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Enregistrement état des lieux tardif gratuit

rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Avec le temps, l'accumulation des données et la généreuse participation bénévole des bailleurs, cette base de données s'étoffera assez pour permettre la mise en oeuvre de la taxation.

Les adresses ne sont pas un élément primordial. Il est facile de manquer la nuance des charges incluses ou non si on lit (et c'est forcément le cas) le bail en diagonale. Et on peut même confondre les noms... Dans l'ensemble, les éléments recueillis forment bel et bien une indication qui se précise de plus en plus.

Je suis d'accord avec experthabitat : il ne faut pas sous-estimer les informations dont dispose le fisc ni l'usage qu'il peut en faire.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

En regardant les détails qui ont été encodés, on se rend vite compte que ces gens ne savent pas lire. La plupart des baux qui ont été enregistré et qui ont été encodé sont truffés d'erreurs.

Ils confondent adresse du bien et adresse du locataire. On mentionne forcément l'ancienne adresse au moment de la signature du bail.... et eux mélangent les deux.

Ils confondent loyer hors charge et loyer charge comprise.

Et ils encodent même des baux qui ne me concernent pas.

Bref, cette prétendue base de donnée n'a aucune valeur. C'est pur gaspillage.

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ExpertHabitat
Pimonaute bavard
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

rexou a écrit :

Vos comptes bancaires ne permettent pas au fisc de constituer une base de données. Les agents ne peuvent en avoir qu'un accès ponctuel en cas de contrôle individuel. Et encore, uniquement en cas de suspission de fraude.

L'enregistrement est une obligation récente et comme le détaille fort bien Grmff, c'est un investissement à moyen terme du fisc. Un jour, il faudra passer à la caisse (encore un peu plus)...

En attendant, on a l'obligation légale de coopérer à préparer cette future ponction fiscale en enregistrant les baux. (et quelle chance, c'est gratuit!)  lol
Par contre, il n'est pas prévu de sanction réelle en cas de manquement.
A chacun de faire ses choix...
En ce qui me concerne, je vote pour la protection des arbres !!!

De plus, quand ils encodent votre bail, ils donnent déjà quel bureau interne votre dossier dépend .... C est affolant les infos qu ils ont....

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Vos comptes bancaires ne permettent pas au fisc de constituer une base de données. Les agents ne peuvent en avoir qu'un accès ponctuel en cas de contrôle individuel. Et encore, uniquement en cas de suspission de fraude.

L'enregistrement est une obligation récente et comme le détaille fort bien Grmff, c'est un investissement à moyen terme du fisc. Un jour, il faudra passer à la caisse (encore un peu plus)...

En attendant, on a l'obligation légale de coopérer à préparer cette future ponction fiscale en enregistrant les baux. (et quelle chance, c'est gratuit!)  lol
Par contre, il n'est pas prévu de sanction réelle en cas de manquement.
A chacun de faire ses choix...
En ce qui me concerne, je vote pour la protection des arbres !!!

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PhiBxl
Pimonaute assidu
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

rexou a écrit :

Citation :Je compléterai par ceci: L'enregistrement ne servira qu'au fisc et au cadastre ! Vous n'avez rien a craindre du premier si vos locataires vous payent de façon officielle, et vous avez bcp plus à craindre du second par une réévaluation possible de votre cadastre (biens anciens)!

Pas tout à fait d'accord : l'enregistrement du bail et de l'état des lieux alimentent une base de données qui servira un jour à taxer le loyer sur base réelle. Donc, je ne partage pas l'idée qu'il n'y a rien à craindre du fisc.

Par contre, je plussoie abondamment le "Tout le monde s'en fout!". (moi peut être encore un peu plus que les autres, c'est§ mon côté rebelle)  smile

Le sens de "rien à craindre du fisc", c'est parce que mes loyers sont tous versé sur mon compte, lui-même accessible au fisc, je n'ai donc rien á crainte car ces revenus locatifs ne sont pas cachés.

Ils savent également combien de personnes sont domiciliées dans les immeubles aussi. Le jour où nous serons taxer sur base de nos revenus locatifs réels arrivera bien un jour... Ont en parlent depuis pas mal d'années dejà....... Profitons donc bien du moment présent pour effectuer tout travaux utile.

"Tant que la musique joue, danssons ! Lorsqu'elle s'arretera, nous aviserons"

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

En fait, quand je dit "tout le monde s'en fout", ce n'est effectivement pas vrai.

L'enregistrement des baux et états des lieux est un gaspillage éhonté. Dans une société où l'économie devrait être la règle, et où la loi dite "Kafka" devait éradiquer le gaspillage, il a été décidé de rendre l'obligation "effective" en l'assortissant d'une sanction civile.

Si on réfléchit bien l'enregistrement est une obligation fiscale. On doit être dans le seul pays avec une obligation fiscale gratuite. On paye des agents du fisc pour faire quelque chose qui ne rapporte rien à l'état. C'est kafkaïen.

Sans parler du gaspillage éhonté de papier. Parce que pour chaque bail envoyé même par mail, le fisc l'imprime en deux exemplaires: un pour vous avec le cachet, et un pour le centre de scannage. Parce qu'imaginez vous qu'on paye des gens pour scanner tous les baux que vous envoyer... Et bien sûr, on paye cher et vilain un scanner géant, et des serveurs informatiques pour garder les contrats scannés. Et pareil pour les états des lieux.

Imaginant qu'il y a 4.6 millions de ménages en Belgique (données 2009) dont 30% de locataires, qui restent en moyenne 5 ans.

4.6 millions / 5 * 30% = 276.000 baux par an à traiter.

Le bail Pim fait 16 pages. Le mien en fait 5. Disons une moyenne de 10 page par bail.
Les états des lieux font aussi en moyenne une dizaine de page (3 à 5 chez moi, 10 à 20 chez les experts)

Ils sont imprimés en deux exemplaires, soit 2 x 276.000 x 20 = 11.040.000 de pages à 5g par page, cela fait un gaspillage de 55 tonnes de papier. A 5cent par page de coût d'impression ou de copie, cela fait un coût de 552.000€ de papier gaspillé.

Rajoutons les 1.5x 276.000 enveloppes à 10 cent, et vous rajoutez 8.25 T de papier et 41.400€
Rajoutons les frais de port, à 1.30€ (format A4 oblige...). Et hop, encore 358.000€ de gaspillé.
Je ne parle pas du scanner géant, ni des transferts en camionnette entre les administrations et les centres de scan.

S'il faut 6 minutes pour faire l'enregistrement complet, on peut évaluer sur la Belgique que 40 fonctionnaires travaillent à temps plein pour cette obligation qui ne ressemble à rien. Comme il est bien connu que les fonctionnaires temps plein ont l'énergie d'un mi-temps, et que pour 4 qui travaillent, il y a un chef qui surveille, on peut estimer que 100 personnes s'occupent de ce boulot idiot.

Pour chaque fonctionnaire, il faudra un bureau, du chauffage, du café, du PQ en suffisance pour toute sa famille (sauf en fin d'année...), etc. On peut estimer le coût d'un fonctionnaire à 60.000€/an

Total des coûts: 7 millions d'euros. Pour amener de l'insécurité juridique pour tout le monde, compliquer la vie de tout le monde et faire couper des arbres.

Beuark. Non. Je ne m'en fous pas, finalement.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Je compléterai par ceci: L'enregistrement ne servira qu'au fisc et au cadastre ! Vous n'avez rien a craindre du premier si vos locataires vous payent de façon officielle, et vous avez bcp plus à craindre du second par une réévaluation possible de votre cadastre (biens anciens)!

Pas tout à fait d'accord : l'enregistrement du bail et de l'état des lieux alimentent une base de données qui servira un jour à taxer le loyer sur base réelle. Donc, je ne partage pas l'idée qu'il n'y a rien à craindre du fisc.

Par contre, je plussoie abondamment le "Tout le monde s'en fout!". (moi peut être encore un peu plus que les autres, c'est§ mon côté rebelle)  smile

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grmff
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Discussion PEB déplacée... ICI

J'ai pas fait exprès, c'est pas moi et je l'f'rai plus, m'sieu...fleurs.gif

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PIM
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Prière de ne pas mélanger les sujets de discussion... et d'ouvrir un nouveau fil, si nécessaire.

bleu.gif

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PhiBxl
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

rexou a écrit :

Francis, je ne suis qu'un tout petit bailleur qui ne veut faire peur à personne. Je prends un minimum de précautions, mais je suis le plus heureux si tout se passe bien, dans la bonne humeur et en restant cool.  wink

Je trouve que "Grmf!" à très bien résumé votre demande initiale:

grmff a écrit : Vous pouvez faire enregistrer le bail séparément de l'état des lieux. Vous n'avez aucune obligation de transmettre la page avec le cachet.

Si vous n'enregistrez pas le bail, il y a le risque quasi nul de l'amende de 25€. Et la sanction que votre locataire peut partir sans indemnité ni préavis (baux de 9 ans)

Si vous n'enregistrer pas l'état des lieux, il y a le risque quasi nul de l'amende de 25€. Et c'est tout. Et tout le monde s'en fout.

Je compléterai par ceci: L'enregistrement ne servira qu'au fisc et au cadastre ! Vous n'avez rien a craindre du premier si vos locataires vous payent de façon officielle, et vous avez bcp plus à craindre du second par une réévaluation possible de votre cadastre (biens anciens)!

Personnellement, je suis honnête avec tout mes nouveaux locataires, je leurs explique les avantages et inconvénients du non enregistrement du bail, tant pour le bailleur que pour le preneur et aucun ne m'a jamais demandé de l'enregistrer.

Si vous n'êtes propriétaire que d'un seul bien et situé en dehors d'une zone de forte demande locative, je vous conseille néanmoins fortement l'enregistrement de votre bail, afin de ne pas permettre au locataire, de pouvoir mettre fin à votre bail rapidement et sans indemnité de rupture ! Le chômage locatif qui suivra, vous en coûtera bien plus ! Ce serait donc une meilleur gestion "en bon père de famille"

Quant à l'état des lieux, c'est un grand débats.... mais moi je me suis toujours contenter de 4/5 pages de photos toutes paraphées par toutes les parties.

Le même genre de réflexion pourra se faire sur l'utilité du PEB (aussi obligatoire) mais dont la grande majorité des locataires se foutent royalement, tellement ils sont heureux d'avoir enfin pu trouver un logement ! Je n'ai jamais vu un locataire me demander le PEB pour un appartement rénové !

Gérer son patrimoine, c'est aussi évaluer les autres risques que le non paiement du loyer...

rexou a écrit :

.... je suis le plus heureux si tout se passe bien, dans la bonne humeur et en restant cool

Soyez cool en parole, mais pas à l'écrit, car en cas de litige seul l'écrit aura valeur légale !

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Francis, je ne suis qu'un tout petit bailleur qui ne veut faire peur à personne.

Je prends un minimum de précautions, mais je suis le plus heureux si tout se passe bien, dans la bonne humeur et en restant cool.  wink

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Francis
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

@ Rexou, 100% d'accord avec vous.  L'ELS n'est utile QUE s'il y a des dégâts locatifs.  Quoiqu'un de mes gros clients me fasse chaque fois venir faire un ELS, même s'il sait parfaitement que tout est nickel, uniquement pour maintenir la peur du gendarme dans ses immeubles !

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

panchito a écrit :

Si on utilise un bail "PIM", il n'y a aucune équivoque possible:

Il sera dressé en début de bail, par expert, un état des lieux détaillé à frais communs, qui sera annexé à la présente convention et soumis à la formalité de l’enregistrement. Les parties désignent comme expert M……………………………………………………………………. Cet expert est chargé de procéder également à l'état des lieux de sortie locative, à moins que l'une ou l'autre des parties notifie les coordonnées de son propre expert, Sauf accord des parties, l'état des lieux de sortie sera effectué le dernier jour de location, celui-ci devant coïncider avec la libération des lieux.
Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire.

C'est en effet un mandat clair et indiscutable. Personnellement, je retire de ce texte la partie en itallique. C'est le même expert qui est mandaté par les parties à l'entrée comme à la sortie.

Par contre, si la location s'est bien déroulée et s'il n'y a pas de gros dégâts, je zappe l'ELS et je ne demande rien. L'ELE est une garantie indispensable.

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Encore une petite précision: l'expert dont le rapport est réfuté par une partie peut être entendu par le juge en tant que témoin "privilégié".  Privilégié, car professionel !

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Si on utilise un bail "PIM", il n'y a aucune équivoque possible:

Il sera dressé en début de bail, par expert, un état des lieux détaillé à frais communs, qui sera annexé à la présente convention et soumis à la formalité de l’enregistrement. Les parties désignent comme expert M……………………………………………………………………. Cet expert est chargé de procéder également à l'état des lieux de sortie locative, à moins que l'une ou l'autre des parties notifie les coordonnées de son propre expert,
et ce, au moins 15 jours avant la date prévue pour le constat. Sauf accord des parties, l'état des lieux de sortie sera effectué le dernier jour de location, celui-ci devant coïncider avec la libération des lieux.
Les parties s'engagent à être présentes ou dûment représentées lors de l'expertise, de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire.

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Tout dépend d'abord du document confiant la mission à l'expert: mandat, ordre de mission, etc.  Si un mandat bient établi et stric confie une lission d'ELS à un expert et qu'il précise que la ou les partie(s) respecteront les décision de l'expert, et bien, le PV aura quasi force de loi entre les parties, sauf, par exemple, erreur matérielle.
Personellement, je préfère expliquer en détai le comment et le pourquoi, et agir en diplomate pour obtenir les signatures de toutes les parties.
C'est pas toujours possible et dans ce cas un rapport bien détaillé et motivé permet aux parties de se rendre devant le juge qui peut souvent trancher directement sans devoir désigner un expert judiciaire.

Pour l'estimation des dégâts, un expert peut parfois sous-évaluer (ou sur-évaluer, mais à ce moment le propriétaire ne dit plus rien) l'indemnité.  Il faut aussi différencier l'indemnité compensatoire du prix réel de la remise en état !

Je confirme aussi, expert judiciaire, c'est une fonction dans le cadre d'un dossier bien précis en justice et nullement une profession ou un titre.  Nul ne devrait apposer la mention "expert judiciaire" sur son papier à entête ou sa carte de visite.  Il en est de même pour la mention "expert agréé auprès des tribunaux"

En finalité, le juge de paix tranche, et tous n'ont pas la même vision de la loi et de la justice, et tous les dossiers sont différents.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Charlie069 a écrit :

Tout ça pour dire qu'un rapport d'expert, pour moi c'est très relatif et contestable, mais ça reste certainement un élément de base défendable.

Je ne partage pas trop cet avis.

Un rapport d'expertise établi par un expert mandaté par les deux parties ne peut être contesté que par un rapport divergent établi par un autre expert à la demande (et aux frais) d'une partie. Ceci implique un important supplément de frais pour le demandeur, plus un éventuel chômage locatif. En cas de désaccord profond, j'imagine qu'il peut être demandé au juge de nommer un expert-arbitre... avec tous les frais que cela impliquerait. Je n'ai jamais connu de cas semblable...

Sinon, les conclusions du rapport d'expertise peuvent former un élément probant pour une requête en justice. L'expert est mandaté par les deux parties, présentes ou représentées. Son rapport n'est donc pour moi pas relatif et difficilement contestable.

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ChristopheDelagrange
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

grmff a écrit :

Tous ces cas pour dire que je n'imagine même pas qu'un rapport d'expert mandaté par les deux parties puisse être remis en cause.

A noter aussi que "expert nommé par le juge" n'est pas un titre général. C'est juste un expert pour un cas soumis au juge. Sinon, moi aussi je pourrait mettre sur ma carte de visite "Expert agréé par les Tribunaux"

N'importe qui peut se prétendre "expert" ou même "expert agréé par les tribunaux"

J'ai un exemple contraire : l'expert dont je parlais qui avait sous-estimé les frais... J'ai obtenu un accord avec le locataire pour ajouter des points que l'expert n'avait pas vus.

Tout ça pour dire qu'un rapport d'expert, pour moi c'est très relatif et contestable, mais ça reste certainement un élément de base défendable.

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grmff
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

Si l'expert a reçu un mandat irrévocable de la part des deux parties, je ne vois pas bien comment une des deux parties pourrait contester.

Avez-vous une jurisprudence en ce sens?

Il faut aussi noter que sans état des lieux d'entrée ou de sortie, on peut prouver l'état d'entrée par toute voie de droit, et notamment le témoignage.

Cas vécus:
1. les photos des enfants du précédent locataire dans le jardin pour démonter l'état à l'entrée dans les lieux du suivant. Utilisé avec succès en justice pour la sortie d'un négligeant
2. témoignage pour l'état des lieux de sortie. Clés avaient été renvoyées par la poste. J'ai demandé à un de mes locataires voisins de contre-signer l'état des lieux de sortie. Utilisé avec succès en justice
3. Constat de sortie alors qu'il n'y avait pas d'état des lieux d'entrée. Il m'a été accordé non seulement des frais de nettoyage, mais aussi des frais de peinture. Le juge s'est basé sur le fait que l'état était tellement catastrophique pour une occupation ayant duré 7 ans qu'il est impossible que le locataire ait accepté l'appartement en l'état pendant toutes ces années. Il faut aussi dire que le locataire avait sollicité une vue des lieux, avait été débouté pour la condensation qu'il causait lui-même et du coup avait perdu toute crédibilité.

Tous ces cas pour dire que je n'imagine même pas qu'un rapport d'expert mandaté par les deux parties puisse être remis en cause.

A noter aussi que "expert nommé par le juge" n'est pas un titre général. C'est juste un expert pour un cas soumis au juge. Sinon, moi aussi je pourrait mettre sur ma carte de visite "Expert agréé par les Tribunaux"

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ChristopheDelagrange
Pimonaute intarissable
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Re : Enregistrement état des lieux tardif gratuit

rexou a écrit :

Il revient alors à cette partie de désigner un autre expert dont elle assumera seule les frais. Cela ne sera pas une dispense de participer pour moitié aux honoraires du premier expert et cela peut impliquer un chômage locatif dû au délai nécessaire...

Tout à fait
Ce que je voulais dire c'est qu'il ne faut pas être trop confiant, et croire qu'un état des lieux dressé par expert ou géomètre suffit pour avoir gain de cause (bien que ce soit un élément)
Un bon expert s'assurera d'ailleurs d'obtenir la signature des deux parties, ce qui évitera toute contestation

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Diabolo
Pimonaute
Inscription : 11-12-2012
Messages : 23

Enregistrement état des lieux tardif gratuit

J'ai un bail à faire enregisrer, il est prévu de faire un état des lieux mais il se pourait que ceci ne soit pas possible endéans les 2 premier mois.

Est-ce possible de faire la premiere phase (enregistrement du bail) gratuitement sans ELE, et faire l'enregistrement de l'ELE gratuitement plus tard que 2 mois après la conclusion du bail.

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