

rexou · #20 23-12-2011 11:27:54

motocupidon a écrit :

je l'ai fait appliqué, mais ce locataire n'a pas changé le montant de sa provision sur son virement permanent bancaire, et s'y refuse.

Pour moi, vous pouvez résilier le bail et prélever toutes les sommes dues (en ce inclus tout arriéré réclamé et non payé) sur la garantie. Si la garantie est insuffisante ou que le locataire refuse de la libérer à votre profit, requête en justice de paix.

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