Construction de kots

junior_jef · #1 11-02-2013 10:01:08

Bonjour tout le monde, et merci d'avance pour votre aide,

Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble de 4 appartements.

Le nouveau propriétaire d'un des appartements le fait rénover (construction de murs, modification de la tuyauterie) afin de le transformer en 3 kots pour étudiants. Aucun permis d'urbanisme n'est affiché.

Il semble évident que la présence de kots dans l'immeuble soit une moins value pour les autres propriétaires. Sans parler des nuisances liées.

Je souhaiterais donc savoir:

1) Si un permis d'urbanisme n'est pas obligatoire dans ce cas?

2) S'il existe un recourt contre cette présence de kots? (Et comment prouver que ce sont des kots et pas une colocation?)

Encore une fois, un énorme merci pour vos lumières wink

grmff · #2 11-02-2013 10:14:36

J'ai eu connaissance dans le passé de cas similaires: maisons non transformées, mais louées comme kots.

Les voisins se sont plaint. Sur base d'un règlement communal je pense, la zone était réservée à du logement unifamilial.

Sur cette base, ils ont pu obtenir une interdiction de location en kots.

Par ailleurs, j'ai connu une situation ou l'assemblée générale demandait au syndic de poursuivre en justice locataire, propriétaire et agent immobilier éventuel qui louerait à un non étudiant, sur base de l'acte de base qui stipulait que cela devait être loué à des étudiants.

Dans votre cas, c'est sûrement différent. Mais l'acte de base est une première chose à vérifier.

junior_jef · #3 11-02-2013 10:17:01

Voila donc une première piste. Par contre, une école se trouve à proximité. Je vais aller vérifier tout cela. Merci beaucoup en tous caS.

YAKA · #4 11-02-2013 12:44:16

Cela nécessite un permis pour changement d'affectation de bâtiment ou de destination...
De plus les étudiants doivent être inscrit auprès de l'état civil - chose souvent "oubliée".
Sans compter que si moins de 28m² ou partie d'habitation commune genre cuisine, etc, il faut un permis de location.

grmff · #5 11-02-2013 12:56:53

Je ne pense pas qu'il faille un permis d'urbanisme pour louer sous forme de collocation. Ce n'est pas une changement de destination, puisque la destination restera le logement.

Par contre, pour s'attaquer à de gros travaux d'intérieur (mais la pose d'une cloison est-elle un gros travail?), il faut un permis.

junior_jef · #6 11-02-2013 13:25:34

YAKA a écrit :

Cela nécessite un permis pour changement d'affectation de bâtiment ou de destination...
De plus les étudiants doivent être inscrit auprès de l'état civil - chose souvent "oubliée".
Sans compter que si moins de 28m² ou partie d'habitation commune genre cuisine, etc, il faut un permis de location.

Intéressant cela. Et le permis dont vous parlez doit être affiché en évidence quelque part?

junior_jef · #7 11-02-2013 13:35:53

grmff a écrit :

Je ne pense pas qu'il faille un permis d'urbanisme pour louer sous forme de collocation. Ce n'est pas une changement de destination, puisque la destination restera le logement.
Par contre, pour s'attaquer à de gros travaux d'intérieur (mais la pose d'une cloison est-elle un gros travail?), il faut un permis.

C'est bien cela qui me fait peur: Que le propriétaire fasse passer cela pour de la colocation alors qu'il est évident qu'il s'agit de kots.

rexou · #8 11-02-2013 14:32:03

junior_jef a écrit :

C'est bien cela qui me fait peur: Que le propriétaire fasse passer cela pour de la colocation alors qu'il est évident qu'il s'agit de kots.

La nuance kot ou colocation dépendra principalement du libellé du bail et de la répartition des locaux.

Cuisine, salle d'eau ou toilettes seront probablement communautaires... Des cloisons et des mofdifications de tuyauteries ne demandent aucun permis.

Si le CP concerné établit plusieurs baux locatifs pour un appartement, vous pouvez lui opposer l'acte de base qui interdit probablement de diviser un lot et agir auprès de la commune et de l'urbanisme.

Si un seul bail est établi pour ce bien, c'est une colocation, soit un seul ménage, domicilié ou non sur place. Il est interdit de modifier la structure du batiment, ou de l'affaiblir (par exemple en supprimant un mur porteur) mais chacun est libre de cloisonner son bien ou d'y modifier sa partie privative de circuit d'eau, si cela n'a pas d'implications sur ce qui ne serait pas privatif. La colocation n'interdit pas de séparer des espaces de vie individuels.

rexou · #9 11-02-2013 14:39:40

@ Yaka :

Il n'y a ici aucun changement de destination ni d'affectation.

L'inscription ou non des étudiants ou leur domiciliation éventuelle ne concerne aucunement les autres habitants de l'immeuble.

Un bailleur reste libre de louer à une famille traditionnelle ou à un groupe qui partage la location du bien. Il ne peut pas louer distinctement des parties de son bien sans permis ou si l'acte de base l'interdit.

junior_jef · #10 11-02-2013 14:45:16

Bref, si j'ai bien compris. Toute la question (et donc la difficulté) sera de savoir s'il déclare son logement comme "kot" ou comme "colocation".

Quels sont les moyens mis à ma disposition pour avoir accès aux futurs baux, pour prouver que ce sont bien des kots?

(Encore merci à vous pour vos explications claires, cela m'aide énormément!)

rexou · #11 11-02-2013 14:57:08

junior_jef a écrit :

Quels sont les moyens mis à ma disposition pour avoir accès aux futurs baux, pour prouver que ce sont bien des kots?

A priori, vous n'avez pas à avoir accès aux baux que pourrait établir votre CP. Vous pourriez bénéficier de l'indiscrétion d'un locataire ou vous informer auprès de l'agent de quartier.

Je ne suis pas convaincu que la colocation, même avec cloisonnement d'espaces de vie individuels, soit une moins value pour l'immeuble.
Vos craintes ne sont peut être pas vraiment justifiées...

junior_jef · #12 11-02-2013 15:33:47

rexou a écrit :

junior_jef a écrit :
Quels sont les moyens mis à ma disposition pour avoir accès aux futurs baux, pour prouver que ce sont bien des kots?

A priori, vous n'avez pas à avoir accès aux baux que pourrait établir votre CP. Vous pourriez bénéficier de l'indiscrétion d'un locataire ou vous informer auprès de l'agent de quartier.
Je ne suis pas convaincu que la colocation, même avec cloisonnement d'espaces de vie individuels, soit une moins value pour l'immeuble.
Vos craintes ne sont peut être pas vraiment justifiées...

Peut être suis je vieux-jeu (je n'ai pourtant que 32 ans wink ) mais personnellement, je serais réticent à acheter un appartement dans un immeuble qui contient des kots étudiants. Surtout si ceux si se trouvent juste au dessus (avec la pièce commune au dessus de ma chambre).

J'ai moi meme été étudiant, et je sais qu'on fait moins attention aux nuisances sonores, au calme, à la propreté, à la sécurité du bâtiment, etc

YAKA · #13 11-02-2013 15:43:22

Grand débat urbanistique :

Il s'agit effectivement d'un changement de destination et/ou d'affectation.
On passe d'une maison (uni) familiale à de la location multiple.
Même s'il n'y a pas de modification importante de volume ou mur poteur, la plupart des services urbanisme réclameront un permis.

Au niveau vie pivée, la nuance les "voisins n'ont rien à voir" n'est pas tout-à-fait exact, il peut y avoir troubles de jouissances, l'affectation étant changée, donc on préserve sa tranquilité, en essayant de connaitre ce que dit la loi à ce propos....

Essayons donc de rester zen, de faire passer les infos, et le posteur de ce message fera le tri des bonnes ou mauvaises informations en sa possession.

=> 1ère démarche : s'adresser à l'urbanisme de sa commune pour savoir si oui ou non permis requis dans CE CAS! Moi c'est ce que je ferais!

junior_jef · #14 11-02-2013 15:52:18

YAKA a écrit :

Grand débat urbanistique :
Il s'agit effectivement d'un changement de destination et/ou d'affectation.
On passe d'une maison (uni) familiale à de la location multiple.
Même s'il n'y a pas de modification importante de volume ou mur poteur, la plupart des services urbanisme réclameront un permis.
Au niveau vie pivée, la nuance les "voisins n'ont rien à voir" n'est pas tout-à-fait exact, il peut y avoir troubles de jouissances, l'affectation étant changée, donc on préserve sa tranquilité, en essayant de connaitre ce que dit la loi à ce propos....
Essayons donc de rester zen, de faire passer les infos, et le posteur de ce message fera le tri des bonnes ou mauvaises informations en sa possession.
=> 1ère démarche : s'adresser à l'urbanisme de sa commune pour savoir si oui ou non permis requis dans CE CAS! Moi c'est ce que je ferais!

Merci pour ton avis YAKA. (et pour le précieux conseil)

En vérité, pour expliquer toute l'histoire: Les anciens proprios avait l'autorisation d'un crédit pont pour acheter une maison en revendant leur appartement. Le hic, c'est que l'appartement devait etre vendu a un prix bien plus élevé que celui du marché (appart acheté 150.000 il y a 4 ans et était revendu 210.000). Bref, la seule personne qui souhaitait l'acheter à ce prix la, souhaitait faire une plus value, et donc voulait le transformer en kot.

Lorsque nous en avons été informé, nous avons averti les anciens proprio que nous utiliserions les moyens mis à notre dispo pour interdire cela (si possible) et qu'ils devaient en prévenir le nouveau propriétaire.

Silence radio.

Et un beau jour, on découvre que des ouvriers sont en train de transformer l'appartement (sans meme que le nouveau proprio ne se soit fait connaitre).

Vous comprendrez donc que l'on a l'impression que la plus value faite par les anciens proprios se traduira en une moins value sur notre appartement juste en dessous.

grmff · #15 11-02-2013 15:58:05

Un bailleur reste libre de louer à une famille traditionnelle ou à un groupe qui partage la location du bien.

Visiblement pas. Je connais au moins un propriétaire qui l'a eu dans l'os en suivant votre raisonnement!!! Et dans l'os bien profond. Il dort sans doute sous les ponts actuellement.

rexou · #16 11-02-2013 18:31:53

grmff a écrit :

Visiblement pas. Je connais au moins un propriétaire qui l'a eu dans l'os en suivant votre raisonnement!!! Et dans l'os bien profond. Il dort sans doute sous les ponts actuellement.

Dans ce cas précis, il s'agit d'un appartement. Pas d'une maison uni-famliliale. Un groupe de locataires forme UN ménage (à deux, à trois, à quatre, peu importe) et loue UN bien. L'affectation n'est pas changée : c'est de la location résidentielle d'un bien. Si ce bien devait être divisé pour former plusieurs entités louées séparément, ce serait différent. La division d'un appartement serait contraire sans doute à l'acte de base et demanderait un permis urbanistique.

Mes parents possèdent une grande maison (bi-familiale à la base il me semble ou unifamiliale ?) qui est louée depuis des années à des étudiants Français. Trois locataires principaux sont signataires du bail (avalisé par les parents) et d'autres fluctuent au gré des saisons... certains sont domiciliés et d'autres pas. Cela reste UN bien loué à UN (groupe de) locataire(s). Et peu importe le nombre de cloisons ajoutées ou enlevées...

rexou · #17 11-02-2013 18:43:13

YAKA a écrit :

Grand débat urbanistique :
Il s'agit effectivement d'un changement de destination et/ou d'affectation.
On passe d'une maison (uni) familiale à de la location multiple.
Même s'il n'y a pas de modification importante de volume ou mur poteur, la plupart des services urbanisme réclameront un permis.
Au niveau vie pivée, la nuance les "voisins n'ont rien à voir" n'est pas tout-à-fait exact, il peut y avoir troubles de jouissances, l'affectation étant changée, donc on préserve sa tranquilité, en essayant de connaitre ce que dit la loi à ce propos....
Essayons donc de rester zen, de faire passer les infos, et le posteur de ce message fera le tri des bonnes ou mauvaises informations en sa possession.
=> 1ère démarche : s'adresser à l'urbanisme de sa commune pour savoir si oui ou non permis requis dans CE CAS! Moi c'est ce que je ferais!

D'accord avec vous si location multiple. Pas dans le cas d'une location de l'ensemble du bien (un seul bail) à un groupe de locataires vivant ensemble, même si des espaces intérieurs sont modifiés par des cloisons. Je vois mal à quel titre un permis serait requis.

Ceci dit, je comprends les inquiétudes de junior jef et en effet, s'adresser à l'urbanisme pour s'informer est une bonne chose. Colocation ou kots, ce sont deux choses bien différentes.

Saxo · #18 12-02-2013 06:50:02

Les communes n'aiment pas le morcellement des logements parce que ça crée des nuisances (voitures, etc.) sans électeurs supplémentaires.

Courez à l'urbanisme, voire mieux: chez votre bourgmestre.

junior_jef · #19 12-02-2013 09:10:35

Saxo a écrit :

Les communes n'aiment pas le morcellement des logements parce que ça crée des nuisances (voitures, etc.) sans électeurs supplémentaires.
Courez à l'urbanisme, voire mieux: chez votre bourgmestre.

Merci. C'est ce que je compte faire. Et en parallèle, essayer de manière "finot" de savoir auprès du proprio si ce sont bien des kots (et pas une collocation) qui seront loués.

Et encore merci à tout le monde pour votre aide!

rexou · #20 12-02-2013 10:33:32

Si votre voisin loue des kots séparés, vous le saurez toujours assez vite. Ce genre d'info ne reste pas longtemps confidentielle. Et vous pourrez alors réagir sur base d'éléments solides et avérés.

Vous informer à l'urbanisme dès à présent n'est certes pas inutile.

"Courir" chez votre bourgmestre ne vous apportera rien si vous n'avez pas d'éléments concrets constitutifs d'une infraction urbanistique.

Et si comme je le suppose ce proprio envisage de louer son bien en colocation sur bail, mais avec des espaces de vie un peu individualisés, il me semble qu'il ne contrevient pas à ce qui est permis.

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