Comment déterminer un prix de location?

grmff · #1 18-03-2013 15:40:24

La question peut sembler bateau. Mais en fait, chacun a sa méthode pour déterminer un prix de location.

A l'époque héroïque où j'étais agent immobilier syndic de copropriété, je conseillais à qui pouvait de mettre en location lui-même.

A qui pouvait. Et à qui surveillait le marché. Parce que j'ai vu des location (et des vente aussi!) se passer à la moitié du prix du marché.

En 2012, je me suis rendu compte que les nouveaux locataires faisaient systématiquement la remarque que ce n'était pas cher. Et je l'avais déjà entendu plus d'une fois en 2011 aussi. J'ai donc augmenté mes prix de 10% entre le début et la fin de l'année. Et j'entendais toujours à la fin de l'année des "wah c'est pas cher"...

La rotation a été calme en ce début d'année. Mais il semble que je pressens un regain. Et donc, je me pose la question: comment évaluer le marché?

Personnellement, j'ai tendance à regarder le prix du locataire précédent, et réajuster à la grosse louche avec de l'indexation.

Parfois, je regarde aussi le marché des appartements similaires via les grands site de mise en location dont je ne citerai pas les noms. En essayant d'être dans le bas de la fourchette, mais en regardant si ce n'est pas trop bas.

Habituellement, mes biens se relouent assez vite. J'ai rarement des "trous" de location. Mais ne pourrais-je pas louer plus cher?

Il fut un temps où je visitais un bien ou l'autre pour comparer. Je ne l'ai plus fait depuis des lustres...

Et vous, avez-vous un "truc" pour évaluer le prix de location?

rexou · #2 18-03-2013 17:43:25

Pas de truc précis, sinon se baser sur le dernier loyer indexé et y ajouter une majoration raisonnable pour coller au marché... Plus le bail est ancien, plus la remise à niveau sera importante. Visiter des biens similaires est un exercice instructif aussi.

Un prix trop élevé ne permet en aucun cas de sélectionner les locataires, ce serait plutôt le contraire : les locataires solvables, qui ont la possibilité du choix se tourneront vers un autre bien et les amateurs restants seront les personnes en défaut de solvabilité, qui n'hésiteront pas à accepter n'importe quelles conditions... avec un risque majeur de défaut de paiement ultérieur.

Un bien correct et un prix correct adapté au marché.

Mais je suis moi aussi surpris parfois des prix que certains pratiquent... j'ai vu récemment un "appartement" dans un quartier (très) populaire de bxl. Trois pièces en enfilade dans une maison de rapport, plus une cuisine-douche. Deuxième étage sans ascenseur, entretien des communs par les locataires et une de ces trois pièces inhabitable pour cause d'humidité... 50M2 au total, maximum. Loyer : 640 euros. La locataire ne peut déménager pour cause d'insolvabilité...

wayne · #3 18-03-2013 18:05:14

Un prix trop élevé ne permet en aucun cas de sélectionner les locataires, ce serait plutôt le contraire : les locataires solvables, qui ont la possibilité du choix se tourneront vers un autre bien et les amateurs restants seront les personnes en défaut de solvabilité, qui n'hésiteront pas à accepter n'importe quelles conditions... avec un risque majeur de défaut de paiement ultérieur.

Entièrement d' accord : prix raisonnable du marché = plus de candidats = plus de choix de sélection des locataires, et moins de rotations, donc moins de vide locatif.

Francis · #4 18-03-2013 18:12:33

Je peux évidement vous donner mas réponse de pro : faites appel à un expert immobilier compétent, un géomètre par exemple (même si d'autres "non géomètres" sont également compétent. cela dit pour ne pas me faire canarder de tomates épistolaires).

Mais pour vous, cher Grmff, vous êtes dans le bon comme méthode sauf que le loyer des annonces n'est pas toujours celui du bail et qu'il faut se méfier des renseignements trouvés dans les annonces. Des appartements de 70 m² qui n'en ont que 60, des remis à neuf qui sont des "retouchés" à la louche, etc.

Le mieux est de prendre son bâton de pèlerin, de faire un petit tour dans le quartier pour voire les affiches à louer aux fenêtres (car Imm..... ne reprend pas tous les biens sur le marché), et de les visiter.... et ensuite de vérifier si l'affiche ne reste pas des mois en place.

ça me fait penser qu'il est temps que j'applique cela pour mes appartements aussi. Qui a dit que les cordonniers......

Phoenix · #5 19-03-2013 10:21:55

rexou a écrit :

Mais je suis moi aussi surpris parfois des prix que certains pratiquent...

le marché c'est l'offre et la demande, et pour moi, ayant été de l'autre coté, je peux dire que le loyer cela se négocie aussi.
sachant que j'ai un très bon profil, je n'ai pas hésité à le mettre en avant si besoin. Ensuite au propriétaire de faire son/ ses choix smile

Du coté du propriétaire, mieux vaut louer un peu moins cher pour plus de stabilité..... Donc faut comprendre le profil de celui qui vient louer.

Qui doit se loger sur Bruxelles dans une commune pas trop pourrie (woluwe frontiere schaerbeek) peut payer des 700 euros pour 65M2.... Affligeant. Il n'y a pas si longtemps, qqun de mon cercle de connaissance était a 450 euros pour 110 m2 à Auderghem.
Quand à moi j'ai du louer 950 + charges pour un deux chambres.

(certains bails existant sont d'ailleurs tjs fort avantageux)

Francis · #6 19-03-2013 10:35:01

Il est assez logique que les valeurs locatives suivent l'évolution des valeurs de vente, même si l'augmentation est nettement moins importante.

Oui, le loyer se négocie, mais assez rarement avec des diminution conséquentes (+ de 5%).

Trouver actuellement un appartement 2 chambres à Bxl, dans un quartier correct, en bon état et avec le confort moderne, à moins 850 € est un coup de chance incroyable. Maintenant, il y a aussi des quartiers corrects dans des communes à mauvaises réputation et où le même appartement sera loué à 600 €.

Phoenix · #7 19-03-2013 11:20:43

Francis a écrit :

Il est assez logique que les valeurs locatives suivent l'évolution des valeurs de vente, même si l'augmentation est nettement moins importante.

Et la on entre effectivement dans la question de l'elasticité du prix des loyers et du rendement locatif possible par rapport au prix de l'immobilier.

Un autre débat que l'on a abordé ailleurs dans le forum smile

panchito · #8 19-03-2013 15:34:53

Par contre les loyers à Bruxelles n'ont évidemment pas suivi la formidable envolée des prix de vente qu'on a connu ces 10 dernières années...

Les loyers dans les belles communes sont restés stables durant toute cette décennie.

fkve · #9 01-04-2013 19:55:27

Je demande toujours au géomètre-expert lors de l'état de lieux (sortie/entrée son avis quant au montant du loyer et je compare avec les autres annonces dans l'immeuble/le quartier.

Dans mon cas, les loyers mensuels correspondent au montant du précompte immobilier payé annuellement (nouvelles constructions lors de la fixation du RC il y à 13 ans).

Cependant, j'ignore si ce montant est juste ou excessif de la part de l'administration du cadastre????

didier21 · #10 10-05-2013 19:33:34

Bonsoir, voici la méthode que j'utilise actuellement :

Prix de la maison / 15 ans / 12 mois = loyer

Quelques soit la durée du prêt hypothécaire, j'estime que le prix doit être récupéré sur 15 ans

par exemple :
Maison de 150.000 euros = +- 830 par mois

Qu'en pensez vous ????

panchito · #11 10-05-2013 19:46:50

Malheureusement cela ne fonctionne pas comme cela!.

C'est la loi de l'offre et la demande qui fonctionne. En clair les candidats locataires comparent les biens similaires dans le même quartier...
Ils se contrefichent de votre prix d'achat, de votre emprunt, de vos rénovations, des impôts que vous devez payer pour ce bien etc...

Une étude de l'OCDE a d'ailleus démontré que la Belgique est le pays où l'écart entre les prix d'achat de l'immobilier et les loyers est le plus grand.

En d'autres termes, les loyers stagnent depuis plus de 10 ans, alors que les prix ont plus que doublés...

Francis · #12 10-05-2013 21:03:32

Je pratique la boule de cristal ! C'est pas mal et j'ai des clients qui me payent pour ça . Lol

libra · #13 11-05-2013 14:53:54

Je regarde le marché des appartements similaires dans la même commune via un des grands site de mise en location. Je fais un tri par ordre croissant de prix; je prends la dernière annonce de la première page; j'arrondis au multiple de 25 € inférieur et je retire 25 €.

Donc, si la dernière annonce de la 1ère page est à 805 €, je mets en location à 775 €.

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