Modification et travaux des communs

panchito · #1 15-09-2013 20:20:44

Que notre syndic n'est pas très actif

Mais le Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires (actionnaires) en AG.

Quelles sont les décisions l'ACP lui a demandé d'exécuter?

Aucune? Mais alors il ne doit rien faire à part gérer les affaires courantes...

violette44 · #2 15-09-2013 19:47:40

Nous n'avons pas parlé de montant pour la liberté d'action du syndic. Je dois avouer que cela fait 2 ans qu'on a l'appart (on est tous de nouveaux CP), que personne ne s'est préoccupé d'un syndic, que j'ai du supplier pendant des mois pour en prendre un. Que notre syndic n'est pas très actif, que personne (sauf moi) ne lui a répondu pour constituer un ROI (on en a toujours pas).

Bref un beau boxon!

Mais je comprends pas pourquoi les autres CP auraient le droit de ne pas être d'accord d'enlever les cheminées alors qu'au niveau sécurité c'est dangereux pour moi....

Après je dis 2000 euros mais je n'en sais rien. On m'a parlé d'une grosse journée de travail avec grue et container...

La règle de Bada n'est donc pas valable? Urgence donc action sans passer par l'avis des CP?

panchito · #3 15-09-2013 11:46:14

mais je pense à +/-2000 euros.

Ce n'est quand même pas négligeable...

La liberté des uns s'arrête là où commence celle des autres.

Vous avez laissé quel degré de liberté à votre Syndic? De quel budget peut-il disposer dans des cas d'urgence sans devoir obtenir de décision en AG?

Avez-vous acté cela lors d'une AG précédente? Ou dans son contrat?

Imaginez que d'autres CP ne soient pas d'accord que vous ayez ainsi été cherché de l'argent dans leur poche sans leur demander leur avis au préalable?

Ils pourraient refuser de payer leur quote-part en arguant qu'il n'y avait aucune décision d'AG à ce sujet et que le Syndic s'est rendu coupable d'un abus de pouvoir...

Puis ils n'approuveront pas les comptes et vous ne saurez pas les attaquer en justice car vous ne disposerez pas de comptes approuvés...

D'où l'importance de respecter les règles dans les moindres détails

violette44 · #4 15-09-2013 11:26:20

bada a écrit :

Agir dans l'urgence sans convoquer d'AG, ça veut dire supprimer le mal donc la cheminée branlante, pas de refaire toute la toiture.

Oui c'est bien cela!
Selon les mêmes entrepreneurs, la toiture tiendra le coup encore facilement 5-6ans.

Merci à vous en tous cas, me voilà rassurée.

violette44 · #5 15-09-2013 11:25:22

panchito a écrit :

Mais on parle de quoi exactement?
De rénover toute la toiture qui fuit ou simplement d'enlever le morceau de cheminée qui dépasse du toit?
De quel budget s'agit-il?

On parle juste de retirer le morceau de cheminée qui dépasse du toit.
La fuite a été réparée il y a quelques mois, il s'agissait d'une tuile cassée. Petit travail.

Je ne connais pas encore le montant (les devis devaient arriver hier, je suppose que je les aurai demain), mais je pense à +/-2000 euros.

bada · #6 15-09-2013 10:58:41

Agir dans l'urgence sans convoquer d'AG, ça veut dire supprimer le mal donc la cheminée branlante, pas de refaire toute la toiture.

panchito · #7 15-09-2013 10:56:07

Mais on parle de quoi exactement?

De rénover toute la toiture qui fuit ou simplement d'enlever le morceau de cheminée qui dépasse du toit?

De quel budget s'agit-il?

violette44 · #8 15-09-2013 10:54:37

panchito a écrit :

Citation :Je possède 49% des quotités.
Alors aucun soucis! Foncez!
Demandez à votre Syndic d'organiser ASAP une AGE avec comme points à l'ordre du jour:
- Travaux de rénovation de la toiture
- Appel de fonds
Si les travaux sont estimés à 100k€, demandez de prévoir un appel de fonds de 100k€

Je fonce! Merci encore pour tous ces précieux conseils!

violette44 · #9 15-09-2013 10:53:52

bada a écrit :

Si la cheminée est branlante et présente un réel danger de chute, le syndic peut agir dans l'urgence, par sécurité.
Comme la toiture est commune, les frais de réparation sont des charges communes, a payer par tous en fonction des quotités

Si c'est vrai, c'est super cela enlève les frais d'AGE et permet d'agir plus rapidement!

L'avis de trois entrepreneurs est-il suffisant pour prouver le danger réel de chute?

panchito · #10 15-09-2013 10:51:39

Je possède 49% des quotités.

Alors aucun soucis! Foncez!

Demandez à votre Syndic d'organiser ASAP une AGE avec comme points à l'ordre du jour:
- Travaux de rénovation de la toiture
- Appel de fonds

Si les travaux sont estimés à 100k€, demandez de prévoir un appel de fonds de 100k€

bada · #11 15-09-2013 10:49:47

Si la cheminée est branlante et présente un réel danger de chute, le syndic peut agir dans l'urgence, par sécurité.
Comme la toiture est commune, les frais de réparation sont des charges communes, a payer par tous en fonction des quotités

violette44 · #12 15-09-2013 10:48:00

panchito a écrit :

Si le vote pour effectuer ces travaux est négatif lors de l'AGO et/ou AGE, vous disposez de 4 mois pour aller en justice et prouver que la décision prise en AGO et/ou AGE vous porte préjudice.
Seule le Juge pourra alors annuler une décision d'AG.

Argh....

violette44 · #13 15-09-2013 10:47:18

Ok merci! Pas évident tout cela! Heureusement que ce forum existe et que des gens compétents répondent!

J'ai déjà deux devis, le troisième est pour la semaine prochaine.
En même temps le syndic en a fait faire un il y a quelques mois (preuve que c'est un point qu'il fallait traiter, mon bon tout cela n'est pas acté).

Pour les 20% de quotité, cela peut-il être fait avec un seul CP? Je possède 49% des quotités.

Merci!

panchito · #14 15-09-2013 10:46:06

Et si les CP refusent les travaux d'enlèvement des cheminées, je dois aller en Justice de paix, pour me retrouver devant une non conciliation, aller au tribunal avant d'avoir ENFIN un jugement qui oblige tous les CP d'entreprendre les travaux?

Si le vote pour effectuer ces travaux est négatif lors de l'AGO et/ou AGE, vous disposez de 4 mois pour aller en justice et prouver que la décision prise en AGO et/ou AGE vous porte préjudice.
Seule le Juge pourra alors annuler une décision d'AG.

panchito · #15 15-09-2013 10:43:40

Pour demander à votre Syndic de convoquer une AGE il vous faudra réunir 20% des quotités.

Evidemment, beaucoup de Syndics facturent 300€ l'organisation d'une AGE.

C'est bien dommage surtout qu'ici ce n'est pas de l'urgence mais plutôt de la négligence de la part des copropriétaires qui n'ont jamais pensé à faire mettre le point à l'ordre du jour d'une AGO.

Suite à votre demande le Syndic a 30 jours pour organiser l'AGE.
S'il ne s'exécute pas dans ce délai, vous pouvez passer outre et l'organiser avec 20% des voix.

Vous, vous avez déjà 3 devis?

violette44 · #16 15-09-2013 10:40:39

Et si les CP refusent les travaux d'enlèvement des cheminées, je dois aller en Justice de paix, pour me retrouver devant une non conciliation, aller au tribunal avant d'avoir ENFIN un jugement qui oblige tous les CP d'entreprendre les travaux?

Et en attendant ne plus dormir dans ma chambre? Car depuis que je sais que ça peut s'écrouler à tout moment, je n'ai plus vraiment envie de dormir dans cette chambre... et dormir dans mon salon n'est pas une solution...

violette44 · #17 15-09-2013 10:36:48

panchito a écrit :

Citation :alors que cela fait un an que j'insiste pour que cela soit fait.
Mais qu'attendez-vous pour faire mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG?.
C'est vous les CP qui seriez responsable en cas d'accident. Un Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP lors de l'AG.

Oui, j'avoue mais les autres CP ne veulent pas que l'on fasse d'AG extraordinaire car cela a un coût. Je crois que je suis un peu bête de les laisser me mettre la pression. Et je pensais que pour des choses urgentes et vitales il ne fallait pas d'AG ni d'approbation. Je pensais que cela devait être fait un point c'est tout!

Je fais ma demande dès demain!

panchito a écrit :

Bien entendu, s'il y a une fuite le Syndic à l'obligation légale d'intervenir d'urgence pour préserver les biens.

Donc en gros pour que le syndic agisse seul, il faudrait d'abord que le toit me tombe sur la tête?

panchito · #18 15-09-2013 10:32:45

alors que cela fait un an que j'insiste pour que cela soit fait

Mais qu'attendez-vous pour faire mettre ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG??

C'est vous les CP qui seriez responsables en cas d'accident. Un Syndic n'est que le bras qui exécute les décisions prises par les CP lors de l'AG. Tant que ce point n'a pas été mis à l'ordre du jour d'une AG, votre Syndic dira que les CP ne lui ont jamais demandé d'intervenir!! Surtout si vous lui avez donné décharge et quitus!
C'est à vous les CP, de faire mettre des points à l'ordre du jour de vos AG.
Ce sont vos biens à vous!

Bien entendu, s'il y a une fuite le Syndic à l'obligation légale d'intervenir d'urgence pour préserver les biens.

violette44 · #19 15-09-2013 10:26:36

- Avez-vous constitué un fonds de réserve?
- Sinon, le Syndic a-t-il levé les fonds nécessaires pour effectuer les travaux?
Votre Syndic est-il certifié IPI? [/quote]

Nous avons un fonds de roulement et non pas de réserve. Pour ce qui est de la levée des fonds, nous en sommes simplement aux demandes de devis... (alors que cela fait un an que j'insiste pour que cela soit fait).
Oui, syndic certifié

violette44 · #20 15-09-2013 10:24:43

Je viens de relire consciencieusement, c'est un point abordé qui ne se trouve pas dans le PV. Cela devait être de façon informelle ou le syndic n'a pas bien fait son boulot, c'était il y a longtemps, je ne me souviens plus...

Mais si c'est un point urgent (sécurité des habitants - une cheminée qui nous écrase pendant le sommeil ça peut nous tuer- + risque d'abîmer mon appartement) faut-il l'approbation de tous? Le syndic ne doit pas agir seul?
Je sais par exemple que pour la fuite, le syndic a agi seul car il disait que c'était un problème d'étanchéité et qu'il n'avait pas besoin d'un quelconque accord pour cela....

violette44 · #21 15-09-2013 09:38:07

Bonjour,

Un des cp de la maison a modifié un mur des communs sans demander d'accord et je voulais savoir s'il avait le droit :
Il a abattu un mur qui donne sur le pallier pour en construire un plus solide. Dans ce "nouveau" mur, il a fait placer quelques briques de verres afin de laisser passer la lumière.

Avait-il le droit de le faire?

L'autre a abattu un grand arbre dans son jardin. Ne devait-il pas aussi demander l'autorisation?

Je paraît mesquine, mais ces deux cp me bloquent constamment mes demandes (comme celle de changer une lucarne par un velux dans mes combles aménagés, par exemple). J'aimerais trouver des failles de leur côté pour leur demander soit d'accepter mes demandes, soit les obliger à remettre en état pour les enquiquiner autant qu'ils m'enquiquinent).

Merci d'avance.

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