peut-on refuser de signer un acte d'achat si

manynotes · #1 18-06-2013 13:30:02

Je prends un exemple.

Monsieur X visite un bien. Monsieur X est majeur et capable.
Le bien en question présente des traces d'humidité.
malgré tout, M. X est désireux d'acheter le bien. Il signe un compromis avec le vendeur stipulant qu'il a été mis au courant de l'état du bien. Il n'y a aucun vice "caché". L'humidité est apparente.

Plus tard dans la procédure, mais avant signature de l'acte authentique, M. X a été faire des devis auprès de divers entrepreneurs... Et finalement il se rend compte que ça va lui couter plus qu'estimé au départ... et donc que l'affaire n'est pas aussi juteuse que ça.

Peut-il refuser la vente et/ou demander au vendeur de supporter une partie des travaux?

PIM · #2 18-06-2013 13:40:52

manynotes a écrit :

Je prends un exemple.
Monsieur X visite un bien. Monsieur X est majeur et capable.
Le bien en question présente des traces d'humidité.
malgré tout, M. X est désireux d'acheter le bien. Il signe un compromis avec le vendeur stipulant qu'il a été mis au courant de l'état du bien. Il n'y a aucun vice "caché". L'humidité est apparente.
Plus tard dans la procédure, mais avant signature de l'acte authentique, M. X a été faire des devis auprès de divers entrepreneurs... Et finalement il se rend compte que ça va lui couter plus qu'estimé au départ... et donc que l'affaire n'est pas aussi juteuse que ça.
Peut-il refuser la vente et/ou demander au vendeur de supporter une partie des travaux?

Cela dépend de ce qui est mentionné dans le compromis de vente...
Mais, a priori, puisqu'il s'agit d'un "vice apparent" et que probablement il y a une clause dans le compromis qui exonère le vendeur (qui est, je suppose, un particulier et pas un professionnel de l'immobilier) de toute garantie à cet égard, la réponse à votre question est "non".

Mais je suppose que chacun a son propre notaire et qu'ils ont un avis.

manynotes · #3 18-06-2013 13:51:55

PIM a écrit :

manynotes a écrit : Je prends un exemple.
Monsieur X visite un bien. Monsieur X est majeur et capable.
Le bien en question présente des traces d'humidité.
malgré tout, M. X est désireux d'acheter le bien. Il signe un compromis avec le vendeur stipulant qu'il a été mis au courant de l'état du bien. Il n'y a aucun vice "caché". L'humidité est apparente.
Plus tard dans la procédure, mais avant signature de l'acte authentique, M. X a été faire des devis auprès de divers entrepreneurs... Et finalement il se rend compte que ça va lui couter plus qu'estimé au départ... et donc que l'affaire n'est pas aussi juteuse que ça.
Peut-il refuser la vente et/ou demander au vendeur de supporter une partie des travaux?
Cela dépend de ce qui est mentionné dans le compromis de vente...
Mais, a priori, puisqu'il s'agit d'un "vice apparent" et que probablement il y a une clause dans le compromis qui exonère le vendeur (qui est, je suppose, un particulier et pas un professionnel de l'immobilier) de toute garantie à cet égard, la réponse à votre question est "non".
Mais je suppose que chacun a son propre notaire et qu'ils ont un avis.

Oui chaque notaire a un avis... mais comme on dit les avis c'est comme les "TDC", tout le monde en a wink

tempura · #4 18-06-2013 13:54:55

manynotes a écrit :

Je prends un exemple.
Monsieur X visite un bien. Monsieur X est majeur et capable.
Le bien en question présente des traces d'humidité.
malgré tout, M. X est désireux d'acheter le bien. Il signe un compromis avec le vendeur stipulant qu'il a été mis au courant de l'état du bien. Il n'y a aucun vice "caché". L'humidité est apparente.
Plus tard dans la procédure, mais avant signature de l'acte authentique, M. X a été faire des devis auprès de divers entrepreneurs... Et finalement il se rend compte que ça va lui couter plus qu'estimé au départ... et donc que l'affaire n'est pas aussi juteuse que ça.
Peut-il refuser la vente et/ou demander au vendeur de supporter une partie des travaux?

En principe, non, la vente est parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix, mais il faudra éventuellement modifier la réponse au regard de ce qui aurait été convenu dans le compromis.

manynotes · #5 18-06-2013 13:59:15

Vous l'aurez compris, cette question est relative au cas qui m'occupe. A savoir mon "bureau" à régulariser.

Dans le compromis il est stipulé d'une part que l'acheteur est parfaitement au courant de la situation urbanistique du bien. D'ailleurs ce compromis, c'est SON notaire qui l'a préparé.
Il est en outre indiqué une clause suspensive qui dit en l'occurrence que la vente sera faite lorsque la commune aura écrit que le bien PEUT ETRE affecté comme logement. Rien de plus.

Or il se fait que la commune veut que l'appart soit mis en conformité avec le RRU. L'acheteur a pensé que ça passerait "comme ça", hop.

De mon côté j'ai engagé une série de frais (architecte, frais de dossier etc) pour un montant de +/- 4.000 eur.

L'acheteur va tenter de me faire payer encore prétextant qu'il existe un sous-entendu non écrit qui dit que le bien PEUT ETRE affecté... à condition de faire des adaptations.

Pas oublier que le gars ça fait 6 mois qu'il me "coince". J'aurai pu le vendre comme bureau ou comme bien à régulariser ou en cours de régul. Du moment que ça se fait dans la transparence c'est tout à fait légal.
Mais voilà il a jamais lâché l'affaire parce qu'il savait qu'à ce prix c'était tout bon...

Aussi le gars est le premier à dire "oui il faut respecter les règlements blable". Mais j'ai l'impression que c'est respecter les règlements... quand ça l'arrange...

PIM · #6 18-06-2013 14:10:26

manynotes a écrit :

Vous l'aurez compris, cette question est relative au cas qui m'occupe. A savoir mon "bureau" à régulariser.

"vous l'aurez compris": maintenant oui...
Sorry, mais dans la flopée de messages des uns et des autres, je ne fais pas nécessairement le lien avec le cas qui vous occupe et qui fait l'objet d'un autre fil de discussion.

Pour nous éviter la migraine, ce serait sympa de signaler au moment du nouveau message dans un nouveau fil de discussion, que l'on se trouve dans tel ou tel contexte.

Car, en pratique, la façon dont vous posez ici votre question est déjà une fameuse interprétation du contrat... et donc ma réponse de 14h40 doit être nuancée.

En effet, vous voulez imputer à l'acquéreur les travaux nécessaires pour une mise en conformité urbanistique: cela n'a rien à voir avec des soucis apparents d'humidité...

manynotes · #7 18-06-2013 14:21:26

PIM a écrit :

manynotes a écrit : Vous l'aurez compris, cette question est relative au cas qui m'occupe. A savoir mon "bureau" à régulariser.

"vous l'aurez compris": maintenant oui...
Sorry, mais dans la flopée de messages des uns et des autres, je ne fais pas nécessairement le lien avec le cas qui vous occupe et qui fait l'objet d'un autre fil de discussion.
Pour nous éviter la migraine, ce serait sympa de signaler au moment du nouveau message dans un nouveau fil de discussion, que l'on se trouve dans tel ou tel contexte.
Car, en pratique, la façon dont vous posez ici votre question est déjà une fameuse interprétation du contrat... et donc ma réponse de 14h40 doit être nuancée.
En effet, vous voulez imputer à l'acquéreur les travaux nécessaires pour une mise en conformité urbanistique: cela n'a rien à voir avec des soucis apparents d'humidité...

Ah mais je ne VEUX rien. Je veux juste me renseigner smile
Si je dois payer je paierai.

tempura · #8 18-06-2013 14:33:39

manynotes a écrit :

Vous l'aurez compris, cette question est relative au cas qui m'occupe. A savoir mon "bureau" à régulariser.
Dans le compromis il est stipulé d'une part que l'acheteur est parfaitement au courant de la situation urbanistique du bien. D'ailleurs ce compromis, c'est SON notaire qui l'a préparé.
Il est en outre indiqué une clause suspensive qui dit en l'occurrence que la vente sera faite lorsque la commune aura écrit que le bien PEUT ETRE affecté comme logement. Rien de plus.
Or il se fait que la commune veut que l'appart soit mis en conformité avec le RRU. L'acheteur a pensé que ça passerait "comme ça", hop.
De mon côté j'ai engagé une série de frais (architecte, frais de dossier etc) pour un montant de +/- 4.000 eur.
L'acheteur va tenter de me faire payer encore prétextant qu'il existe un sous-entendu non écrit qui dit que le bien PEUT ETRE affecté... à condition de faire des adaptations.
Pas oublier que le gars ça fait 6 mois qu'il me "coince". J'aurai pu le vendre comme bureau ou comme bien à régulariser ou en cours de régul. Du moment que ça se fait dans la transparence c'est tout à fait légal.
Mais voilà il a jamais lâché l'affaire parce qu'il savait qu'à ce prix c'était tout bon...
Aussi le gars est le premier à dire "oui il faut respecter les règlements blable". Mais j'ai l'impression que c'est respecter les règlements... quand ça l'arrange...

Je pense (mais ça n'engage que moi) que vous pouvez difficilement soutenir que la condition qui permet de considérer la vente comme définitive est réalisée si la commune écrit que l'affectation du bien au logement requiert de faire des transformations coûteuses, parce qu'il serait alors difficile de prétendre qu'il y a encore un accord sur le prix. C'est différent du cas de l'humidité que vous avez évoqué. Il n'était pas question d'une condition suspensive. Mais bon, ce n'est que mon avis.

manynotes · #9 18-06-2013 16:00:49

tempura a écrit :

manynotes a écrit : Vous l'aurez compris, cette question est relative au cas qui m'occupe. A savoir mon "bureau" à régulariser.
Dans le compromis il est stipulé d'une part que l'acheteur est parfaitement au courant de la situation urbanistique du bien. D'ailleurs ce compromis, c'est SON notaire qui l'a préparé.
Il est en outre indiqué une clause suspensive qui dit en l'occurrence que la vente sera faite lorsque la commune aura écrit que le bien PEUT ETRE affecté comme logement. Rien de plus.
Or il se fait que la commune veut que l'appart soit mis en conformité avec le RRU. L'acheteur a pensé que ça passerait "comme ça", hop.
De mon côté j'ai engagé une série de frais (architecte, frais de dossier etc) pour un montant de +/- 4.000 eur.
L'acheteur va tenter de me faire payer encore prétextant qu'il existe un sous-entendu non écrit qui dit que le bien PEUT ETRE affecté... à condition de faire des adaptations.
Pas oublier que le gars ça fait 6 mois qu'il me "coince". J'aurai pu le vendre comme bureau ou comme bien à régulariser ou en cours de régul. Du moment que ça se fait dans la transparence c'est tout à fait légal.
Mais voilà il a jamais lâché l'affaire parce qu'il savait qu'à ce prix c'était tout bon...
Aussi le gars est le premier à dire "oui il faut respecter les règlements blable". Mais j'ai l'impression que c'est respecter les règlements... quand ça l'arrange...
Je pense (mais ça n'engage que moi) que vous pouvez difficilement soutenir que la condition qui permet de considérer la vente comme définitive est réalisée si la commune écrit que l'affectation du bien au logement requiert de faire des transformations coûteuses, parce qu'il serait alors difficile de prétendre qu'il y a encore un accord sur le prix. C'est différent du cas de l'humidité que vous avez évoqué. Il n'était pas question d'une condition suspensive. Mais bon, ce n'est que mon avis.

Hmmm donc la hauteur des dépenses pourrait changer la donne... Attention aussi que les dépenses en question vont apporter une plus-value au bien... Or le jour où il vendra il m'étonnerait qu'il veuille partager cette plus-value avec moi...
Parce que in fine je ne connais rien de ses intentions. Peut-être avait il l'intention de faire des travaux de toute manière.. mais il se dit "ah bin, s'il y a en plus moyen que le gars me paie ça".

le bien a été vendu à un très bon prix en comparaison de biens similaires.
La vente s'est faite en une matinée... à ce prix il y avait la file.

C'est aussi pourquoi il m'a embarqué dans cette affaire. Il aurait pu dire "votre bien est un sac à problèmes, il m'intéresse pas". Or voilà 6 mois qu'il me coince et m'oblige à faire cette régul.

Mon souci initial est que je n'étais pas au courant du prob d'affectation, c'est lui qui m'en a informé. Si j'avais été aware, j'aurais dit à tout acheteur potentiel qu'il y avait un souci urbanistique (soi dit en passant, comme 50% du parc immobilier bruxellois).

tempura · #10 18-06-2013 19:29:19

manynotes a écrit :

Hmmm donc la hauteur des dépenses pourrait changer la donne... Attention aussi que les dépenses en question vont apporter une plus-value au bien... Or le jour où il vendra il m'étonnerait qu'il veuille partager cette plus-value avec moi...
Parce que in fine je ne connais rien de ses intentions. Peut-être avait il l'intention de faire des travaux de toute manière.. mais il se dit "ah bin, s'il y a en plus moyen que le gars me paie ça".
le bien a été vendu à un très bon prix en comparaison de biens similaires.
La vente s'est faite en une matinée... à ce prix il y avait la file.
C'est aussi pourquoi il m'a embarqué dans cette affaire. Il aurait pu dire "votre bien est un sac à problèmes, il m'intéresse pas". Or voilà 6 mois qu'il me coince et m'oblige à faire cette régul.
Mon souci initial est que je n'étais pas au courant du prob d'affectation, c'est lui qui m'en a informé. Si j'avais été aware, j'aurais dit à tout acheteur potentiel qu'il y avait un souci urbanistique (soi dit en passant, comme 50% du parc immobilier bruxellois).

Il y a quelque chose qui m'échappe. Soit, l'acheteur considère que la condition suspensive est réalisée et il achète au prix convenu, soit il considère (comme moi) que dès lors que l'affectation au logement requiert des travaux coûteux, la conditions suspensive n'est pas réalisée et il n'achète pas. Dans ce dernier cas, vous êtes à nouveau libre de remettre le bien en vente. Il ne peut quand même pas vous obliger à prendre à votre charge des travaux pour que la condition soit réalisée ni à baisser le prix, ce qui revient au même. Dès le moment où la commune a écrit quelque chose, soit la condition est réalisée, soit elle ne l'est pas. Je ne comprends pas bien comment l'acheteur peut vous "coincer". La commune oui, si elle ne dit rien, mais c'est une autre histoire.

manynotes · #11 18-06-2013 21:21:04

tempura a écrit :

manynotes a écrit :
Hmmm donc la hauteur des dépenses pourrait changer la donne... Attention aussi que les dépenses en question vont apporter une plus-value au bien... Or le jour où il vendra il m'étonnerait qu'il veuille partager cette plus-value avec moi...
Parce que in fine je ne connais rien de ses intentions. Peut-être avait il l'intention de faire des travaux de toute manière.. mais il se dit "ah bin, s'il y a en plus moyen que le gars me paie ça".
le bien a été vendu à un très bon prix en comparaison de biens similaires.
La vente s'est faite en une matinée... à ce prix il y avait la file.
C'est aussi pourquoi il m'a embarqué dans cette affaire. Il aurait pu dire "votre bien est un sac à problèmes, il m'intéresse pas". Or voilà 6 mois qu'il me coince et m'oblige à faire cette régul.
Mon souci initial est que je n'étais pas au courant du prob d'affectation, c'est lui qui m'en a informé. Si j'avais été aware, j'aurais dit à tout acheteur potentiel qu'il y avait un souci urbanistique (soi dit en passant, comme 50% du parc immobilier bruxellois).
Il y a quelque chose qui m'échappe. Soit, l'acheteur considère que la condition suspensive est réalisée et il achète au prix convenu, soit il considère (comme moi) que dès lors que l'affectation au logement requiert des travaux coûteux, la conditions suspensive n'est pas réalisée et il n'achète pas. Dans ce dernier cas, vous êtes à nouveau libre de remettre le bien en vente. Il ne peut quand même pas vous obliger à prendre à votre charge des travaux pour que la condition soit réalisée ni à baisser le prix, ce qui revient au même. Dès le moment où la commune a écrit quelque chose, soit la condition est réalisée, soit elle ne l'est pas. Je ne comprends pas bien comment l'acheteur peut vous "coincer". La commune oui, si elle ne dit rien, mais c'est une autre histoire.

Je lui ai déjà proposé de se retirer mais il veut pas... Il veut que je prenne en charge une partie des travaux. Je pense pour ma part que je pourrais le revendre au même prix, même si le bien est grevé d'une tare urbanistique. Simplement je le signalerais à l'acheteur. Lui il pense qu'il peut m'imposer de payer. Qu'il a les cartes en main.

tempura · #12 19-06-2013 05:58:49

manynotes a écrit :

Je lui ai déjà proposé de se retirer mais il veut pas... Il veut que je prenne en charge une partie des travaux. Je pense pour ma part que je pourrais le revendre au même prix, même si le bien est grevé d'une tare urbanistique. Simplement je le signalerais à l'acheteur. Lui il pense qu'il peut m'imposer de payer. Qu'il a les cartes en main.

Je pense qu'il ne peut pas agir ainsi. Mettez le en demeure de finaliser la vente ou d'y renoncer. Il est par ailleurs surprenant que la condition suspensive ne soit apparemment pas assortie d'une date-limite. On ne peut tout de même pas attendre une éternité. Quand il s'agit d'une condition relative à l'obtention d'un prêt par l'acheteur, il y a toujours un délai, c'est logique. A défaut de délai, la condition n'a plus de sens.

tempura · #13 19-06-2013 08:22:16

manynotes a écrit :

Je lui ai déjà proposé de se retirer mais il veut pas... Il veut que je prenne en charge une partie des travaux. Je pense pour ma part que je pourrais le revendre au même prix, même si le bien est grevé d'une tare urbanistique. Simplement je le signalerais à l'acheteur. Lui il pense qu'il peut m'imposer de payer. Qu'il a les cartes en main.

En y réfléchissant, le fond du problème est qu'il n'y a pas d'accord sur le prix. Il n'y a donc pas de vente.

grmff · #14 19-06-2013 08:34:26

A mon avis, il y a accord sur le prix. Il y a simplement désaccord sur l'interprétation de la convention.

manynotes · #15 19-06-2013 12:15:29

grmff a écrit :

A mon avis, il y a accord sur le prix. Il y a simplement désaccord sur l'interprétation de la convention.

Il y a un prix qui est stipulé dans le compromis.
La question : ce prix peut-il être "révisé"?

Bon je vais pas gratter le dernier centime. Mon but est d'arriver à un accord...mais pas de me faire tondre...

Donc je veux savoir qui a les cartes en main. Lui il dit que c'est lui et que donc il peut à sa guise dire "vous payez ceci, cela et moi éventuellement ça"

tempura · #16 19-06-2013 12:27:46

grmff a écrit :

A mon avis, il y a accord sur le prix. Il y a simplement désaccord sur l'interprétation de la convention.

Oui, mais le désaccord sur l'interprétation de la convention revient en fin de compte à un désaccord sur le prix. En effet, si on interprète la convention en ce sens que le vendeur doit supporter les frais (inconnus au moment de la signature du compromis) à exposer pour que le bien puisse être affecté au logement, le prix de la vente est, au moment de la signature du compromis, indéterminé et indéterminable et ne peut pas avoir fait l'objet d'un accord.

tempura · #17 19-06-2013 12:40:21

manynotes a écrit :

Il est en outre indiqué une clause suspensive qui dit en l'occurrence que la vente sera faite lorsque la commune aura écrit que le bien PEUT ETRE affecté comme logement.

Et en admettant que personne ne fasse les transformations permettant d'affecter le bien au logement ? Le compromis n'impose aucune obligation au vendeur.

manynotes · #18 19-06-2013 12:47:40

tempura a écrit :

manynotes a écrit :
Il est en outre indiqué une clause suspensive qui dit en l'occurrence que la vente sera faite lorsque la commune aura écrit que le bien PEUT ETRE affecté comme logement.

Et en admettant que personne ne fasse les transformations permettant d'affecter le bien au logement ? Le compromis n'impose aucune obligation au vendeur.

Dans les faits il pourrait ne faire aucun des travaux, il ne serait pas embêté. J'ai contacté Olivier de Clippele qui est député MR et notaire. Il m'a dit que pour la cuisine par exemple, sa transformation est un acte non soumis à urbanisme et donc on peut rentrer un plan avec agrandissement de la cuisine et si (chose 99,999999% improbable) il y avait un contrôle il suffirait de dire qu'il y a eu une transformation après coup....

Mais le gars est complètement obsédé par les règlement. En fait c'est au père du vendeur auquel j'ai affaire et il psychotte pour son fils...

tempura · #19 19-06-2013 12:57:17

manynotes a écrit :

Dans les faits il pourrait ne faire aucun des travaux, il ne serait pas embêté. J'ai contacté Olivier de Clippele qui est député MR et notaire. Il m'a dit que pour la cuisine par exemple, sa transformation est un acte non soumis à urbanisme et donc on peut rentrer un plan avec agrandissement de la cuisine et si (chose 99,999999% improbable) il y avait un contrôle il suffirait de dire qu'il y a eu une transformation après coup....
Mais le gars est complètement obsédé par les règlement. En fait c'est au père du vendeur auquel j'ai affaire et il psychotte pour son fils...

Bien, raison de plus pour le mettre devant le choix de finaliser au prix prévu dans le compromis( la commune a écrit que le bien peut être affecté au logement mais moyennant des transformations, ce qui n'enlève rien à la possibilité de l'affecter au logement) ou de renoncer (si on considère que l'obligation de faire des transformations imposée par la commune augmente le prix dans une mesure telle qu'il n'y a pas d'accord sur celui-ci et donc pas de vente).

manynotes · #20 19-06-2013 12:59:03

tempura a écrit :

manynotes a écrit :
Dans les faits il pourrait ne faire aucun des travaux, il ne serait pas embêté. J'ai contacté Olivier de Clippele qui est député MR et notaire. Il m'a dit que pour la cuisine par exemple, sa transformation est un acte non soumis à urbanisme et donc on peut rentrer un plan avec agrandissement de la cuisine et si (chose 99,999999% improbable) il y avait un contrôle il suffirait de dire qu'il y a eu une transformation après coup....
Mais le gars est complètement obsédé par les règlement. En fait c'est au père du vendeur auquel j'ai affaire et il psychotte pour son fils...
Bien, raison de plus pour le mettre devant le choix de finaliser au prix prévu dans le compromis( la commune a écrit que le bien peut être affecté au logement mais moyennant des transformations, ce qui n'enlève rien à la possibilité de l'affecter au logement) ou de renoncer (si on considère que l'obligation de faire des transformations imposée par la commune augmente le prix dans une mesure telle qu'il n'y a pas d'accord sur celui-ci et donc pas de vente).

Ca me parait sensé... merci. Mais il va pas être d'accord... on parie?
Je m'attends même un du chantage affectif...
Je vous tiens au courant.

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