Résiliation de bail: ok ou pas ok?

skywalker · #1 27-06-2013 12:59:37

Bonjour!
Avant de répondre de façon officielle à mon locataire, j'aimerais avoir votre avis.
Je suis bailleur et un bail de résidence principale d'un an ayant démarré le 3 juillet 2012 me lie à mon locataire.
Il est indiqué dans le bail: a) Le bail est conclu pour une durée d’un an prenant cours le 3 juillet 2012.
Il prend fin le 2 juillet 2013 moyennant congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois à l’avance dans un courrier recommandé. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis.
b) A l’issue de cette 2e période, le bail est automatiquement transformé en bail de 9 ans supposé avoir commencé au début de la période initiale.

Ce 25 juin, je reçois un courrier recommandé de mon locataire m'annonçant
résilier le bail à dater du 1er juillet 2013 moyennant préavis de trois mois de telle sorte que celui-ci prendra fin le 30 septembre 2013.

Voici mes questions:
1/ Peut-il résilier ce bail dans les 3 mois?
2/ Me doit-il des indemnités de rupture de bail?
3/ Y a-t-il des mentions particulières à indiquer dans ma lettre de réponse?

Merci à vous!

bada · #2 27-06-2013 14:29:02

1.non. Il devait résilier 3 mois avant le 2 juillet.
2. oui, sauf mention contraire dans le bail, il vous doit tous les mois jusque juin 2014 mais vous pouvez trouver un accord amiable qui spécifie par exemple une indemnité de rupture de 3 mois, à écrire et à signer par les 2 parties

PIM · #3 27-06-2013 14:38:43

Je ne partage pas l'avis de 'bada'.

Etant donné qu'aucune des parties n'a notifié à l'autre le congé avec un préavis de 3 mois, ce bail s'est transformé en bail de 9 ans, ayant pris effet le 3 juillet 2012.

Il peut donc y être mis fin à tout moment par le preneur, qui sera redevable d'une indemnité de 2 mois, puisque résilié pendant la 2e année.

ChristopheDelagrange · #4 27-06-2013 16:01:13

PIM a écrit :

Je ne partage pas l'avis de 'bada'.
Etant donné qu'aucune des parties n'a notifié à l'autre le congé avec un préavis de 3 mois, ce bail s'est transformé en bail de 9 ans, ayant pris effet le 3 juillet 2012..

Non vous êtes dans l'erreur
Le bail devient un bail de neuf ans à la fin de la deuxième période, et pas à la fin de la première. Le bail peut être renouvelé une fois, et devient un bail de neuf ans à la fin de ce renouvellement, avec début de ce bail de neuf ans au premier jour d'occupation

J'ai moi même cette clause dans mon bail, et un avocat rénomé m'a bien confirmé que le bail restait un bail de type court pendant 2 ans ( = 2 périodes de 1 an), non résiliable sauf mention contraire

bada a écrit :

sauf mention contraire dans le bail, il vous doit tous les mois jusque juin 2014 mais vous pouvez trouver un accord amiable qui spécifie par exemple une indemnité de rupture de 3 mois, à écrire et à signer par les 2 parties

Ceci est tout à fait exact

PIM · #5 27-06-2013 16:16:26

gerardmanfroid a écrit :

Non vous êtes dans l'erreur Le bail devient un bail de neuf ans à la fin de la deuxième période, et pas à la fin de la première. Le bail peut être renouvelé une fois, et devient un bail de neuf ans à la fin de ce renouvellement, avec début de ce bail de neuf ans au premier jour d'occupation J'ai moi même cette clause dans mon bail, et un avocat rénomé m'a bien confirmé que le bail restait un bail de type court pendant 2 ans, non résiliable sauf mention contraire

Donc, cet avocat renommé vous a dit qu'un bail d'un an est en fait un bail de 2 ans !..., si le renon n'a pas été notifié dans les délais pour l'expiration de la 1e année...

Je suppose que dans le cas que vous invoquez, il y a une clause de tacite reconduction , sans pouvoir excéder les 3 ans.

A défaut, c'est bien la première fois que j'entends une interprétation pareille !

Je laisse d'autres intervenants donner leur avis à ce sujet, car vous me laissez perplexe.

ChristopheDelagrange · #6 27-06-2013 16:25:02

PIM a écrit :

gerardmanfroid a écrit :Non vous êtes dans l'erreur Le bail devient un bail de neuf ans à la fin de la deuxième période, et pas à la fin de la première. Le bail peut être renouvelé une fois, et devient un bail de neuf ans à la fin de ce renouvellement, avec début de ce bail de neuf ans au premier jour d'occupation J'ai moi même cette clause dans mon bail, et un avocat rénomé m'a bien confirmé que le bail restait un bail de type court pendant 2 ans, non résiliable sauf mention contraire
Donc, cet avocat renommé vous a dit qu'un bail d'un an est en fait un bail de 2 ans !..., si le renon n'a pas été notifié dans les délais pour l'expiration de la 1e année...

vous le faites expres ? Ou ? C'est la deuxième fois que vous m'agressez et me prenez pour un débile (faut dire que le pseudo s'y prette peut-être)

J'ai exactement les mêmes clauses, qui sont dans le bail du SNP. Pour être certain de mes droits, j'ai demandé aux avocats dudit SNP lors d'une consultation quels étaient mes droits. La réponse était que ce bail pouvait être résilié deux fois, à la fin de la première période et à la fin de la prorogation. APRES il devient un bail de neuf ans , et certainement pas à la fin de la première année, comme vous le prétendez

La loi dit qu'un bail de type court peut être renouvelé une seule fois. Après il devient un bail de 9 ans, quelles que soient les clauses du bail !

Ici le bail n'a pas été résilié 3 mois avant le terme, il continue pour la même durée et aux mêmes conditions, mais il n'est pas encore un bail de 9 ans
On est toujours dans un bail de 1 an non résiliable sauf accord ou mention contraire

ExpertHabitat · #7 27-06-2013 16:28:10

Je suis ok avec tous sauf pim...

Avez-vous bien lu ?

A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis.

Donc 1 an puis encore 1 an puis bail de 9 ans qui en est déjà a 2 ans...
Ou est le problème pim ?

bada · #8 27-06-2013 16:33:23

Skywalker a écrit dans son 1er post

A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis.

Se basant sur cette phrase, le bail a été reconduit automatiquement, sans courrier de part et d'autre et sa durée est maintenant de 2 ans d'où ma conclusion.

bada · #9 27-06-2013 16:34:38

@ Experhabitat

nos post identiques se sont croisés

PIM · #10 27-06-2013 16:36:57

Oups !
Je fais trop de trucs en même temps, moi....

Je n'avais pas vu/lu la tacite reconduction mentionnée (je ne me contredis donc pas trop): "A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis. "

Bref, je me retire sur le pointe des pieds... et je confirme donc aussi qu'en vertu de cette clause le bail a été reconduit d'un an et qu'il n'est pas résiliable avant le nouveau terme de 2014, sauf accord entre parties.

C'est la deuxième fois que vous m'agressez et me prenez pour un débile

??

J'avais écrit: "Je suppose que dans le cas que vous invoquez, il y a une clause de tacite reconduction , sans pouvoir excéder les 3 ans."

Ma seule erreur, dans ce fil, est de ne pas avoir vu la dite clause de reconduction.

Je ne vous agresse pas et je ne vous prends pas pour un débile.

skywalker · #11 27-06-2013 16:47:35

il vous doit tous les mois jusque juin 2014 mais vous pouvez trouver un accord amiable qui spécifie par exemple une indemnité de rupture de 3 mois, à écrire et à signer par les 2 parties

Si le locataire quitte les lieux au 30 septembre 2013 (cad préavis de mois depuis le 1ér juillet, préavis qu'il preste donc) et que de nouveaux locataires entrent dans les lieux le 1er octobre, le locataire sortant doit-il tout de même me payer une indemnité de 3 mois?
Dans le courrier, j'ai envie d'accepter son préavis: avec quelles réserves à mentionner?
Merci!

panchito · #12 27-06-2013 17:10:31

et que de nouveaux locataires entrent dans les lieux le 1er octobre, le locataire sortant doit-il tout de même me payer une indemnité de 3 mois?

Mais oui bien sur!

Cela ne le regarde absolument pas!

grmff · #13 27-06-2013 21:44:01

C'est quand même foireux, les baux de type court non résiliables.

Perso, je fais des baux de type court résiliables à tout moment moyenant préavis de 3 mois et indemnité de 3-2-1 mois selon que le locataire quitte à la 1-2-3e année.

Au moins, c'est clair pour tout le monde.

Ceci étant dit, si votre bail ne mentionne rien du tout, vous vous retrouvez le bec dans l'eau, avec un locataire qui veut quitter mais qui ne peut pas. Et u congé dont la validité est très discutable.

Il vous faudra trouver un accord, inévitablement, avec votre locataire pour résoudre ce problème.

SNPC · #14 28-06-2013 08:25:11

skywalker a écrit :

Bonjour!
Avant de répondre de façon officielle à mon locataire, j'aimerais avoir votre avis.
Je suis bailleur et un bail de résidence principale d'un an ayant démarré le 3 juillet 2012 me lie à mon locataire.
Il est indiqué dans le bail: a) Le bail est conclu pour une durée d’un an prenant cours le 3 juillet 2012.
Il prend fin le 2 juillet 2013 moyennant congé notifié par l’une ou l’autre partie au moins trois mois à l’avance dans un courrier recommandé. A défaut d’un congé notifié dans ce délai, le bail est automatiquement prolongé pour une période de même durée, et soumis aux mêmes conditions de préavis.
b) A l’issue de cette 2e période, le bail est automatiquement transformé en bail de 9 ans supposé avoir commencé au début de la période initiale.
Ce 25 juin, je reçois un courrier recommandé de mon locataire m'annonçant
résilier le bail à dater du 1er juillet 2013 moyennant préavis de trois mois de telle sorte que celui-ci prendra fin le 30 septembre 2013.
Voici mes questions:
1/ Peut-il résilier ce bail dans les 3 mois?
2/ Me doit-il des indemnités de rupture de bail?
3/ Y a-t-il des mentions particulières à indiquer dans ma lettre de réponse?
Merci à vous!

Bonjour,

Effectivement, vous êtes actuellement toujours dans un bail de type courte durée avec votre locataire, vu la clause mentionnée (s'il est bien écrit que le bail EST renouvelé faute de congé et non pas PEUT être renouvelé faute de congé).

Dans ce cas, il convient de lire attentivement le contrat afin de savoir si une clause de résiliation anticipée est bien prévue ou pas. Si elle existe, il faut l'appliquer (dans les baux du SNP, 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité). Si elle n'est pas prévue, il faut trouver un accord entre parties. Aucun juge ne condamnera jamais votre locataire a payer un an de loyer (soit jusqu'en juillet 2014), il considérera cela comme abusif. Dès lors, si aucune clause de résiliation anticipée n'est prévue, soit vous trouvez un accord, soit c'est le juge qui décidera de l'indemnité.

Dans votre réponse, il est important de mentionner l'indemnité ou en tout cas d'émettre des réserves pour la réclamer plus tard.

N'hésitez pas à prendre contact avec le service juridique du SNP à ce sujet, pour des questions ou une aide à la rédaction de la réponse (avec la nuance qu'il faut être membre pour obtenir des conseils juridiques).

Bonne journée.

grmff · #15 28-06-2013 09:07:56

(dans les baux du SNP, 3 mois de préavis et 3 mois d'indemnité)

Et un point pour le bail du SNP, un! big_smile

rexou · #16 28-06-2013 10:06:27

C'est quand même foireux, les baux de type court non résiliables.
Perso, je fais des baux de type court résiliables à tout moment moyenant préavis de 3 mois et indemnité de 3-2-1 mois selon que le locataire quitte à la 1-2-3e année.
Au moins, c'est clair pour tout le monde.

Perso, je fais pareil, mais avec indemnités fixes de 3 mois sur toute la durée du bail en plus du préavis.

C'est encore plus simple, au moins aussi clair, et cela permet de négocier un compromis en l'absence de problème, et réduire l'indemnité à la moitié ou au tiers du montant initial exigible.

SNPC · #17 28-06-2013 11:15:56

grmff a écrit :

Citation :C'est quand même foireux, les baux de type court non résiliables.
Perso, je fais des baux de type court résiliables à tout moment moyenant préavis de 3 mois et indemnité de 3-2-1 mois selon que le locataire quitte à la 1-2-3e année.
Au moins, c'est clair pour tout le monde.

Attention! Pour des raisons juridiques, il vaut mieux ne pas faire un copier-coller de la solution mise en place par le législateur pour les baux de 9 ans, mais bien prévoir une indemnité fixe, forfaitaire et irréductible pour la résiliation anticipée des baux de courte durée.

grmff · #18 28-06-2013 11:27:42

Merci pour ce conseil.

Je ne sais pas pourquoi, mais je vais donc adapter mon modèle personnel de bail.

Fondamentalement, cela ne changera rien pour moi, étant donné que je commence par deux baux de 3 mois, et qu'on est donc toujours dans la 1ère année. Et qu'en général, je ne demande pas l'indemnité en question...

SNPC · #19 28-06-2013 11:40:20

grmff a écrit :

Merci pour ce conseil.
Je ne sais pas pourquoi, mais je vais donc adapter mon modèle personnel de bail.
Fondamentalement, cela ne changera rien pour moi, étant donné que je commence par deux baux de 3 mois, et qu'on est donc toujours dans la 1ère année. Et qu'en général, je ne demande pas l'indemnité en question...

Attention, bail de trois mois et préavis à donner trois mois avant l'échéance, donc avant le début effectif du contrat...
Veut dire aussi qu'après le troisième mois (donc à la fin de la première durée), si personne n'a donné le préavis (soit trois mois avant l'échéance de la seconde durée), le bail est réputé avoir été conclu pour neuf ans depuis la date d'origine...

Si c'est bien cela que vous visez...

grmff · #20 28-06-2013 11:53:42

Je fais des baux de 6 mois, et non 3 mois. C'est mon doigt qui a rippé, m'sieu... yikes

Résiliation de bail: ok ou pas ok?

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