changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

grmff · #1 14-03-2013 08:26:14

Il est à noter que gillescarnoy.be vient de publier un article intéressant sur ce sujet.

En fait, il s'agit même de 5 articles intéressants, et un rappel d'un 6e, spécifiquement sur la question du congé par l'acquéreur d'un bail occupé suivant un bail de type court.

Voyez ici:
L'acquereur de l'immeuble confronte a un bail de courte duree/

Et aussi:
Que devient le locataire à la vente du bien loué ? (V)

La conclusion n'est pas évidente...

grmff · #2 12-03-2013 18:25:49

Evidemment, je ne me sens pas très concerné, étant donné que mes investissement n'impliquent pas que j'aille habiter sur place. lol

D'un point de vue philosophique, je trouverais beaucoup plus logique que "le bailleur devienne bailleur à la place du bailleur", et que le nouveau propriétaire reprenne toutes les obligations découlant du bail, enregistré ou non. Date certaine ou non.

C'est là encore qu'on voit que l'enregistrement (et les conséquences du manquement éventuel) sont source d'insécurité juridique, ce qui est tout de même grave dans une question de droit au bail (que ce soit de bureau, commercial, à ferme, de résidence, ou de résidence principale...)

Une grosse simplification serait de supprimer l'obligation de l'enregistrement des baux (qui est une obligation qui coûte plus qu'elle ne rapporte quand elle n'est pas gratuite - un comble pour une obligation fiscale...) et toutes les conséquences qui en découlent.

Evidemment, les 3 articles que Me Carnoy vient de publier deviendraient obsolètes. Mais quand on lit cette longue et complexe liste de conditions, règles, conséquence de l'enregistrement etc, on se dit qu'il y a moyen de simplifier la vie du citoyen, et de renforcer la sécurité juridique de tous.

Mais pour avoir un avis de juriste supplémentaire, attendons son 4e épisode...

PIM · #3 12-03-2013 17:31:20

J'ai posé cette question à un juriste spécialisé.

Réponse reçue:
"J’ai pu relever cette décision du tribunal de 1ère instance de Courtrai :

Civ. Courtrai (1re ch.) 21 mars 2008

Sommaire
La possibilité de résiliation pour le nouveau propriétaire d'un immeuble loué, prévue à l'art. 9, deuxième alinéa de la loi sur les baux à loyer s'applique également lorsque le contrat de bail en cours a été contracté pour un terme fixe de trois ans ou moins.

A titre personnel, outre que sur le plan juridique je partage pleinement cette opinion, je trouverais discriminatoire que, pour l’unique raison qu’il s’agit d’un bail de courte durée, l’acquéreur ne pourrait pas mettre fin au bail moyennant un congé de 3 mois notifié au preneur endéans les trois mois de la passation de l’acte authentique de vente.

A la réflexion, je me demande si les points 5 et 6 ne concernent pas uniquement l’opposabilité en tant que telle du bail (et non la question de la résiliation anticipée dans le cadre d’un bail de courte durée…)."

(fin de citation)

ExpertHabitat · #4 12-03-2013 13:47:05

PIM a écrit :

ExpertHabitat a écrit : je viens de recevoir ceci qui provient de l'ipi :

Qu'entendez-vous par "qui provient de l'Ipi" ?
Merci de préciser.

Je l ai reçu d'une connaissance qui a son agence, c est dans les cours de son stagiaire, sur eipi.

grmff · #5 12-03-2013 13:19:58

C'est l'IPI qui parle de jurisprudence dans divers sens...

Y a-t-il un agent immobilier dans la salle pour leur demander? lol

PIM · #6 12-03-2013 13:04:07

grmff a écrit :

Il faut tout de même reconnaître que les §§2, 3 et 4 sont reconnu non applicable en cas de bail de type court dans le §6 du même article...
Voilà pourquoi la loi est tout sauf claire. Voilà pourquoi la jurisprudence est variable...

Je ne vois pas ce que ça change : l’article 9 rend, en cas de transmission du bien loué (soit dans une hypothèse bien particulière), applicable à tous les types de baux les conditions prévues aux §§ 2, 3 et 4.

Ce serait sympa de communiquer les références de la jurisprudence «variable » en question…

grmff · #7 12-03-2013 12:40:00

Il faut tout de même reconnaître que les §§2, 3 et 4 sont reconnu non applicable en cas de bail de type court dans le §6 du même article...

Voilà pourquoi la loi est tout sauf claire. Voilà pourquoi la jurisprudence est variable...

PIM · #8 12-03-2013 12:36:17

ExpertHabitat a écrit :

je viens de recevoir ceci qui provient de l'ipi :

Qu'entendez-vous par "qui provient de l'Ipi" ?
Merci de préciser.

Pour le fond du problème invoqué:

Conformément à l’article 9 de la loi sur les baux de résidence principale,

« Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.

Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété. »

Cette disposition ne fait donc pas de distinction entre bail de courte durée et bail de normale ou longue durée...

ExpertHabitat · #9 12-03-2013 12:12:42

je viens de recevoir ceci qui provient de l'ipi :

Le bail de courte durée

Le bail de courte durée S’il s’agit d’un bail avec date certaine, il est opposable à l’acquéreur. Sans date certaine et avec un locataire occupant les lieux depuis 6 mois au moins, les avis sont partagés. Mais la jurisprudence majoritaire admet que le nouveau bailleur doit respecter le bail de courte durée. Sans date certaine et avec un locataire occupant les lieux depuis moins de 6 mois, le bail n’est pas opposable à l’acquéreur et il peut exiger le départ immédiat du locataire

max11 · #10 09-03-2013 12:40:47

Enfin.... un sujet vivant ici lol

Je me suis cru dans le salon "copropriété" big_smile

PIM · #11 08-03-2013 22:54:40

Merci à Panchito et Francis, qui confirment ce qui est mentionné dans notre FAQ: l'inexactitude de Citro à ce sujet est donc ainsi clairement rectifiée et je n'y reviendrai plus.

@ citro:
- le livre cité et édité du SNP est certes un bon ouvrage et ce n'est pas contesté. Ce que vous devez apprendre par contre, c'est de tourner les pages pour arriver au bon chapitre !

- Vous nous expliquez que dans le cas d'un bail de 3 ans non enregistré le locataire ne peut pas invoquer l'absence d'enregistrement pour résilier et quitter sans préavis, car cette sanction à l'encontre du bailleur n'existe que pour les baux de 9 ans.
Mais oui. Je n'ai jamais dit le contraire. Sauf que ce n'est pas la question qui est posée par "Theo" !
Et donc votre réponse n'a pas d'intérêt.

Le souci exposé par Theo, locataire, est qu'il a un bail de 3 ans (dont il ignore s'il est enregistré ou non) et que l'acquéreur veut occuper immédiatement les lieux et que Theo préfère rester jusqu'à l'échéance des 3 ans: ce n'est donc pas lui, locataire, qui veut partir !

Cela fait "tilt", citro ?

Ah oui, encore un petit détail: vous avez raison: tous les agents immobiliers sont des abrutis.

panchito · #12 08-03-2013 21:30:09

Vous trouverez les coordonnées de votre bureau d'enregistrement ici

Administration = ACED

Service = Bureau d'enregistrement

Commune = la commune de votre bien

Francis · #13 08-03-2013 21:17:11

Pour info, le bureau de l'enregistrement peut avoir la même localisation que celui du cadastre car ils font tous deux partie du ministère des finances mais il s'agit bien de 2 services distincts même si la collaboration va aller de plus en plus loin et même jusqu'à former un même service.
Par exemple, à Bruxelles l'un est au botanique et l'autre au bd de la Régence.
La loi précise qu'il faut enregistrer le bail... au bureau de l'enregistrement dont dépend le bien loué !

Francis · #14 08-03-2013 21:09:10

Oups ...... Citro, vous êtes en train de vous faire des amis !

ChristopheDelagrange · #15 08-03-2013 20:59:11

PIM a écrit :

Et donc, lorsque vous écrivez: "Téléphoner au cadastre, mais dans le cas d'un bail court (< 3 ans), peu importe qu'il soit enregistré ou non, aucune sanction n'est prévue.
Il faudrait que le bail ait date certaine... C'est le genre de cas assez problématique en fait, car discutable", c'est n'importe quoi.... et je réagis, que cela vous plasie ou non..

C'est pourtant exact : aucune sanction n'est prévue à l'encontre du bailleur qui ne fait pas enregistrer un bail de type court. La sanction concerne le bail de 9 ans, qui peut être rompu par le preneur du jour au lendemain.

Et je maintiens que ce genre de cas est problématique pour l'avoir connu : aucun des deux notaires instrumentant n'a pu donner de réponse précise, tant ça dépendait du fait que le bail ait date certaine, expression juridique bien plus complexe que vous l'imaginez

En outre, d'après ce que je lis, vous n'êtes pas vous mêmes juriste. En ce qui me concerne, j'ai pris la peine de me renseigner, mon document de référence, je le répète, est "propriétaires et locataires, vos droits et vos devoirs" et jusqu'à présent, ce livre édité par le SNP a toujours prouvé sa rigueur

D'après ce que je sais, mR Pim, vous êtes agent immobilier, je ne connais pas vos compétences, mais vu le nombre de *** que j'ai déjà vu dans ce métier... Cela dit, la professions s'est améliorée depuis les années '80, époque à laquelle j'ai commencé à fréquenter ce genre de plouc, bien malgré moi

PIM · #16 08-03-2013 20:07:18

rexou a écrit :

Un seul poing par "i", sinon ça devient du massacre !

Mon lapsus doit être significatif

rexou · #17 08-03-2013 20:00:50

PIM a écrit :

Fin de la mise des points sur le "i".

Un seul poing par "i", sinon ça devient du massacre ! lol

PIM · #18 08-03-2013 19:57:48

citro a écrit :

Pas du tout, je réagissais par rapport à PIM
Je trouve que, quand on ouvre un forum, il faut laisser les gens s'exprimer sans contester tout ce qu'il disent, en plus de façon vraiment pas aimable.
Personnellement j'ai connu ce cas, vente d'un logement loué, et la solution ne tient pas simplement en deux textes de lois. C'est en pratique assez délicat... Mieux vaut un arrangement à l'amiable, pour tout le monde

J'avais bien compris que votre agacement me concerne...

Pour mettre les points sur les "i", il ne s'agit pas d'empêcher qui que ce soit d'émettre une opinion, même divergente de la mienne évidemment.

Par contre, je ne puis pas accepter qu'en réponse à une question précise, on réponde n'importe quoi, car cela peut générer des dommages dans le chef de celui qui agira sur base d'une information fausse.

Et donc, lorsque vous écrivez: "Téléphoner au cadastre, mais dans le cas d'un bail court (< 3 ans), peu importe qu'il soit enregistré ou non, aucune sanction n'est prévue.
Il faudrait que le bail ait date certaine... C'est le genre de cas assez problématique en fait, car discutable", c'est n'importe quoi.... et je réagis, que cela vous plasie ou non.

Et me répondre que cela ne correspond pas à votre documentation (sans autre explication), le premier agacé, c'est moi !

Et donc si vous "venez ici pour aider" (ce qui est louable. Je suis là pour ça aussi), mais que votre aide n'en est pas une, car votre réponse n'est juridiquement pas correcte, effectivement, vous avez droit à un coup de manivelle.

Fin de la mise des points sur le "i".

ChristopheDelagrange · #19 08-03-2013 18:34:13

grmff a écrit :

Cher Citro,
Si je vous ai oeuf-fensé, j'en suis dés-oeuf-lé. Le but n'était pas là.

Pas du tout, je réagissais par rapport à PIM

Je trouve que, quand on ouvre un forum, il faut laisser les gens s'exprimer sans contester tout ce qu'il disent, en plus de façon vraiment pas aimable.

Personnellement j'ai connu ce cas, vente d'un logement loué, et la solution ne tient pas simplement en deux textes de lois. C'est en pratique assez délicat... Mieux vaut un arrangement à l'amiable, pour tout le monde

grmff · #20 08-03-2013 18:29:42

Cher Citro,

Si je vous ai oeuf-fensé, j'en suis dés-oeuf-lé. Le but n'était pas là.

Prenez le légèrement, et ne vous oeuf-fusquez pas si on vous taquine un p-oeuf quand on a un avis différent.

Theo · #21 07-03-2013 20:36:19

Bonjour,
Je vis actuellement dans un appartement en collocation avec 2 autres personnes.
Notre bail est de 3 ans fermes, à compter du 3 juillet 2011 jusqu'au 2 juillet 2014.
Notre propriétaire a décider de vendre et a trouvé un acheteur.
Cet acheteur aimerait habiter dans l'appartement le plus tôt possible.
Quitter l'appartement avant la fin du bail ne nous arrange pas du tout.
Je sais que pour les baux de courte durée enregistrés, le nouveau bailleur ne peut pas mettre fin au bail avant le terme établit dedans.

J'aimerais donc savoir plusieurs choses:
Comment savoir si le bail à été enregistré? ( Apparemment l'enregistrement du bail est obligatoire )
Est-il possible de demander des indemnités pour quitter les lieux avant la fin du bail et si oui, à quoi correspondent-elles?

Les conseils nous serons fortement utiles.
Merci d'avances pour vos réponses

changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

Re : changement de propriétaire et bail à respecter ou non ?

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