durée moyenne d' occupation d'un bien

wayne · #1 10-09-2013 11:08:37

La loi ne protège que les vrais locataires, càd, ceux qui après avoir cherché et visité des biens pendant des mois, se décident après mûre réflexion et choisissent leur résidence principale pour afin d'y résider pour un minimum de 9 ans.
La loi ne protège pas ceux qui ont les moyens de sauter de bien en bien au gré de leur caprice, nonobstant leurs obligations contractuelles.

@Panchito:

Selon votre raisonnement, le jeune de 20 ans salarié et célibataire devrait directement se louer une maison 4 chambres, au cas où il rencontrerait sa bien aimée et qu'ils auraient des enfants;
en effet en 9 ans il peut s'en passer des choses.
Ne pas agir de la sorte relèverait d'un caprice (d'après vous).

La solution serait de se louer un petit appartement et d'attendre 9 ans, la fin du bail, avant de faire des enfants, afin de satisfaire VOTRE caprice.

Les chiffres ne mentent pas:
Selon les statistiques, la durée moyenne de possession d'un bien est de 7 ans, et ce pour l'achat.
Malheureusement; je n'ai pas les stats pour la durée moyenne de location d'un bien, mais celle-ci doit être bien inférieure à 7 années.

Mains informez-vous mon cher!

Informez-vous également, et surtout, sortez de chez vous, car elle est bien loin l'époque où le jeune travailleur quittait le domicile parental pour acheter directement sa maison familiale, qu'il gardait jusqu'à la fin de ses jours.

Regardez les propriétaires: pensez-vous qu'ils changent de bien tous les 3 ans??

C'est aussi pour une de ces raisons que les gens choisissent de louer.

panchito · #2 10-09-2013 11:52:07

La majorité des locataires restent de 9 à 12 ans dans le même bien.
Source:
Voir ici

panchito · #3 10-09-2013 12:00:37

Quant aux propriétaires, l'excellent article "Avec 75 % de propriétaires, la Belgique est championne du monde du taux de propriété " confirme que vu que les droits d'enregistrement sont très élévés en Belgique, les propriétaires changent de bien:
- tous les 30 ans en Wallonie
- tous les 20 ans en Flandres
- tous les 13 ans à Bruxelles (suite au très grands nombres d'expats qui achètent et puis vendent s'ils doivent quitter la Belgique)

Source:
ICI

wayne · #4 10-09-2013 13:14:50

La majorité des locataires restent de 9 à 12 ans dans le même bien.
Source:
Voir ici

article idéal pour meubler la rubrique économie de la gazette, des chiffres imprécis, à prendre avec des pincettes.

quand au deuxième lien du soir.be: page inaccessible

D1791 · #5 10-09-2013 13:16:29

Je ne suis pas convaincu qu'un entrefilet dans Money-Talk soit une source incontestable, je vais donc illustrer par des faits personnels.

Bien entendu, mon expérience personnelle ne peut pas non plus être extrapolée et avoir valeur représentative, mais des locataires qui restent 9 à 12, je n'y crois pas, en tout cas pour ce qui est de nouveaux locataires.
Bien entendu les vieux locataires qui sont dans le même bien depuis une éternité tirent cette moyenne vers le haut, mais pour ce qui les concerne, ils ne représentent pas la tendance actuelle.

Je précise que je ne loue que des maisons complètes, rénovées, isolées, avec jardin. Il est évident que les locataires d'appartement peuvent avoir un profil différent. Mais à priori, on reste plus longtemps dans une maison que dans un apart (enfin c'est l'image que j'en ai).
De plus, je suis plutôt légèrement en dessous du prix du marché et, en dehors d'un bien, les autres se louent toujours sans délai.

Locataire B, arrivé pour cause de séparation, reparti parce que famille agrandie : 3 ans,
Locataire K, arrivé suite à expulsion, reparti suite à expulsion : 9 mois,
Locataire J, arrivée suite divorce, repartie suite déménagement professionnel : 4 ans,
Locataire E : arrivée suite séparation, devenue propriétaire : 4 ans,
Locataire D : arrivé suite expulsion, reparti pour reprendre maison famille : 2 ans,
Locataire V : arrivé suite divorce, repris sa maison après procédure : 2 ans,
Locataire M : arrivé famille agrandie, devenu propriétaire : 1 an,
Locataire J : arrivé suite vente ancienne location, devenu propriétaire 2 ans,
Locataire B : arrivée suite divorce, devenue propriétaire : 4 ans,
Locataire I : arrivé suite déménagement professionnel, perdu travail et reparti : 10 mois,
Locataire C1 : mis en ménage, parti en Australie : 3 ans,
Locataire L : arrivée suite divorce, expulsée : 35 mois,
Locataire C2 : mis en ménage, parti pour déménagement professionnel : 3 ans,
Locataires C3 : arrivé suite déménagement professionnel, parti en Suisse suite déménagement professionnel : 2 ans,
Locataire I : arrivée suite divorce, devenue propriétaire : 18 mois,
Locataire N : mis en ménage, devenu propriétaire : 18 mois,
Locataire M . arrivée suite divorce, bail non renouvelé, 3 ans.

Soit 17 exemples pour une moyenne de 28 mois par locataire...
Sur 17, 7 sont devenus propriétaires. Ils avaient donc bien un profil pour s'engager sur du plus long terme, mais baisse des taux aidants, il est facile de devenir propriétaire - dans ma région en tout cas.

panchito · #6 10-09-2013 13:44:55

Mais comment sélectionnez-vous vos locataires? Sur quels critères?

Vous ne prenez que ceux qui peuvent démontrer une certaine instabilité sentimentale?
Je ne sais pas dans quelle région vos biens se trouvent, mais apparemment on change de conjoint comme de chemise chez vous.

Pourquoi acceptez-vous des locataires qui viennent d'être expulsés? Vous pensez qu'à vous ils vont payer leur loyer, alors qu'ils ne l'ont pas payé au bailleur précédent?

Par contre je connais pas mal de locataires qui restent dans le bien qu'ls louent jusqu'à ce que mort s'en suive...Evidemment ceux là sont d'âge murs!

ChristopheDelagrange · #7 10-09-2013 14:27:38

D1791 a écrit :

Soit 17 exemples pour une moyenne de 28 mois par locataire...

Je partage ces données. Chez moi les locataires restent en moyenne 24 mois. Le maximum est de 36 mois. Le minimum de 9 mois.
Il se fait que dans mon domaine d'activité, les candidats sont à 95 % des jeunes de moins de 30 ans. Soit ils perdent leur boulot, soit ils déménagent pour raison professionnelle, soit ils achètent.

Accessoirement, j'ai loué pendant 13 ans à Bxl et le maximum était de 5 ans.

panchito · #8 10-09-2013 14:38:02

Il faut aussi voir dans quelle tranche tranche de loyers vous vous trouvez.

En général au-dessus de 1000€/mois hors charges, vous avez des locataires stables, travaillant à deux, avec des jobs stables également.

Ils ont en général plus de 35 ans, sont marriés et travaillent à 2 (contrat à durée inderterminée)

Ce sont souvent des gens qui pourraient devenir propriétaires mais ne passent pas à l'acte car:
- expats
- n'ont pas envie de payer un remboursement de prêt pendat 30 ans dont la mensualité serait plus chère que le loyer proposé pour le même type de bien (haut de gamme - parfaitement situé - parfait état)

ChristopheDelagrange · #9 10-09-2013 14:38:14

panchito a écrit :

La majorité des locataires restent de 9 à 12 ans dans le même bien.
Source:
Voir ici

Ce n'est pas une source fiable, d'ailleurs le rédacteur semble bien mal informé :

"Toutefois, lors de l'achat d'un appartement à louer, il ne faut pas perdre de vue que le loyer perçu ne représentera pas un rendement net : il faut, en effet, en enlever les frais d'entretien du bien (généralement deux mois de loyer par an), sans parler des frais d'acte lors de l'achat."

C'est ça oui. Et les assurances, le précompte immobilier, le revenu cadastral, les réparations, les pertes locatives, les annonces, les déplacements, les intérêts de l'éventuel crédit, les frais de gestion, de syndic, d'avocat ???

ChristopheDelagrange · #10 10-09-2013 14:39:36

panchito a écrit :

Il faut aussi voir dans quelle tranche tranche de loyers vous vous trouvez.
En général au-dessus de 1000€/mois hors charges, vous avez des locataires stables, travaillant à deux, avec des jobs stables également.

Tout à fait, mais ces biens ne me semblent pas les plus représentatifs du marché...

panchito · #11 10-09-2013 14:44:36

Dans les belles communes de Bruxelles, ce type de biens est tout à fait représentatif.

Il n'est pratiquement plus possible d'y trouver un appartement de 2 chambres en-dessous de 1000€ hors charges.

Ne parlons pas des villas 4 façades!

ChristopheDelagrange · #12 10-09-2013 14:47:26

panchito a écrit :

Dans les belles communes de Bruxelles, ce type de biens est tout à fait représentatif.

Oui mais pas représentatif de l'ensemble du pays, et même pas représentatif de Bxl même.
Moi je mettais en location un appartement de 60 m² à Woluwé, pour 650 euros. Ce bien fut occupé par différents employés d'ambassades et de la communauté. Durée maxi d'occupation : 5 ans

panchito · #13 10-09-2013 14:51:44

5 ans pour un expat, c'est pas mal du tout!

En plus c'est le genre de locataire qui vous paie les loyers et charges, rubis sur ongles, le 25 du mois précédent!

Gardez ce bien précieusement!

Pour 60m², à Woluwe-Saint-Pierre, vous pourriez facilement demander actuellement 750€ (si rénové, parfaitement entrenu et en parfait état).

Pour 5 ans (avec l'indexation), c'est super non?

D1791 · #14 10-09-2013 15:01:31

Pourquoi acceptez-vous des locataires qui viennent d'être expulsés? Vous pensez qu'à vous ils vont payer leur loyer, alors qu'ils ne l'ont pas payé au bailleur précédent?

Vous pensez bien que ça c'est la vérité que j'ai découverte après coup.
Si je l'avais su avant, je n'aurais pas loué.

apparemment on change de conjoint comme de chemise chez vous.

Dans une vie normale, classique, standard... quand devient-on locataire ?
- lorsqu'on quitte le nid parental,
- lorsqu'on change de région pour le boulot,
- lorsqu'on divorce,
- lorsqu'on n'a pas les moyens / l'envie d'être propriétaire.

Oui, la population des divorcés représente l'essentiel des visites de candidats locataires dans mon cas (des maisons suffisament grandes pour accueillir des familles soit à demeure, soit en garde de week-end).
La dernière mise en location : 5 visites dont 3 de personnes en phase de séparation - divorce.

Dans ma région, celui qui est capable de mettre 1000€ pour une location ne loue pas, il achète... ou alors il vient d'arriver dans la région et loue le temps d'avoir trouvé à acheter, donc pas longtemps.

Mes loyers s'échelonnent entre 550 et 650€/mois hors charge

wayne · #15 10-09-2013 15:13:01

5 ans pour un expat, c'est pas mal du tout!
En plus c'est le genre de locataire qui vous paie les loyers et charges, rubis sur ongles, le 25 du mois précédent!
Gardez ce bien précieusement!
Pour 60m², à Woluwe-Saint-Pierre, vous pourriez facilement demander actuellement 750€ (si rénové, parfaitement entrenu et en parfait état).
Pour 5 ans (avec l'indexation), c'est super non?

j'ai le même genre de bien, même tranche de prix, commune voisine, plus au sud:

pas si super que cela:
4 locataires différents en 4 ans, dont 2 locataires expulsés pour loyer impayés.

quand tout va bien, je rentre presque dans mes frais, alors quand les locataires ne payent plus pendant 6 mois, et en plus de cela chauffent à 25° 24h/24, 7j/7 (chauffage collectif), la banqueroute est vite arrivée.

je ne garderai plus ce bien précieusement et je pense revendre dans le courant de l' année.

l'avantage de ce type de bien sur Bruxelles reste la plus-value non-négligeable ( à condition de revendre, car en attendant c'est la corde raide )

ChristopheDelagrange · #16 10-09-2013 15:13:47

panchito a écrit :

5 ans pour un expat, c'est pas mal du tout!
Pour 5 ans (avec l'indexation), c'est super non?

Ah moi j'étais enchanté de tous les locataires que j'ai eu à Bxl. J'ai cependant revendu pour de multiples raisons

C'est à Liège que c'est devenu plus tendu. Je persiste : cette ville a un vilain esprit socialiste qui prend le dessus à la moindre occasion.
On râle et on gueule vite, et tout ça pour de toute façon se casser après 2 ans parce que papa a avancé les fonds pour un achat.

Francis · #17 10-09-2013 21:18:32

Une telle moyenne me semble tout à fait impossible.
Mon avis se base sur mon expérience d'expert immobilier et de propriétaire et gestionnaire immobilier.
Je pencherai vers une moyenne de 3a4 ans, maxi !

panchito · #18 10-09-2013 22:08:44

Et pourtant c'est le PS en 2007 qui a fait changer la loi en vue de supprimer les baux 3-6-9.

Le bail standard est celui de 9 ans depuis cette nouvelle loi.

C'est donc que la majorité des locataires voulaient absolument rester au moins 9 ans.

Sauf les expats, évidemment, mais le loyer est souvent payé par leur employeur (directement ou via les célèbres Home Allowances)

ChristopheDelagrange · #19 10-09-2013 23:00:17

panchito a écrit :

Et pourtant c'est le PS en 2007 qui a fait changer la loi en vue de supprimer les baux 3-6-9.
Le bail standard est celui de 9 ans depuis cette nouvelle loi.
C'est donc que la majorité des locataires voulaient absolument rester au moins 9 ans.

C'est facile, leurs droits son bétonnés pour 9 ans. Le bailleur ne peut pas résilier (sauf avec frais ou circonstances spéciales), mais le preneur lui peut résilier sans frais après 3 ans.

Alors cette durée de 9 ans finalement, elle n'engage que le bailleur

panchito a écrit :

Et pourtant c'est le PS en 2007 qui a fait changer la loi en vue de supprimer les baux 3-6-9.

C'était pas en 1997 ?

grmff · #20 11-09-2013 00:34:25

Personnellement, au 1er janvier 2013, j'ai pu constater que 50% de mes biens étaient couverts par un bail daté de 2012.

L'occupant le plus ancien est présent depuis une cinquantaine d'année.

Environ 1/3 de mes lcoataires ont un bail daté de moins d'un an.
La moitié a un bail de moins de 18 mois.
2/3 ont un bail de moins de 30 mois.
20% seulement ont un bail de plus de 5 ans.

Voilà pour mes stats personnelles pour ceux que cela intéresse.

durée moyenne d' occupation d'un bien

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