Mon locataire c'est évaporé en me laissant une ardoise de 5000€

mauvaislocataires · #1 05-09-2012 10:09:16

Voici les faits
je loue une maison à Braine l'Alleud qui a été complètement refaite en 2010
Le locataire est rentré en juillet 2011 (après avoir remplis un questionnaire très complet demandant une fiche de salaire, certificat Bonne vie et moeurs, employeur...)
Depuis mars 2012 il ne paie plus ces loyés
une premiere fois condamné par défaut devant le juge de paix.
"Le juge a estimé qu'il était de bonne fois puisqu'il avait continué à payer le loyer de juin après les deux mois manquants pour prouver ca bonne fois" Après juin il n'a de nouveau plus payé ces loyés, je lui ai demandé de partir ce qu'il a fait sur 15 jours en me promettant 1000 fois qu'il allait payer une partie des loyés
je l'ai denouveau remis devant le juge pour expulsion et retard de loyés non payés (audience prévue pour le 17 septembre 2012)
En attendant j"ai recu une clé (laissé par le locataire derriere un volet) et j'ai fait le tour de la maison .
Bilan: la maison est vide mais crasseuse , vitre inter. cassée, porte défoncée, surgélateur remplis de nourriture avariée, sanitaire dans un état épouvantable ... estimation +- 5000€ de frais (garantie locative 2 mois soit 1500€)
Après enquète et renseignements, mon charment locataire est couvert de dettes, il ne veut plus travailler en déclarer car il doit payer une pension alimentaire à son ex-épouse, la compagnie de gaz à couper le gaz dans la rue (trottoire ouvert conduite coupée ), une pile de lettre dans la boite huissier, facture non payées...
Insolvable je ne sais plus le toucher et je n'ai aucun moyen de savoir ou il habite actuellement , après le contacte d'un avocat et d'un huissier ont me demande de laisser tomber car il est insolvable et je ne serai probablement jamais retoucher un centime, et après 5 ans ca dette sera effacée.
Bilan de l'opération, pas d'états des lieux contradictoire, ni relever de compteurs, aucuns documents écrits pour la résiliation du bail. Perte sèche de +-10.000€ sans compter les journées perdues en rdv , juge de paix , lettres de mise en demeure et requètes inutiles
Maintenant si vous avez une idée originale pour le retrouver ou un moyen pour que je puisse récupérer mon dû n'hésiter pas!

ExpertHabitat · #2 05-09-2012 11:01:39

En effet une longue liste de problème, une solution pour le futur est de prendre une assurance qui fait que si le locataire ne paye pas, l'assurance prend le relais.
Pour retrouver ton dû actuel, cela va être très compliqué, et comme tu as reçu la clé, cela va être compliquer de prouver que c'est lui qui l'a mis dans cet état...
J'ai une fois vu un locataire ainsi, refus de donner à quiconque sa nouvelle adresse, Le propriétaire a été aidé par la poste, puisqu'il y avait un transfère de courrier. Maintenant niveau légal c'est assez fort limite...

En tout cas un tout grand courage pour la suite !

rexou · #3 05-09-2012 11:29:56

je lui ai demandé de partir ce qu'il a fait sur 15 jours en me promettant 1000 fois qu'il allait payer une partie des loyés je l'ai denouveau remis devant le juge pour expulsion et retard de loyés non payés (audience prévue pour le 17 septembre 2012) En attendant j"ai recu une clé (laissé par le locataire derriere un volet) et j'ai fait le tour de la maison .

- "demandé de partir" ??? par courrier ou verbalement ? et cette clé laissée derrière un volet... vous avez un document signé par le locataire indiquant qu'il vous remet les clés ?

Peu importe que vous retrouviez ou pas votre locataire... il est insolvable ! S'il est de bonne volonté, vous pouvez peut être récupérer un petit quelque chose. mais ne soyez pas gourmand et n'engagez pas trop de frais, ce serait à fonds perdus. Ne chipotez pas sur des détails, tentez de limiter la casse. Et vous récupérerez déjà la garantie.

Pour le reste, l'assurance est une fausse bonne idée... Les dégâts locatifs, prenez-les à votre charge, mais surtout, faites le nécessaire pour relouer au plus vite. Pensez à faire signer un document à votre (ex) locataire dans lequel il mentionne qu'il libère les lieux. Vous pourriez aussi demander un expert judiciaire pour évaluer les dégâts, attends son passage (sans relouer bien sur) et le payer... pour avoir en fin de compte un joli papier parfaitement inutile !

Vous avez exigé un certificat de bonnes vie et moeurs ??? Parfaitement illégal ! Et parfaitement inutile. La dette est effacée après 10 ans il me semble, pas après 5 ans. Mais si le bonhomme est poursuivi déjà par une meute d'huissiers, n'espérez rien...

ExpertHabitat · #4 05-09-2012 11:36:38

rexou a écrit :

Citation :
Pour le reste, l'assurance est une fausse bonne idée...

pour quel raison dites vous cela ? je parle pour le prochain locataire. J'ai vu de nombreux cas où cela a beaucoup aidé le propriétaire

rexou · #5 05-09-2012 11:46:06

ExpertHabitat a écrit :

pour quel raison dites vous cela ? je parle pour le prochain locataire. J'ai vu de nombreux cas où cela a beaucoup aidé le propriétaire

Ces assurances ne vous couvrent que si vous avez pris toutes vos précautions au niveau de la solvabilité du locataire. Ils sont si exigeants que l'intérêt de l'assurance est difficilement compensé par le prix à payer. Ceci dit, je n'ai jamais fait personnellement l'essai. Je me base sur ce que j'ai déjà entendu et je peux faire erreur... mais les assurances sont rarement des oeuvres caritatives. lol

ExpertHabitat · #6 05-09-2012 11:50:41

rexou a écrit :

ExpertHabitat a écrit :
pour quel raison dites vous cela ? je parle pour le prochain locataire. J'ai vu de nombreux cas où cela a beaucoup aidé le propriétaire
Ces assurances ne vous couvrent que si vous avez pris toutes vos précautions au niveau de la solvabilité du locataire. Ils sont si exigeants que l'intérêt de l'assurance est difficilement compensé par le prix à payer. Ceci dit, je n'ai jamais fait personnellement l'essai. Je me base sur ce que j'ai déjà entendu et je peux faire erreur... mais les assurances sont rarement des oeuvres caritatives.

Ils demandent certain document comme par exemple les fiches de payes ( que le propriétaire a deja demandé dans ce cas-ci) mais ces fameuses précautions sont pour le prochain, ma solution n'est pas pour l'actuel mais pour le futur.

je suis d'accord que ce n'est pas une oeuvres caritatives mais c'est une histoire de statistique, vous prenez bien une assurance incendie, c'est la même chose ;-)

rexou · #7 05-09-2012 11:56:32

L'assurance incendie couvre un risque de dommage fort important pour un prix modique. Ce n'est à mon sens pas comparable.

J'ai bien compris que cette solution concernait un prochain locataire...

Personnellement, je suis et je reste dubitatif...

ExpertHabitat · #8 05-09-2012 11:59:57

rexou a écrit :

L'assurance incendie couvre un risque de dommage fort important pour un prix modique. Ce n'est à mon sens pas comparable.
J'ai bien compris que cette solution concernait un prochain locataire...
Personnellement, je suis et je reste dubitatif...

De mémoire cette assurance tourne autour de 3% par mois, cela fait pour un bail de 3 ans, environ 1 mois de loyer de perdu.
Cela reste une question de point de vue ^^

Mendel · #9 05-09-2012 12:15:14

Je me suis un peu renseigner car j’ai aussi un problème de locataire +/- insolvable.

L’avocat me conseil d’abord d’avoir un jugement et de le faire signifier par huissier. D’après l’avocat, le jugement est alors valable 20 ans.

Ensuite il faut aller chez le huissier qui pour 50€ peut faire une mini enquête et établir si la personne est solvable ou non. Il faut aussi penser à lui demander de contacter l’immatriculation pour voir s’il y a un véhicule saisissable.

rexou · #10 05-09-2012 12:43:22

@ Mendel :

Si votre locataire est insolvable, vous investissez probablement à fonds perdus.

- Faire signifier un jugement : environ 300 euros. Votre "petite enquête" de solvabilité s'ajoute à ce montant. L'huissier peut aussi interroger l'ONSS pour savoir si la personne travaille. La voiture... j'ai eu un locataire possédant une vieille voiture que j'aurais pu faire saisir. Frais de dépannage, de stockage, de vente et d'huissier étaient supérieurs au prix de vente possible. Et devinez qui aurait payé ?

@ ExpertHabitat :

Un débat avec prise de position demanderait un examen approfondi des conditions du contrat. Ce contrat varie aussi selon les compagnies.

A défaut d'avoir étudié ces contrats, je ne me prononce pas. Je reste cependant dubitatif...

panchito · #11 05-09-2012 14:03:24

Ces assurances "bailleurs" ne couvrent que les baux signés avec des locataires au-dessus de tout soupçon pour lesquels il n'y a aucun risque...

rexou · #12 05-09-2012 14:14:45

panchito a écrit :

Ces assurances "bailleurs" ne couvrent que les baux signés avec des locataires au-dessus de tout soupçon pour lesquels il n'y a aucun risque...

Et c'est bien ce qui me rend si dubitatif ! lol

ExpertHabitat · #13 05-09-2012 14:52:00

rexou a écrit :

panchito a écrit : Ces assurances "bailleurs" ne couvrent que les baux signés avec des locataires au-dessus de tout soupçon pour lesquels il n'y a aucun risque...
Et c'est bien ce qui me rend si dubitatif !

De nombreuses agences demandent les mêmes preuves ( entre 2,5 et 3x de salaire) et pourtant ils ne payent pas toujours.
C'est sur qu'un locataire qui gagne 1.500 et paye 800 de loyer, il a dû mal, il faut sélectif dès le début.
Un cas contrait, un medecin gagnant 20.000 € ( j'ai vu les preuves) et ne paye pas le loyer de 1.800 €.
On pourrait croire que grâce à son salaire il payerai, pourtant mr ne paye plus et cela passe bientot devant le juge de paix.

panchito · #14 05-09-2012 15:00:25

Oui parce qu'un médecin c'est avant tout un indépendant et qu'un mois n'est pas l'autre.

Il faut être encore plus sélectif avec les indépendants qu'avec les employés.

Pour les indépendants et autres professions libérales, la seule preuve que l'on peut demander c'est l'avertissement extrait de rôle.

Ce qui n'offre aucune garantie non plus acr une année n'est pas l'autre.

Conclusion: les indépendants et donc, même les professions libérales telles que médecins, avocats, etc... n'offrent aucune certitude.

Le seul locataire sur est celui qui a réussi à devenir propriétaire (mais pas aux Etats-Unis, où les banques ont prêté à des NINJAS = No Income, No Job, No Asset)

rexou · #15 05-09-2012 15:10:27

L'idéal est de louer à un couple de fonctionnaires dont les parents sont caution et qui sont multi-propriétaires.

La vie est un risque. La location aussi. Le locataire idéal est propriétaire... Mais il y a tous les autres ! Et à priori, un médecin n'est pas à classer parmi les profils les plus risqués...

ExpertHabitat · #16 05-09-2012 16:51:40

panchito a écrit :

Oui parce qu'un médecin c'est avant tout un indépendant et qu'un mois n'est pas l'autre.
Il faut être encore plus sélectif avec les indépendants qu'avec les employés.
Pour les indépendants et autres professions libérales, la seule preuve que l'on peut demander c'est l'avertissement extrait de rôle.
Ce qui n'offre aucune garantie non plus acr une année n'est pas l'autre.
Conclusion: les indépendants et donc, même les professions libérales telles que médecins, avocats, etc... n'offrent aucune certitude.
Le seul locataire sur est celui qui a réussi à devenir propriétaire (mais pas aux Etats-Unis, où les banques ont prêté à des NINJAS = No Income, No Job, No Asset)

le problème n'est pas qu'il ne gagne pas, sa justification ( qui reste une perle il faut avouer) " l'immobilier chute d'après la magazine de ma femme, donc c'est normal que je paye moins de loyer, d'ou mon recommandé disant que je paierai 20% en mois à partir de mai."

rexou · #17 05-09-2012 17:02:37

ExpertHabitat a écrit :

le problème n'est pas qu'il ne gagne pas, sa justification ( qui reste une perle il faut avouer) " l'immobilier chute d'après la magazine de ma femme, donc c'est normal que je paye moins de loyer, d'ou mon recommandé disant que je paierai 20% en mois à partir de mai."

EXCELLENT !!!

Vous êtes sur qu'il est médecin ? Et il a réellement couché cette prose sur papier ??? C'était pas un premier avril ? lol

mauvaislocataires · #18 05-09-2012 17:58:12

Pour la validité du jugement c'est pas tout a fait exacte, si le locataire indélicat est pris en charge par un médiateur la durée peut être réduite à 5 ans et après le juge peut même classer l'affaire et si vous n'êtes pas d'accord vous pouvez faire appel ce qui va de nouveau vous coûter des frais.

Mendel a écrit :

Je me suis un peu renseigner car j’ai aussi un problème de locataire +/- insolvable.
L’avocat me conseil d’abord d’avoir un jugement et de le faire signifier par huissier. D’après l’avocat, le jugement est alors valable 20 ans.
Ensuite il faut aller chez le huissier qui pour 50€ peut faire une mini enquête et établir si la personne est solvable ou non. Il faut aussi penser à lui demander de contacter l’immatriculation pour voir s’il y a un véhicule saisissable.

ExpertHabitat · #19 05-09-2012 18:36:26

rexou a écrit :

ExpertHabitat a écrit :
le problème n'est pas qu'il ne gagne pas, sa justification ( qui reste une perle il faut avouer) " l'immobilier chute d'après la magazine de ma femme, donc c'est normal que je paye moins de loyer, d'ou mon recommandé disant que je paierai 20% en mois à partir de mai."

EXCELLENT !!!
Vous êtes sur qu'il est médecin ? Et il a réellement couché cette prose sur papier ??? C'était pas un premier avril ?

promis ^^
je demanderai au proprio s'il a encore le recommandé tongue

grmff · #20 05-09-2012 18:59:18

@ mauvaislocataires (qui est l'initiateur du fil de discussion, finalement...)

1. La loi ne permet en principe pas de récupérer le bien. Mais en pratique, si le locataire a déguerpi des lieux, vous pouvez sans trop de risque reprendre possession de votre bien
2.Vous pouvez parfaitement faire un état des lieux unilatéral avec témoin. Par exemple, le voisin d'en face qui l'aurais vu déménagé... J'ai déjà effectué un état des lieux unilatéral pour un bien dont le locataire m'avais renvoyé les clés par la poste. J'ai eu parfaitement gain de cause. Le propriétaire peut prouver l'état du bien (à l'entrée comme à la sortie) par toute voie de droit. L'état des lieux est la voie royale. Mais le témoignage en est une autre.
3. Un jugement reste valable 20 ans. Mais s'il se met comme insolvable en règlement collectif de dette, vous serez payé pendant 5 ans de ce qu'il y a moyen de lui ponctionner (rien s'il ne bosse pas...) au pro rata de votre dette. Donc, des cacahuettes.
4. Je ne crois pas non plus aux assurances contre mauvais locataires. Mais ce n'est que mon avis.

Bref, videz la maison, remettez des annonces, remettez en état et passez à autre chose...

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