faits délictueux commis dans immeuble

Coconut · #1 19-06-2012 13:31:16

Des petits faits délictueux ont été commis à diverses reprises dans un immeuble où je possède un appartement donné en location. Il existe une forte présomption relative à l'auteur des faits, un jeune de l'immeuble.
Cette fois, un incendie ( qui n'est pas dû au hasard...pensons-nous) s'est déclaré dans les garages.
Nous aimerions que ces occupants peu rassurants quittent l'immeuble.
S'ils ont un bail 3-6-9, leur propriétaire est-il autorisé à leur donner leur renom ? Une réunion de concertation des copropriétaires va avoir lieu.
Que peut-on envisager ?

bada · #2 19-06-2012 14:40:34

Il existe une forte présomption relative à l'auteur des faits, un jeune de l'immeuble.

Avec de la présomption, vous n'allez nulle part. C'est loin d'être une preuve et un motif de culpabilité.

S'ils ont un bail 3-6-9, leur propriétaire est-il autorisé à leur donner leur renom ?

3-6-9, ça n'existe plus. Si un propriétaire veut mettre un terme à un bail, c'est sa décision. Il consulte son bail et voit se qu'il peut faire.

cochise · #3 19-06-2012 14:57:33

Vous avez porté plainte?
A la limite, je pense qu'avec une condamnation, cela pourrait aboutir à une expulsion en Justice de paix mais comme vous l'expliquez là, à moins qu'ils soient en fin de bail, j'ai un doute, sauf si le proprio va y habiter ou un de ses enfants (ou parents).

rexou · #4 19-06-2012 17:29:26

Il faut d'abord que vous puissiez reprocher à ces locataires des faits précis et surtout établis de manière indiscutable.
Sur cette base, leur bailleur peut demander leur expulsion en justice de paix. Des échanges de courriers avec les autres occupants, le syndic, des plaintes répétées peuvent aider...
La voie judiciaire est lente et surtout, demande bien plus que des suspicions.
Le bailleur peut essayer de négocier leur départ sur base volontaire pour éviter les plaintes...

Coconut · #5 19-06-2012 19:52:38

Merci à tous de vos avis. J'en saurai sans doute plus après la réunion de concertation entre proprios. Nous avons choisi une approche "soft" pour ne pas heurter le proprio du locataire concerné... Car ce n'est pas facile pour lui non plus. Mais quand on n'est pas dans l'immeuble, c'est facile d'ignorer ce qui s'y passe. On verra s'il faut passer à la vitesse supérieure ensuite, mais je sais que la police a été à plusieurs reprises appelée dans l'immeuble. Je suppose que cela aura été acté.

Bada semble dire que le propriétaire peut mettre fin à tout moment au bail ??? qu'il n'y a plus de 3-6-9. Que peut-il faire AVANT 3 ans ? et APRES 3 ans ?

bada · #6 19-06-2012 20:24:42

Bada semble dire que le propriétaire peut mettre fin à tout moment au bail ??? qu'il n'y a plus de 3-6-9. Que peut-il faire AVANT 3 ans ? et APRES 3 ans ?

Absolument pas. Je dis que le bail 3-6-9 n'existe plus au profit du bail de 9 ans. Ce n'est pas pareil et je dis aussi que le propriétaire doit vérifier quel type de bail il a signé avec son locataire, 1 an fixe ou 2 ou 3 ans fixe ou....9 ans et c'est en vérifiant dans quel type de bail il a conclu qu'il saura comment y mettre éventuellement un terme.

Coconut · #7 19-06-2012 21:46:11

On m'a dit que son bail devait approcher des 3 ans; mais j'en saurai davantage la semaine prochaine.
Merci

PIM · #8 19-06-2012 21:57:12

Coconut a écrit :

On m'a dit que son bail devait approcher des 3 ans; mais j'en saurai davantage la semaine prochaine.
Merci

Ce n'est pas la durèe effective de leur occupation des lieux qui est invoquée, c'est la durée contractuelle du bail signé: l'incidence juridique est différente selon qu'il s'agit d'un bail court (max. 3 ans) ou de 9 ans.

Coconut · #9 28-06-2012 21:15:10

Nous savons maintenant que le propriétaire est lié par un bail de 9 ans. Pour y mettre fin, l'indemnité s'élève à 9 mois de loyer. C'est beaucoup. Pour la paix des foyers et la quiétude de l'immeuble, il a été proposé que le proriétaire du locataire "indélicat" en paierait une partie, et les autres propriétaires - s'ils marquent leur accord - contribueront à payer le reste, au prorata de la quotité de leur appart'. Personnellement, j'opte pour cette formule qui évite les procédures etc
Question : cette décision doit-elle être prise à l'unanimité des propriétaires, ou à leur majorité ? et si une minorité de proprios ne sont pas d'accord, que se passe-t-il ?

J'espère que Confucius, avec sa lanterne dans le dos,...pourra m'éclairer!
Merci de votre bonne attention.

cochise · #10 29-06-2012 04:31:40

Coconut a écrit :

Nous savons maintenant que le propriétaire est lié par un bail de 9 ans. Pour y mettre fin, l'indemnité s'élève à 9 mois de loyer.

Vous êtes sur?
Un bail de 9 ans n'est résiliable par le proprio que selon certains critères bien précis (occupation personnelle, travaux importants,...). Et même si une clause est prévue dans le contrat, c'est la Loi qui prévaut.

Coconut · #11 29-06-2012 13:45:18

Suis-je sûre ? :

A la réunion de copropr, le syndic s'est basé sur un bail 3-6-9 ( et oui...) arguant qu'on approchait de la fin du 1er triénnat. C'est seulement le lendemain que nous avons appris qu'il n'avait...pas lu le contrat, et que celui-ci avait en fait une durée de 9 ans.
Il a ensuite pris conseil auprès d'un homme de loi, spécialisé, paraît-il, dans les problèmes de copropriétés. C'est de là que vient l'information.

Mais je dois vous dire que, à mon estime,il y a une légèreté dans tout cela !

bada · #12 29-06-2012 14:58:16

Coconut a écrit

Question : cette décision doit-elle être prise à l'unanimité des propriétaires, ou à leur majorité ? et si une minorité de proprios ne sont pas d'accord, que se passe-t-il ?

Je doute très fort que vous puissiez faire payer par les copropriétaires de l'immeuble, l'indemnité de rupture de bail d'un CP (chose privée). S'il y a un gros problème de nuisance, c'est au CP de l'appartement concerné à mettre en demeure son locataire, de cesser ces nuisances, par tous les moyens mis à sa disposition : police, justice. Les autres CP n'ont pas à supporter financièrement le choix, disons erroné, d'un mauvais locataire.

Et ça peut devenir une chaine sans fin. Aujourd'hui, c'est le cas de ce locataire encombrant mais dans un an, cela peut être le cas d'un autre.....et à chaque fois, ce sont les copropriétaires qui paieraient ????????? wink

Personnellement, je n'accepterais jamais de payer pour cela et si un vote avais lieu en AG, j'intenterais immédiatement un action en justice contre cette décision.

PIM · #13 29-06-2012 15:10:51

Je partage l'avis de Bada à ce sujet.

Il faudrait désigner Confucius comme syndic dans votre ACP...

cochise · #14 30-06-2012 14:02:57

Les baux 3-6-9 n'existent plus depuis lulure, vous pourez le signaler au syndic.
Je persiste : il n'est pas possible à un propriétaire de résilier un contrat de bail comme il l'entend. Il n'y a que quelques cas bien précis : lorsqu'il veut occuper le bien ou bien un de ses descendant ou ascendant (au 2ème degré max) et lorsqu'il effecue des travaux importants et néessaires (voir la Loi pour les modalités). Autrement, c'est bernique.
L'autre solution, c'est en Justice et il faudra prouver que le locataire n'occupe pas l'immeuble en bon père de famille. Bref, c'est pas gagné pour vous!

rexou · #15 30-06-2012 16:22:15

bada a écrit :

Personnellement, je n'accepterais jamais de payer pour cela et si un vote avais lieu en AG, j'intenterais immédiatement un action en justice contre cette décision.

Entièrement d'accord avec cela !

Le syndic, les autres CP ou autres occupants de l'immeuble peuvent écrire au bailleur pour se plaindre des incivilités subies, de manière à étoffer son dossier en justice de paix.

C'est au bailleur qu'il revient de poursuivre son locataire, de le raisonner, ou de conclure avec lui un accord pour un départ anticipé amiable...

Les CP n'ont rien à décider, pas plus à la majorité qu'à l'unanimité... et ils n'ont rien à payer. C'est une évidence. Le syndic n'a pas à lire le bail ni à en débattre, ce n'est pas de son ressort. Il peut par contre exiger du bailleur la preuve que ce dernier agit au mieux de ses possibilités pour faire cesser les nuisances. Il peut aussi écrire au locataire concerné (comme n'importe qui, d'ailleurs) pour lui demander de se conformer au ROI et respecter les voisins. Toute personne témoin d'un acte délictueux peut aussi faire appel à la police. Et conserver le numéro du PV pour le transmettre au bailleur et donner ainsi plus de poids à une action judiciaire avec demande d'expulsion.

Coconut · #16 30-06-2012 16:27:13

Oui, Bada l'avait déjà signalé.
Mon esprit jusqu'au-boutiste, aiguisé par tout ce qui s'est passé ces derniers jours, m'ont poussée à investiguer plus loin. Voici ce que dit le portail "Belgium.be" :

"Résiliation sans motif, moyennant indemnité:
A la fin du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un congé de 6 mois et de verser au locataire une indemnité. Cette indemnité ne doit pas être payée au moment de la notification du congé.
Elle est égale à :
•9 mois de loyer à la fin du premier triennat
•6 mois de loyer à la fin du deuxième triennat"

Cela rejoint l'avis du juriste en immobilier. Non ? Je peux être rassurée ?

Reste la question du partage de l'indemnité à payer . Je suis très intriguée de savoir comment cela va tourner car s'il n'y a pas d'accord de tous, à mon avis, on retrourne à la case départ... Jusqu'à présent, cela me paraît un peu fumeux ( l'incendie sans doute... ah ah ! )
Bada n'est pas d'accord avec la formule, mais, si elle se réalise, elle permettra d'aller plus vite qu'en justice. Il y a dans l'immeuble des personnes qui ont peur... et je pense à elles...

Bon week end ensoleillé

rexou · #17 30-06-2012 16:41:03

Le problème de l'indemnité éventuelle à verser au locataire, c'est au bailleur de s'en préoccuper. Et rien ni personne ne peut le contraindre à donner renon à son locataire et à lui verser de ce fait une indemnité.

- Soit il y a départ volontaire sur base d'un accord amiable
- Soit la situation se normalise et le locataire modifie son comportement
- Soit une action judiciaire de la part du bailleur s'impose pour obtenir son expulsion.

Dans tous les cas, il est bon d'avoir un dossier le plus complet et le plus étoffé possible, reprenant les nuisances subies (mais sans faire état de suspicions dont la responsabilité n'est pas prouvée), différents courriers, différentes énumérations de plaintes justifiées...

Coconut · #18 30-06-2012 16:54:42

Oui, Rexou. Vous avez parfaitement raison. Wet is wet, et c'est Le Droit qui régit ce qu'on peut et ne peut pas faire dans cette situation.

Si l'on s'en tient à ce que vous dites, le propriétaire ne fera RIEN.C'est pourquoi la copropriété essaie de le pousser dans la bonne direction, en y mettant du sien. Nous essayons d'arriver à un consensus sans passer par la justice etc. Cela dit, on va voir comment cela va évoluer, car comme je le dis et vous êtes bien d'accord, c'est un peu fumeux !

Jusqu'à plus ample informé,c'est le syndic qui gère le dossier.

rexou · #19 30-06-2012 16:58:55

Parfaitement d'accord, c'est "un peu fumeux", oui.

Mais le syndic ne gère pas le dossier. Il ne peut que répercuter les plaintes vers le bailleur et vers le locataire éventuellement. Pour le reste, il n'a aucun pouvoir.

cochise · #20 30-06-2012 17:00:16

Coconut a écrit :

"Résiliation sans motif, moyennant indemnité:
A la fin du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un congé de 6 mois et de verser au locataire une indemnité. Cette indemnité ne doit pas être payée au moment de la notification du congé.
Elle est égale à :
•9 mois de loyer à la fin du premier triennat
•6 mois de loyer à la fin du deuxième triennat"

Mea culpa, je me suis bien planté sur ce coup là yikes . Vous avez raison, je ne connaissais pas cette possibilité supplémentaire.

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