Bail rénovation

PatriceP · #1 21-02-2013 07:51:27

Bonjour à tous,

Je suis administrateur des biens de ma maman (82ans) et parmi son patrimoine, il y a une maison insalubre.
Depuis presque 4 ans, la maison est inoccupée et continue de se délabrer

Impossible de la louer dans cet état et je ne peux pas la vendre pour des raisons multiples

Alors je cherche des conseils et de la documentation sur le Bail-Renovation.

Quels sont les pièges et conseils pour entreprendre ce type de location ?

Des temoignages ?

Francis · #2 21-02-2013 11:11:58

Quelle est l'importance des travaux à réaliser pour pouvoir la rendre habitable ?

PatriceP · #3 21-02-2013 11:20:04

Francis a écrit :

Quelle est l'importance des travaux à réaliser pour pouvoir la rendre habitable ?

Les travaux seraient importants
- renovation complete de l'electricité (+- 8000)
- Maçonnerie (+- 20000)
- Egoutage (puit perdu + fosse sceptique): aucune idée de prix
- Chauffage central mazout : + 12000
- Amenagement interieur : +- 10000
- Cuisine équipée si besoin ...
Au pif, je dirais que les travaux doivent tourner dans une fourchette de 50000 à 70000 €
A terme, je ne désire pas rester proprietaire de cette maison, mais je n'aime pas la voir se degrader (non entretenue ni chauffée)
Je préferais un bail-renovation avec possibilité(priorité) d'achat à terme pour le preneur.

libra · #4 21-02-2013 11:21:45

Le danger d'un bail à rénovation c'est que c'est généralement un bail de longue durée. Si vous avez un mauvais locataire?

En outre avec un bail de rénovation, en pratique, vous avez aucun controle sur la qualité des travaux.

J'ai eu un locataire qui m'avait demandé une petite réduction du loyer en échange de la remise à neuf des décors. En fin de bail, j'ai pu tout repeindre tellement le travail était mal fait. J'ai réclamé une indemnité. Le locataire a refusé arguant qu'il n'était pas un professionnel et qu'en conséquence il n'était pas tenu au règle de l'art.

L'affaire est allé en justice. En Justice de Paix j'ai obtenu partiellement gain de cause. En appel, j'ai obtenu ce que je demandais.

PatriceP · #5 21-02-2013 11:40:24

Précision importante, c'est qu'en tant qu'administrateur des biens, je ne peux poser aucun acte extraordinaire sans avoir l'accord du juge de paix.
Donc, je ne pense pas que des travaux puissent etre "bricolés" sans devis fait par un professionnel.
Et je suis tenu de verifier l'execution de la bonne marche de ce qui est autorisé.

grmff · #6 21-02-2013 19:16:39

50 à 70.000€ de frais, ce sera forcément un bail à très très long terme pour récupérer ces frais.

Donc, comme le bail dépassera sûrement 9 ans, ce ne sera plus un bail standard, et c'est aussi un acte de disposition qui aura besoin de l'accord du juge.

En plus, si ce n'est pas un pro qui fait le boulot, quelle assurance avez-vous que ce sera bien fait... Quel pro aujourd'hui a des compétences en électricité, maçonnerie, chauffage... Alors, pour un non-pro qui va travailler gratos? Une perle rare...

Mon conseil: demandez l'autorisation du juge pour vendre...

PatriceP · #7 21-02-2013 20:30:11

Oui, c'est vrai que ca ferait un bail de 15-20 ans j'imagine...

Il n'y aurait pas de problème pour obtenir l'autorisation de vendre. Mais ce serait me tirer une balle dans les 2 pieds.

La situation sociale de maman fait que j'aurai beaucoup plus de problèmes si je vends.
Maman a des aides GRAPA et APA, vu sa toute petite pension et son handicape qui ne lui permet plus de vivre seule (démence)
En cas de vente d'un batiment, on ajoute 10% du montant de la vente a ses revenus, ainsi que 6% d'intérêts forfaitaires sur les montants placés en compte d'epargne.
Autrement dit, je perds toute aide pendant les 10 prochaines années. Et quand on sait que le prix d'une pension dans une maison de repos et de soins, coute pour le moins 1500€...

Autre possibilité a laquelle j'ai pensé, c'est de mettre la maison a disposition du circuit de location sociale, avec un prêt pour faire les travaux. Je ne connais pas exactement la filière. Si l'un d'entre vous la connait, je serais preneur de l'experience pour me faire une idée

PatriceP · #8 22-02-2013 10:59:23

panchito a écrit :

Citation : et parmi son patrimoine
Une personne qui est propriétaire d'autant de biens peut-elle recevoir autant d'aides fiancières?
Malgré l'ensemble des ses revenus locatifs?
En Allemagne, on vous oblige à tout vendre avant de pouvoir quémander des allocations (CPAS, chômage etc...)

Ha ok, on vous oblige aussi de vendre lorsque vous êtes handicapé ?

PatriceP · #9 22-02-2013 12:45:05

panchito a écrit :

Oui, tout le monde est égal devant la loi.
Là bas, il serait choquant que des "riches" quémandent des allocations...

Panchito, vous etes hors cadre de ce post. Je ne vous demande pas un jugement de valeur sur le coté social. Ce post tourne au vinaigre sur base d'idées "politico-liberal"

Deuxiement, sachez qu'une assurance ne tient pas compte de votre patrimoine lorsque vous la faites intervenir. L'assurance maladie et la pension sont des assurances que l'on contracte durant toute une vie. Que savez-vous de son histoire et de la valeur de son patrimoine pour vous permettre ce jugement.
Je vous trouve "petit esprit" !

Maintenant, reprenons le fil de ce sujet sur les questions posées et veuillez polluler d'autres post que celui-ci

Merci a ceux qui sont constructif pour me conseiller dans la situation donnée

ChristopheDelagrange · #10 22-02-2013 12:56:49

libra a écrit :

Le danger d'un bail à rénovation c'est que c'est généralement un bail de longue durée. Si vous avez un mauvais locataire?
En outre avec un bail de rénovation, en pratique, vous avez aucun controle sur la qualité des travaux.

J'ai souvent entendu dire que c'est déconseillé.
Et par expérience, je sais que les locataires, quand ils s'engagent à faire des travaux, le font au meilleur marché et au plus vite.
Je n'ai jamais vu des locataires faire des travaux de qualité dans un logement qu'ils louent.

panchito · #11 22-02-2013 12:56:57

Pas du tout, cette situation m'étonnait tout simplement.
Parce que j'étais dans la même situation que vous sauf que maman n'avait pas d'aides "spéciales" en dehors de sa pension de survie.

Donc nous avons passé un acte de donation devant le notaire avec charges.

J'ai reçu la nue-propriété à condition de faire tout les travaux pour rendre le bien louable pour un loyer de xxx/mois.

Et tout le monde est content, le bien est resté dans la famille, j'y ai investi plus de 130.000€ en frais de rénovation et je prends en charge tous les soucis avec les locataires. Maman demeurant usufruitière touche évidemment les loyers.

PatriceP · #12 22-02-2013 13:38:22

citro a écrit :

libra a écrit : Le danger d'un bail à rénovation c'est que c'est généralement un bail de longue durée. Si vous avez un mauvais locataire?
En outre avec un bail de rénovation, en pratique, vous avez aucun controle sur la qualité des travaux.
J'ai souvent entendu dire que c'est déconseillé.
Et par expérience, je sais que les locataires, quand ils s'engagent à faire des travaux, le font au meilleur marché et au plus vite.
Je n'ai jamais vu des locataires faire des travaux de qualité dans un logement qu'ils louent.

Peu de chances de trouver reellement quelqu'un d'interessé car il s'agit d'une petite maison ouvriere, assez mal située (grand route, usines, chemin de fer). Avec la crise en plus, qui peut se permettre de faire un investissement pareil pour une durée pareille...

Je ne sais pas vraiment que faire, a part que ça me fait mal de voir comment est devenue la maison de mon enfance.

Et je n'ai absolument pas les moyens de prendre en charge ces rénovations.

Francis · #13 22-02-2013 18:57:25

Votre mère est seule propriétaire ou vous êtes également propriétaire d'une partie (nue-propriété) ?

Je ne crois pas à un bail rénovation dans votre cas.

Vous pouvez contacter l'Agence Immobilière Sociale du coin mais il me semble que l'importance des travaux les fera reculer.

Il reste aussi la vente en viager !

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