Restitution garantie locative postposée faute de solde de tout compte

rexou · #1 09-09-2013 13:56:34

grmff a écrit :

La garantie ne peut jamais être affectée au payement des loyers par le locataire. En clair, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer et dire "vous le reprendrez sur la garantie.

C'est en effet ainsi qu'il faut lire la clause généralement inscrite dans les baux.

La suite du texte est bien moins claire...

Mais l'essentiel du sujet, c'est que
- soit on établit de commun accord un solde de tout compte en effectuant un calcul forcément approximatif sur base des chiffres de l'année précédente et des relevés de compteurs/calorimètres.
- soit on attend le décompte actualisé et on conserve bloquée en tout ou en partie la garantie locative. Et en cas de restitution partielle, un montant largement suffisant restera bloqué (ou libéré en faveur du bailleur) pour couvrir le risque de supplément.

grmff · #2 08-09-2013 10:45:57

dans un de mes ancien studio ou j'étais locataire était ecrit sur le bail que la garantie locative ne pouvait en aucun cas etre utilisée pour peyer des arrièrés de loyer ou charges.

A mon avis, vous mélangez les choses.

La garantie ne peut jamais être affectée au payement des loyers par le locataire. En clair, le locataire ne peut pas arrêter de payer le loyer et dire "vous le reprendrez sur la garantie.

D'autre part, la garantie CPAS Dexia propose deux options: garantie pour toute somme due, et garantie uniquement pour les dégâts locatifs.

Donc, si votre proprio a réellement mis cela sur le bail, c'est un crétin...

(A noter que j'ai été crétin de cette manière par le passé aussi!!! Et je ne suis toujours pas à l'abri d'un geste crétin...)

rexou · #3 08-09-2013 10:27:53

- La garantie ne peut être affectée au paiement des loyers ou charges. Mais elle garantit la bonne exécution de TOUTES les obligations du locataire. Y compris le paiement des loyers et des charges.

- "En cas de départ, seules seront bloquées les provisions avancées..." Pas clair votre texte ! Et la conclusion que vous en tirez est discutable.

- Les décomptes établis sur base des chiffres de l'année précédente, cela permet d'établir un solde de tout compte immédiat avec des chiffres certes approximatifs, mais qui permettent justement de libérer immédiatement la garantie locative. Bien sur, vous pouvez attendre quelques mois les décomptes de l'année. Et conserver la garantie bloquée dans l'attente. Ou une partie suffisante de cette garantie...

- Elle a payé des frais qu'elle avait déjà payés en 2012... J'adore votre raccourci ! Sauf qu'elle n'a pas payé les frais de 2013 !!!

Le bailleur n'a pas un intérêt ni un bénéfice particulier à établir des décomptes sur base de l'exercice écoulé. Il le fait pour solder les comptes et permettre la libération de la garantie. Soit cela convient au locataire qui accepte, soit cela ne lui convient pas et la garantie (ou une part suffisante en fonction des prévisions) reste bloquée.

yvette · #4 07-09-2013 15:53:12

bon à savoir,
dans un de mes ancien studio ou j'étais locataire était ecrit sur le bail que la garantie locative ne pouvait en aucun cas etre utilisée pour peyer des arrièrés de loyer ou charges.
Et qu'en cas de départ, seule seront bloquées par le bailleur les provisions avances de charges jusqu'au décompte final.
Donc bloquer la garantie complete n'était pas correcte.

Quant aux décomptes eux memes, veillez à ce que l'on vous compte bien les frais de l'année en cour et aux tarifs actuels et non sur base de chiffres de l'an passé.

Par exemple une de mes collegues qui a quitté en aout 2013 s'est vue facturer dans son decompte les frais de l'année antérieure au prorata temporis de cette année. Cad qu'elle a repayé en 2013 des frais qu'elle avait déjà payé en 2012.

j'di ca, j'dis rien.

mogo · #5 06-09-2013 16:27:35

Bonjour,

Juste des petites nouvelles pour dire que l'EL de sortie avec l'agence s'est bien passé.
L'agence m'avait déjà proposé de ne me facturer que 50% de l'EL de sortie si le bien était rendu en bon état sous entendu que l'EL ne durerait pas. (pour mémoire EL de sortie prévu à 100% à ma charge par le bail et tout EL a l'amiable refusé par le proprio même moyennant une visite pour constater l'état du bien avant d'opter ou non pour un EL à l'amiable).

Vu, non seulement l'état de propreté irréprochable, mais que le bien était en meilleur état qu'a l'entrée (peintures refaites, détails arrangés etc) l'EL a duré 10min et l'agence ne m'a même pas facturé l'EL...

Au final j'ai négocié avec l'agence immobilière agissant pour le compte du proprio pour libérer la majeure partie de ma garantie et de ne laisser bloquée qu'une petite partie en tant que garantie pour les frais dont le solde n'a pas été calculé.

Erico · #6 28-08-2013 07:31:26

Francis a écrit :

Bon ! Les sensibilités des locataires ne sont pas les mêmes que celles des propriétaires, mais soit !
Il est généralement considère comme normal que le propriétaire conserve une garantie pour les charges mais le montant dot être proportionnel aux montants en question .
Pas question donc de conserver une garantie de3.0000€ si les suppléments de charge des années précédentes n'étaient que de 200 € !

C'est la simple logique je trouve, ça devrait fonctionner comme ça....sauf en cas de locataires qui vraiment nous ont ennuyé pendant toute la location.
Perso, un vient de quitter, chaque année la régularisation était d'environ 100, dans un sens ou dans l'autre....donc garantie rendue intégralement car pas de dégâts....si quand je fais mon décompte en fin d'année, et qu'il me doit un peu d'argent je l'en avertirai et....on verra.... hmm

mogo · #7 28-08-2013 07:20:06

panchito a écrit :

C'est bien que ce que j'ai dit.
Légalement parlant, le bailleur est obligé de restituer l'indiscutable dû.
Tant qu'il ne signe pas de libération "pour solde de tout compte", il dispose encore de 5 ans pour réclamer les charges afférantes au bail (sur base de justificatifs). Même s'il a déjà débloqué toute la garantie.
Du moment qu'il n'a pas signé avec la mention "pour solde de tout compte"

Merci pour cet avis nuancé.

Pour le surplus je rejoins l'avis de Francis.

rexou · #8 27-08-2013 22:05:35

grmff a écrit :

Et s'il veut une partie de la garantie, je ferai le calcul estimé des charges réelles en fonction des relevés à la sortie et des coûts unitaires de l'année précédente, en tapant 30% ou 50% de plus. Le solde pourra être versé sur leur compte, mais pour libérer la garantie, il faut tout libérer. Il faudra qu'ils acceptent donc libérer le montants de mon calcul sur mon compte personnel.
C'est un calcul très compliqué. Qui me prendrait une bonne matinée parce que les relevés de calorimètres, c'est compliqué... Je comprends que peu de proprio s'amusent à cela...
Si mon locataire n'est pas d'accord de libérer le montant calculé, il attendra le décompte général du syndic concernant leur dernière période d'occupation.
Dans votre cas, cela ferait effectivement le premier trimestre 2015.
Est-ce légal? Je n'en sais rien. La garantie est là pour garantir les obligations du locataires. Tant que le locataire a encore des obligations, pourquoi faut-il libérer la garantie locative?
Je suis donc globalement du même avis que votre propriétaire.

Je partage globalement ce point de vue. Même si je suis surpris par la difficulté annoncée du calcul. Pour faire simple, le prix unitaire d'une unité de calorimètre pour l'exercice précédent est connu. En relevant, même approximativement, les unités consommées et en multipliant par ce prix connu majoré de 10 ou 20%, on est dans le bon. Pareil pour la consommation d'eau (froide et chaude).

grmff · #9 27-08-2013 21:53:55

Il y a un autre problème. C'est qu'il est impossible de libérer une garantie bancaire partiellement.

Personnellement, un de mes locataires dans une copropriété de qualité a quitté fin février. Exercice comptable de janvier à décembre, compta reçue en mai.

Ils m'avaient toujours payés. Ils étaient très sympa, et avaient repeint l'appartement. Ils avaient l'air réglo.

Je leur ai bien expliqué qu'ils recevraient un décompte de charge en mai 2013 pour les charges de 2012. Et un décompte en mai 2014 pour les charges de janvier et février 2013.

Etat des lieux impeccable. J'ai libéré la garantie locative intégralement à la sortie.

Aujourd'hui, je sais qu'ils sont en RCD et que je l'aurai dans l'os pour le relevé de 400€ pour 2013.

Si vous avez bien suivi, je l'ai eu dans l'os avec des gens bien sous tout rapport. Plus jamais je ne libérerai une garantie locative tant que le décompte n'est pas intégralement calculé.

Et s'il veut une partie de la garantie, je ferai le calcul estimé des charges réelles en fonction des relevés à la sortie et des coûts unitaires de l'année précédente, en tapant 30% ou 50% de plus. Le solde pourra être versé sur leur compte, mais pour libérer la garantie, il faut tout libérer. Il faudra qu'ils acceptent donc libérer le montants de mon calcul sur mon compte personnel.

C'est un calcul très compliqué. Qui me prendrait une bonne matinée parce que les relevés de calorimètres, c'est compliqué... Je comprends que peu de proprio s'amusent à cela...

Si mon locataire n'est pas d'accord de libérer le montant calculé, il attendra le décompte général du syndic concernant leur dernière période d'occupation.

Dans votre cas, cela ferait effectivement le premier trimestre 2015.

Est-ce légal? Je n'en sais rien. La garantie est là pour garantir les obligations du locataires. Tant que le locataire a encore des obligations, pourquoi faut-il libérer la garantie locative?

Je suis donc globalement du même avis que votre propriétaire.

panchito · #10 27-08-2013 20:59:08

C'est bien que ce que j'ai dit.

Légalement parlant, le bailleur est obligé de restituer l'indiscutable dû.

Tant qu'il ne signe pas de libération "pour solde de tout compte", il dispose encore de 5 ans pour réclamer les charges afférantes au bail (sur base de justificatifs). Même s'il a déjà débloqué toute la garantie.

Du moment qu'il n'a pas signé avec la mention "pour solde de tout compte"

Francis · #11 27-08-2013 20:54:01

Bon ! Les sensibilités des locataires ne sont pas les mêmes que celles des propriétaires, mais soit !

Il est généralement considère comme normal que le propriétaire conserve une garantie pour les charges mais le montant dot être proportionnel aux montants en question .

Pas question donc de conserver une garantie de3.0000€ si les suppléments de charge des années précédentes n'étaient que de 200 € !

rexou · #12 27-08-2013 20:01:39

J'ai un long passé de locataire et jamais je n'ai eu de problème avec mes propriétaires

Sympa cette petite phrase...
Pour un bon locataire, cela semble si normal...

Mais quel est le (bon) propriétaire qui pourrait en dire autant au sujet de ses locataires ?

(?)

Erico · #13 27-08-2013 19:52:37

mogo a écrit :

Ma caution s'élève à 1000€, j'ai déjà payé une indemnité de rupture de 1500€, je veux bien laisser 250€ "bloqués" (soit 1/4 de la garantie) en gage pour le propriétaire en attendant le décompte prochain mais j'estime quand même que le propriétaire pourrait faire un effort afin que le syndic remette les décomptes dans un délai raisonnable.

Oui mais l'indemnité de rupture n'a rien à voir dans cette histoire, vous n'avez fait que payer ce que vous deviez en cas de rupture anticipée.

Encore une fois, c'est sympa de voir un loc remplir toutes ses obligations, mais remplir ses obligations ça ne mérite pas une médaille, vu que c'est tout simplement normal !
Et donc le proprio, peut, mais ne doit pas être plus coulant parce que vous avez payé l'indemnité de rupture due.

Mais je suis d'accord avec vous, si le bien est rendu nickel, donc que la garantie ne doit pas être amputée pour frais de remise en état, une somme de 250 euros laissée au proprio en garantie ( j'avais proposé 200) ça me semble réglo
Et le proprio doit aussi remplir ses obligations, donc faire le max pour que tout soit calculé et réglé au plus vite.

J'espère pour vous que tout se passera bien

rexou · #14 27-08-2013 15:27:11

Maintenant, si je vous suis, sachant que je quitte le bien courant 2013 et que le relevé des compteurs se fait pour une période allant du 1/07 au 30/06 je serait bonne pour attendre un décompte final en 2015 pour que ma garantie soit débloquée et/ou obtenir un solde de tous comptes... comme on dit y'a rire et rire...

Heu... pas vraiment, non.

Vous quittez en juillet (ou aout) 2013. Le relevé a été effectué fin juin si je comprends bien. Vers la fin de cette année, vous devriez recevoir les décomptes clôturés fin juin. Pour le surplus, soit un mois de consommation en été qui plus est, il ne se justifie absolument pas de conserver une garantie ! Tout au plus, le bailleur peut ajouter 1/12 à la différence provisions/consommations du dernier exercice.

Pour début 2014 au plus tard, vous devriez avoir récupéré le solde intégral de ce qui vous revient sur la garantie.

mogo · #15 27-08-2013 14:25:57

Merci à tous pour vos réponses.

Pour répondre à quelques questions:

@Francis

J'ai déjà aussi bien eu un remboursement (il y a deux ans) qu'un supplément de charges à payer (l'an passé).
Ces charges comprennent exclusivement le chauffage et l'entretien des communs.

Par le passé, j'ai loué un appartement ou j'ai eu quelques mauvaises surprises lors de décomptes de charges. Lors de la remise des clefs après EL, la proprio m'a directement libéré la caution sans attendre le prochain décompte des charges (pourtant dans cette copropriété la il avait lieu trimestriellement !) et m'a "facturé" ma quote-part bien après mon déménagement. (Elle m'a fait confiance mais je n'avais jamais fais quoi que ce soit qui lui laisse supposer que je n'honorerais pas mon du)

Rico a écrit :

je vous ai très bien compris moqo, mais perso je pense qu'il faut attendre la fin de l'état des lieux qui sera fait demain

Je sais très bien que de nombreux locataires sont à coté de leurs pompes (tout comme le sont certains propriétaires d'ailleurs).

J'ai un long passé de locataire et jamais je n'ai eu de problème avec mes propriétaires.

Quant à l'entretien des biens loués: Je me suis fait une fois facturer 12.000Fb lors d'un EL de sortie lorsque j'étais étudiante à cause d'une ampoule de four grillée et de traces de poster qui impliquaient de repeindre l’entièreté du kot selon l'expert mandaté par la proprio...
Cette aventure m'ayant servi de leçon, j'ai toujours veillé à rendre le bien en pristin état.

Quand je dis que le bien est impeccable ça signifie que rien n'y a été dégradé et que tout a été remis dans son état d'origine (dans le soucis de ne pas abimer j'évite d'accrocher des choses aux murs par exemple et j'ai retiré et rebouché les trous des rares petites choses mises aux murs), remplacé les piles du détecteur de fumée, réglé l'entretien du chauffe eau etc...

@ Panchito :

Je vous remercie pour votre point de vue qui m'éclaire sur un point de vue "légal" (si vous avez des références je suis preneuse).

Concernant la co-prop concernée c'est une toute petite co-prop et le syndic est un indépendant sympa mais un brin nonchalant et les copropriétaires sont majoritairement des personnes agées qui ne se soucient pas de grand chose...

Maintenant, si je vous suis, sachant que je quitte le bien courant 2013 et que le relevé des compteurs se fait pour une période allant du 1/07 au 30/06 je serait bonne pour attendre un décompte final en 2015 pour que ma garantie soit débloquée et/ou obtenir un solde de tous comptes... comme on dit y'a rire et rire...

Ma caution s'élève à 1000€, j'ai déjà payé une indemnité de rupture de 1500€, je veux bien laisser 250€ "bloqués" (soit 1/4 de la garantie) en gage pour le propriétaire en attendant le décompte prochain mais j'estime quand même que le propriétaire pourrait faire un effort afin que le syndic remette les décomptes dans un délai raisonnable.

Merci encore pour vos réponses.

Edit pour répondre a REXOU :

Donc, tout comme répondu à Panchito, quittant un logement en 2013 mon proprio est en droit de retenir ma garantie jusqu'en 2015 même si le bien est rendu en son pristin état c'est bien ça?

rexou · #16 27-08-2013 14:07:01

Sachant que j'ai donné mon renom au propriétaire plusieurs semaines avant le dernier relevé des calorimètres et que je quitte les lieux deux mois après ce même relevé, j'estime qu'il était de sa responsabilité de "mettre la pression" au syndic pour être à même d'effectuer les décomptes finaux.

Désolé, mais vous faites erreur.

Le relevé des calorimètres et compteurs d'eau est annuel. D'autre part, même en cas de relevé partiel (de votre appartement, qui serait à votre charge exclusive), le montant relatif à votre consommation pourrait tout au plus être estimé globalement; un calcul précis n'étant possible que si tous les compteurs sont relevés ET les montants payés pour la consommation totale sont connus.

Le bailleur n'a pas à "mettre la pression" sur le syndic et un délai de 6 mois entre le relevé des compteurs et la réception du décompte est normal. Les circonstances de votre départ sont sans aucune influence.

D'autre part, la garantie sert à couvrir la totale exécution de TOUTES vos obligations. Donc, aussi du paiement du solde éventuel de vos consommations.

Vous pourriez négocier un possible remboursement partiel si par exemple il apparait lors de l'ELS qu'il n'existe aucun dégât, et si les compteurs et calorimètres permettent d'estimer un dépassement de solde bien moins important que le montant de la garantie.

Erico · #17 27-08-2013 12:49:38

je vous ai très bien compris moqo, mais perso je pense qu'il faut attendre la fin de l'état des lieux qui sera fait demain

si vraiment le proprio ne trouve rien à redire, là vous pourrez discuter

un ex, aucun dégât , deux mois de loyer à 600 = 1.200 euros, il vous rend 1.000 et garde deux cents pour une éventuelle régularisation, à faire rapidement et sans traîner excessivement...et puis une fois celle ci faite, soit il vous rend les 200, soit une partie, soit vous demande un surplus

c'est une solution correcte je trouve.

panchito · #18 27-08-2013 12:09:24

Légalement votre propriétaire doit libérer l'incontestable dû. Donc si vous n'avez jamais du payer de régularisation pour les consommations (eau et chauffage), il est probable que vous ne deviez plus rien.

Mainenant, je connais beaucoup de copropriétés où les décomptes eau et chaufage pour 2012, sont réalisés par le Syndic vers mai-juin 2013.

Donc vous avez le droit d'exiger d'attendre les décomptes officiels du Syndic (mais pour l'année 2013, vous pourriez devoir attendre jusqu'en mai 2014).

Ou vous vous contentez du calcul "estimatif" que votre bailleur ou son régisseur de bien peut certainement effectuer en quelques heures.

Il y a aussi des syndics qui, moyennant honoraires supplémentaires, acceptent d'établir un décompte pour un lot en plein milieu de l'année.

D1791 · #19 27-08-2013 11:29:31

Je ne connais pas le fonctionnement des calorimètres, mais n'est-il pas possible de faire faire une règle de 3 avec les indices que vous relèverez avec l'agence immobilière lors de l'ELS ?
C'est peut-être une façon de négocier un compromis : le propriétaire garde quelque chose en réserve mais libère un part conséquente tout de suite, le reliquat lorsque le décompte aura été calculé par le syndic ou lors d'une date butoir comme proposé par l'agence.
Ce n'est pas idéal pour vous, mais ça pourrait permettre de récupérer une partie tout de suite.

En tant que propriétaire, lorsque je fais un ELS et que la location s'est bien passée, j'ai toujours trouvé un accord avec les locataires pour fixer un montant définitif pour les dégâts ou charges inconnus.
En général, j'y suis de ma poche pour un petit solde parce que je fais les estimations sur base des dernières réparations/factures et qu'avec l'inflation, le décompte final de la réparation/facture est toujours un peu plus élevé. Je passe ça psychologiquement en pertes et profits.
Lorsque la location ne s'est pas bien passée, c'est clair que je suis moins susceptible d'être conciliant.

Je suis désolé de ne pouvoir apporter un éclairage plus catégorique à votre question.

Francis · #20 27-08-2013 11:18:23

Pour les 2 années précédentes, avez-vous du payer un supplément de charges ?

mogo · #21 27-08-2013 09:51:30

Bonjour à tous,

Je me permets de m'adresser à vous car je rencontre un problème dans le cadre d'une rupture de bail.

Avant tout je précise le cadre:

Je suis preneuse d'un bail de courte durée de 3 ans arrivant à terme fin 2013.
Mi-juin dernier, j'ai signifié mon renom par recommandé au propriétaire en lui expliquant mon intention de partir anticipativement début aout.

Le bien est libre d'occupation et prêt à être reloué depuis début aout.

Le problème:

Demain je dois aller effectuer les formalités administratives avec l'agence immobilière qui gère les baux pour le compte du propriétaire.

L'agent immobilier m'a informé que le propriétaire souhaite différer la libération de ma garantie locative (2 mois de loyer bloqués sur un compte à mon nom) car le gérant de l'immeuble n'a pas encore effectué le décompte des charges depuis le dernier relevé.

La ou cela me pose problème c'est que la gérance met des plombes à effectuer les décomptes.
L'an dernier le décompte annuel des charges m'est arrivé 7 mois après le relevé des calorimètres!

Sachant que j'ai donné mon renom au propriétaire plusieurs semaines avant le dernier relevé des calorimètres et que je quitte les lieux deux mois après ce même relevé, j'estime qu'il était de sa responsabilité de "mettre la pression" au syndic pour être à même d'effectuer les décomptes finaux.

Précisions:

Sachant que:

- Le bail bien que de courte durée prévoyait des modalités de rupture que j'ai respectées.

- Dans le cadre de mon départ, j'ai fait plusieurs plusieurs propositions d'arrangement à l'amiable au propriétaire qui les a toutes refusées.

Par exemple, le bail prévoit que l'EL de sortie est à charge du preneur en cas de départ anticipé. Etant donné que je laisse les lieux dans un état irréprochable (même meilleur qu'à l'entrée, nouvelles peintures etc) j'ai proposé un EL à l'amiable en invitant le propriétaire à venir constater l'état du bien entièrement vidé et nettoyé avant de marquer son accord sur un EL à l'amiable, il n'a rien voulu savoir.

- Que j'ai toujours respecté mes obligations liées au bail (loyers, entretien etc) et que d'autre part je suis intervenue a beaucoup de niveaux et sans obligations dans la gestion de l'immeuble (j'ai fait constater des malfaçons dans la réalisation de travaux pour le compte de la copropriété, j'ai supervisé d'autres travaux de rénovation des communs, signalé à la gérance des problèmes etc).

- Que j'ai payé l'indemnité de rupture anticipée prévue au bail, que le loyer du mois d'aout est payé et le bien libre d'occupation depuis la première semaine de ce même mois.

- Que j'ai toujours payé dès réception les décomptes de charge envoyés par le propriétaire.

Je trouve son attitude vexatoire étant donné qu'il ne souhaite pas débloquer la garantie purement et simplement avant que le décompte soit établi (PM: le dernier décompte a pris 7 mois ce qui nous renvoie au premier trimestre 2014).

L'agence immobilière, elle même un peu gênée, me propose un compromis et de signer un document reprenant une date résolutoire à la quelle la garantie sera libérée quoi qu'il arrive (elle me propose fin d'année).

Personnellement cela ne m'arrange pas du tout car ayant acheté un bien (cause de mon déménagement) pour lequel je paye déjà un double loyer depuis plusieurs mois et dans lequel je dois faire des travaux urgents j'ai compté la récupération de ma garantie dans mon budget.

In fine, quelle position pensez-vous que je suis en droit d'adopter vis à vis de l'agence et du propriétaire?

D'avance merci pour vos avis éclairés smile

Restitution garantie locative postposée faute de solde de tout compte

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