Rupture anticipée bail courte durée sans clause contractuelle

rexou · #1 15-04-2013 09:53:03

panchito a écrit :

Apparemment vous signez toujours tout et n'importe quoi à la légère.

En effet. Il faut poser les questions avant de signer. Après, il est trop tard.

Vous ne pouvez pas signer un accord amiable de conditions de résiliation pour ensuite vous prévaloir d'un "abus de droit". Pour vous consoler, il n'est pas du tout certain qu'un juge aie ramené l'indemnité à 3 mois. Un bail court n'est en principe pas résiliable avant son terme et une indemnité de 6 mois est déjà une alternative plus favorable au locataire que le prescrit légal.

Mais au moins, vous en tirerez la leçon.

panchito · #2 12-04-2013 17:40:39

Apparemment vous signez toujours tout et n'importe quoi à la légère.

Dès que c'est signé, c'est coulé dans le marbre.

Pourquoi ne pas avoir proposé de trouver un autre locataire offrant le même niveau de solvabilité et références?

Pourquoi vous êtes vous engagés à payer 6 mois d'indemnité???

ChristopheDelagrange · #3 12-04-2013 11:54:31

PaulJ a écrit :

Non il s'agit d'un accord à l'amiable (mais le bailleur était plus d'accord que nous dirons-nous) et signé ...

Si c'est signé, vous ne pourrez plus vous y opposer.
Dommage, j'ai la conviction qu'en justice, le montant aurait été limité à 3 mois... C'est apparemment l'usage, d'après ce que j'ai pu lire çà et là, mais bien sûr rien n'est certain, et légalement le loyer doit être payé jusqu'au terme, en cas de rupture d'un bail de type court

En tant que bailleur, je n'aurais pas réclamé 6 mois, je trouve ce montant excessif.

Paulj-8521 · #4 12-04-2013 11:50:28

JeanNaimarre a écrit :

PaulJ a écrit : Bilan : plus de 6 mois de loyer d'indemnité ... la tuile !
- Serait-il opportun de porter l'affaire en justice ? Et de faire ainsi jouer l'abus de droit et la jurisprudence ...
Voulez-vous dire que vous avez été condamné à payer 6 mois d'indemnités ? Ou que le bailleur vous réclame 6 mois mais que l'affaire n'a pas encore été portée en justice ?

Non il s'agit d'un accord à l'amiable (mais le bailleur était plus d'accord que nous dirons-nous) et signé ... nous n'avions à l'époque pas le temps d'entamer des procédures judiciaires étant pris par l'achat de notre nouveau bien ... la somme n'a pas encore été payée. En entamant une procédure en justice, je crains uniquement que le bailleur ne se rattrape sur la garantie locative ...

ChristopheDelagrange · #5 12-04-2013 11:47:34

PaulJ a écrit :

Bilan : plus de 6 mois de loyer d'indemnité ... la tuile !
- Serait-il opportun de porter l'affaire en justice ? Et de faire ainsi jouer l'abus de droit et la jurisprudence ...

Voulez-vous dire que vous avez été condamné à payer 6 mois d'indemnités ? Ou que le bailleur vous réclame 6 mois mais que l'affaire n'a pas encore été portée en justice ?

Paulj-8521 · #6 12-04-2013 10:55:04

Bilan : plus de 6 mois de loyer d'indemnité ... la tuile !

- Serait-il opportun de porter l'affaire en justice ? Et de faire ainsi jouer l'abus de droit et la jurisprudence ...

PIM · #7 19-02-2013 19:37:57

@ citro: ce n'est probablement pas la meilleure approche pour négocier avec le bailleur...

@paulJ: notre modèle de bail de type court prévoit , s'il s'agit d'un bail de 3 ans, quasi les mêmes possibilités de résiliation anticipée que pour un bail de 9 ans (3-2-1 mois d'indemnité, outre le préavis de 3 mois.
Tentez den négocier un accord écrit sur cette base.

ChristopheDelagrange · #8 19-02-2013 18:51:05

PaulJ a écrit :

Evidemment, le même propriétaire qui me fait ajd tout un cours de droit du logement a bien omis de le préciser à l'époque.

Vous devriez demander à ce propriétaire s'il sait ce qu'est un abus de droit...

panchito · #9 19-02-2013 16:55:11

je ne savais pas à quel point ce bail me bloquait. Evidemment, le même propriétaire qui me fait ajd tout un cours de droit du logement a bien omis de le préciser à l'époque.

C'est bien ce qui énerve tant de bailleurs ayant des locataires signent "un bout de papier" à la va-vite juste pour avoir les clés.

Et puis ils font tout pour prétendre que les clauses ne s'appliquent pas à eux, ou qu'ils ne "savaient" pas (lire?), etc...

Paulj-8521 · #10 19-02-2013 16:43:52

panchito a écrit :

Dans votre cas, c'est de votre propre volonté que vous souhaitez renier vos engagements. Qu'est-ce qui vous empêche d'aller jusqu'au bout de votre contrat (ce à quoi vous vous étiez engagé en signant votre bail) et de mettre votre maison, nouvellement achetée en location?

Je n'ai jamais nié mes torts ni refusé de payer de justes indemnités mais restons sérieux ... Si votre but est de m'accabler, je pense que vos précédentes interventions suffisaient. J'ai été un imbécile, je ne savais pas à quel point ce bail me bloquait. Evidemment, le même propriétaire qui me fait ajd tout un cours de droit du logement a bien omis de le préciser à l'époque. Je demande uniquement de trouver un accord à l'amiable, pas de partir comme un voleur. Cependant, je refuse que le propriétaire abuse de son droit étant donné que, si nous imaginons une indemnité de 3 mois, il a neuf mois pour remettre son bien en location (délai qui monte à un an avec une indemnité de 6 mois).

panchito · #11 19-02-2013 16:37:34

Mais dans ce cas-là, il s'agit bien d'un cas de force de majeure: le locataire a perdu son titre de séjour suite à la perte de son emploi.

Sans titre de séjour, il ne peut plus résider sur le territoire belge (c'est la loi), donc comment pourrait-il continuer d'exécuter ses obligations contractuelles alors qu'il séjournerait illégalement en Belgique?

Dans votre cas, c'est de votre propre volonté que vous souhaitez renier vos engagements. Qu'est-ce qui vous empêche d'aller jusqu'au bout de votre contrat (ce à quoi vous vous étiez engagé en signant votre bail) et de mettre votre maison, nouvellement achetée en location?

Paulj-8521 · #12 19-02-2013 16:24:43

Je note que dans le cas énoncé dans le lien ci-dessous, le juge a malgré tout relevé le fait que [...] le preneur a informé rapidement son bailleur de la situation, par plusieurs courriers [...].

http://www.droitbelge.be/fiches_detail. … t=9&id=181

Si ça peut servir ...

Paulj-8521 · #13 19-02-2013 15:15:13

Ou aucune expérience en la matière ...

panchito a écrit :

la meilleure solution c'est évidemment de lui proposer un nouveau locataire offrant un même niveau de solvavilité que vous.
Mais aussi, quelle idée d'avoir signé pour 3 ans fermes sans avoir négocié l'insertion d'une clause vous permettant de résilier!
Pourquoi aussi, si vous comptiez rester au moins 3 ans initialement, ne pas avoir demandé un contrat de 9 ans, qui lui est résiliable PAR LE PRENEUR UNIQUEMENT à tout moment et sans devoir fournir la moindre justification.
Dans ce cas-là, en cours de la 2ème année vous n'auriez dû payer que 2 mois d'indemnité et prester un préavis de 3 mois.
Vous avez vraiement opter pour la pire option possible. fallait que vous ayez un drôle de coup de foudre pour le bien en question et que vous soyez surs à 300% d'y rester au moins 3 ans!!

panchito · #14 19-02-2013 15:14:03

la meilleure solution c'est évidemment de lui proposer un nouveau locataire offrant un même niveau de solvavilité que vous.

Mais aussi, quelle idée d'avoir signé pour 3 ans fermes sans avoir négocié l'insertion d'une clause vous permettant de résilier!

Pourquoi aussi, si vous comptiez rester au moins 3 ans initialement, ne pas avoir demandé un contrat de 9 ans, qui lui est résiliable PAR LE PRENEUR UNIQUEMENT à tout moment et sans devoir fournir la moindre justification.
Dans ce cas-là, en cours de la 2ème année vous n'auriez dû payer que 2 mois d'indemnité et prester un préavis de 3 mois.

Vous avez vraiment opté pour la pire option possible. fallait que vous ayez un drôle de coup de foudre pour le bien en question et que vous soyez surs à 300% d'y rester au moins 3 ans!!

C'est avant de signer un contrat qu'on argumente, après c'est trop tard.

Vous êtes tenu à exécuter toutes vos obligations contractuelles.
Signer un bail s'est s'engager à cela. Ni plus ni moins.

Paulj-8521 · #15 19-02-2013 15:06:13

Etant donné que nous quittons l'appartement le 31/07, il argumente le fait que, lui même étant en vacances, il aura du mal à trouver un locataire et perd directement le mois d'août, ce que je comprends. Cela retarde également les éventuels travaux à réaliser dans l'appartement. Je trouve donc une indemnité d'un trimestre juste et équitable, sachant qu'il aura certainement reloué l'appartement avant cette date (les loyers seront donc payés jusqu'au 31/07 + 3 mois = 31/10). J'aimerais évidemment éviter le recours à la justice mais cherche à argumenter la situation (sachant que je reconnais tous mes torts).

citro a écrit :

PaulJ a écrit : Certes cela ne change rien pratiquement (et je n'en espérais rien non plus) mais cela prouve à mon sens une certaine "bonne foi" / "honnêteté" ... je suis en tort certes mais je n'agis pas comme un voleur ! ;-)
ça ne change rien du tout. Le bon sens et la bonne volonté n'ont aucune prise face à un contrat en bonne et due forme
PaulJ a écrit :
Je suis prêt à payer trois mois d'indemnité, je trouve même ça presque normal, mais mon propriétaire me parle de faire un geste sur les 18 mois qu'il me resterait à payer, ce qui me fait craindre le pire ! :-(
Il n'obtiendra pas 18 mois, ni 12 ni même 6 mois.
Il faut rester réaliste.
Moi à votre place, si l'affaire devait venir devant un tribunal, j'argumenterais que le proprio a pu retrouver un nouveau locataire, et qu'il n'a rien perdu. Et que donc, lui donner plus que 2 ou 3 mois serait un abus de droit.

ChristopheDelagrange · #16 19-02-2013 14:57:27

PaulJ a écrit :

Certes cela ne change rien pratiquement (et je n'en espérais rien non plus) mais cela prouve à mon sens une certaine "bonne foi" / "honnêteté" ... je suis en tort certes mais je n'agis pas comme un voleur ! ;-)

ça ne change rien du tout. Le bon sens et la bonne volonté n'ont aucune prise face à un contrat en bonne et due forme

PaulJ a écrit :

Je suis prêt à payer trois mois d'indemnité, je trouve même ça presque normal, mais mon propriétaire me parle de faire un geste sur les 18 mois qu'il me resterait à payer, ce qui me fait craindre le pire ! :-(

Il n'obtiendra pas 18 mois, ni 12 ni même 6 mois.
Il faut rester réaliste.
Moi à votre place, si l'affaire devait venir devant un tribunal, j'argumenterais que le proprio a pu retrouver un nouveau locataire, et qu'il n'a rien perdu. Et que donc, lui donner plus que 2 ou 3 mois serait un abus de droit.

Paulj-8521 · #17 19-02-2013 14:53:24

Certes cela ne change rien pratiquement (et je n'en espérais rien non plus) mais cela prouve à mon sens une certaine "bonne foi" / "honnêteté" ... je suis en tort certes mais je n'agis pas comme un voleur ! ;-)

Je suis prêt à payer trois mois d'indemnité, je trouve même ça presque normal, mais mon propriétaire me parle de faire un geste sur les 18 mois qu'il me resterait à payer, ce qui me fait craindre le pire ! :-(

citro a écrit :

PaulJ a écrit : Etant donné que je suis en torts (cela ne fait aucun doute), pourrait-il nous imposer de payer plus de 3 mois pour rupture "fautive" (tel que stipulé dans le bail) si l'affaire est présentée devant les tribunaux (ce que je ne désire évidemment pas) ?
Mon but est EVIDEMMENT de trouver une solution à l'amiable ... et c'est la raison pour laquelle je préviens le propriétaire dès signature du compromis, càd plus de cinq mois à l'avance au lieu des trois mois légaux.
Que vous donniez le préavis 5 mois avant au lieu de 3 mois ne change rien !
Devant un tribunaux, vous écoperez probablement de 3 mois. Il est peu probable d'après ce que je sais qu'un magistrat accorde au bailleur plus de 3 mois, même si légalement cette indemnité tient la route

ChristopheDelagrange · #18 19-02-2013 14:50:45

PaulJ a écrit :

Etant donné que je suis en torts (cela ne fait aucun doute), pourrait-il nous imposer de payer plus de 3 mois pour rupture "fautive" (tel que stipulé dans le bail) si l'affaire est présentée devant les tribunaux (ce que je ne désire évidemment pas) ?
Mon but est EVIDEMMENT de trouver une solution à l'amiable ... et c'est la raison pour laquelle je préviens le propriétaire dès signature du compromis, càd plus de cinq mois à l'avance au lieu des trois mois légaux.

Que vous donniez le préavis 5 mois avant au lieu de 3 mois ne change rien !

Devant un tribunal, vous écoperez probablement de 3 mois. Il est peu probable d'après ce que je sais qu'un magistrat accorde au bailleur plus de 3 mois, même si légalement cette indemnité tient la route

Dans votre cas, un accord sera dans tous les cas préférable à un procès.

Paulj-8521 · #19 19-02-2013 14:47:13

Etant donné que je suis en torts (cela ne fait aucun doute), pourrait-il nous imposer de payer plus de 3 mois pour rupture "fautive" (tel que stipulé dans le bail) si l'affaire est présentée devant les tribunaux (ce que je ne désire évidemment pas) ?

Mon but est EVIDEMMENT de trouver une solution à l'amiable ... et c'est la raison pour laquelle je préviens le propriétaire dès signature du compromis, càd plus de cinq mois à l'avance au lieu des trois mois légaux.

citro a écrit :

PaulJ a écrit : Une idée / proposition / solution ? ;-)
Merci !
Rien de mieux qu'un accord à l'amiable dans ce cas, puisque vous êtes 100 % en tort.
Essayez d'obtenir un écrit, mais comme le bailleur à l'air expérimenté, il ne vous signifiera rien de façon officielle avant le départ (j'avoue que j'ai eu ce cas une fois en tant que bailleur et j'ai regretté amèrement d'avoir notifié par écrit : je demandais un mois d'indemnité au lieu de 3, le locataire était mécontent et il m'a ennuyé jusqu'au bout - une fois qu'on a notifié un accord pour une solution, il n'est plus possible de revenir en arrière, d'où la prudence du bailleur)
A défaut d'écrit, essayez de rester calme et courtois (ici aussi, par expérience, je puis vous dire qu'en tant que bailleur, rien n'est plus désagréable que l'agressivité des locataires, et que ça ne donne pas envie de leur faire des cadeaux)

ChristopheDelagrange · #20 19-02-2013 14:44:35

PaulJ a écrit :

Une idée / proposition / solution ? ;-)
Merci !

Rien de mieux qu'un accord à l'amiable dans ce cas, puisque vous êtes 100 % en tort.

Essayez d'obtenir un écrit, mais comme le bailleur à l'air expérimenté, il ne vous signifiera rien de façon officielle avant le départ

Paulj-8521 · #21 18-02-2013 23:05:04

Bonjour,

Ayant acheté un autre bien (une occasion unique que nous ne pouvions laisser passer), nous nous devons de rompre anticipativement notre bail de courte de durée (3 ans) après un peu plus d'un an. Nous avons déjà prévenu le propriétaire qui a pris acte de notre décision (préavis de près de six mois au lieu des trois mois légaux). Etant donné qu'il ne figure aucune clause de rupture anticipative dans notre bail, est-il dès lors correct de dire que cette rupture anticipative est dès lors considérée comme une résiliation aux torts du preneur et dès lors faire valoir l'indemnité de trois mois présente dans le paragraphe "résolution du bail aux torts du preneur" ? Dans tous les cas, quel est la jurisprudence dans ce cas afin d'éviter devoir payer les loyers jusqu'au terme du contrat (> 10.000 EUR !!!) ?

Merci d'avance.

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