Augmentation honoraires syndic

Mmepims · #1 22-04-2013 13:55:39

Bonjour,

Un des copropriétaires de ma résidence (+/- 40 lots) s'est amusé à calculer les honoraires réclamés par le syndic depuis 20 ans (vive la retraite !).
Il a constaté que ces honoraires avaient été augmentés au fil du temps sans que que cela n'ait été convenu en AG (erreur d'indexation...?) et qu'au final on aboutit à un montant d'environ 30.000 € de trop payé.
Il souhaite porter plainte (pénal) au nom de l'ACP , exerce des pressions sur les copropriétaires (AG) pour obtenir un mandat et leur fait miroiter qu'une grosse somme d'argent peut être récupérée par l'ACP.
Je suis d'avis que les comptes ayant été approuvés, il sera difficile d'obtenir gain de cause et ne souhaite pas que l'ACP se lance dans ce genre d'action que j'estime inutile (j'ai d'autres griefs, bien plus "sérieux", à faire valoir contre le syndic).

Quel est votre avis ?

Merci d'avance.

panchito · #2 22-04-2013 14:59:13

D'abord vérifiez dans le contrat que vous avez passé lors de l'engagement de votre Syndic, ce qu'il en est des indexations que vous lui avez accordées conctractuellement.

Enssuite si vous avez approuvé les comptes chaque année, et donné décharge et quitus au Syndic, cela veut dire que pour les années en question, il est totalement blanchi.

Ce sont ceux qui donnent décharge et quitus (donc l'ACP) qui endosse de cette manière toute les responsabilités de leur gestionnaire (le Syndic n'étant qu'un exécutant, engagé par l'ACP à laquelle il rapporte et dont il n'est que le bras servant à exécuter les décisions.

Donc s'il faut ester en justice, il ne faut pas attaquer votre Syndic, l'ACP l'ayant blanchi en lui donnant décharge et quitus ET en approuvant les comptes, mais il faudra attaquer l'ACP.

Mmepims · #3 22-04-2013 15:22:03

panchito a écrit :

Donc s'il faut ester en justice, il ne faut pas attaquer votre Syndic, l'ACP l'ayant blanchi en lui donnant décharge et quitus ET en approuvant les comptes, mais il faudra attaquer l'ACP.

Si j'ai bien compris, cela équivaut en quelque sorte à s'attaquer soi-même (le CP souhaitant agir au nom de l'ACP) !! Ce qui n'a bien sûr pas de sens...

panchito · #4 22-04-2013 15:33:16

Non aucun!

C'est avant d'approuver les comptes et de donner quitus et décharge au Syndic, qu'il faut bien réfléchir aux conséquences de ses actes.

Pourquoi donc ce CP mécontent, n'a-t'il pas fait part de toutes ces remarques lors de l'AG précédente au point de l'ordre du jour "approbation des comptes"?

C'était à ce moment-là qu'il devait intervenir!

Ou lors de la prochaine AG.

Maintenant si vous voulez vous débarasser de votre Syndic, proposez-en un "bon" à la prochaine AG (il s'agit d'un vote ne requérrant que la majorité simple)

Mmepims · #5 22-04-2013 15:50:48

panchito a écrit :

Pourquoi donc ce CP mécontent, n'a-t'il pas fait part de toutes ces remarques lors de l'AG précédente au point de l'ordre du jour "approbation des comptes"?

Il l'a fait à la dernière AGO mais jamais aux précédentes (et il est pourtant CP depuis 20 ans).

panchito a écrit :

Maintenant si vous voulez vous débarasser de votre Syndic, proposez-en un "bon" à la prochaine AG (il s'agit d'un vote ne requérrant que la majorité simple)

C'est prévu (pour des tas de raisons) mais ce CP ne veut valoriser son travail de comptable et a très visiblement des affaires personnelles à régler avec le syndic.

rexou · #6 22-04-2013 15:54:44

Donc s'il faut ester en justice, il ne faut pas attaquer votre Syndic, l'ACP l'ayant blanchi en lui donnant décharge et quitus ET en approuvant les comptes, mais il faudra attaquer l'ACP.

Ce n'est d'ailleurs possible QUE si vous n'avez pas vous-même voté pour accorder cette décharge en AG. Et ceci pour chaque année dont vous contestez le décompte...

En clair, les 30.000 euros resteront un rêve. Désolé.

Mais vous pouvez agir pour l'année en cours bien sur !
Et pour les suivantes...

Une remarque : changer de syndic est une chose. Avoir la certitude de le remplacer par un meilleur en est une autre. hmm

Mmepims · #7 22-04-2013 16:05:16

rexou a écrit :

En clair, les 30.000 euros resteront un rêve. Désolé.

C'est bien ce que je me tue à faire lui faire comprendre. Le CP me répond alors que ce sera une "punition" pour le syndic (mais je ne vois pas laquelle car c'est l'ACP qui est ridiculisée) !

rexou a écrit :

Une remarque : changer de syndic est une chose. Avoir la certitude de le remplacer par un meilleur en est une autre.

Il est déjà (quasi) choisi et il sera meilleur !

panchito · #8 22-04-2013 16:08:40

Je partage entièrement l'avis pertinent de Rexou.

Si ce CP mécontent a voté contre l'approbation des comptes mais qu'il n'a pas été suivi par la majorité, c'était à lui d'ester en justice en déans les 4 mois de l'AG, et en prouvant que la décision d'approuver les comptes, prise par l'ACP, lui portait préjudice.

bada · #9 22-04-2013 16:20:35

oufti, 30.000€ en indexation sur 20 ans, ça fait 1500€ par an de moyenne. Ce CP vous a-t-il montré ses calculs car ça me semble fort de café et s'il reçoit (hypothèse) 15€/appart/mois = 15 x12 x40= 7200€/an.

Donc, 1500€ : 7200€ = 20,8% d'indexation et augmentation, tout ça sur une moyenne globale chaque année sur 20 ans.

Mon calcul est très simpliste mais je veux juste insister sur le chiffre de 30.000€, un peu irréel.

Mmepims · #10 22-04-2013 16:27:10

bada a écrit :

oufti, 30.000€ en indexation sur 20 ans, ça fait 1500€ par an de moyenne. Ce CP vous a-t-il montré ses calculs car ça me semble fort de café et s'il reçoit (hypothèse) 15€/appart/mois = 15 x12 x40= 7200€/an.
Donc, 1500€ : 7200€ = 20,8% d'indexation et augmentation, tout ça sur une moyenne globale chaque année sur 20 ans.
Mon calcul est très simpliste mais je veux juste insister sur le chiffre de 30.000€, un peu irréel.

Je n'ai pas vérifié les chiffres que le CP avance et ne suis propriétaire que depuis peu.
C'est vrai qu'il faudrait d'abord vérifier si ce chiffre n'est pas un délire (mais qui va se dévouer ? Pas moi en tout cas...).

panchito · #11 22-04-2013 16:48:15

Comment, il est venu à l'AG les bras ballants pour exposer son problème? Il n'a même pas pris la peine de distribuer ses élucubrations à tous les particpants? Comment a-t'il développé sa thèse devant tout le monde sans se faire ridiculiser?

grmff · #12 22-04-2013 17:28:00

Si l'AG a approuvé les comptes, il est ridicule de revenir sur les comptes des 150 dernières années. C'est de l'argent perdu.

Une fois les comptes approuvés, sauf fraude manifeste découverte par la suite, on ne peut plus revenir dessus.

rexou · #13 22-04-2013 17:48:28

Mon calcul est très simpliste mais je veux juste insister sur le chiffre de 30.000€, un peu irréel.

Le propre d'un rêve est bien d'être irréel ! lol
C'est idiot, mais si bon pour le moral ! Et moins cher qu'un joint... tongue

Mmepims · #14 22-04-2013 22:03:25

Voilà, dépôt de plainte voté à l'unanimité - 1 voix (la mienne).
Curieuse de voir la réaction du juge d'instruction. Si ça passe, cela fera un beau post sur ce forum !
Et le syndic à été révoqué...ça, c'est une bonne nouvelle !

Mmepims · #15 22-04-2013 22:11:36

panchito a écrit :

Comment, il est venu à l'AG les bras ballants pour exposer son problème? Il n'a même pas pris la peine de distribuer ses élucubrations à tous les particpants? Comment a-t'il développé sa thèse devant tout le monde sans se faire ridiculiser?

Ben oui, ça s'est passé comme ça et je suis la seule à lui avoir dit qu'il était ridicule.
Le secret: la manipulation et la désinformation ! Ça fait peur...

rexou · #16 22-04-2013 22:11:41

Un syndic viré.
Des CP qui dormiront avec des €€€€ plein les yeux
Un avocat qui s'en mettra plein les poches...

panchito · #17 22-04-2013 22:18:22

Et une ACP condamnée par le juge pour négligence...

Car finalement si la plainte est reconnue comme fondée et si elle aboutit, le souflé va retomber sur l'ACP qui a approuvé les comptes, et qui a donné décharge et quitus au Syndic, malgré le vol manifeste.

Si la plainte est reconnue comme non fondée, l'avocat de ACP va s'en mettre plein les poches, votre ACP sera grillée sur le marché et à l'IPI (quel Syndic voudrait encore travailler pour une ACP qui traîne leur Syndic devant le Juge). Et l'ACP risque aussi de fameux dommages et intérêts pour diffamation du Syndic.

En un mot, une copropriété que l'investisseur évitera à tout prix!!

Mmepims · #18 22-04-2013 23:02:14

rexou a écrit :

Un avocat qui s'en mettra plein les poches...

Un des arguments du cp a été de dire qu'un avocat n'était pas nécessaire dans le cas d'une plainte avec constitution de partie civile (car c'est de cette procédure qu'il s'agit). J'avoue ne pas connaître grand chose en droit pénal.
Je crois qu'il espère que le juge fera d'autres découvertes sur le syndic qui, il est vrai, est loin d'être tout blanc mais j'ai des doutes sur la méthode.

luc · #19 23-04-2013 08:09:58

Mmepims a écrit :

Voilà, dépôt de plainte voté à l'unanimité - 1 voix (la mienne).
Curieuse de voir la réaction du juge d'instruction. Si ça passe, cela fera un beau post sur ce forum !
Et le syndic à été révoqué...ça, c'est une bonne nouvelle !

Jurisprudence

Dans ma copropriété un CP a contesté en 2000 par lettre recommandé les honoraires du syndic depuis 1978, pour un montant de +-200 FB par mois par lot pour une vingtaine de lots (sur +400). Honoraire à payer par lot de parking et pas par emplacement.

Le jugement de 2002 a donné raison à ce CP, puisque le syndic avait mal interprété les statuts. Le syndic a du recalculer les honoraires, mais seulement à partir de la date de la lettre recommandée (donc 2000). Le quitus était donné pour 2000 et 2001, mais le juge n'en a pas tenu compte.

Commentaire

Si le CP dépose plainte chez le Juge d'instruction sans avoir un mandat explicite de syndic, il joue gros et court le risque que le syndic s'en met plein les poches à ses frais.

Selon mon impression il s'agit dans cas d'un faute, volontaire ou non, du syndic, qui doit être corrigé dans le cadre d'une action civile (décision de l'AG) et pas pénale.

rexou · #20 23-04-2013 09:19:18

Dans le cas évoqué par Luc, le juge a pris en compte la date certaine de la contestation, sans effet rétroactif.

Ici, il s'agirait d'une plainte au pénal avec constitution de partie civile et sans le soutien d'un avocat... pour contester des chiffres qui ont été avalisés année après année durant 20 ans !

Je me permets d'exprimer un doute quant à l'issue favorable.
Et quand j'écris un doute...

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