Candidat syndic bénévole

YellowSubmarine · #1 02-02-2012 14:14:12

Bonjour,

Cela fait un certain temps que je navigue sur ce forum, j'ai lu et relu certains sujets, mais je ne trouve pas ce que je cherche (ou je cherche mal).

Dans +/- 9 mois, je vais être propriétaire d'un appartement dans une nouvelle résidence de 20 appartements. Tant que la santé me permettra d'entretenir ma maison, je vais louer cet appartement.

J'aimerai postuler pour être syndic bénévole de cet immeuble. Je comptai m'inscrire à une formation de syndic bénévole qui devait se donner à Liège, mais celle-ci est supprimée.

Pourriez-vous me donner quelques conseils de ce que je dois faire pour postuler ainsi que les connaissances de base nécessaires. Si vous avez des références de livres, brochures, ... je suis preneur.

Merci de m'avoir lu et une bonne journée.

Panchito-9340 · #2 02-02-2012 15:17:50

Il me semble que depuis la nouvelle loi sur la copropriété, à partir de 20 lots, il faut, entre autres, un Syndic professionnel et une double comptabilité.

bada · #3 02-02-2012 16:22:22

Si votre immeuble comporte 20 lots ou plus, je vous déconseille de devenir syndic pour les raison invoquée par Panchito. OK si de 2 à 19 où la comptabilité peut être simplifiée.

Donc, êtes vous certaine qu'il y a 20 lots ou avez-vous arrondi à 20 s'il y en a 18 ou 19 ?

YellowSubmarine · #4 02-02-2012 17:05:56

Panchito a écrit :

Il me semble que depuis la nouvelle loi sur la copropriété, à partir de 20 lots, il faut, entre autres, un Syndic professionnel et une double comptabilité.

Il me semble qu'un copropriétaire peut être syndic bénévole de son immeuble.

bada a écrit :

Si votre immeuble comporte 20 lots ou plus, je vous déconseille de devenir syndic pour les raison invoquée par Panchito. OK si de 2 à 19 où la comptabilité peut être simplifiée.
Donc, êtes vous certaine qu'il y a 20 lots ou avez-vous arrondi à 20 s'il y en a 18 ou 19 ?
bada

C'est bien 20 appartements.

Panchito-9340 · #5 02-02-2012 17:09:08

Voici la nouvelle loi: la limite porte bien sur 20 lots:
ICI

grmff · #6 02-02-2012 19:57:10

IL ne faut jamais être professionnel pour être syndic de la copropriété dont on est propriétaire.

Quelle que soit la taille...

Francis · #7 02-02-2012 22:21:40

100% d'accord avec grmff, même si souvent c'est le discours de nombreux syndics pour forcer la main dans les acp ! comme de dire que seuls les agents immobiliers peuvent être syndic professionnel mais c'est un autre problème !

luc · #8 03-02-2012 06:42:55

En principe un CP, résidant ou bailleur, peut être le syndic de son ACP.
Mais il prend des risques énormes, qui sont agrandi s'il est bailleur comme vous.

D'abord je parie que cet immeuble fait partie d'un complexe plus grand et que l'ACP n'est qu'en fait qu'une ACP partielle.

Puis les juges mettent de plus en plus le syndic professionnel ou bénévole sur le même pied (depuis la loi sur les ASBL), quand à la responsabilité. Ce qui veut dire que le syndic bénévole doit avoir les mêmes connaissances (et donc formation) qu'un syndic professionnel.

En plus il s'agit d'un immeuble neuf. La responsabilité du promoteur est en jeu: jusqu'en 2021?

Laqst but not least, vous risquez un conflit d'intérêt. Pour chaque décision que vous prenez, on pourrait vous reprocher de ne voir les intérêts de votre investissement et pas l'intérêt de la copropriété.

Panchito-9340 · #9 03-02-2012 08:32:56

La nouvelle loi vous impose d'ailleurs (même en temps que bénévole) de prendre une assurance RC spécifique.

Vous allez donc au devant de frais professionnels que vous ne pouvez même pas déduire...

bada · #10 03-02-2012 08:59:13

Panchito a écrit

La nouvelle loi vous impose d'ailleurs (même en temps que bénévole) de prendre une assurance RC spécifique. Vous allez donc au devant de frais professionnels que vous ne pouvez même pas déduire...

Oui pour la RC mais elle est prise en charge par la copropriété.

Et quels frais ne pouvez-vous pas déduire ?

luc · #11 03-02-2012 09:08:49

bada a écrit :

... Et quels frais ne pouvez-vous pas déduire ?

Les frais qui ne peuvent pas être prouvés.

En fait ceux qui font partie de l'honoraire forfaitaire d'un syndic.

N'oublions pas que le fisc ajoute les frais administratifs forfaitaires, que certains syndics demandent, a son revenu, s'il est contrôlé.

grmff · #12 03-02-2012 09:11:42

Un bénévole n'aura pas de frais qu'il ne peut déduire.

Tous les frais de la copropriété seront supportés par la copropriété.

En étant syndic de son propre batiment, on fait de très sérieuses économies, et il ne faut pas avoir peur de certains oiseaux de mauvaise augure.

Il est cependant raisonnable de connaître ses limites.

Réfléchissez aux difficultés comptables, techniques et relationnelles:
-nombreux frais en commun?
-clés compliquées (chauffage, eau,... compteurs de passages, relevés calorimètres)?
-Jardin privatif entretenu en commun? (ou le contraire)
-disputes entre propriétaire au niveau des frais?
-problèmes techniques de suivi avec le promoteur?

Pour ce qui est de la formation, contactez le SNP qui prévoit des formations régulières. Et qui vend d'excellent bouquin.

Et ensuite, gouverner, c'est prévoir. Pour prévoir tout ce qui peut aller de travers dans une copropriété, relisez le présent forum... yikes

Bonne chance...

bada · #13 03-02-2012 09:17:56

Luc a écrit

Les frais qui ne peuvent pas être prouvés. En fait ceux qui font partie de l'honoraire forfaitaire d'un syndic. N'oublions pas que le fisc ajoute les frais administratifs forfaitaires, que certains syndics demandent, a son revenu, s'il est contrôlé.

Je ne vois toujours pas lesquels.
Vous pouvez mettre un chiffre sur tous les frais et c'est la copropriété qui les supporte

bada · #14 03-02-2012 09:47:23

grmff a écrit

Réfléchissez aux difficultés comptables, techniques et relationnelles: -nombreux frais en commun? -clés compliquées (chauffage, eau,... compteurs de passages, relevés calorimètres)? -Jardin privatif entretenu en commun? (ou le contraire) -disputes entre propriétaire au niveau des frais? -problèmes techniques de suivi avec le promoteur?

C'est pour ces diverses raisons que je déconseille d'assumer cette fonction.
Le plus compliqué me parait être la comptabilité qui ne peut pas être simplifiée.

Normalement, dans un nouvel immeuble, les compteurs d'eau sont individuels ainsi que les chaudières et ça fait certainement une grosse épine hors du pied (pas de relevés de calorimètres).
De toute façon, faire tout ce boulot pour 0 €, c'est pas à faire. Si vous décider de le faire, demandez une indemnité.

YellowSubmarine · #15 03-02-2012 11:05:56

Bonjour,

bada a écrit :

Le plus compliqué me parait être la comptabilité qui ne peut pas être simplifiée.

Je suis d'accord que c'est la comptabilité qui devrait poser le plus de problème. Les quelques cours que j'ai suivi sont déjà loin.

J'ai trouvé ceci "Plan comptable des copropriétés" page 2 http://www.ipcf.be/Uploads/Documents/doc_2110.pdf
mais il date de 2009, y aurait-il des modifications depuis lors.

grmff a écrit :

Pour ce qui est de la formation, contactez le SNP qui prévoit des formations régulières. Et qui vend d'excellent bouquin.

Je vais chercher de ce coté.

Merci à tous pour vos réponses et conseils.

Bonne journée.

luc · #16 03-02-2012 11:30:20

YellowSubmarine a écrit :

Je suis d'accord que c'est la comptabilité qui devrait poser le plus de problème. Les quelques cours que j'ai suivi sont déjà loin.
J'ai trouvé ceci "Plan comptable des copropriétés" page 2 http://www.ipcf.be/Uploads/Documents/doc_2110.pdf
mais il date de 2009, y aurait-il des modifications depuis lors.
....

Ce plan comptable (qui a le soutien de l'IPI, ABSA, ... mais pas de l'UVS, CNIC, ... ) est incompatible avec le schema minimal proposé par le Commission des Normes Comptables en 2010.

En fait il faut à partir de 20 appartements et plus tenir une vraie comptabilité en partie double.
Voir: Wikipedia: Comptabilité en partie double
et Plan comptable

Je cite le début de la 2ème page:

Le plan comptable est l'ensemble des règles d'évaluation et de tenue des comptes qui constitue la norme de la comptabilité. Le plan de comptes, c'est-à-dire la liste des comptes ordonnée, est un des éléments du plan comptable. C'est à tort que le langage usuel réduit souvent le plan comptable au seul plan de comptes.

YellowSubmarine · #17 03-02-2012 13:05:09

Bonjour,

Avec la nouvelle loi du 6 mai 2010, les dispositions de l'article 577-8, §4, le syndic doit :
"17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi.

Où peut-on trouver ce "plan comptable minimum normalisé" ?

Merci et bonne après-midi.

dach · #18 05-02-2012 11:42:07

YellowSubmarine a écrit :

Bonjour,
Où peut-on trouver ce "plan comptable minimum normalisé" ?

Le plan comptable pour les copropriété doit encore être publié par arrêté ministériel. D'ici là il faut se baser sur le plan comptable des société que l'on trouve dans tout cours de compta.

Je constate que la compta fait peur aux membres de ce forum. ce n'est pourtant pas la mer à boire...
Le syndic peux faire appel à un comptable professionnel avec l'accord (c'est mieux) ou sans l'accord de l'AG. Sans engager des frais inutiles, un syndic doit faire appel aux spécialistes de chaque chose (Nettoyage, ascenseur, compta, chauffage, avocat,...)

Concernant la responsabilité du syndic, si elle est réel, dans la pratique c'est la copropriété qui toujours paie les pots cassés.

Je ne peut qu'encourager YellowSubmarine a ce proposer comme syndic bénévole, si il est prêt à y consacrer du temps, accepter la critique des autres copropriétaires et agir avec prudence dans l'intérêt de tout les copropriétaires. Les copropriétés sont toujours gagnantes quant les copropriétaires s'engagent et ne font pas aveuglément confiance aux professionnels.

Contrairement à Luc, je ne suis pas sûr que la copropriété soit gagnante avec les lois qui ont aboli la cogestion dans les copropriété. En reportant tout sur le syndic, on dé-responsabilise les CP et on augmente les coûts.

bada · #19 05-02-2012 16:38:50

dach a écrit

Le syndic peux faire appel à un comptable professionnel avec l'accord (c'est mieux) ou sans l'accord de l'AG. Sans engager des frais inutiles, un syndic doit faire appel aux spécialistes de chaque chose (Nettoyage, ascenseur, compta, chauffage, avocat,...)

Je ne suis pas de cet avis.
Si le syndic n'est pas capable de tenir une comptabilité, qu'il change de métier et s'il a besoin de conseil, c'est a lui d'en supporter les frais car l'indemnité qu'il reçoit de chaque CP est une indemnité de gestion qui inclus la comptabilité et ce n'est en rien comparable avec le nettoyage, ascenseur, chauffage (entretien)...qui doivent nécessairement être exécuté par des entreprises extérieures.

grmff · #20 05-02-2012 16:42:52

Je ne vois pas pourquoi le syndic ne pourrait pas faire appel à un pro pour la compta.

En temps que syndic professionnel, c'est d'ailleurs un service que je proposais pour les privés de copropriétés trop petites que pour être intéressantes pour un syndic professionnel.

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