charges locatives contestées par locataire

riri · #1 04-04-2012 14:30:35

Bonjour
Je fais à nouveau appel à votre grand savoir.

Je loue un appartement (bail classique OP) et le locataire refuse systématiquement les charges de " réparations "
par exemple : refixation colonne dep
remplacement relais ascenseurs
réparation d'accès cle garage
recherche fuite er réparation electr garage
controle poulie
réparation parlophone

arguant qu'à l'art 5 de son contrat de bail le terme " entretien " est repris et non le terme " réparation ".

Ces petits montants commencent à chiffrer et j'aimerais avoir votre avis.

MERCI

Panchito-9340 · #2 04-04-2012 15:21:26

Dans les copropriétés où je suis commissaire-aux-comptes (et ai aussi des appartements en location), le département comptabilité du Syndic envoie les décomptes de charges tous les trimestres. Ils sont constitués de 2 colonnes indiquant clairement "à charge du propriétaire" et "à charge du locataire".

Le propriétaire ne doit payer "que" les frais d'avocats pour des litiges engageant la copropriété, l'assurance "incendie", les rénovations (façade, adaptation des ascenceurs, remplacement de la chaudière ou autre pièce pour vétusté).

Tout le reste est à charge des locataires.

Le bail "PIM" le précise d'ailleurs dans son article 5 ce qui peut être mis à charge du bailleur:
ENTRETIEN ET REPARATIONS
Le Bailleur prendra à sa charge les grosses réparations à effectuer au bien loué, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros oeuvre, la peinture et menuiserie extérieures.

riri · #3 04-04-2012 15:45:37

Merci
Malheureusement, ce n'était pas un bail PIM mais un bail OP qui déclare en l'art 5 : " le preneur paiera la quote-part des charges communes de l'immeuble relative au bien loué, sur base des relevés du syndic. Ces charges comprennent , entre autres, .... les frais d'entretien de l'immeuble ........ et les réparations apportées aux parties communes en suite d'actes délictueux ou de vandalisme "

Donc, refus direct de payer les réparations. Depuis 2 ans le montant contesté ne fait que grimper.
Je lui avais imputé les frais repris dans mon premier mail et tous ces frais ont été rejetés.

D'autre part, je n'ai pas la chance d'avoir un syndic qui fait la ventilation
proprio/locataire....

Suis je en droit de le poursuivre pour les charges impayées dont la nature a été reprise dans mon précédent mail ?

Merci

Panchito a écrit :

Dans les copropriétés où je suis commissaire-aux-comptes (et ai aussi des appartements en location), le département comptabilité du Syndic envoie les décomptes de charges tous les trimestres. Ils sont constitués de 2 colonnes indiquant clairement "à charge du propriétaire" et "à charge du locataire".
Le propriétaire ne doit payer "que" les frais d'avocats pour des litiges engageant la copropriété, l'assurance "incendie", les rénovations (façade, adaptation des ascenceurs, remplacement de la chaudière ou autre pièce pour vétusté).
Tout le reste est à charge des locataires.
Le bail "PIM" le précise d'ailleurs dans son article 5 ce qui peut être mis à charge du bailleur:
ENTRETIEN ET REPARATIONS
Le Bailleur prendra à sa charge les grosses réparations à effectuer au bien loué, comprenant, entre autres, les réparations à la toiture et au gros oeuvre, la peinture et menuiserie extérieures.

Panchito-9340 · #4 04-04-2012 15:50:17

Cela m'étonne au plus haut point!

D'habitude les baux proposés par l'OP (Office des PROPRIETAIRES) sont nettement en faveur des propriétaires...

Etes-vous sur qu'en plus d'un article sur les charges, vous n'avez pas un autre article portant sur les réparations?

riri · #5 04-04-2012 16:01:32

BAIL RESIDENTIEL OP

il y a l'art 10 rubrique Assurances-Accidents -Responsabilites - Réparations - Entretien
qui me parlent effectivement " ....des réparations locatives désignées comme telle par l'usage des lieux ainsi que les réparations énumérées à l'article 1754 du CC ... " ...
Mais le locataire invoque l'art 5 dont je vous ai parlé précédemment pour ne pas payer les charges dont je vous ai joins le relevé.
Avant d'aller chez le Juge de Paix, je voudrais bien m'assurer du bien fondé de ma réclamation..

MERCI

Panchito a écrit :

Cela m'étonne au plus haut point!
D'habitude les baux proposés par l'OP (Office des PROPRIETAIRES) sont nettement en faveur des propriétaires...
Etes-vous sur qu'en plus d'un article sur les charges, vous n'avez pas un autre article portant sur les réparations?

Panchito-9340 · #6 04-04-2012 16:54:53

La provision mensuelle pour charges locatives tient compte de tous ces frais (car moyenne calculée sur base des années - locataires précédents).

Donc, il conteste ces montants et vous demande de les lui rembourser lors des ajustements annuels de charges?

Si c'est bien le cas, vous ne les lui remboursez pas et attendez qu'il entame, lui, toutes les démarches pour vous faire un procès en justice de paix...

riri · #7 04-04-2012 19:10:09

Le locataire prétend que je dois faire une distinction entre les deux articles 5 et 10 du contrat de bail à savoir :
article 10 afférent aux charges et réparations de l'appartement loué tandis que l'
article 5 concerne son intervention dans les charges communes de l'immeuble.
A t'il raison ou non ????

La provision mensuelle étant malheusement insuffisante, c'est lui qui me doit et non le contraire....

Panchito a écrit :

La provision mensuelle pour charges locatives tient compte de tous ces frais (car moyenne calculée sur base des années - locataires précédents).
Donc, il conteste ces montants et vous demande de les lui rembourser lors des ajustements annuels de charges?
Si c'est bien le cas, vous ne les lui remboursez pas et attendez qu'il entame, lui, toutes les démarches pour vous faire un procès en justice de paix...

Panchito-9340 · #8 04-04-2012 19:45:22

Non, il a tort!!

Il a juste la très grande chance de vivre dans une copropriété bien gérée ou un Syndic organise au bénéfice de tous les occupants, toutes les tâches liées à l'entretien et aux réparations des parties communes, de sorte que votre locataire ne doive se préoccuper en personne que de l'entretien et des réparations à apporter aux parties privatives.

Mais en compensation, il doit évidemment payer au prorata de ses quotités les frais engagés par le Syndic pour l'entretien et les réparations aux parties communes.

Le propriétaires ne doit intervenir que pour les rénovations lourdes apportées à la structure du bâtiment, et au remplacement de ce qui a péri par vétusté ou force majeure.

Toutes les autres réparations et frais d'entretien (parties privatives et communes) sont TOUJOURS à charge des locataires

rexou · #9 04-04-2012 21:45:52

Une piste à suivre serait de contacter l'OP et leur exposer les réticences de votre locataire. Ils n'auront aucune difficulté à vous informer de ce que vous pouvez exactement demander sur base de leur contrat et d'expliciter les articles se rapportant à cette question.

En fonction de cette réponse de l'OP, vous pouvez (ou non) envoyer un courrier recommandé de mise en demeure à vos locataires et à défaut d'une suite favorable sous huitaine, entamer une procédure en justice de paix.

Francis · #10 05-04-2012 09:37:52

Eh bien moi, je suis plutot du même avis que le locataire.
Je vois mal sur quelle base, par exemple, faire payer à un locataire des réparations de la peinture de la cage d'escalier commune taguée. Il en est de même pour les ré"parations diverses.

Le locataire assume les charges communes relatives à l'entretien des parties communes, sauf petites exceptions !

Panchito-9340 · #11 05-04-2012 09:52:58

Qui a parlé de repeindre une cage d'escalier taggée??

Dans les copropriétés bien gérées, on ne laisse pas rentrer n'importe qui dans les communs et l'ACP a une police d'assurance couvrant le vandalisme...

riri · #12 05-04-2012 15:49:20

Bonjour,
J'ai donné lors de ma première question une liste non exhaustive des réparations qu'il refuse de payer.

Bonne idée ! Je vais interroger l'OP (payant alors que bail pas clair)
Toutefois, je l'ai présenté à un juriste qui donne raison au locataire
Il est bien spécifié dans le bail art 5, que le locataire doit payer les réparations apportées aux parties communes en suite d'actes délictueux ou de vandalisme.

J'interroge quand même l'OP et vous tiendrai informés.

Panchito a écrit :

Qui a parlé de repeindre une cage d'escalier taggée??
Dans les copropriétés bien gérées, on ne laisse pas rentrer n'importe qui dans les communs et l'ACP a une police d'assurance couvrant le vandalisme...

Francis · #13 05-04-2012 16:20:17

Une cage d'escalier tagée est bien un acte délictueux. Et je vois mal un locataire obligé de prendre cela en charge !

rexou · #14 05-04-2012 18:21:37

Ben, pourquoi ne pas voir ces frais de nettoyage suite à du vandalisme à charge du locataire, si c'est explicitement indiqué dans le bail ?
Si le bail est muet, en effet, cela revient logiquement au bailleur (ou à l'ACP).
Il serait par contre abusif de repeindre toute la cage d'escalier et de facturer cela en frais locatifs, mais une retouche locale de peinture est concevable aussi il me semble. Dans la mesure où le bail est explicite bien sur.

Quant aux petites réparations, encore une fois, si c'est stipulé dans le bail, il s'agit d'un accord contractuel qui doit être respecté et ne contrevient pas à la loi. Petite réparation = remplacer des ampoules, remplacer un interrupteur vandalisé, remplacer un fusible, un relai pour l'ascenseur par exemple. Il ne s'agit pas de remplacer le moteur de ce même ascenseur !

riri · #15 10-04-2012 13:22:46

Bonjour,

Comme conseillé par Rexou, j'ai rédigé ma lettre pour l'OP.

" Suite à une interprétation différente du bail, je me retrouve face à un locataire qui refuse de payer toutes les réparations afférentes aux parties communes de l'immeuble sous le simple prétexte qu'elles ne sont pas dues par un acte de vandalisme.

Il se fonde sur l'article 5 de votre contrat de bail : CHARGES COMMUNES
" le preneur paiera la quote-part des charges communes de l'immeuble .... Ces charges comprenent, entre autres, ... les réparations apportées aux parties communes en suite d'actes délictueux ou de vandalisme "

Ce locataire refuse dès lors de payer toutes les réparations effectuées dans les parties communes sous le simple motif qu'ils ne font pas suite à un acte délictueux ou de vandalisme, ce qui est le cas mais font partie des réparations courantes. (refixation colonne d'eau de pluie - remplacement d'un relais d'ascenseur - réparation seuil sécurité - réparation accès clé garage - recherche fuite et réparation électricité garage - ascenseurs : disjoncteur thermique)

Je vous remercie d'avance de m'éclairer sur ce point précis de votre bail afin de m'opposer valablement aux prétentions de ce locataire. "

=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

Bref contente d'avoir rédigé ma lettre, je me retrouve avec un autre problème : je ne peux l'envoyer à l'Office des Propriétaires car le service juridique (1,5 € la minute) est un service extérieur et se fait uniquement par téléphone.
L'OP me conseille de m'adresser au Syndicat National des Propriétaires
qui lui, à son tour, ne me reçoit pas car je n'ai pas de n° de membre.....

Je suis fortement déçue car s'il s'agit d'un problème d'interprétation de leur bail , je trouve que l'OP devrait prendre ses responsabilités.

Je fais appel à toutes vos lumières !!!!!

rexou a écrit :

Ben, pourquoi ne pas voir ces frais de nettoyage suite à du vandalisme à charge du locataire, si c'est explicitement indiqué dans le bail ?
Si le bail est muet, en effet, cela revient logiquement au bailleur (ou à l'ACP).
Il serait par contre abusif de repeindre toute la cage d'escalier et de facturer cela en frais locatifs, mais une retouche locale de peinture est concevable aussi il me semble. Dans la mesure où le bail est explicite bien sur.
Quant aux petites réparations, encore une fois, si c'est stipulé dans le bail, il s'agit d'un accord contractuel qui doit être respecté et ne contrevient pas à la loi. Petite réparation = remplacer des ampoules, remplacer un interrupteur vandalisé, remplacer un fusible, un relai pour l'ascenseur par exemple. Il ne s'agit pas de remplacer le moteur de ce même ascenseur !

Panchito-9340 · #16 10-04-2012 13:57:26

Et comment avez-vous acheté ce bail à l'Office des Propriétaires?
Par internet?

riri · #17 10-04-2012 14:37:30

non, c'est l'agence immobilière qui met l'appartement en location qui me l 'a remis.
Je ne comprends pas la raison de votre question ???

Panchito a écrit :

Et comment avez-vous acheté ce bail à l'Office des Propriétaires?
Par internet?

Panchito-9340 · #18 10-04-2012 15:14:44

Parce qu'avant que je ne découvre les excellents baux (gratuits) proposés par PIM, j'allais acheter mes contrats à l'Office des Propriétaires, qui sommes toutes, n'est rien d'autre qu'une agence immobilière.

Donc comment se fait-il que votre agence immobilière, qui n'est probablement pas l'OP, propose des baux de l'OP, qui sont protégés par Copyright?

Est-ce une copie, ou un bail orginal avec les écussons OP en filigrane?

Si votre contrat n'est qu'une vulgaire copie (peut-être même mal copiée), vous devez vous retourner sur votre propre agence qui utilise des documents d'autrui sans y être autorisée!!

riri · #19 10-04-2012 15:27:53

Non non c'est un exemplaire en original.(3 exemplaires)

Effectivement, je n ' accepterai plus que les baux de PIM.

Je ne souhaite pas me retourner contre l'agence immobilière, je veux simplement connaître si oui ou non mon locataire a raison.

Panchito a écrit :

Parce qu'avant que je ne découvre les excellent baux (gratuits) proposés par PIM, j'allais acheter mes contrats à l'Office des Propriétaires, qui sommes toutes, n'est rien d'autre qu'une agence immobilière.
Donc comment se fait-il que votre agence immobilière, qui n'est probablement pas l'OP, propose des baux de l'OP, qui sont protégés par Copyright?
Est-ce une copie, ou un bail orginal avec les écussons OP en filigrane?
Si votre contrat n'est qu'une vulgaire copie (peut-être même mal copiée), vous devez vous retournez sur votre propre agence qui utilise des documents d'autrui sans y être autorisée!!

Panchito-9340 · #20 10-04-2012 15:52:58

Apparemment votre agence a commandé ce bail

ICI

Vous disposez d'un support juridique payant à 1,5€ la minute

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