[Achat neuf Bruxelles] Studio destiné à la location

ericbruxelles · #1 18-12-2013 18:36:23

Merci pour vos conseils.

Dans le cadre de mon tableau Excel, je suis actuellement entrain de créer la liste des frais d'entretient annuels (hors impots, IPP, taxation, travaux après achat, etc.)

Voiçi ma liste:
- 10% des loyers dédiés à l'entretient général +
- Assurance incendie (TVA Comprise) +
- Ramonage cheminée (TVA Comprise) +
- Entretient chaudière (TVA Comprise) +
- Expert pour état des lieux (Considérer 2 fois / an pour 3 unités est-ce suffisant?)

Voyez vous d'autres choses à inclure dans ces frais?

Même chose au niveau des impots (pour un bien à charleroi):
- Précompte immobilier (Je compte 95% du RC)
- IPP (je compte un loyer, est-ce suffisant?)

Autre chose à ajouter à la liste taxation?

Je placerai mon fichier excel une fois terminé sur ce forum. Je pense que cela pourrait intéresser certain peut être.

Merci!

wayne · #2 18-12-2013 03:55:47

à condition d'accepter un mode de gestion (très ! ) actif et d'habiter à proximité immédiate. Avec une connaissance un peu pointue de l'immobilier locatif, un sens inné de la psychologie et bonnes notions de bricolage, des qualités de technicien et de négociateur, et des masses de temps à consacrer à gérer

beaucoup de psychologie, ainsi que savoir monter et déjouer des bluffs. Une connaissance en art martial est également un atout smile

wayne · #3 18-12-2013 01:18:30

Quelle plus value annuelle peut on espérer en étant très pessimiste?

Sans parler de l'immobilier neuf, que je ne connais pas bien,
sur Bruxelles, pour les petits appartements 1-2 ch, dans les belles communes comme celles citées par Panchito, une plus value annuelle de 5% me semble réaliste, malgré ce qu'on en dit avec la crise, les prix ne font qu'augmenter, pour ce type de bien.

Dans les communes comme Anderlecht, vous pouvez tabler sur une plus value un peu moins élevée, mais un rendement locatif pouvant être supérieur.

A cela vous déduisez les frais d'achat, travaux et vide locatif éventuels.
Et vous rajoutez au montant de la plus value le capital déjà remboursé (par le locataire).

grmff · #4 17-12-2013 21:30:28

Un calcul pour la rentabilité? Personnellement, j'en ai deux (de calcul, maltourné!): un pour ma banque et un pour moi.

Le calcul pour la banque est évidemment plus joli...

panchito · #5 17-12-2013 21:23:32

Oui Cash (Moneytalk) avait développé un fichier Excel...

panchito · #6 17-12-2013 21:22:10

Mais alors pourquoi investir dans des communes aussi risquées qu'Anderlecht?

Si vous avez une banque qui est d'accord de vous prêter une telle somme, investissez plutôt:
- dans les 2 Woluwe
- Etterbeek
- Uccle
-Auderghem

Francis · #7 17-12-2013 21:20:35

Chaque cas est différent et il n'existe pas de fichier excel ou autre.
Faites vous même votre fichier excel et revenez sur ce forum, vous aurez les critiques positives et négatives pour vous aider à décider.

ericbruxelles · #8 17-12-2013 21:15:30

Bien évidement, je ne compte pas faire les choses à moitié et c'est d'ailleurs la raison du pourquoi je suis sur ce forum. Merci grmff!

Revenons à ce fameux calcul de rentabilité. Je ne sais plus qui à énoncé des programmes pour le réaliser? Est-ce toujours d'actualité? Où? Peut-on trouver une fiche excel à remplir quelque part sur la toile? J'ai cherché sur google mais je n'ai rien trouvé pour la belgique hélas.

Eric.

grmff · #9 17-12-2013 21:10:41

ericbruxelles,

Avec vos revenus, oubliez aussi la règle de "1/3 de ses revenus max pour rembourser un PH"

Le tout est de bien monter votre dossier, de bien argumenter, de bien montrer que vous avez tout pris en compte, que c'est géré de manière professionnelle (avec baux écrits et enregistrés, payements sur compte bancaire, etc)

Pour un premier achat, il faut évidemment que votre vendeur soit d'accord de vous fournir tout cela au compromis...

ericbruxelles · #10 17-12-2013 21:03:28

oui largement... J'ai même emprunté il y a quelques années avec des mensualités qui étaient plus élevées que 1000€. Rien a voir avec l'immobilier certe.

Si je ne peux pas emprunter avec mes revenus, une miniscule majorité le pourrait!

panchito · #11 17-12-2013 20:47:19

On en revient à la question de base.
Vous n'êtes propriétaire d'aucun bien à l'instant.

Avez-vous trouvé une seule banque qui accepte de vous faire un prêt pour une mensualité de 1000€/mois?

Francis · #12 17-12-2013 20:43:59

Pour les banques, l'idéal comme client, c'est quelqu'un qui est déjà propriétaire de son logement (ou quasi propriétaire), qui a un bon salaire et qui peut prouver de ses qualités de gestion immobilière.
Donc, ne visez pas trop haut, surtout à 25 ans !

grmff · #13 17-12-2013 20:22:55

Si les banques ne tenaient pas compte du produit de la location, je n'aurais plus eu un prêt hypothécaire depuis 10 ans. Et pourtant. Donc, n'importe quoi.

De mémoire, ING tient compte de 80% des loyers.

Pour ce qui est de la déclaration au code 106, il faut la faire, mais de ces revenus immobiliers sont déduits les intérêts d'emprunts hypothécaire. Dans les premières années, le revenu immobilier, et la taxation qui va avec, est généralement gommée.

panchito · #14 17-12-2013 20:18:22

Non les banques ne tiennent pas compte des éventuels loyers que vous pourriez en tirer. Pour eux c'est un bien trop grand risque (pour expulser un mauvais payeur, il faut plus de 6 mois, vide locatif, réparation des dégâts locatifs etc...)

En plus le précompte immobilier est à payer même si votre bien n'est toujours pas loué!

Idem pour l'IPP et la déclaration du RC au code 106; obligatoire même si le bien n'est pas loué.

La brique papier:ICI

historique.phtml?symbole=FF11-HOMI

ericbruxelles · #15 17-12-2013 19:51:22

Sur ce coup la, j'ai été voir des banques et j'ai un doute également. Ils ne tiennent pas compte de 100% des revenus locatifs car biensûr il y a des risques d'impayés mais je me souviens bien mon banquier me dire: "En tenant compte des revenus locatifs".

Seulement je ne sais pas précisément ce qu'ils considèrent. 60-70%?

Et biensur il y a intérêt à emprunter de l'argent qu'on a pas pour investir et rembourser à l'aide du locataire...

grmff · #16 17-12-2013 19:36:05

La banque ne tient pas comptes des éventuels loyers que vous pourriez tirer de votre acquisition pour calculer vos capacités de remboursement.

C'est totalement inexact.

grmff · #17 17-12-2013 19:35:28

Ou si vous avez une petite mise de fond, investissez-là dans la brique papier telle qu'auprès de Home Invest ou Aedifica.

On ne peut pas emprunter pour investir dans ce type de produit purement financier.

La brique papier, c'est joli, mais cela reste plus du papier que de la brique...

PIM · #18 17-12-2013 18:20:17

Comme déjà indiqué dans ce même fil de discussion: rien de nominatif svp
(ai donc enlevé identification)

ericbruxelles · #19 17-12-2013 17:50:31

rexou a écrit :

Une question encore : vous envisagez un premier achat en vue d'une location. Fort bien, mais... quid de votre logement ?

Je ne vais pas étaler les raisons qui font que la situation ne prête pas à un investissement dans ma résidence principale ici.

Mon objectif est de trouver un bien rentable qui est payé en majorité par un/plusieurs locataires. Charleroi parait intéressant en effet, j'habite près du ring sud de bruxelles donc charleroi n'est pas si loin... L'idéal serait de trouver un petit immeuble avec 2, 3 unités max. Je vais rendre visite à quelques agences sur place.

Après coup, investir dans du neuf à Bruxelles pour le locatif n'est pas très malin... Pas possible de négocier quoi que ce soit, cher, et pas rentable. Bref, encore une fois merci.

C'est quand même pas évident quand on a 25 ballais et aucune expérience! Si quelqu'un aime échanger et partager son/ses expériences sur charleroi, j'offre le café dans un bistro de la région :-) (n'hésitez pas à me contacter!).

Panchito, merci pour le conseil papier! J'ai déjà quelques lignes sur ***. Question: Avez vous un avis au sujet ***I vs ***?

Bien à vous tous,
Eric.

panchito · #20 17-12-2013 17:25:51

rexou a écrit :

vous envisagez un premier achat en vue d'une location. Fort bien, mais... quid de votre logement ?

ET surtout quid du prêt si vous n'avez pas les moyens de payer le prix d'achat + les frais en cash?

La banque ne tient pas comptes des éventuels loyers que vous pourriez tirer de votre acquisition pour calculer vos capacités de remboursement.

Par contre ils tiennent bien compte du loyer (+ charges) que vous, vous devez payer en tant que locataire, et de tous vos autres crédits en cours.

Donc si vous visez un prêt assorti d'une mensualité de 1000€/mois, vous devrez prouvez que vous êtes chez le même employeur depuis un certain nombre d'années et que vos 3 dernières fiches de paie mentionne un salaire net de plus de 3000€ par mois.

A ces 3000€ s'ajoutent le montant de votre loyer + les charges + les mensualités de tous vos autres crédits en cours.

Avez-vous déjà une banque vous accorderait un prêt? Etes-vous prêt à vous serrer ainsi la ceinture pendant 20 ans? Et si vous perdiez votre job au cours des 20 prochaines années?

Tout cela pour offrir un toit à quelqu'un qui lui n'en a pas les moyens?

Le jeu en vaut-il vraiment la chandelle??

ericbruxelles · #21 13-12-2013 20:51:27

Bonjour à tous,

Depuis des mois je m'intéresse au marché immobilier ancien et aujourd'hui j'ai été rendre visite à une société d'immobilier neuf.

On m'a fait découvrir un nouveau projet qui sera livré fin 2015 dans une commune de Bruxelles (1070). Un projet similaire à celui ci a été terminé et vendu avec succès juste à côté. La situation est idéale proche de l'hopital erasme, du metro, de plusieurs parcs, du westland shopping, d'un golf, d'écoles...

Parmis tous les appartements disponibles, il y a un studio au rez de chaussée de 43m² avec une terrasse de 16 m². Le prix est de 115000€ HT.

N'ayant pas d'apport immédiatement disponible et compte tenu que le batiment n'est pas terminé, le paiement du bien se fait par tranches (2,5% (3000€) à la reservation, 2,5% au compromis, et ensuite 10 tranches au fur et à mesure de l'avancée des travaux).

Je trouve la situation idéale étant donné que cela me laisse 2 ans pour mettre des sous de côté tout en remboursant progressivement le crédit emprunté au fur et à mesure des travaux.

Une fois le studio livré, je pourrai profiter des rentes locatives avec une partie du capital déjà remboursé lors des travaux

J'aimerai avoir votre avis sur cette possibilité, ce serait une première acquisition.

J'ai également le sentiment qu'anderlecht est en développement et que la plus value espérée peut être plus importante qu'ailleurs à bruxelles.

Merci d'avance pour vos réactions,
Eric.

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